潘和平，肖丙海

（安徽建筑大學經(jīng)濟與管理學院,安徽合肥 230000）

地產(chǎn)行業(yè)以往多以大規(guī)模、高周轉(zhuǎn)的粗放發(fā)展模式為主，對項目的質(zhì)量管理多依賴施工單位自身，忽視了對施工質(zhì)量的管理，把項目管理重心放在項目進度節(jié)點上，從而產(chǎn)生了一系列建筑質(zhì)量問題。2020 年以后，國家金融和房地產(chǎn)政策進行了重大調(diào)整，對整個行業(yè)的發(fā)展帶來了重大影響，整體市場格局愈加分化。具有管理優(yōu)勢的大型房地產(chǎn)企業(yè)，憑借優(yōu)秀的產(chǎn)品和產(chǎn)品質(zhì)量，占據(jù)著越來越多的市場份額。而建筑質(zhì)量缺乏穩(wěn)定性、以粗放式管理為主的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)中的競爭力越來越弱。重塑以產(chǎn)品質(zhì)量為競爭核心的企業(yè)發(fā)展思路，才是新競爭格局下中小型房企重要的發(fā)展方向。為提升中小型房企的項目質(zhì)量管理水平，推動中小型房企良性發(fā)展，以影響建筑質(zhì)量的主要因素為研究基礎(chǔ)，收集項目管理相關(guān)資料，并實際參與到某中小型房企的項目管理中，最終對項目質(zhì)量的影響因素進行分析探討。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，項目的現(xiàn)場管理并不是直接面向一線工人，而是通過施工單位來進行工作任務(wù)傳導，所以建設(shè)項目的質(zhì)量管理是以施工單位的質(zhì)量管理為基礎(chǔ)。隨著人們對房地產(chǎn)建筑品質(zhì)要求的日漸提高，對項目質(zhì)量的管理也提出了更高的要求，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理的下沉，真正參與到項目建筑活動中去，才能提升項目的質(zhì)量管理水平。

林孝寬［1］從建設(shè)單位角度出發(fā)，研究了建筑形成的四個階段，獲得了影響建筑質(zhì)量的因素，通過德爾菲法確定指標體系，運用AHP得到指標的權(quán)重，為提升建筑質(zhì)量水平提供依據(jù)；趙宏［2］基于模糊層次分析法，對建筑工程施工質(zhì)量進行評價和研究，將施工流程中的影響因素作為施工質(zhì)量評價的標準，構(gòu)建出層次架構(gòu)圖，計算出影響因素的權(quán)重，并對計算得到的綜合評價分數(shù)進行分析；王爽［3］針對某項目，通過理論和實踐的總結(jié)分析，構(gòu)建基于建筑全壽命周期指標體系，以施工前、施工中、施工后進行劃分，同時利用層次分析法確定權(quán)重，對裝配式建筑施工質(zhì)量進行綜合分析。

綜上所述，多個學者運用層次分析法進行了質(zhì)量指標體系的建立和評價，對提升項目的質(zhì)量管理水平起到了積極作用。很多研究是站在施工單位的視角開展質(zhì)量研究的，施工單位和房地產(chǎn)企業(yè)的管控重點有很大區(qū)別，施工單位注重施工細節(jié)的管控，而房地產(chǎn)企業(yè)的項目質(zhì)量管理側(cè)重于整體性和方向性的把控，這種管理思路更有利于項目綜合的提升［4］。所以基于房地產(chǎn)企業(yè)角度的項目質(zhì)量管理，評價并量化相關(guān)因素［5］的影響很有必要。

1 中小型房地產(chǎn)項目質(zhì)量影響因素評價體系的構(gòu)建

中小型房地產(chǎn)企業(yè)很多是由最初的私人施工單位發(fā)展而來，借助政策紅利期快速發(fā)展，在行業(yè)順勢發(fā)展期間，中小型房地產(chǎn)的管理者忽視了企業(yè)的內(nèi)在管理水平的提升，這種管理水平上的不足在行業(yè)發(fā)展瓶頸期顯現(xiàn)出來，也會制約到企業(yè)的發(fā)展。尤其是項目質(zhì)量管理方面更加嚴峻，缺少建筑質(zhì)量管理體系、缺少專業(yè)技術(shù)人才等問題都將制約中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

