林 泉

（北京益彰商貿(mào)有限公司 北京 100054）

隨著我國市場經(jīng)濟形勢不斷變化，商業(yè)地產(chǎn)迎來了全新的發(fā)展機遇，在帶動城市經(jīng)濟發(fā)展的同時，行業(yè)競爭也愈發(fā)激烈。全面預算管理落實對于企業(yè)合理規(guī)劃資金、落實風險防控有著極為重要的意義。隨著市場環(huán)境及政策的變動，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應充分意識到全面預算管理落實的積極作用，基于自身經(jīng)營特點，實現(xiàn)全面預算管理體系的構建與完善，有效強化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內部管理質量。

一、經(jīng)濟新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營特征

（一）租賃為主，涉及項目多，對員工綜合素質要求高

商業(yè)地產(chǎn)銷售模式主要分為直接銷售與租賃，通常情況下以租賃為主，但銷售環(huán)節(jié)的財務管理，也是企業(yè)財務管理的重要環(huán)節(jié)之一。相較于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)項目主要的出售或租賃對象為商戶，商戶在實際的選擇過程中，會充分考量地段、價格、周圍建筑等因素。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要高質量招商人才，實現(xiàn)銷售水平的提升，這就意味著企業(yè)需投入大量人工成本。此外在租賃期間，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還需同商戶就租金、物業(yè)費等內容達成一致，涉及項目較多，對企業(yè)財務核算工作的開展帶來較大挑戰(zhàn)。

（二）前期投資規(guī)模較大，回收期較長

與普通住宅項目建設過程相同，商業(yè)地產(chǎn)項目在實際建設過程中也需投入大量的資金，對企業(yè)自身資金籌集能力要求較高。與此同時，商業(yè)地產(chǎn)主要以租賃為主，通常租賃年限在7—10年左右，導致企業(yè)資金回收期相對較長，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)亦面臨較大的現(xiàn)金流風險。倘若商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因前期評估工作落實不到位，導致投資決策失誤，極易使得企業(yè)面臨資金流斷裂風險，給商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營帶來較大影響。

二、商業(yè)地產(chǎn)預算管理現(xiàn)狀與不足

（一）預算管理缺乏應有的組織保障

全面預算管理落實要求企業(yè)全員參與，同時構建完善組織架構，實現(xiàn)合理的分工合作，能夠為預算編制及執(zhí)行工作的開展奠定良好的基礎，切實發(fā)揮預算管理控制價值。然而就現(xiàn)階段部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預算管理實施狀況而言，全員參與度不足，缺乏應有的組織保障。管理層缺乏正確認知，將自身關注重點放在項目建設上，對預算管理落實缺乏應有的重視程度。并未嚴格遵循商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃確定預算目標，在預算編制環(huán)節(jié)，由預算人員依據(jù)自身經(jīng)驗，參考上一階段預算數(shù)據(jù)，確定下一階段預算與企業(yè)當前經(jīng)營現(xiàn)狀不符。此外，受管理層偏頗理念影響，將預算管理交由財務部門全權負責，導致其他職能部門參與度不足，預算與企業(yè)實際需求不相符，難以有效落實，執(zhí)行結果分析評價合理性無法有效保障。

（二）預算編制內容和范圍全面性不足

部分商業(yè)地產(chǎn)將項目建設期間的關注重點置于營運期預算之上，卻忽視了籌備期預算以及工程改造等專項預算，在實際的預算編制環(huán)節(jié)甚至完全不涉及此項內容，預算編制內容及范圍全面性不足，并未充分涵蓋商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全部經(jīng)濟活動，難以充分發(fā)揮預算管理價值，保障企業(yè)資金利用的規(guī)范性。

