文／劉桂林 北京市鑫諾律師事務(wù)所 北京 100052

引言：

近年來，國民生活水平穩(wěn)步提升，房地產(chǎn)業(yè)也實(shí)現(xiàn)了飛速的發(fā)展與進(jìn)步，顯然已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模越來越大，隨之，對于施工所提出的要求也越來越高，在分部分項(xiàng)工程以及不同工種之間的配合等方面都提出了一定的要求準(zhǔn)則，這也就意味著項(xiàng)目施工在操作以及成本控制等方面將會更加地復(fù)雜一些。對于當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，如果想要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的完工，那么就需要做好工程的造價管理工作，只有這樣，才能夠提供更加可靠的保障和項(xiàng)目的工程質(zhì)量，推動其順利開展。

1、概述工程造價以及成本控制

1．1 關(guān)于工程造價的定義概述

實(shí)際上，工程項(xiàng)目在實(shí)施開展過程中的直接費(fèi)用以及間接性費(fèi)用都被包含在了工程造價的相關(guān)內(nèi)容之中了。其中，這些直接費(fèi)用又被進(jìn)行了劃分，首先就是人工費(fèi)用。在進(jìn)行工程項(xiàng)目的建設(shè)過程中是需要大量的人工投入的，這也就意味著需要大量的人工成本。此外，一般來說，人工費(fèi)與勞動人員的數(shù)量以及當(dāng)?shù)氐膭趧觾r格是呈正相關(guān)的關(guān)系的。其次就是材料費(fèi)用。在實(shí)施建筑工程項(xiàng)目的時候，工程施工以及安裝都是需要一定的材料支持的，這些都是需要花費(fèi)大量的資金的。對于各項(xiàng)物資的采購，是需要進(jìn)行嚴(yán)格的把控的，在進(jìn)行材料的使用之前，要對其具體的施工方案進(jìn)行合理性的計劃，并依據(jù)相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行一定的優(yōu)化。最后就是施工機(jī)械的使用費(fèi)。由于不同的項(xiàng)目其在施工難度上是有所差異的，因此，所需要提供的機(jī)械成本支出也是不一樣的，通常來說，都是與人工的成本呈反比例的。至于工程項(xiàng)目的間接性費(fèi)用，主要有兩種，第一種是利潤，這部分指的就是施工的企業(yè)在對施工成本進(jìn)行刨除之后所獲得的資金。第二種是稅費(fèi)。按照國家的相關(guān)規(guī)定，需要對工程項(xiàng)目進(jìn)行工程稅、建筑稅以及城市維護(hù)費(fèi)等進(jìn)行征收，這些稅費(fèi)也都被包含在了工程造價之中。

1．2 關(guān)于工程造價中的成本控制基本原則的概述

首先，需要遵循限額設(shè)計的基本原則。在進(jìn)行工程項(xiàng)目施工的過程中，其周期一般來說都是比較長的，因此，消耗也就比較大，在這個過程中，各種各樣的因素都會對其造成影響與制約，所以，進(jìn)行相關(guān)的工程造價管控時要將工程的實(shí)際變更作為基本的依據(jù)。也就是說，工程造價的既定限額是需要得到明確的，而這也是對建筑工程進(jìn)行造價控制時需要遵守的首要原則。其次，需要遵循全壽命周期成本的原則。工程項(xiàng)目的成本是需要實(shí)現(xiàn)合理控制的，這樣做主要是為了促使建筑項(xiàng)目全壽命周期的成本投入的降低。房地產(chǎn)行業(yè)如果想要促使自己的核心市場競爭力得以提升，促使相關(guān)的投入成本實(shí)現(xiàn)有效的降低，那么，就需要從建筑項(xiàng)目的全壽命周期成本方面入手，進(jìn)行考慮。最后，需要遵循全面管理的相關(guān)原則。對于工程建設(shè)的造價管理來說，其在工程建設(shè)的各個環(huán)節(jié)都是得到貫徹的，不但有工程整體的造價管理，而且還包含了建設(shè)過程中的市場環(huán)境等環(huán)節(jié)。因此，在對建筑工程的成本進(jìn)行控制時，要嚴(yán)格性地遵循全面管理的原則。

