《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 李永華 | 北京報(bào)道

“龍湖都爆，真是不可理解。房企標(biāo)桿??！”10 月31 日，一看到龍湖集團(tuán)（00960.HK）股價(jià)跳水一度超40%的消息，在房企從業(yè)近20 年的地產(chǎn)人士黃材驚呼。

龍湖集團(tuán)似乎是虛驚一場，而同樣曾為房企優(yōu)等生的旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）面臨著實(shí)實(shí)在在的還債壓力。

11 月1 日，旭輝集團(tuán)發(fā)布公告稱，今年10 月至今，公司無法與境外債權(quán)人達(dá)成協(xié)議，已暫停支付境外融資所有應(yīng)付的本金和利息。

“中國前女首富”退隱，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)接班

龍湖集團(tuán)股價(jià)“驚魂”的導(dǎo)火索是其10 月28 日公告稱，吳亞軍辭任執(zhí)行董事、董事會(huì)主席、提名委員會(huì)主席，陳序平接任。卸任之后，吳亞軍擔(dān)任龍湖集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展顧問。

吳亞軍是龍湖集團(tuán)的靈魂人物，1964 年出生，今年58 歲，29 年前創(chuàng)立龍湖集團(tuán)。在房地產(chǎn)市場陷入低迷之時(shí)，吳亞軍辭職引發(fā)資本市場的恐慌。兩個(gè)多月前，龍湖集團(tuán)還曾因財(cái)務(wù)危機(jī)傳聞而遭遇市場做空，股價(jià)同樣一度大跌。

10 月30 日，龍湖集團(tuán)舉行投資者會(huì)議，吳亞軍強(qiáng)調(diào)，之所以交班，一是要推進(jìn)龍湖集團(tuán)的公司化治理；二是由于常年的糖尿病和甲狀腺等疾病，身體撐不住，精力跟不上。

吳亞軍說，原計(jì)劃是今年8 月中期業(yè)績發(fā)布之時(shí)就交接給陳序平，但當(dāng)時(shí)恰逢做空，才推遲至今。同時(shí)，她還說，從2021 年七八月份開始，陳序平已經(jīng)開始執(zhí)掌公司大盤面。

接棒的陳序平是龍湖集團(tuán)內(nèi)部長期培養(yǎng)起來的接班人，1982 年出生，畢業(yè)于清華大學(xué)土木工程專業(yè)，今年正好40 歲，正是年富力強(qiáng)的當(dāng)打之年。其2008 年入職龍湖，歷任工程經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理、地區(qū)公司總經(jīng)理及集團(tuán)地產(chǎn)航道總經(jīng)理。

陳序平之外，龍湖集團(tuán)新的管理團(tuán)隊(duì)年輕化特點(diǎn)突出，且以內(nèi)部培養(yǎng)為主。執(zhí)行董事趙軼1977 年出生，2006 年入職龍湖；執(zhí)行董事沈鷹1975 年出生，美國波士頓大學(xué)碩士；非執(zhí)行董事夏云鵬，1977 年出生，清華大學(xué)法學(xué)碩士，2007 年已在龍湖工作；另一位非執(zhí)行董事邵明曉年齡略大，1965 年出生，1992 年碩士畢業(yè)于中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)，2006 年入職龍湖集團(tuán)。

吳亞軍稱，這是一支優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，她的理想也是要將龍湖集團(tuán)打造成為職業(yè)經(jīng)理人公司化治理的標(biāo)桿，并強(qiáng)調(diào)龍湖集團(tuán)目前財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

10 月11 日，龍湖集團(tuán)發(fā)布財(cái)報(bào)顯示，1—9月，龍湖集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額1455.6 億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積890.6 萬平方米。第三季度實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額598 億元，同比實(shí)現(xiàn)回正。自7 月以來地產(chǎn)銷售情況持續(xù)回暖，集團(tuán)9 月地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)銷售額192.2億元，實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額114.9億元。

從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，截至今年上半年末，龍湖集團(tuán)連續(xù)6 年保持“三道紅線”綠檔，在民營房企中是優(yōu)等生，被坊間稱為民營房企“最后一道防線”。其中，現(xiàn)金短債比4.07，平均賬期為6.28 年，一年以內(nèi)到期的短債占比約10.1%，平均融資成本進(jìn)一步下降至3.99%。