（三）預算制度不明確，上下博弈問題突出

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通常由多個商業(yè)公司構成，預算編制工作最初由各商業(yè)公司推進，商業(yè)公司編制完成后提交至集團審核，審核通過后上報管理層審核。在實際的工作推進環(huán)節(jié)，涉及部門較多，各部門經(jīng)營目標不一致，對于預算的訴求也不一致。商業(yè)公司基于自身運營角度考慮，為保障自身穩(wěn)定運營滿足考核需求，因此在編制預算過程中，希望多爭取資金、少報收入，實現(xiàn)利潤目標的降低，減輕自身運營壓力。集團財務中心在實際的工作落實過程中，則期望實現(xiàn)預算偏差的有效降低，確保整體運營指標滿足集團管理層預期。管理層則基于全局角度期望預算指標與企業(yè)戰(zhàn)略目標有效結合，滿足業(yè)績增長要求。因此，在實際的預算管理落實過程中，缺乏明確的預算制度，預算政策、評判標準的合理性及詳細度不足，需較長的溝通時間才能在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內部達成一致意見，博弈成本相對較高。

（四）預算執(zhí)行過程過于僵化

現(xiàn)階段，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)采用定期預算法推進預算編制工作，但在預算執(zhí)行環(huán)節(jié)，外部環(huán)境因素變化相對較大，計劃往往無法滿足變化。受商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)過于追求經(jīng)濟效益的影響，全面預算管理建設存在嚴重的形式化問題，預算執(zhí)行剛性不足。在實際的運營活動中產(chǎn)生資金短缺、成本超支問題，企業(yè)通常采用追加投資方式，導致預算指標被隨意修改，難以有效地約束各職能部門。同時，部分商業(yè)項目開業(yè)時間較短，經(jīng)營狀況缺乏穩(wěn)定性，前期營銷活動帶來的開業(yè)熱潮散去后易產(chǎn)生掉鋪現(xiàn)象?；蛞蚝笃谶\營過程中客流量不足，商戶經(jīng)營手段不合理，導致經(jīng)濟效益不佳，無法按時繳納租金及物業(yè)費。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預算難以適應重大變化，預算執(zhí)行相對僵化，難以實現(xiàn)年度完成目標的動態(tài)預測。

（五）績效考核指標不科學

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在開展預算績效考核過程中，通常選取部分指標落實考核工作，考核機制的全面落實是驅動預算目標實現(xiàn)的重要前提。當前，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將關注重點放在財務指標上，在實際的考核工作及落實過程中僅對財務指標進行考核，但其滯后性較高，業(yè)務指標相較于財務指標更先產(chǎn)生相應的變化。因此，在預算績效考核工作落實過程中，如何實現(xiàn)財務指標與業(yè)務指標的有效搭配，實現(xiàn)業(yè)務前期預測引導，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)推動全面預算管理落實的重點內容?，F(xiàn)階段部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)績效考核指標設置缺乏應有的科學性，考核結果公平性與公正性尚待需要提升，同時對于考核結果利用不足，難以借助完善的考核結果，明確全面預算管理落實過程中存在的不足，無法促進員工工作積極性的有效提升。

三、商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)化全面預算管理體系的策略

（一）在領導重視下建立預算管理組織機構

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)管理層應當樹立正確認知，明確全面預算管理落實對于維持企業(yè)穩(wěn)定運營的積極作用，充分發(fā)揮自身組織協(xié)調能力，成立兩個層級預算工作組。集團預算工作組在實際的運營過程中，執(zhí)行董事負責領導，財務中心實現(xiàn)牽頭推進，各職能部門積極配合工作開展，為預算管理工作落實奠定良好的基礎。各地商業(yè)地產(chǎn)公司基于自身運營管理現(xiàn)狀，設置預算工作小組，管理層及各部門員工分工協(xié)作，積極配合，為預算管理提供良好支撐。采用上下結合方式推進預算編制工作，保障企業(yè)內部審批機制的充分落實，經(jīng)預算工作組溝通審核，確保預算編制流程的規(guī)范性，形成最終預算，充分發(fā)揮預算管理價值。