2、對房地產(chǎn)工程造價進(jìn)行管理的目的以及重要意義

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，促使相關(guān)成本實(shí)現(xiàn)有效性的控制是造價管理工作開展的主要目的，而且，這也是房地產(chǎn)業(yè)的投資成本實(shí)現(xiàn)有效控制的重要措施。所以，對于造價管理以及成本控制的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)要進(jìn)行良好的處理，幫助造價管理水平成為對企業(yè)的綜合實(shí)力進(jìn)行評估的重要的標(biāo)準(zhǔn)，只有這樣，才能夠更好地推動房地產(chǎn)業(yè)的更進(jìn)一步的發(fā)展。通過對房地產(chǎn)業(yè)的工程造價進(jìn)行科學(xué)的管理，企業(yè)就可以對資金的流向等進(jìn)行一定的明確，然后以這謝謝資金流向?yàn)橐罁?jù)進(jìn)行合理的分析，幫助房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)一定程度的投資成本的節(jié)約，這樣做，既能夠促使企業(yè)的利潤得以增加，又能夠更進(jìn)一步地推動我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步。

3、房地產(chǎn)業(yè)工程造價管理實(shí)施過程中所遇到的成本控制的相關(guān)問題

3．1 對于成本控制的重視程度不夠，缺乏相關(guān)意識

在對房地產(chǎn)業(yè)大的工程造價進(jìn)行管理的過程中，最常見的一種現(xiàn)象就是沒有意識到成本控制的重要性。尤其是對于設(shè)計與工程部門來說，很多時候這些部門都抱著“事不關(guān)己，高高掛起”的態(tài)度，這在一定程度上對于成本控制工作起到了不利的影響。比如，在進(jìn)行設(shè)計的過程中，如果設(shè)計部門一味地推崇保守化的設(shè)計，不考慮相關(guān)的成本管理問題，不允許其介入，工程部門對于施工方案進(jìn)行隨意的變更，對于職責(zé)劃分也不夠明確，而這也是促使房地產(chǎn)業(yè)成本控制意識缺乏，不能夠得到重視的重要原因。除此之外，即便有些房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)施成本控制工作，但是如果實(shí)施控制的手段不夠精細(xì)，不夠恰當(dāng)，那么成本失控也是在所難免的。

3．2 相關(guān)的設(shè)計圖紙不夠完善，存在一定的缺失

對于房地產(chǎn)業(yè)來說，設(shè)計圖紙是非常重要的存在，可以說在整個工程項(xiàng)目實(shí)施的過程中都有貫穿，因此，對于經(jīng)濟(jì)技術(shù)其是需要于設(shè)計進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕Y(jié)合的，只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)投入的成本才能夠相對降低。但是，工程項(xiàng)目實(shí)際開展的過程中并不是這樣。很多房地產(chǎn)企業(yè)其過于看重技術(shù)，往往忽略掉了經(jīng)濟(jì)成本的重要性，因此，很多時候圖紙的相關(guān)設(shè)計的展開都是在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)不符的狀況下展開的，這也就意味著圖紙設(shè)計會有所欠缺，沒有將經(jīng)濟(jì)成本的問題考量在內(nèi)，甚至有可能使得技術(shù)與經(jīng)濟(jì)成本嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象發(fā)生。此外，很多設(shè)計部門在審圖的時候也并沒有做到位，有很多的欠缺。比如，有些圖紙的設(shè)計出現(xiàn)了過多的設(shè)計表，這也就會使得成本出現(xiàn)嚴(yán)重的超標(biāo)，而這一現(xiàn)象發(fā)生的原因主要是各個部門的利益實(shí)際上是不同的。因此，在工作的時候也會有一定的偏差?；谶@種情況，施工方案隨意變更、雙方切磋時間過長等現(xiàn)象就會頻頻發(fā)生，這也就致使成本超標(biāo)的問題得以出現(xiàn)。

3．3 對于動態(tài)成本的控制難以得到有效的開展

通常來說，房地產(chǎn)企業(yè)其對于目標(biāo)成本都是不會進(jìn)行公開的，因此，這也是致使成本偏離計算、超目標(biāo)成本預(yù)警等狀況發(fā)生的主要原因，與此同時，相關(guān)后續(xù)工作的開展也會有一定的難度。當(dāng)房地產(chǎn)工程完工之后，還需要進(jìn)行相關(guān)的核算以及結(jié)算，這時，很多問題都會慢慢暴露出來了。此外，由于臺賬不夠完善等原因，也會給動態(tài)的成本控制增加一定的難度，這些制約性的因素都給房地產(chǎn)工程造價的管理工作帶來了很大的困難，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對于這些問題一定要重視起來。