盡管龍湖集團(tuán)強(qiáng)調(diào)接棒并無特殊意味，市場的解讀卻是大利空。10 月31 日，龍湖集團(tuán)股價(jià)開盤就大跳水。財(cái)務(wù)是否穩(wěn)健始終是懸在各地產(chǎn)公司頭上的達(dá)摩克利斯之劍，任何不利信息都可能引起股價(jià)震蕩。

在投資者會(huì)議上，吳亞軍表示，三季度以來，龍湖集團(tuán)銷售已經(jīng)回正，而且年內(nèi)到期的債務(wù)都已還清，明年到期債券也在提前準(zhǔn)備。

10 月31 日午間，龍湖集團(tuán)發(fā)布公告，宣布提前償還2023 年到期的銀團(tuán)貸款，償還金額為51 億港元。同時(shí)，龍湖集團(tuán)還披露，10 月31 日早盤期間，公司控股股東已于公開市場增持龍湖集團(tuán)300 萬股股份，合計(jì)投入資金近3000 萬港元。

此舉無疑是宣示龍湖集團(tuán)財(cái)務(wù)穩(wěn)健，投資者不必過于憂慮乃至恐慌。二級(jí)市場反響不錯(cuò)，10 月31 日，其股價(jià)從低點(diǎn)反彈超20%，次日又上漲8.2%，11 月2 日繼續(xù)大漲18.85%。

三線“綠檔”旭輝控股暫停還債，諸多房企債務(wù)壓頂

正式宣布暫停還債的旭輝控股，曾被認(rèn)為是非常穩(wěn)健的優(yōu)等生。

實(shí)際上，光看財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，旭輝控股表現(xiàn)亮眼，按銷售額算，其上半年位居全國第15 位。截至2022 年6 月30 日，公司剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為67.7%、78.5%和1.62 倍，“三道紅線”維持綠檔，一年內(nèi)到期的短期債務(wù)占比僅17%，而且，2022 年已無公開市場剛性到期債券。

不僅如此，旭輝控股上半年拿地還花了36 億元。盡管金額不算大，放在民營房企普遍收縮的大形勢下看，仍屬少見。

另一方面，上半年，旭輝控股合同銷售額631.4 億元，同比下跌53.6%；凈利潤19 億元，同比下滑64.5%。盡管如此，旭輝控股仍是極少數(shù)盈利的民營房企，且回款740 億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流為正。值得注意的是，其手頭持有的現(xiàn)金達(dá)312.45 億元。

9 月底，旭輝控股董事局主席林中在一封內(nèi)部信中提到，“資金監(jiān)管上，‘?dāng)喙┏薄尪嗟卣聦?shí)上進(jìn)一步收緊了監(jiān)管資金的提取，導(dǎo)致房企的流動(dòng)性進(jìn)一步承壓，這也客觀上造成我們雖賬面仍有逾300 億元現(xiàn)金，但絕大部分無法滿足企業(yè)的合理按需使用”。

融資端仍然艱難。11 月1 日，旭輝控股公告稱：“9 月以來，市場進(jìn)一步惡化，銷售疲弱，行業(yè)融資愈趨困難，本集團(tuán)現(xiàn)金流惡化程度超出預(yù)期?！?/p>

從去年底以來，旭輝控股實(shí)際上是被優(yōu)先考慮提供融資支持的民營房企。今年以來，旭輝控股籌集了約5億美元的新增境外融資，至少比失去融資能力的不少房企要好。

9 月21 日，旭輝控股完成2022年度第二期中期票據(jù)簿記建檔工作，發(fā)行規(guī)模12 億元，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司（以下簡稱“中債增進(jìn)公司”）提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022 年前三季度，100 家典型房企融資量為5648 億元，同比下降50%。其中，第三季度融資額為1395 億元，同比下降55%，環(huán)比下降31%，融資額創(chuàng)2019年以來新低。同時(shí)，四季度將有200家核心房企境內(nèi)外債券到期，總規(guī)模約1836 億元，其中海外債約649 億元。

好消息是，越來越多的資金馳援民營房企。10 月28 日，中南建設(shè)（000961.SZ）與中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司合作成立一家紓困公司，后者出資6.65 億元，占比52.3%。

10 月27 日，央行副行長潘功勝在赴中債增進(jìn)公司調(diào)研時(shí)表示，近期以來，中債增進(jìn)公司及時(shí)開展增信，支持民營房企發(fā)債融資工作，對維護(hù)民營房企債券融資穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用，產(chǎn)生了良好的效果。

11 月2 日，央行行長易綱表示，近期，房地產(chǎn)銷售和貸款投放已有邊際改善，相信房地產(chǎn)市場能保持平穩(wěn)健康發(fā)展。