（二）制定預算編制的基本政策制度

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在編制年度預算時，應當全面梳理企業(yè)現(xiàn)行預算編制政策、基于自身運營現(xiàn)狀準備編制模板，及時將所編制的預算政策上報，促進審議環(huán)節(jié)全面充分落實，審議通過后，由財務中心統(tǒng)一下發(fā)，確保各職能部門嚴格按照相關規(guī)定執(zhí)行。人力資源中心在此過程中，主要負責設置人員編制及薪酬福利體系等；營運管理中心對各建設項目基礎數(shù)據(jù)實現(xiàn)有效整理匯總，基于實際狀況對各項目進行合理分級，對不同等級下各項目出租率、收繳率要求進行明確；資管中心負責提供各項目租賃決策文件，基于投資回報要求，設定一定時間內的租賃價格標準。

（三）在編制以前開展全員培訓工作

在預算編制工作開展前，應當充分落實員工培訓活動，提升員工專業(yè)能力，確保其滿足預算編制工作開展需求。財務中心應當落實預算模板及編制前的培訓活動。通常情況下，預算模板每年更新一次，同時需要對模板中相關公式加密，避免編制人員操作失誤，在預算編制環(huán)節(jié)不慎將其改動。員工培訓環(huán)節(jié)需結合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實際運營發(fā)展狀況，采用兩級培訓模式，首先由財務中心培訓各商業(yè)公司財務負責人，幫助各財務負責人樹立正確全面預算管理認知。在實際的培訓方式選擇方面，可充分結合自身條件及需要而實現(xiàn)多種組合。實現(xiàn)教育培訓活動定期推進，對財務人員實現(xiàn)集中培訓，并錄制培訓過程視頻，確保各商業(yè)公司能夠在后續(xù)的工作開展進程中，自行組織學習。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應當實現(xiàn)預算培訓納入績效考核，全面提升員工的重視程度。

（四）結合業(yè)務內容合理編制預算方案

1.籌備期預算

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)新商業(yè)項目開業(yè)時，籌備期預算與經(jīng)營期預算并不相同，在實際的編制過程中，并非按照年度定期開展，而是根據(jù)企業(yè)項目開展計劃方案，在一年前落實籌備期預算編制工作?；I備期預算作為項目開業(yè)前，員工招聘、物資采購環(huán)節(jié)落實的重要依據(jù)應當保障其合理性。此外，商業(yè)公司還應當與地產(chǎn)公司簽訂委托經(jīng)營管理協(xié)議。地產(chǎn)公司在實際的運營管理進程中，根據(jù)協(xié)議內容，推進籌備進度，定期支付開辦費用作為商業(yè)公司籌備期主要收入來源。

2.營運期預算

商業(yè)項目開業(yè)后，倘若未受外界環(huán)境及自身因素影響出現(xiàn)特殊情況，項目將邁入持續(xù)營運階段，在此階段，租金及物業(yè)費等成為商業(yè)公司主要收入來源。部分商業(yè)公司確定租金、物業(yè)費等主要收入指標時，采用相對簡單的方式，即上一年度數(shù)據(jù)對第二年的收入指標采用百分比法，然而并未充分考量商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)特殊性。以F商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為例，該企業(yè)充分考量項目開業(yè)時間及經(jīng)營現(xiàn)狀等因素，合理劃分項目歸屬。預培期項目為開業(yè)不足一年的項目，調改期項目就是已開業(yè)但經(jīng)營狀況不佳的項目，穩(wěn)定期項目則是經(jīng)營穩(wěn)定的項目。指標制定針對不同項目側重點也并不相同：招商調整、提升客流量是培育期項目與調改期項目關注重點，營業(yè)收入提高，貢獻利潤則為穩(wěn)定期項目關注重點。

3.專項預算

專項預算顧名思義是為專項活動編制的預算，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言此預算主要針對營銷推廣方面以及工程改造方面。商業(yè)項目實際運營活動雖由商業(yè)公司負責，但實際商業(yè)項目產(chǎn)權、租金仍歸地產(chǎn)公司所有。因此，在商業(yè)項目運營期間，所涉及營銷推廣支出、工程改造支出，應當由商業(yè)地產(chǎn)公司負責。

