李飛飛 重慶萬達城投資有限公司

針對房地產行業(yè)泡沫嚴重、房價過高等問題，國家相關部門為了能夠促進社會的穩(wěn)定性，相繼頒布了多項政策來規(guī)范房地產行業(yè)的發(fā)展，在一定程度上對房地產企業(yè)的健康發(fā)展起到了引導作用，但是部分房地產企業(yè)為獲取土地，會不斷增加自身的購地成本，進而轉移到商品房的價格上。然而，隨著房地產業(yè)的日益飽和，在房地產開發(fā)中也面臨著資金不足的經濟壓力，會在很大程度上限制房地產業(yè)的發(fā)展。為了能夠更好地解決資金不足的難題，就會采用項目轉移的方式投入資金。企業(yè)中股權轉讓就是企業(yè)向著多層面上轉移，不再變更土地的使用權，以更好的方式減輕轉讓后的稅負，然而這一過程中卻存在著一定的風險，無形中也會讓企業(yè)面臨一定的困境。

一、房地產企業(yè)并購風險相關概述

風險就是潛在的有可能會遭受到損失的可能性，并且是不確定的。在不確定因素存在下，企業(yè)不僅會產生額外的收益，還會出現(xiàn)損失，這時所面臨的損失就時風險。站在房地產企業(yè)發(fā)展的角度上，風險對企業(yè)實現(xiàn)預期目標的事項會產生影響，導致房地產企業(yè)面臨著一定的經濟損失，這就是在投資收入過程中面臨的不確定性。風險就是發(fā)生不利事件或產生損失的一種概率[1]。房地產企業(yè)并購風險就是企業(yè)在進行并購活動過程中，難以達到有效的預期目標并且影響到并購方企業(yè)正常經營活動的可能性。房地產企業(yè)中面臨的并購風險的表現(xiàn)是：一是成功接管目標企業(yè)后，沒有進行良好的經營，導致最終也沒有實現(xiàn)當初的預期目標，并購后業(yè)績也不斷下滑；二是并購時沒有堅持下去，導致在并購以前投入的資金“打了水漂”；三是在完成收并購以后，產生的效益也不能和并購方支付費用持平；此外，并購成功以后企業(yè)并沒有有效的進行管理，這還會增加管理過程中的成本；完成并購交易以后，股東收益也會出現(xiàn)下滑。在房地產企業(yè)中實行并購活動也是存在著一定的復雜性，其中也面臨著非常大的風險，并且存在的風險之間也存在著復雜的關系。文章在研究過程中探究的房地產企業(yè)并購風險就是受到外部環(huán)境不確定性的影響，并購雙方信息存在著不對稱性，并且并購交易整合較為復雜，最終使得房地產企業(yè)在并購活動開展過程中難以達到預期的目標，經濟也會損失不少。

二、房地產企業(yè)開展收并購的目的及動因分析

在房地產企業(yè)內部，進行收并購的目的之一很大一部分是為了獲取目標企業(yè)中的土地資源。由于土地較為稀缺，而房地產想要在市場中持續(xù)性的發(fā)展就需要土地資源的供給，因此房地產企業(yè)就需要采取并購的方式獲得。實際上房地產企業(yè)和其他企業(yè)存在著一定的不同之處，具體的表現(xiàn)是，其他企業(yè)并購就是為了讓自己的經營規(guī)模和銷售渠道不斷擴大。在土地以及市場中，政府部門已經進行了壟斷，因此土地就會缺少一定的流動性，導致房地產企業(yè)想要獲得土地資源就只能采用固有渠道獲得，無形中也表現(xiàn)出房地產企業(yè)獲得土地資源的渠道缺少多樣化，但是在土地供應量的不斷減少下，拿地成本也會相應的較高。依托于并購的方式，房地產企業(yè)可以采用較低的成本來獲得土地資源，還能更好地緩解地方行政壁壘。房地產企業(yè)采用并購的方式獲得土地資源，并依托于開發(fā)經驗、品牌優(yōu)勢、目標企業(yè)有形資產，提高房地產開發(fā)中的整體效益[2]。房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，采用收并購的方式可以保證自身綜合能力得以提高，逐步優(yōu)化市場中的發(fā)展布局，逐漸開辟新的發(fā)展區(qū)域。此外，還整合了目標企業(yè)開發(fā)經營團隊以及銷售的渠道，在最大程度上拓寬房地產市場。例如，以住宅作為開發(fā)主體的房地產企業(yè)，依托于并購的方式對商業(yè)地產、旅游地產等方式進行控制，這樣保證開發(fā)出的產品可以從中獲得豐富的經驗。房地產企業(yè)除了可以采用并購的方式來獲得新的領域，還能不斷拓展自身企業(yè)在發(fā)展中的目標。房地產企業(yè)依托于并購的方式對現(xiàn)有市場中進行調整，在市場中具有一定的競爭力，并在競爭中凸顯出自身具有的優(yōu)勢。企業(yè)實行收并購活動中，會擴大經濟規(guī)模，保證自身效率得到提高，從中節(jié)約更多的成本。在我國，房地產也為了獲得更大的競爭優(yōu)勢，就必須要采取擴大規(guī)模的方式展開。由于在房地產企業(yè)中他們的資金較為密集，所以在具體運營中就會使用著高杠桿的方式展開，導致企業(yè)中的經營模式對企業(yè)績效和融資能力產生很大影響，這時房地產企業(yè)就會采用并購的方式發(fā)展。

