陳燁

對(duì)于一個(gè)國家而言，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用十分重要，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)，需要房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)也和人民生活息息相關(guān)。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，也暴露出來一些問題，房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)略顯突出。對(duì)此，本文論述了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施，以供參考。

為了讓房地產(chǎn)交易的公正性、合理性得到充分保證，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)也先后展開了多次改革，形成了較為成熟的交易體系，對(duì)于人們的交易需求基本能夠滿足。與此同時(shí)，在管理房地產(chǎn)交易方面，國家也相繼出臺(tái)了一系列政策法規(guī)，提供了基礎(chǔ)的保障給人們購買房屋。但即使如此仍然有諸多問題存在，下面筆者將從幾個(gè)方面進(jìn)行探討分析。

一、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.因購房者缺乏法律意識(shí)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

目前，購房者關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)及稅收政策往往并不了解，也未充分了解房地產(chǎn)各方面的信息，再加上一些房地產(chǎn)開發(fā)商和中介人員的虛假宣傳之下，購房者在并沒有詳細(xì)了解開發(fā)企業(yè)和房屋的基本情況下，對(duì)購房合同條款也未細(xì)看，便簽訂了合同，最終引發(fā)糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為：房屋有質(zhì)量問題存在、不了解所購買的房屋是否獲取了預(yù)售許可證、購買了被查封或有抵押的房屋。除此之外，還包括購買了已向他人出售的房屋以及合同中未對(duì)房屋交付與生效時(shí)間做出明確規(guī)定的。

2.由于開發(fā)商違規(guī)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

為了實(shí)現(xiàn)利益最大化，部分開發(fā)商占用原本規(guī)劃的綠地，不建造或占用規(guī)劃的公共設(shè)施，這些行為均對(duì)城市建設(shè)的整體規(guī)劃造成了嚴(yán)重影響。開發(fā)商從利益出發(fā)，在建設(shè)房屋中存在諸多問題，如水電配套質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、未根據(jù)消防與環(huán)保要求建設(shè)、偷工減料等，進(jìn)而難以確保房屋質(zhì)量。在銷售房屋方面，以虛假廣告內(nèi)容誤導(dǎo)消費(fèi)者，因?yàn)橄M(fèi)者所接收的信息不真實(shí)，導(dǎo)致買賣雙方的信息不對(duì)稱。同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)了解甚少，對(duì)此，開發(fā)商常運(yùn)用不合規(guī)的營銷方式，最終導(dǎo)致消費(fèi)者購買房屋后出現(xiàn)不能按期入住或無法順利辦理不動(dòng)產(chǎn)等問題。

3.與房地產(chǎn)中介組織交易過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)交易主要包括了二手房和新建商品房的交易。兩者之間具有顯著區(qū)別，前者一般來說均是借助第三方中介機(jī)構(gòu)展開，后者是開發(fā)商和消費(fèi)者買賣雙方之間的交易。而在二手房交易中，中介機(jī)構(gòu)不按要求操作，致使交易風(fēng)險(xiǎn)問題產(chǎn)生的現(xiàn)象十分常見。為了能夠獲取更多的利益，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)隱瞞雙方交易信息，造成購房者買入的價(jià)格比實(shí)際價(jià)值高。本文總結(jié)了房地產(chǎn)中介易出現(xiàn)的幾種風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：（1）房地產(chǎn)中介隱瞞房屋定價(jià)，購房者購入價(jià)格比房主定價(jià)高，以此為方式獲利。（2）違法銷售非售賣的房屋，在無產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，向消費(fèi)者銷售房屋。（3）購買者向中介付了全款或首付款后，中介非法侵占這些資金。

二、防范房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)措施

1.建立健全房地產(chǎn)法制體系

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)體系尚待完善。因此，政府相關(guān)部門要將自身主導(dǎo)作用充分發(fā)揮出來，與企業(yè)展開密切合作，對(duì)市場(chǎng)展開深入分析。在以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)的同時(shí)，借助傳媒監(jiān)督、網(wǎng)絡(luò)建言以及聽證會(huì)等形式，不斷構(gòu)建和完善房地產(chǎn)相關(guān)法制制度體系。在落實(shí)制度方面，相關(guān)部門必須做到“有法必依，違法必究，執(zhí)法必嚴(yán)”。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他相關(guān)企事業(yè)單位存在違法違規(guī)行為，必須要嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰，從而在實(shí)際工作中充分發(fā)揮出相關(guān)制度的作用。