（五）加強預算執(zhí)行與分析工作

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應當明確預算執(zhí)行與分析工作的落實，對于預算管理價值發(fā)揮與預算資金保障的重要作用，在實際的運營過程中，實現(xiàn)自身監(jiān)督管理機制的充分落實，促進預算執(zhí)行與分析工作的有效推進。全面預算管理工作落實過程中，首先是預算目標的明確，其次落實預算編制工作，預算編制審批通過后，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及商業(yè)公司管理層應當簽訂經(jīng)營責任書，為預算執(zhí)行及考核工作開展提供良好支撐。在實際的預算執(zhí)行環(huán)境，針對預算內事項的處理，應當嚴格按照所制定的權責手冊，在企業(yè)內部OA系統(tǒng)中通過審批后方可執(zhí)行。預算外事項處理需嚴格遵循例外事項管理規(guī)章制度，確保審批流程的有效落實，保障工作規(guī)范性，由商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)辦會審批過后方可執(zhí)行。最后，預算執(zhí)行分析工作主要包含月度分析與季度分析，商業(yè)公司在此過程中負責編制公司層級分析報告，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務中心對集團層級分析報告進行編制，科學地點評各項指標完成情況，落實責任追究機制，排名靠后的公司管理層需至商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)述職。

（六）規(guī)范預算調整審批流程

為保障預算執(zhí)行剛性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需實現(xiàn)預算調整審批流程的充分落實。在實際的調整過程中，針對由于客觀原因導致的預算無法達成，應向下修正預算目標。針對超預期項目，需適當?shù)叵蛏闲拚A算目標。此外，為保障責權利對等，在面對預算目標下調現(xiàn)象時，應當對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獎金池規(guī)模適當進行縮減，涉及預算目標上調，則應當適當擴大獎金池規(guī)模，充分發(fā)揮激勵作用。預算調整完成后，由商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預算工作組統(tǒng)一制作預算調整通知書，并注明調整后的獎金池規(guī)模，通過審核后進行下發(fā)，作為下半年預算執(zhí)行依據(jù)。

（七）建立預算考評機制

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應當基于自身經(jīng)營管理現(xiàn)狀，建立完善的預算考評機制，通過設置科學合理的考核制度，實現(xiàn)員工工作行為的規(guī)范，確保預算工作的順利推進。F商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預算考評主要針對各商業(yè)公司預算完成情況，按照季度實現(xiàn)考核工作的全面落實，年終加權計分。財務中心在季度初期基于商業(yè)公司管理報表提取考核指標，人事中心基于考核方案合理打分，及時傳送打分結果至被考核單位內部，督促整改工作的有效落實。企業(yè)應當充分利用考核結果，明確自身預算管理落實過程中存在的問題，推動整改工作的有效落實，助力商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)預算管理質量的提升。

（八）基于PD平臺建立預算管理系統(tǒng)

隨著科技的不斷發(fā)展及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的不斷擴大，傳統(tǒng)預算管理系統(tǒng)已然難以滿足當前精細化管理要求。與此同時，預算數(shù)據(jù)較為龐大、邏輯關聯(lián)性較強、調整較為頻繁，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需借助先進的信息化技術，實現(xiàn)預算管理系統(tǒng)的優(yōu)化。為實現(xiàn)預算管理效率的全面提升，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可基于原有PD平臺，財務中心設計需求，IT中心開發(fā)，倘若不具備開發(fā)能力，可以第與三方軟件設計機構保持良好的合作，開發(fā)實時動態(tài)預算管理系統(tǒng)，實現(xiàn)收費系統(tǒng)、合同審批系統(tǒng)等的有機融合，切實提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內部數(shù)據(jù)傳輸效率，為預算管理工作的落實奠定良好的基礎。將員工從傳統(tǒng)繁瑣重復的計算、核對工作中抽離，將更多精力投入商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)建設過程中，助力企業(yè)實現(xiàn)健康運營。

四、結語

全面預算管理在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內部的充分落實，對維持企業(yè)健康發(fā)展意義重大，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應當明確全面預算管理概念內涵，完善各項管理制度，依托于先進的信息化技術，構建良好的預算管理信息化系統(tǒng)，實現(xiàn)各項資源的共建共享，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展奠定良好基礎。