4、關(guān)于房地產(chǎn)工程造價管理中的成本控制有效途徑分析

4．1 在決策階段的成本控制措施分析

房地產(chǎn)工程造價監(jiān)管的工作人員在做出相關(guān)的決策時，首先進(jìn)行相關(guān)的可行性報告編制是必須的，只有這樣，工程建設(shè)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)評價工作才能夠得到切實(shí)的保障。切實(shí)可行的建設(shè)方案的制定，然后根據(jù)實(shí)際情況對其進(jìn)行優(yōu)化，將會促使投資估算工作的工作質(zhì)量實(shí)現(xiàn)一定的提升。就現(xiàn)階段的建設(shè)決策來說，投資估算是非常關(guān)鍵的一部分，而且，這也是工程建設(shè)建議書、可行性報告的主要內(nèi)容之一。從工程建設(shè)的使用效果方面進(jìn)行分析，造成最大影響的是投資估算。在實(shí)施投資估算時，全面、深入的分析是很有必要的，只有這樣，用于投資估算的數(shù)據(jù)才能夠更加地精確以及合理。與此同時，當(dāng)工程完成了建設(shè)之后，對于風(fēng)險以及收益等還需要進(jìn)行科學(xué)化的分析。在對房地產(chǎn)工程造價相關(guān)工作開展的過程中，還需要不斷地加強(qiáng)對于工程造價地動態(tài)化管理。首先，對于工程項(xiàng)目投資的合理性，其是需要進(jìn)行全方位的評估的，然后以評估報告為依據(jù)進(jìn)行可行性報告的編制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對于項(xiàng)目投資的預(yù)估，做好造價的控制工作，預(yù)估價的誤差允許范圍一般來說在-10%-10%左右，與此同時，還需要以風(fēng)險評估報告為基本的依據(jù)，對其進(jìn)行隨時的動態(tài)化調(diào)整。其次，對于工程相關(guān)的設(shè)備以及材料等要進(jìn)行一定的收集與整理，對工程的規(guī)模進(jìn)行合理化的確定，然后對其風(fēng)險以及收益情況進(jìn)行理性的分析與評估。再次，在實(shí)施工程項(xiàng)目的建設(shè)時，對于所需要的設(shè)施、人員以及材料等選擇時要遵循就近選擇的原則，這樣才能夠使得運(yùn)輸成本盡可能地降低，開支也得以節(jié)省，這樣，就可以促使工程項(xiàng)目整體造價成本得到有效的控制了。最后，在進(jìn)行工程建設(shè)的同時，也要充分考慮生態(tài)環(huán)境等因素的影響，對于工程建設(shè)過程中可能會出現(xiàn)的噪音污染、粉塵污染等問題進(jìn)行有效的科學(xué)分析，然后依據(jù)分析結(jié)果做出正確的投資決策，盡可能地降低其對于自然環(huán)境等所造成的影響促使工程項(xiàng)目得以順利地開展，避免其對工程建設(shè)的進(jìn)度造成不利的影響。

4．2 在設(shè)計階段的成本控制措施分析

通過對各地的房地產(chǎn)工程建設(shè)狀況進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，設(shè)計環(huán)節(jié)是對工程建設(shè)造價管理工作形成最大影響的一環(huán)。因此，在對項(xiàng)目投資做相關(guān)的具體決策時，一定要做好這一環(huán)節(jié)的成本控制。在設(shè)計階段進(jìn)行造價控制，其主要是為了基于工程建設(shè)質(zhì)量提升的前提，盡可能地使整個工程建設(shè)的投資小于預(yù)算的金額。在工程項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)的過程中，設(shè)計單位的選擇一定要科學(xué)、合理化，至于相關(guān)的設(shè)計方案，可以通過競選的方式完成，這樣就能夠?yàn)樵O(shè)計方案的科學(xué)性以及合理性提供有效的保障了。而且，還需要對設(shè)計周期進(jìn)行合理的控制，盡可能地降低設(shè)計成本，進(jìn)而促使整個工程的造價得以降低。對于控制工程的建設(shè)費(fèi)用要進(jìn)行集中，這樣才能夠更好地促使工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益得以提升。就房地產(chǎn)工程的限額設(shè)計來說，就是在已經(jīng)獲得批準(zhǔn)的投資估算以及可行性報告的基礎(chǔ)之上，對工程項(xiàng)目進(jìn)行初步的設(shè)計，在完成初步設(shè)計大的過程中要對施工圖的設(shè)計進(jìn)行完成?；诿恳粚I(yè)功能都能夠得到滿足的前提之下，以已經(jīng)做好的投資限額為基本依據(jù)，展開項(xiàng)目的控制設(shè)計工作，與此同時，還應(yīng)該對設(shè)計環(huán)節(jié)中存在的諸多問題展開集中化的處理，這樣控制項(xiàng)目造價限額工作的開展也會更加地順利。在實(shí)施工程建設(shè)的過程中，做好工程造價控制的高效化限額設(shè)計是非常重要的。而就房地產(chǎn)工程建設(shè)的監(jiān)管機(jī)制改革工作來說，對其監(jiān)管機(jī)制進(jìn)行科學(xué)的創(chuàng)新也是很有必要的，與此同時，這也是工程建設(shè)領(lǐng)域中促使聯(lián)系強(qiáng)化的主要的方式。一些地域在進(jìn)行工程建設(shè)時，成本控制是其最關(guān)心的問題，因此，相關(guān)工作人員要充分地認(rèn)識到設(shè)計階段做好工程造價控制工作的重要意義，將設(shè)計監(jiān)理的工作范圍盡可能地擴(kuò)大，對于設(shè)計過程中所遇到的問題進(jìn)行集中化的處理，這樣就可以促使設(shè)計效果實(shí)現(xiàn)顯著的提升。

