程興宇

河南天基律師事務(wù)所，河南 鄭州 450000

在大陸法系中，登記方式充分代表著不動產(chǎn)物權(quán)，我國也遵循了大陸法系物權(quán)標準。不管是在不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立，還是物權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面，都是遵循有關(guān)法規(guī)來開展登記，這樣才會形成效力；沒有進行登記的，則不具備法律效力，其中在法律中進行特殊規(guī)定的則不包含在內(nèi)。對于不動產(chǎn)登記簿而言，它可以為物權(quán)歸屬及內(nèi)容提供參考。對于登記手段來看，它不但可以對不動產(chǎn)物權(quán)變動進行公示，還能促進物權(quán)變動生效。其中記錄了權(quán)利人屬于法律層面的物權(quán)人，基于法律層面，可以對權(quán)利人進行推定，判斷其為真正物權(quán)人，可以對權(quán)利正確性進行推定，充分彰顯了登記的公示及公信力。

一、登記公示的法律物權(quán)

根據(jù)交易角度來看，物權(quán)和其變動都應(yīng)當通過公示方式被呈現(xiàn)，讓權(quán)利人支配的主觀想法外化。針對不動產(chǎn)來說，它的外化表現(xiàn)通常都是登記形式進行公示。該方式的要求，是在保證交易安全的基礎(chǔ)上，讓物權(quán)在執(zhí)行時，可以通過外在表現(xiàn)被第三人感知，將對不確定的第三人形成限制，對憑借物權(quán)公示進行交易的人形成公信力，它的目的是明確物的歸屬及使用，避免紛爭的出現(xiàn)。在不動產(chǎn)登記簿中，對不動產(chǎn)的權(quán)屬等進行了規(guī)定。還將其歸為不動產(chǎn)物權(quán)內(nèi)容，運用法定公示方式呈現(xiàn)出來，我們將其叫做法律物權(quán)。通常情況下，對于法律物權(quán)而言，它都是借助公示方式進行推定，其中不但涉及登記完成的不動產(chǎn)物權(quán)，還涉及動產(chǎn)物權(quán)。在這之中，我們將登記的不動產(chǎn)物權(quán)叫做登記物權(quán)。因此，對于不動產(chǎn)登記來看，它可以把權(quán)利人主觀想法，同其權(quán)利表征聯(lián)系起來，可以將其當作不動產(chǎn)物權(quán)制定準則［1］。

根據(jù)法律層面來看，登記簿中對于不動產(chǎn)交易過程產(chǎn)生的效力，沒有作出明確規(guī)定，能否根據(jù)不動產(chǎn)登記簿中的相關(guān)內(nèi)容來確定物權(quán)關(guān)系？根據(jù)現(xiàn)實角度來看，在登記簿中的內(nèi)容并不完全是正確的，除了物權(quán)合意無效及繼承等物權(quán)變動和登記機關(guān)及第三人等導(dǎo)致的問題，都會導(dǎo)致登記簿內(nèi)容同實際權(quán)利狀況相背離，使得登記簿記錄出現(xiàn)錯誤。對此，基于不動產(chǎn)交易，對登記簿內(nèi)容的效力進行認定，需通過登記推定主義方式進行。通常來講，登記簿的內(nèi)容應(yīng)同實際權(quán)利相符合，因而能夠推定其權(quán)利人是真實的，然而卻無法根據(jù)登記簿內(nèi)容來明確物權(quán)關(guān)系，就登記及涂銷行為來看，是無法單獨造成物權(quán)變動的，究其原因，除了登記簿記錄，還有其他的物權(quán)變動。針對登記的推定來看，它只具有程序意義，并非為登記權(quán)利人解決問題，而是為了保持不動產(chǎn)交易的效力。這樣才能保證登記的公信力，讓其法律表征更具效力，在登記之后，將推定登記簿中的全部效力，產(chǎn)生權(quán)利變動效力，則需要將不動產(chǎn)處分行為當作前提。針對交易第三人來看，其登記的正確性不能進行推翻，從而形成不動產(chǎn)善意取得；針對真正權(quán)利人來看，若是具備有效的證據(jù)，可以對登記簿內(nèi)容進行推翻，利用法律渠道獲得幫助［2］。基于不動產(chǎn)交易公示來看，它包含兩部分內(nèi)容，一是登記程序推定力，二是實體意義公信力，它們之間是互相補充的關(guān)系，當權(quán)利表征同實際權(quán)利出現(xiàn)分歧，利用程序法律構(gòu)造，可以有效發(fā)揮登記公示的實體效力，以此對不動產(chǎn)權(quán)屬表征進行明確。