1.1 層次分析法確定中小型房地產(chǎn)項目質(zhì)量影響因素指標權(quán)重

以問卷調(diào)查的形式邀請房屋建筑領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)人員組成專家組，通過德爾菲法和專家調(diào)查法建立所需要的評判數(shù)據(jù)，對于同一層次中的相關(guān)指標，通過兩兩比較各指標對上一層次某因素的重要性程度，依次構(gòu)造出評價指標的判斷矩陣，記做A：

式中，A 為判斷矩陣，aij表示因為因素i對因素j的重要性比較結(jié)果，可采用1-9 的量化比例標度來反映其重要程度，見表1。

表1 層次分析法常用比例標度

1.2 計算權(quán)重向量

將各行判斷矩陣分值的乘積開n次方，

將歸一化后得到權(quán)重向量ωi，

再進行一致性檢驗，λm是判斷矩陣A 的最大特征值，

CI是一致性檢驗指標，n是判斷矩陣的階數(shù)；

CR是檢驗系數(shù)，RI是平均隨機一致性指標；RI 的值如表2。

表2 RI的值

若CR＜0.1，說明矩陣具有一致性，即認為住宅項目施工質(zhì)量評價的判斷矩陣滿足一致性要求；若CR≥0.1 則等式不成立，矩陣需要更改，以致于能通過一致性檢驗。否則，就需要對判斷矩陣進行重新調(diào)整，只有達到一致性的要求才可以進行運用。

2 項目實例運算分析

2.1 ZM住宅項目概況

該項目為安徽某中小型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)，公司層面對該項目較為重視。項目建筑面積：250 000 平方米；占地面積：89 960.89 平方米，主要為18 層和33層住宅組成。項目為一類高層居住建筑，結(jié)構(gòu)形式為剪力墻形式，基礎(chǔ)為筏板基礎(chǔ)。項目的總承包單位經(jīng)招標確定為某施工資質(zhì)一級企業(yè)，總體施工管理水平一般。項目部相應管理崗位配備齊全，崗位責任制度齊全。

質(zhì)量管理目標：ZM 項目整體需通過安徽省安全質(zhì)量標準化工地的評審。

對于該建設(shè)單位來說，ZM 項目是該企業(yè)樹立企業(yè)品牌的重要項目，如該項目質(zhì)量獲得市場一致好評，對于進一步占領(lǐng)市場份額至關(guān)重要。所以梳理評價項目現(xiàn)有的質(zhì)量管理背景條件，并根據(jù)評價結(jié)果采取針對性的措施就顯得尤為重要，形成的質(zhì)量管理思路可以為該房地產(chǎn)企業(yè)后期的質(zhì)量管理標準化提供基礎(chǔ)。

2.2 構(gòu)建指標體系

為了保證施工質(zhì)量評價指標的合理性和規(guī)范性，在研究指標的的選擇上參考了相關(guān)的研究，并結(jié)合項目管理實際情況，采用項目實地訪談和問卷調(diào)查進行研究數(shù)據(jù)的收集。據(jù)此，中小型房企項目建筑施工質(zhì)量評價指標體系一級指標5個和二級指標14個［6］。

表3 中小型房企項目建筑施工質(zhì)量評價指標體系

2.3 數(shù)據(jù)來源

數(shù)據(jù)通過發(fā)放問卷的方式［7］獲得，邀請建筑行業(yè)從業(yè)人員填寫問卷，采用方根法對判斷矩陣進行運算，在此基礎(chǔ)上對每份問卷的最終權(quán)重進行算數(shù)平均，確定唯一的權(quán)重，從而確定各項指標的權(quán)重大小，具體運算結(jié)果如下：