4．3 在投標(biāo)階段的成本控制措施分析

在完成房地產(chǎn)工程的施工之前，一定要公開化、全面化地展開招標(biāo)以及投標(biāo)工作，對于這一環(huán)節(jié)來說，工程造價的管理工作是一定要重視的。而且招標(biāo)以及投標(biāo)的過程一定要進(jìn)行嚴(yán)格化的規(guī)范，只有這樣，政府職能部門對于相關(guān)工作的市場監(jiān)督工作也會實(shí)現(xiàn)更好地推動。當(dāng)招標(biāo)以及投標(biāo)工作開展的時候，工程建設(shè)的相關(guān)需求一定要進(jìn)行切實(shí)化的滿足，這樣才能夠更好地對控制工程的整體質(zhì)量以及造價成本繼續(xù)寧科學(xué)化的控制。在工程建設(shè)實(shí)際實(shí)施的過程中。對于科學(xué)技術(shù)要進(jìn)行科學(xué)化的選擇，對于成本管控要確保其高效化。當(dāng)完成了招標(biāo)以及投標(biāo)工作之后，還要及時地進(jìn)行建設(shè)合同的簽訂工作。在相關(guān)的合同之中，要對建設(shè)企業(yè)的義務(wù)以及權(quán)力進(jìn)行明確化的規(guī)定，確保工程建設(shè)經(jīng)費(fèi)發(fā)放的科學(xué)性，與此同時，對于那些違規(guī)的現(xiàn)象等采取積極的措施進(jìn)行一定的處理，對其職責(zé)進(jìn)行明確的劃分。如果在工程建設(shè)的過程中遇到了一些不確定的因素，那么優(yōu)先應(yīng)該根據(jù)合同內(nèi)容進(jìn)行問題的解決，這樣才能夠使得合同的作用與功能實(shí)現(xiàn)充分的發(fā)揮。早進(jìn)行招標(biāo)時，要進(jìn)行適當(dāng)?shù)某邪痰倪x擇，對于承包的方式也要進(jìn)行有效的明確。在這個過程中，對于工程項(xiàng)目的規(guī)模、工程的特征以及風(fēng)險和施工難度等都應(yīng)該進(jìn)行全方位的考慮，這樣就可以促使工程的風(fēng)險得以降低，與此同時，還能夠?qū)崿F(xiàn)工程造價的嚴(yán)格化控制。在這個過程中，也可以通過邀請招標(biāo)或者是公開招標(biāo)的形式完成相關(guān)的招標(biāo)工作，這兩種招標(biāo)方式其在適用范圍等方面都是有著不同的優(yōu)勢的。所以說，在進(jìn)行招標(biāo)之前，要進(jìn)行全方位的考慮，以項(xiàng)目的特點(diǎn)為基本依據(jù)，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)方式的選擇。如果工程項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模比較大，那么選擇公開招標(biāo)的方式比較合適，而且，在實(shí)施公開招標(biāo)的過程之中還需要對承包商的資質(zhì)條件等進(jìn)行明確化的規(guī)定。具體來說，就是需要對投標(biāo)的限值定價等進(jìn)行明確化的規(guī)定，真正實(shí)施之前，對其進(jìn)行相關(guān)的考察以及調(diào)研，完成相關(guān)的測算工作，然后再對其招標(biāo)限值進(jìn)行明確的設(shè)定，如果超過了限值的規(guī)定，那么就應(yīng)該對此次招標(biāo)進(jìn)行廢止。這種招標(biāo)方式對于惡意串標(biāo)等不良行為也有著積極的意義，還有利于工程造價工作的嚴(yán)格性控制。此外，對于不同階段的標(biāo)段，其評分方式也應(yīng)該有所區(qū)別，對于評分標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該實(shí)施科學(xué)化的設(shè)置，從投標(biāo)價格以及技術(shù)方案等方面對其進(jìn)行全方位的考慮，然后實(shí)施合理的評分，這樣就可以才促使評標(biāo)效率實(shí)現(xiàn)有效的提升，而且還有利于企業(yè)的良好效益的創(chuàng)造。