二、客觀認定的事實物權(quán)

（一）沒有按照法律行為獲取不動產(chǎn)物權(quán)的情況

根據(jù)《民法典》物權(quán)編相關(guān)規(guī)定，沒有進行登記的，是不具備效力的，然而法律中有明確規(guī)定的則不算在內(nèi)。也就是沒有按照法律行為獲取的不動產(chǎn)物權(quán)，它是《民法典》中明確要求的物權(quán)設(shè)立及變更等特殊情況形成的。一般有如下幾種情形：第一，根據(jù)事實行為變更及轉(zhuǎn)讓物權(quán)等的情況。針對事實行為而言，沒有按照當事人意思進行表示，不考慮主觀上的因素，放棄民事法律關(guān)系，同時基于法律層面，還會導(dǎo)致民事法律后果。由于一系列事實行為涉及的物權(quán)，基于事實行為實施過程中，就具備了相應(yīng)的效力。第二，根據(jù)法院判決等情況，使得物權(quán)變更及轉(zhuǎn)讓等。在相關(guān)法律法規(guī)文件中作出了明確規(guī)定，由于政府征收等原因造成物權(quán)變更及轉(zhuǎn)讓等，在征收決定生效過程中也將具有效力。由于繼承及遺贈產(chǎn)生的物權(quán)，在繼承及接受遺贈時就會具有效力。針對這兩種情況來看，若是覺得只有進行登記之后，事實權(quán)利人才會獲得物權(quán)，那么將不但會在一定程度上降低社會公眾對法律及政府的信任，還與權(quán)利形成的基礎(chǔ)相背離［3］。第三，由于例外規(guī)定造成不動產(chǎn)物權(quán)變更及轉(zhuǎn)讓的情況。在《民法典》中也進行了明確的規(guī)定，在法律中規(guī)定的是國家所有的資源，其所有權(quán)不能進行登記。對此，基于非依法行為導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)出現(xiàn)變動的狀況，應(yīng)對不動產(chǎn)物權(quán)登記標準進行科學(xué)修正，基于立法層面，把已經(jīng)產(chǎn)生的事實物權(quán)調(diào)整成法律物權(quán)，從而防止在該范圍中導(dǎo)致二者出現(xiàn)矛盾。

（二）某些法律行為造成的不動產(chǎn)事實物權(quán)情形

針對法律行為造成的物權(quán)變動，一般都會包含交易第三人利益，由此產(chǎn)生的物權(quán)歸屬判斷，通常都非常復(fù)雜?？梢詫⒌怯洰斪髋袛鄻藴?，也可以不按照登記進行判斷，還需進一步研究。在進行判斷時，可根據(jù)利益平衡進行分析，也可根據(jù)交易安全進行分析，或是結(jié)合我國具體狀況進行判斷。雖然法律實施了登記生效要件模式，然而卻沒有對生效要件進行統(tǒng)一規(guī)定，是可以存在特殊情況的。在某種特定狀況中，雖然沒有進行登記，但還是能夠獲得物權(quán)。在《民法典》中，土地承包經(jīng)營權(quán)以及宅基地使用權(quán)等，就屬于這種特殊情況。它們都并非是借助登記方式完成物權(quán)變動，而是結(jié)合當事人的合意完成物權(quán)變動。除了上述這些情況的不動產(chǎn)物權(quán)登記，其余的一般都屬于法定公示方式。

另外，還存在由于法律行為形成不動產(chǎn)事實物權(quán)，沒有按照登記標準出現(xiàn)的例外情況。有限度地承認由于法律行為產(chǎn)生的事實物權(quán)是滿足司法實踐的。雖然可以滿足形式要件，但卻不一定能滿足事實需要，極易導(dǎo)致法律規(guī)范同事實認定存在較大的差異?；谒痉▽嵺`來看，一般來講，形式上權(quán)利人和實際控制人是不同的，二者是相互分離的關(guān)系。首先，這種不一致性主要體現(xiàn)在所有人在對所有物進行控制時，權(quán)利和事實狀態(tài)出現(xiàn)分離的情況，是基于民事法律行為實施時形成的事實物權(quán)［4］。例如房屋買賣合同，當合同生效之后，也就意味著買受人及出賣人都要交付房屋，在這之后，買受人能夠使用該房屋，同時還獲得了收益權(quán)，這種只是沒有進行過戶登記的狀況，由于具有直接請求權(quán)關(guān)系，對于當事人來說，將無法通過登記公示方式，對不動產(chǎn)物權(quán)歸屬進行判斷。其次，該不一致性還表現(xiàn)在登記簿內(nèi)容無法真實體現(xiàn)權(quán)利狀態(tài)的情況，極易產(chǎn)生登記錯誤，甚至登記內(nèi)容不能充分反映不動產(chǎn)權(quán)利人的狀況。尤其是農(nóng)村及落后山區(qū)，不動產(chǎn)都沒有初始登記，也可能在后續(xù)買賣中導(dǎo)致登記中斷及紕漏。對此，若是具有合理的證據(jù)，可以對事實物權(quán)進行證明，能夠?qū)π问缴系姆晌餀?quán)進行推翻，基于法律層面，對事實物權(quán)進行認定后將其劃分成真正的不動產(chǎn)權(quán)屬。

