薛宇

2022年以來，地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)需求、保交樓政策相繼出臺，力度逐漸加大，但實(shí)際見效較為緩慢。11月8日起短短幾日內(nèi)，“第二支箭”、金融16條以及銀保監(jiān)會允許保函置換預(yù)售資金規(guī)定先后出臺，地產(chǎn)融資支持力度空前，表明地產(chǎn)融資環(huán)境將得到根本性的改善，穩(wěn)樓市政策短板亦逐步補(bǔ)齊。

隨著北京、杭州等熱點(diǎn)城市的需求端寬松政策的跟進(jìn)，后續(xù)銷售有望迎來實(shí)質(zhì)性復(fù)蘇。

11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布消息稱，繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資?！暗诙Ъ庇扇嗣胥y行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

2018年，針對部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，人民銀行會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。與2018年初創(chuàng)時相比，本次“第二支箭”政策進(jìn)行了延續(xù)和擴(kuò)容：本次交易商協(xié)會特別指出支持民企范圍包括房地產(chǎn)企業(yè)，且新增了“直接購買債券”方式，同時明確提出可支持民營企業(yè)債券融資規(guī)模預(yù)計約2500億元。

“第二支箭”發(fā)布后僅3天，11月11日央行和銀保監(jiān)會即發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，公布16條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

兩部門明確，要穩(wěn)定開發(fā)貸投放，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁；支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年；保持債券融資基本穩(wěn)定，保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定；支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款，鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。此外，要階段性調(diào)整部分金融管理政策，延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排。

11月14日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，指導(dǎo)商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金。

監(jiān)管接連出臺重磅的地產(chǎn)融資政策，表明地產(chǎn)融資環(huán)境將得到根本性的改善。申港證券指出，房地產(chǎn)政策的新一輪寬松已啟動。國金證券則表示，隨著供給側(cè)支持政策持續(xù)出臺，后期需求端的寬松會加速落地，在注入流動性的同時能適度改善房企利潤水平。

中郵證券將穩(wěn)樓市分解為三個重要支點(diǎn)，分別為穩(wěn)需求、保交樓、穩(wěn)主體，其根本是為了穩(wěn)住樓市信心。上述政策正式出臺之前，地產(chǎn)政策主要集中于穩(wěn)需求、保交樓方面，但樓市銷售復(fù)蘇仍然十分緩慢。

從穩(wěn)需求來看，2021年下半年起相關(guān)政策持續(xù)出臺，目前支持合理需求釋放的政策已經(jīng)充分發(fā)力。2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的政策經(jīng)歷了一系列變化：2021年上半年處于監(jiān)管強(qiáng)化階段，2021年下半年為糾偏維穩(wěn)階段，2022年上半年因城施策從初期到深入期，各地放寬限制、支持購房需求的政策開始集中出臺。2022年三季度貨幣政策和財稅政策先后發(fā)力，先是5年期LP加速下調(diào)，9月底房貸利率階段性差別化調(diào)整、支持居民換房個稅退稅等政策出臺。目前，房貸利率已經(jīng)降低到較低水平。

從保交樓來看，政策力度在逐漸增強(qiáng)。保交樓政策最初以督促房企自救為主，后來演化為鼓勵房企進(jìn)行市場化收購，比如鼓勵房企發(fā)行用于并購的債券、票據(jù)；現(xiàn)在進(jìn)入到新階段，即通過政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，增量資金將逐步入場。

目前樓市銷售復(fù)蘇仍然緩慢。據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1-10月，商品房銷售額108832億元，同比下降26.1%；商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%；房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%；房屋新開工面積103722萬平方米，同比下降37.8%；房屋竣工面積 46565萬平方米，同比下降18.7%。

2022年1-9月，居民新增存款已達(dá)到13.21萬億元，2022年上半年居民存款10.33萬億元，而2021年全年為9.90萬億元，2022年上半年的居民新增存款就已超過2021年全年。居民存款已創(chuàng)新高，但購房信心不足。

2022年以來，房企債券融資仍呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)。2022年上半年房企債券到期量相對較低，因此短期房企債券融資凈流入315.57億元，但下半年房企融資環(huán)境明顯惡化，一方面房企境內(nèi)債到期量上升，另一方面月均發(fā)行量下降，1-10月共計凈流出355.88億元。值得說明的是，國央企地產(chǎn)2022年發(fā)債渠道通暢，1-10月凈流入483.27億元，而民企每個月發(fā)債融資均為凈流出，1-10月共計凈流出839.15億元，與國央企形成鮮明對比。

