11月12日晚，一則央行和中國銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（銀發(fā)〔2022〕254號，下稱“254號文”）文件傳出。

“254號文”包含16條內(nèi)容，涉及開發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期、建筑企業(yè)貸款、租賃融資、個人房貸和征信等房地產(chǎn)上下游多方面的融資。其中主要有多個亮點：

一是文件要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，特別要求“對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”；金融機構(gòu)合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求，前提是保證債權(quán)安全、資金封閉運作。同時支持項目主辦行和銀團貸款模式。

二是從監(jiān)管部門角度，呼吁各銀行和銀保監(jiān)系統(tǒng)，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、調(diào)整還款安排。

三是鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。這一點在過去的文件和口徑中都很難看到，因為信托是民營房企使用較多的金融產(chǎn)品。

四是支持國開行、農(nóng)發(fā)行等開發(fā)性政策性銀行，為房企提供“保交樓”專項借款，但要求借款主體經(jīng)監(jiān)管部門復(fù)核備案，資金封閉運行、?？顚Ｓ茫抑荒苡糜谝咽塾馄陔y交付住宅項目，目的是保交付。

五是保交樓的配套金融支持。針對獲得前述專項借款支持的項目，提供新增配套融資，這不僅涉及購房者，化解未交樓的個人住房貸款風險；還涉及資不抵債項目，如剩余貨值能覆蓋專項借款和新增配套融資，或能明確還款來源，鼓勵金融機構(gòu)提供新增配套融資支持。

六是兩部委開出了“免責條款”。從11月11日起，半年內(nèi)，銀行向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風險分類；債務(wù)新老劃斷后，承貸主體按合格借款主體管理。值得特別注意的是，“對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的，可予免責”。

七是銀行“兩道紅線”松綁，延長政策過渡期。2020年12月31日，央行發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，給銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款劃出了“兩道紅線”，“254號文”提出對受疫情等客觀原因影響、不能如期滿足“兩道紅線”要求的銀行，由央行和銀保監(jiān)會派出機構(gòu)做評估，合理延長其過渡期。

從表述上看，兩部委給16項內(nèi)容設(shè)定了許多前提條件，給出了政策靈活調(diào)節(jié)空間。

通知發(fā)布以后，處于低谷的房地產(chǎn)行業(yè)被注入了一劑強心針，資本市場聞風而動。11月14日，碧桂園、龍湖集團等房企盤中一度漲超過50%，其他已經(jīng)出險的房企龍光集團、富力集團等，漲幅也超過30%。

（綜合經(jīng)濟觀察網(wǎng)、《21世紀經(jīng)濟報道》）