三、房地產企業(yè)股權收并購過程中的財務風險點

隨著房地產企業(yè)的發(fā)展規(guī)模越來越大，房企合作項目也逐漸增多，在實際經營管理過程中，會遇到很多收并購的情況，如何正確認識收并購過程中的風險點已成為收并購工作的重點，需要房地產企業(yè)認真研究，精準定位各項風險點，將風險控制在合理范圍。其主要的風險點表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）對收并購企業(yè)的價值評估方面存在的風險

房地產企業(yè)股權收并購過程中，價值評估風險就是受到信息不對稱以及評估方法不合理的影響，導致并購方難以準確的進行評估，這樣在無形中也會增加并購成本。具體開展收并購過程中，最重要的就是評估目標企業(yè)的價值，也是在談判中參考的依據(jù)。房地產企業(yè)股權收并購過程中面臨的價值評估方面風險有：一是交易過程中擁有的信息不同，出現(xiàn)信息不對稱風險。實際并購活動開展中，房地產掌握好的相關信息還比較少，而目標企業(yè)掌握的信息比較多，這時就出現(xiàn)了信息不對稱的現(xiàn)象，并且在進行并購以前也沒有制定出合理的調查方案，使得并購方很難真正地了解到目標企業(yè)中的實際狀況，也不能及時發(fā)現(xiàn)其中存在的潛在風險。有時候，目標企業(yè)也會存在道德缺失的情況，具體的表現(xiàn)是在轉讓中會為了自己的利益將公司中的財務和經營中存在的問題進行隱患，導致并購方在對目標企業(yè)進行價值評估時難以準確的進行；二是中介機構職業(yè)道德缺失。受到中介機構缺少職業(yè)道德的影響，所以會做出虛假的評價，在具體的價值評價中也會選擇不合理的方法展開，這一過程中也沒有考慮到綜合因素，最終導致評價的結果很難確定出真實性；三是在外部環(huán)境的影響下，很難準確評估目標企業(yè)的資產價值。在房地產行業(yè)中，資金較為密集，投資建設周期長，很容易受到宏觀經濟周期和房地產市場環(huán)境的影響，使得房地產項目在未來的投資收益中存在著一定的不確定性，嚴重影響了具體的評估情況[3]。

（二）收并購過程中存在的資金管理風險

隨著開發(fā)項目的不斷增加，所需資金也不斷增加，其中產生的經濟效益也不斷提高，這代表著入股企業(yè)也處于不斷增加的趨勢。不同企業(yè)在具體發(fā)展過程中，盈利目標也缺少一致性，所以導致管理理念、開發(fā)產生了分歧。這樣無形之間也會存在資金管理方面的風險。此外，如果采用不同的支付方式，那么并購企業(yè)中資金流動性、股權結構也會產生很大的影響。流動資產中現(xiàn)金支付所占比例較大，無形中也會增加房地產企業(yè)資金壓力，在進行并購以后也會導致現(xiàn)金流動性受到影響；現(xiàn)金支付壓力可以采用股權支付的方式減輕，但是整體結構卻很難改變，也不能稀釋原來股東經營控制權。

（三）收并購過程中存在的財務整合風險

房地產企業(yè)在實際發(fā)展過程中，股權收并購中財務整合風險就是由于并購雙方在不同理念、經營模式下，會有可能在具體合并后產生沖突，對企業(yè)中的實際經營情況產生了很大影響。房地產企業(yè)在并購過程中，雙方會簽訂并購協(xié)議，他們在這一過程中僅僅完成了合法的產權交易，還要在進行并購后進行有效整合。房地產企業(yè)中，在具體并購時過程很復雜，目標企業(yè)中涉及項目也較多。并購完成后，由于具體的整合工作有雙方的資源，其中也有多個層面要進行深度的融合。收并購也會導致原有員工職業(yè)生涯不穩(wěn)定，具體生產中也會導致整體效率的下降。房地產企業(yè)想要對目標企業(yè)整合，就需要采取合適的方式來安置原來員工，避免因并購過程中的整合不順導致并購失敗[4]。

