《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 楊琳

經(jīng)過高速城鎮(zhèn)化發(fā)展，我國目前城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過60%。城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入下半場，城市更新也拋棄了大拆大建，轉(zhuǎn)向?qū)Υ媪康奶豳|(zhì)增效階段。

“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

2021年8月，住建部發(fā)布的《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》也提出，堅持劃定底線，防止城市更新變形走樣；堅持應(yīng)留盡留，全力保留城市記憶；堅持量力而行，穩(wěn)妥推進(jìn)改造提升。

當(dāng)城市存量更新漸漸“常態(tài)化”，特別是在消費群體更替、疫情等各種影響下，城市更新的步伐進(jìn)入加速階段。如何讓城市更新煥發(fā)商業(yè)價值成為備受關(guān)注的話題。

何謂城市 “微更新”？

11月中旬，成都市武侯區(qū)簇橋街道木魚廟老舊街區(qū)改造已進(jìn)入收尾工作，草地已郁郁蔥蔥，墻面上嶄新又具有時代感的標(biāo)語展示著未來的構(gòu)想。這便是成都市一處城市微更新項目場地。

這樣的微更新項目在這兩年迅速席卷了國內(nèi)各大城市。其實，城市微更新項目悄然興起，與中國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入新階段分不開。

在今年9月的新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長姜萬榮介紹，2021年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到64.72%，建成區(qū)面積達(dá)到6.2萬平方公里。

中國城鎮(zhèn)化率已超過60%。隨著核心城市紛紛步入存量時代，新增土地稀缺成為現(xiàn)實，城市更新、建設(shè)的重點轉(zhuǎn)入對存量的提質(zhì)增效階段。

在此背景下，成都市委城鄉(xiāng)社區(qū)發(fā)展治理委員會落地實施“社區(qū)微更新”，回應(yīng)群眾對生活品質(zhì)、環(huán)境不斷提升的需求，如春風(fēng)化雨般，讓老舊城市煥然一新。

“微更新”是指按照循序漸進(jìn)的城市更新理念，以群眾需求和參與為導(dǎo)向，對城市品質(zhì)不高、長期閑置、利用不足、功能不優(yōu)的微型公共空間和老舊建筑進(jìn)行改造提升，推動城市存量空間的活化與利用，喚醒城市文化記憶。

根據(jù)現(xiàn)在眾多城市的探索，“微更新”的意義早已突破了把某個角落改造成花園的局限，而是拓展更多可能性。比如，北京在老城胡同中進(jìn)行社區(qū)營造實驗，上海提出，“街道是可漫步的、建筑是可閱讀的、城市是有溫度的”?？梢哉f，“微更新”既是空間改造，也可以是市民生活方式的重塑。

城市商業(yè)正在棄 “重”轉(zhuǎn) “輕”

城市微更新單個項目資金投入不大但數(shù)量多的特點，吸引了大量社會資本關(guān)注，猛犸市集便是其中之一。2020年，成都市武侯區(qū)簇橋街道辦事處率先和國內(nèi)知名文旅產(chǎn)業(yè)運營平臺猛犸市集簽署了城市微更新項目——木魚廟文創(chuàng)潮集空間。據(jù)猛犸市集相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，簇橋項目計劃總投資額為千萬元級別。

通過放棄重資產(chǎn)、重投入、充滿不確定性的全面改造模式，更多企業(yè)的運營業(yè)務(wù)正在從“重”轉(zhuǎn)“輕”。在“防止大拆大建”的背景下，老舊建筑在區(qū)位上有不可再生性?！拔覀兛梢酝ㄟ^購入資產(chǎn)實現(xiàn)自持，從而讓花了大力氣實現(xiàn)的場地和空間增值，長期鎖定在公司資產(chǎn)的增值上?！泵歪锸屑?fù)責(zé)人任鑫力說。

簇橋街道微更新效果圖

投資方可拿下小區(qū)物業(yè)運營權(quán)，或通過規(guī)模積累實現(xiàn)融資上市，從而平衡收益。這種長周期、低回報的財務(wù)模式更加考驗場地運營能力、招商整合資源能力，以及理解市場和客戶的能力，也給深耕細(xì)分市場的文創(chuàng)運營企業(yè)更多成長和發(fā)揮的空間。

運營、內(nèi)容、IP相融合

“要激活城市更新內(nèi)生動力。居民是城市生活的主體，也是微更新的主體?？梢酝ㄟ^建立社區(qū)互動平臺及‘工作坊’模式，形成完善科學(xué)的溝通機(jī)制。實踐中，可以通過決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評、成果共享的思路，匯聚民智，凝聚歸屬感?！睂τ诔鞘形⒏拢筮B工業(yè)大學(xué)藝術(shù)設(shè)計學(xué)院副院長高家驥曾撰文表示。

從目前城市發(fā)展速度來看，城市更新既涵蓋老舊小區(qū)改造，又包括商業(yè)空間的煥新，還涉及房屋租賃、工業(yè)廠房改造等領(lǐng)域，更像是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的延伸。

木魚廟老舊街區(qū)是猛犸市集著手運營的標(biāo)桿項目，項目依托成都武侯區(qū)簇橋街道老舊街區(qū)——木魚廟街打造首個常態(tài)化運營的文創(chuàng)潮集空間項目，為周邊年輕人群、文藝人群提供休閑打卡、藝術(shù)交流、聯(lián)合辦公、旅行創(chuàng)業(yè)等功能業(yè)態(tài)服務(wù)，也將介入社區(qū)文化服務(wù)，配套運營。

據(jù)悉，武侯區(qū)簇橋街道積極響應(yīng)成都市政府關(guān)于成都城市有機(jī)更新的新政策。上述微更新項目從立項到開工，簇橋街道工作人員不斷和投資企業(yè)共同摸索推進(jìn)，根據(jù)政策尋找項目開展的突破口，在項目籌建期間先后迎來北京、重慶等相關(guān)政府代表考察觀摩。

任鑫力也不止一次提到其摸索的“簇橋模式”：“首先是‘三社’，社區(qū)文化、社區(qū)公益、社區(qū)商業(yè)。目前已引進(jìn)香港知名社工組織加入，同時聯(lián)合重慶鑒正偉業(yè)商管集團(tuán)打造社區(qū)。其次是‘三新’，新業(yè)態(tài)即業(yè)態(tài)內(nèi)容上為老字號美食、新銳餐飲、復(fù)合型消費空間；新場景即更新后作為步行街區(qū)，引入黨建有聲設(shè)備，打造黨建引領(lǐng)基層社區(qū)治理的標(biāo)桿；新消費即潮玩品牌、跨界消費、線上線下融合消費。”

不難看出，現(xiàn)如今城市更新的核心能力需要運營、內(nèi)容、IP相融合。城市更新接下來的方向之一，便是朝著這個方向推進(jìn)。