因此，中郵證券指出，穩(wěn)主體也是穩(wěn)樓市、穩(wěn)信心的重要支點(diǎn)。2022年，穩(wěn)樓市政策力度持續(xù)加大，此前主要集中于穩(wěn)需求、保交付，但實(shí)際見效較為緩慢。民營企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中占比較高，民營主體若喪失信用支撐，從供給端就會導(dǎo)致有效供應(yīng)不足，進(jìn)而影響需求釋放。此前穩(wěn)主體政策相對較為滯后，但隨著民企債券融資支持工具、“第二支箭”等政策逐步推進(jìn)，穩(wěn)樓市政策短板逐步補(bǔ)齊。

事實(shí)上，5月以來，監(jiān)管就開始支持民企進(jìn)行融資：5月，CSIPB設(shè)立，新城控股發(fā)債10億元；8月，CRMW設(shè)立，美的置業(yè)發(fā)債5.69億元；8-9月，中債增信擔(dān)保，龍湖等5家民企共發(fā)債62億元。但從政策力度來看，遠(yuǎn)不及11月新政策對民營房企融資的支持力度。

與2018年相比，本次“第二支箭”政策支持融資的規(guī)模較為可觀。據(jù)東方金誠統(tǒng)計，2018年四季度至2022年三季度，累計創(chuàng)設(shè)掛鉤民企債的信用風(fēng)險緩釋憑證名義本金367億元，共支持了1225億元民企債發(fā)行；擔(dān)保增信方面，擔(dān)保人為中債信用增進(jìn)投資股份有限公司的民企債發(fā)行擔(dān)?？傤~為128億元。

地產(chǎn)融資支持力度空前，表明地產(chǎn)融資環(huán)境將得到根本性的改善，穩(wěn)樓市政策短板亦逐步補(bǔ)齊

東方金誠指出，本次“第二支箭”擴(kuò)容紓困地產(chǎn)民企債的意圖明顯，不過目前尚無法確定2500億元的支持目標(biāo)有多少指向地產(chǎn)債。2021年，民企地產(chǎn)債發(fā)行總額不到1500億元，2022年前10個月僅500億元左右，若本次的2500億元較大比例指向地產(chǎn)債，政策支持的規(guī)模將比較可觀。另外，并非所有民營房企都能受益，本身基本面銷售情況較好或擁有優(yōu)質(zhì)抵押物的民營房企獲支持的概率更大。

相較以往，本次支持措施呈閃電式落地。11月10日，交易商協(xié)會即受理龍湖集團(tuán)200億元儲架式注冊發(fā)行，中債增進(jìn)公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。此外還有多家民營房企也在溝通對接發(fā)債注冊意向，其中新城控股申請配額為150億元。

公開信息顯示，2022年1-8月，龍湖共發(fā)行信用債65億元，2021年全年共發(fā)行公司債和中票100億元，2023年到期的信用債和海外債合計119億元。與之相比，200億元的額度已相對充足。

關(guān)于金融16條，國泰君安證券表示，針對房企違約可能進(jìn)一步擴(kuò)散的風(fēng)險，文件做了明確的給予金融支持的表述，對緩釋當(dāng)前行業(yè)流動性風(fēng)險有極為正面的表態(tài)。國信證券認(rèn)為其象征性意義類似于2014年的“930新政”，標(biāo)志著房地產(chǎn)政策由調(diào)控轉(zhuǎn)向刺激，從具體表述來看，鼓勵各地合理化調(diào)整住房信貸政策將充分釋放購房需求，支持存量債務(wù)的展期將有效避免房企繼續(xù)爆雷，而久違的信托融資支持更是重要的信號。

中銀證券指出，“第二支箭”、金融16條以及保函置換預(yù)售監(jiān)管資金統(tǒng)一規(guī)定的陸續(xù)出臺，意味著已形成信貸、發(fā)債、信托、預(yù)售資金等多維度的房企融資端支持政策體系，將多方位解決短期內(nèi)房企面臨的流動性問題。雖然當(dāng)前行業(yè)基本面并未出現(xiàn)明顯反轉(zhuǎn)，但上述政策的力度顯著，提振了市場信心。多家機(jī)構(gòu)均表示，房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊周期已經(jīng)見底。