三、法律物權(quán)和事實物權(quán)沖突的協(xié)調(diào)和保護

（一）不存在交易第三人的事實物權(quán)狀態(tài)

針對這樣的事實物權(quán)狀態(tài)來看，在沒有交易第三人的形勢下，可以對抗法律物權(quán)，獲得法律的承認及保護。該狀態(tài)下沒有交易第三人，不會對交易秩序產(chǎn)生影響，雖然沒有對真正物權(quán)人權(quán)利進行登記公示，但是卻具有非常充足的證據(jù)可以對權(quán)利人獲得的權(quán)利進行證明，也就是能夠?qū)φ嬲餀?quán)人的權(quán)利實施保護。具體而言，在沒有交易第三人的形勢下，對于事實和法律物權(quán)本應(yīng)相同，實際上卻并不相同的物權(quán)，若在法律上采用的物權(quán)公示方式，并沒有全面反映物權(quán)人真實意思，基于法律層面，還應(yīng)構(gòu)建可以讓二者獲得一致的機制，從而構(gòu)建保護當事人權(quán)利的相關(guān)法律標準。就事實物權(quán)人來看，若是要否定物權(quán)效力，那么也將肩負一定的舉證責任。該責任具有雙重性特征，不但要對公示的法律物權(quán)錯誤進行證明，還要對本身權(quán)利正確性進行證明。唯有滿足這兩點要求，才能對自身物權(quán)進行支配，從而對抗法律物權(quán)。

針對這一狀態(tài)對事實物權(quán)事實保護，應(yīng)對下述兩個方面進行改進。首先，根據(jù)立法層面來看，應(yīng)對事實物權(quán)人提供物權(quán)請求權(quán)。就事實物權(quán)而言，它屬于法律承認的且能夠?qū)ζ鋵嵤┍Ｗo的物權(quán)，需在法律中明確物權(quán)救濟手段。對其合法權(quán)益產(chǎn)生侵害的狀況，應(yīng)在法律中進行明確規(guī)定，讓事實物權(quán)人能夠直接行使物權(quán)請求權(quán)。其次，對異議登記進行完善，構(gòu)建錯誤更正和有關(guān)配套機制。對于權(quán)利人及存在相關(guān)利益的人員，若是他們明確了登記內(nèi)容錯誤，可進行更正申請。針對獲得登記權(quán)利人書面允許的，以及能夠利用證據(jù)對錯誤進行證明的，要求相關(guān)登記機構(gòu)對其進行更正；針對沒有獲得登記權(quán)利人允許的，需讓相關(guān)利益人員提出申請。若是登記機構(gòu)同意的話，那么申請人在登記之后的15天時間是不可以起訴的，如若不然將導(dǎo)致登記失效。針對由于異議登記問題而產(chǎn)生損害的，是能夠申請損害賠償?shù)?。雖然在法律規(guī)定中，已經(jīng)對真正權(quán)利人進行了保護，然而卻不夠健全［5］。

（二）涉及交易第三人情況下的事實物權(quán)狀態(tài)