（四）收并購過程中存在的稅務風險

房地產企業(yè)在進行收并購時，不可避免會涉及有關的稅務風險，具體包括國有土地使用權出讓金、增值稅、土地增值稅等相關稅費的計算、繳納等事項。比如在收并購過程中涉及的并購項目采取何種方式進行優(yōu)化設計，選擇合理的模式來完成收購，在實際操作過程中是有很多技巧和籌劃空間的。但是很多中小型房地產會因為自身參與收并購人員的不專業(yè)以及聘請的中介機構出具的方案本身存在漏洞，給自身帶來了很大的稅務風險，為后期稅務檢查埋下了隱患。另外，項目目標額較大，稅基和稅率相乘也是巨大的開支，在房地產企業(yè)發(fā)展的層面上來說，也會增加企業(yè)項目收購經濟中的負擔，增加稅務風險。

四、從財務視角分析房地產企業(yè)股權收并購過程應對措施

（一）做好前期財務盡調工作，全面評估企業(yè)價值

房地產企業(yè)在開展股權收并購過程中，必須充分做好前期盡調工作，全面了解被收并購企業(yè)的基本情況等信息，降低風險：一是調查企業(yè)中的實際情況，了解企業(yè)的利潤范圍和法定代表人。實際調查工作開展中，可以到工商登記部門查證，做好核對工作；二是檢查項目各個流程。在檢查過程中涉及的具體內容有：具體的項目流程是否符合相關法律、應用的手續(xù)是否齊全、在用地使用權方面是否進行了合法的登記。因此，企業(yè)需要在入股前期就要保證土地可以進行商業(yè)開發(fā)；三是在企業(yè)入股前，有必要咨詢項目涉及的所有資產。例如，建材采購、稅務申報等，通過這種方式，可以有效防止合伙人采用入股的方式產生嚴重經濟損失。

（二）做好稅務風險管理工作，及時把控各項稅務風險點

在房地產業(yè)競爭越來越激烈的環(huán)境下，我國也采取了相關的政策，希望通過相關政策的實施對房地產過熱情況進行有效的遏制。所以，企業(yè)投資到房地產開發(fā)項目以前，要了解到國家政策取向，尤其關于稅收以及貸款利率方面內容。結合項目在實際開發(fā)過程中的實際情況，會采用計稅的方法來降低稅負，減輕稅務負擔。房地產企業(yè)一方面可以加大對財務人員等其他專業(yè)人員的培養(yǎng)，提升專業(yè)理論知識體系，探討優(yōu)秀的收并購經典案例，在收并購過程中，反復討論，將稅收風險降到最低；另一方面，房地產企業(yè)需要借助專業(yè)的中介機構力量，加強合作，保持溝通交流，提出切實可行的稅籌方案，降低收并購過程中的風險點。

（三）統(tǒng)籌安排資金及配置，降低資金支付風險

房地產在實行股權收并購過程中，由于股權轉讓會涉及大量資金，如果想要成為股東可以采用股權轉讓或承債的方式來進行支付，有效降低現(xiàn)金流支出。企業(yè)要是一次性支出大量的資金根本就不可能，如果嚴重還會導致企業(yè)中的其他項目難以正常開展，對企業(yè)其他業(yè)務的開展情況也會產生影響。在此基礎上,企業(yè)內部也需要做出相關的明確，采用合同分期付款的方式來購買股票，不僅能夠減輕企業(yè)中面臨的經濟負擔，也會使企業(yè)更熟悉這個項目,在一期項目操作和風險,一旦出現(xiàn)較大的金融風險,當時，可以采取從庫存或其他方式挽回損失[5]。同時，也可以和原股東一起合作開發(fā)提高財務整合以及規(guī)避收購風險，在支付方面可以采用給原股東提前分紅的方式來降低股權支付的資金壓力，更好地完成收并購工作。

（四）盡快加速財務整合，統(tǒng)一收并購企業(yè)財務管理

房地產企業(yè)在進行具體的整合工作時，要制定出詳細的方案，這樣才能順利完成并購交易活動，還能讓目標企業(yè)更加快速進入到新的發(fā)展軌道。房地產企業(yè)在開展具體并購工作時，也要對業(yè)務結構進行整合，具體的可以分為企業(yè)文化、組織結構、管理制度和項目管理四個方面，有效控制并購風險。房地產企業(yè)并購方也能成立并購整合的管理機構，負責整合轉型階段目標的實施。在完成財務整合的進度過程中，一定要注意制定相應的時間節(jié)點計劃，穩(wěn)步推進，順利完成財務過渡，在過渡過程中能采取有效措施，不出現(xiàn)相應的財務風險因素，確保財務口徑的整合工作順利完成。

五、結語

結合以上研究顯示，房地產項目中也會影響到人們的生活，開發(fā)出高質量的房地產，能夠保證人們的生活質量得到很大程度的提高。然而想要開發(fā)出高質量的房地產，就需要在整個開發(fā)過程中投入大量的資金，如果僅僅依靠公司中的力量很難展開，此時，為了能夠引入更多的資本，就會采取股權轉讓的方式進行。但是這一過程中也存在著一定的風險，文章站在財務的視角上，探究房地產企業(yè)股權收并購過程中的財務風險點，提出有效的風險防范措施，為企業(yè)順利進入到房地產市場提供借鑒。