2.規(guī)避房地產(chǎn)交易合同風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)法律法規(guī)體系還有待進(jìn)一步完善，所以合同風(fēng)險(xiǎn)成為了房地產(chǎn)交易過程中最突出的問題之一，也使購房者被迫承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，要以法律法規(guī)為基礎(chǔ)，簽訂合法合規(guī)的購房合同，確保合同具有法律效力。購房者在簽訂合同時(shí)，應(yīng)將政府部門制定的規(guī)范合同文本作為參考標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)致地閱讀相關(guān)條款，加深對(duì)條款內(nèi)容的了解；明確雙方違約責(zé)任及權(quán)利與義務(wù)，若出現(xiàn)未按合同時(shí)間交房、質(zhì)量不符合合同標(biāo)準(zhǔn)等情況，應(yīng)迅速予以糾正，以免今后引發(fā)更多糾紛；全面掌握與分析交易合同所具有的法律特性，有條件的可以聘請(qǐng)專業(yè)律師或?qū)＜覈?yán)格審核合同，提升自身利益維護(hù)力度。

另外，為了在交易時(shí)進(jìn)一步避免合同風(fēng)險(xiǎn)，在購買預(yù)售商品房時(shí)，購房者應(yīng)全面了解房源信息，查看商品房銷售相關(guān)證書；二手房買賣時(shí)應(yīng)對(duì)賣方情況進(jìn)行全面了解，特別是重點(diǎn)查看房屋是否存在抵押查封、出租等情況，以此來保障交易主體的合法性，將合同的法律效力最大化發(fā)揮出來，使購房者的購房權(quán)以及轉(zhuǎn)讓的合法性得到充分保障，

3.建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理體系

建立并優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，對(duì)房地產(chǎn)特別是商品房的實(shí)際情況進(jìn)行全方位監(jiān)測(cè)，進(jìn)一步完善信息管理制度，這樣實(shí)際交易脫離房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的問題才能得到一定解決。在此方面，相關(guān)部門要打開壁壘積極溝通整合相關(guān)信息，在加深其對(duì)土地和房價(jià)變動(dòng)了解的基礎(chǔ)上，積極引導(dǎo)社會(huì)輿論，明確相關(guān)政策的意義，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)預(yù)期，有力地指導(dǎo)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。與此同時(shí)，針對(duì)因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱造成消費(fèi)者心存疑慮的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)應(yīng)對(duì)解決，以此提升自身信譽(yù)度與影響力。在樹立良好職業(yè)道德的同時(shí)，確保消費(fèi)者可以對(duì)商品信息的真實(shí)性、完整性充滿信心。另一方面，消費(fèi)者要積極學(xué)習(xí)和掌握相關(guān)專業(yè)知識(shí)，只有在加深對(duì)商品信息了解的基礎(chǔ)上，才可以確保交易的平等性，因此要從各個(gè)方面入手了解掌握相關(guān)信息和專業(yè)知識(shí)，將信息社會(huì)便利性充分利用起來。

4.加強(qiáng)宣傳，提高購房者法律意識(shí)

利用形式多樣的宣傳活動(dòng)為購房者提供正確引導(dǎo)，促進(jìn)其法律意識(shí)與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的提升。同時(shí)借助媒體的力量宣傳各種違法案列，通過具有代表性的案例，讓廣大群眾能夠知曉更多的法律知識(shí)。在購房前，購房者應(yīng)對(duì)開發(fā)商的資信狀況以及是否具備“五證”進(jìn)行考察。須知，開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)是其實(shí)力、信譽(yù)以及管理水平的體現(xiàn)，高資信的開發(fā)企業(yè)不論是工程工期還是工程質(zhì)量均有更好的保障。除此之外，購房者在購房前應(yīng)仔細(xì)審查購房合同，避免一些不必要的糾紛出現(xiàn)。購房者必須認(rèn)識(shí)到，如果購買了與購房合同銷售條件不符的商品房，其存在的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，后續(xù)也無法真正享受到應(yīng)有的權(quán)益。

三、結(jié)語

總而言之，房地產(chǎn)交易包括諸多內(nèi)容，和民生發(fā)展息息相關(guān)。交易風(fēng)險(xiǎn)直接關(guān)系到消費(fèi)者的合法權(quán)益。新時(shí)代，社會(huì)大眾價(jià)值觀發(fā)生了巨大的變化，房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)直接關(guān)系到整個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行。在“防風(fēng)險(xiǎn)”和“穩(wěn)增長”中，我們應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重點(diǎn)防控。政府及相關(guān)職能部門應(yīng)積極發(fā)揮自身職能，構(gòu)建合理、完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系，加大房地產(chǎn)信息安全管理力度，進(jìn)一步強(qiáng)化監(jiān)督和聯(lián)動(dòng)，監(jiān)督服務(wù)并舉，助力良性循環(huán)，提高人員素養(yǎng)，確保房地產(chǎn)交易更加安全。