這樣的事實物權(quán)狀態(tài)，一般都包含交易第三人，登記展示的權(quán)利狀態(tài)通常都和真實權(quán)利狀態(tài)存在差異，該情形下，需明確是否具有善意第三人。若第三人不是善意的，例如，不動產(chǎn)交易過程中的相對人，在知道登記物權(quán)不是真實物權(quán)的情況下開展的不動產(chǎn)買賣，雖然該交易具備健全的法律手續(xù)，并且還完成了過戶登記，但是相對人也無法獲取物權(quán)。在這一過程中，事實物權(quán)就能與法律物權(quán)形成對抗，需將事實認定當作參考，以此對物權(quán)歸屬進行判斷。若是交易相對人是善意的第三人，因為物權(quán)公示推定效力及不動產(chǎn)善意獲取制度規(guī)定，基于事實及法律物權(quán)產(chǎn)生的內(nèi)部沖突，以及真正權(quán)利人同善意第三人產(chǎn)生的外部矛盾，通常情況下，法律會維護第三人利益，針對已經(jīng)辦理過戶登記的法律物權(quán)，將能夠?qū)故聦嵨餀?quán)。由于事實物權(quán)進入了交易領(lǐng)域，所以物權(quán)將被善意第三人獲得，雖然在法律上能夠?qū)κ聦嵨餀?quán)進行認定，然而該認定并不是不動產(chǎn)權(quán)歸屬的參考依據(jù)，想要對事實物權(quán)事實法律保護，還需要另尋辦法。對于事實物權(quán)人而言，不可以對善意第三人事實物權(quán)追奪，僅可以從無權(quán)處分人獲取債法權(quán)利，并讓其承擔相應(yīng)的賠償責任。在這一過程中，不管是立法還是司法層面，都是借助物權(quán)判斷標準，先明確善意第三人，并對其獲得的物權(quán)實施保護。即使第三人在法律物權(quán)人那里獲得了物權(quán)，根據(jù)法律層面來看，也規(guī)定該物權(quán)獲得是在無權(quán)處分人那里得到的。當?shù)谌双@取物權(quán)之后，之前的事實物權(quán)效力將失去，在其獲取法律物權(quán)之后，也將不會同事實物權(quán)出現(xiàn)矛盾，有利于促進不動產(chǎn)交易，為其提供重要保障。由此可知，當包含交易第三人，且能夠明確其是善意的，借助事實物權(quán)將能夠?qū)Ψ晌餀?quán)實施對抗，能夠獲得優(yōu)先保護。針對交易第三人來看，當明確物權(quán)之后，它將是新的法律物權(quán)，而不是對之前的事實物權(quán)進行排斥。對于事實和法律物權(quán)的矛盾，事實物權(quán)人也往往會利用債權(quán)請求權(quán)來尋求法律幫助。

在《民法典》中，對第三人善意獲取的認定進行了規(guī)定，應(yīng)符合下述3個要求。首先，第三人屬于受讓人，對不動產(chǎn)進行受讓的過程中，主觀表現(xiàn)為善意的，不了解其出讓人為無權(quán)處分人；其次，針對以上要求，在第一個要求中提到了第三人主觀意識，這就需要通過合理的價格進行轉(zhuǎn)讓，保證受讓人支付相對合理的價款；最后，對于轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)來說，應(yīng)結(jié)合法律法規(guī)完成登記，要明確善意認定標準。通常情況下，會根據(jù)客觀情況，對第三人善意進行判斷。該客觀善意的要求是比較寬松的，并沒有對第三人實際情況進行規(guī)定，也沒有讓第三人對其物權(quán)登記進行審查。只是讓第三人在進行物權(quán)受讓過程中，保證法律物權(quán)的登記，以此來判斷第三人是否善意。若第三人不是善意的，將承擔舉證責任。若是他人可以對第三人登記的法律物權(quán)進行證明，或是知道他人提出的異議登記等，還是繼續(xù)開展不動產(chǎn)交易，則可判斷為非善意。對于第三人善意的認定，需要給予法律物權(quán)的存在，若是第三人獲得了事實物權(quán)，由于未開展物權(quán)公示登記，所以也將不具備信賴可言。第三人善意獲取法律物權(quán)之后，之前的事實物權(quán)人能夠以下述兩種方式行使債權(quán)請求權(quán)，一是針對交易之前債權(quán)請求權(quán)的行使，在合同及侵權(quán)等債權(quán)法律關(guān)系中，對原法律物權(quán)人的責任進行了規(guī)定；二是對導(dǎo)致原法律物權(quán)同事實物權(quán)相矛盾的狀態(tài)登記錯誤下債權(quán)請求權(quán)的行使。例如，登記錯誤為原法律物權(quán)人等自身過錯導(dǎo)致的，要求他們承擔各自的責任；若是登記錯誤為多方共同導(dǎo)致的，應(yīng)當共同承擔責任。

綜上所述，針對物權(quán)本質(zhì)來看，它是權(quán)利人內(nèi)在支配的，對于登記而言，它是物權(quán)人的外在表現(xiàn)，是無法對物權(quán)本質(zhì)進行改變的，并且也無法對物權(quán)歸屬進行改變?；诓粍赢a(chǎn)權(quán)利人而言，其內(nèi)在支配同登記外在表現(xiàn)是有很大不同的，這就導(dǎo)致不動產(chǎn)出現(xiàn)了很多事實物權(quán)。怎樣協(xié)調(diào)二者的沖突，合理劃分不動產(chǎn)物權(quán)歸屬，這始終是理論和實務(wù)界需要探討的問題。