4．4 在施工階段的成本控制措施分析

對于房地產(chǎn)的施工環(huán)節(jié)的造價管控工作來說，施工過程的科學(xué)化設(shè)計是至關(guān)重要的。對于施工實(shí)踐來說，科學(xué)化的施工過程能夠提供更好的理論支持給技術(shù)方面。對各項(xiàng)施工技術(shù)、施工現(xiàn)場條件等進(jìn)行深入化的分析，然后根據(jù)分析的結(jié)果繼續(xù)寧科學(xué)化的施工方案的制定，這樣將會更好地推動施工階段造價管控工作的有效開展。就這一階段來說，最重要的就是對施工現(xiàn)場的平面進(jìn)行科學(xué)化的設(shè)定，然后對于現(xiàn)場的平整費(fèi)用、臨時性項(xiàng)目建設(shè)支出費(fèi)用以及建材的運(yùn)輸費(fèi)用等進(jìn)行認(rèn)真的計算，在保證工程質(zhì)量的前提之下，促使其施工進(jìn)度實(shí)現(xiàn)合理地加快，只有這樣，才能夠使得工程建設(shè)的費(fèi)用實(shí)現(xiàn)有效的降低。對于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工環(huán)節(jié)來說，施工方案以及運(yùn)輸方法的科學(xué)性與合理性也是需要重視的。特別是那些規(guī)模比較大的工程，需要投入的人力以及物力等也比較多，因此，要確保其管控工作是處于動態(tài)化調(diào)整的，只有這樣，才能夠盡可能地降低浪費(fèi)等負(fù)面影響出現(xiàn)的可能性，對施工階段的造價成本進(jìn)行有效的控制。首先，對這一階段的造價進(jìn)行管理時，也需要對施工的內(nèi)容進(jìn)行全方位的分析，對于那些可能促使工程造價產(chǎn)生變動的因素進(jìn)行一定的明確。提前做好管控預(yù)防工作。其次，對于工程變更管理工作要進(jìn)行更進(jìn)一步的強(qiáng)化。在工程項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)的過程中，由于客觀、設(shè)計等各方面因素的制約，工程變更的現(xiàn)象時有發(fā)生，如果不能夠?qū)@些變更管理給予足夠的重視，那么就很容易出現(xiàn)由于返工問題而形成的浪費(fèi)，不利于工程項(xiàng)目的造價控制工作的開展。最后，對于工程計量工作也要做到位，在進(jìn)行施工的過程中，相關(guān)的款項(xiàng)是需要進(jìn)行反復(fù)的確認(rèn)以及核對的，現(xiàn)場的簽證的管理工作也是需要不斷地加強(qiáng)的。與此同時，對于工程項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容要進(jìn)行準(zhǔn)確的記錄，這樣才能夠更好地確保工程文件以及圖紙資料的完整性。尤其是那些涉及到工程變更的資料，要盡可能地避免資料不完整或者是遺失等現(xiàn)象的發(fā)生，進(jìn)而使得后期的經(jīng)濟(jì)損失得以降低，而且，這還能夠?yàn)楹罄m(xù)的矛盾糾紛調(diào)解等提供有效的法律依據(jù)。

結(jié)語：

總的來說，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展進(jìn)步，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也越來越好。在對房地產(chǎn)工程項(xiàng)目進(jìn)行施工的過程中，一定要做好工程造價管理的相關(guān)工作，對其成本控制問題給予足夠的重視，嚴(yán)格把控各個環(huán)節(jié)的造價管理工作，并將其落到實(shí)處，進(jìn)而為項(xiàng)目的圓滿完成提供一定的保障。