2.4 數(shù)據(jù)運算

通過公式（1）將表4 判斷矩陣中每行分值相乘，再求解aij的5次方根，則有：=2.047；=0.922;=0.822=1.319；=0.486。

表4 準則層對目標層的判斷矩陣

通過公式（2）可得出A 矩陣中5 個指標的權(quán)重，見表4最后一列。

通過公式（3）再求得矩陣的最大特征值，根據(jù)最大特征值公式：

則有，λmax=27.002/5=5.400。

通過公式（4）求得判斷矩陣一致性指標CI：CI=（5.400-5）/（5-1）=0.100。

通過公式（5）驗證隨機CR，RI的值參照表2，當n=5時，RI=1.12；CR=0.100/1.12=0.089 ＜0.1，通過了一致性檢驗，考慮到其他因子權(quán)重值計算步驟一致，不再給出詳細步驟，其他指標判斷矩陣及權(quán)重如表5所示。

表5 一級指標對B1的判斷矩陣

通過對表5、表6、表7、表8、表9 的匯總，得到最終權(quán)重，見表10。

表6 一級指標對B2的判斷矩陣

表7 一級指標對B3的判斷矩陣

表8 一級指標對B4的判斷矩陣

表9 一級指標對B5的判斷矩陣

依據(jù)問卷調(diào)查表得到的建筑施工質(zhì)量指標體系的分數(shù)，經(jīng)過運算得到目標層的權(quán)重，根據(jù)表10的最終權(quán)重，影響因素按照權(quán)重從大到小依次是：管理人員的質(zhì)量意識、材料采購的可靠性、機械設(shè)備的日常保養(yǎng)、管理人員對專業(yè)技術(shù)知識的持續(xù)學習、施工過程中的監(jiān)督、機械設(shè)備的安裝管理、管理人員工作溝通能力等。該中小型房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)因素權(quán)重結(jié)果，隨后開展了開發(fā)項目的深度剖析，查找問題并分析原因，有針對性的制定系統(tǒng)的建筑質(zhì)量提升方案，持續(xù)開展質(zhì)量提升活動。

表10 最終權(quán)重

3 某中小房地產(chǎn)企業(yè)ZM 項目建筑質(zhì)量管理措施

該企業(yè)開展的質(zhì)量問題專項檢查，以問題形式羅列，并沒有進行問題的根源性分析，很多問題屢次在質(zhì)量檢查過程中出現(xiàn)，并沒有因為檢查頻率的增加而提升項目的整體建筑質(zhì)量，也沒有針對項目的質(zhì)量管理影響因素開展量化分析，該企業(yè)以ZM 項目為契機，梳理和開展了項目建筑質(zhì)量體系的優(yōu)化提升活動，主要是基于表10的權(quán)重結(jié)果，進行針對性提升，并投入與權(quán)重相適宜的資源投入。主要建筑質(zhì)量管理措施如下：

3.1 人員因素

人員因素中管理人員的質(zhì)量意識影響比重較要，其次是管理人員對專業(yè)知識學習、專業(yè)技術(shù)水平和工作的溝通能力［9］。針對以上結(jié)果進行相關(guān)資源的投入，重點是管理人員的質(zhì)量意識提高的措施，首先完善崗位責任制，建立權(quán)責分明的責任制，對相關(guān)崗位人員的任務(wù)內(nèi)容和工作義務(wù)進行明確，后續(xù)獎罰措施以崗位任務(wù)完成度開展考核。提高人員的專業(yè)技術(shù)水平，主要是開展集中專項學習，包括工作溝通交流的專項培訓，要求全員參與，對學習內(nèi)容進行考核，以加強專業(yè)知識的掌握程度。

3.2 材料因素

建筑材料是構(gòu)成建筑實體的主要材料，所以材料本身的質(zhì)量可靠性對建筑質(zhì)量影響極大，需要嚴把材料采購關(guān)，建立關(guān)鍵材料的集中采購制度［8］，保證材料的質(zhì)量穩(wěn)定，并建立材料供應單位的履約能力評估系統(tǒng)，對材料供應商多次出現(xiàn)質(zhì)量問題的，取消供應資格。

3.3 機械因素

機械的日常管理主要包括周期性保養(yǎng)維護、易耗件的更換。項目部對機械的日常管理主要是專業(yè)分包給第三方公司，開發(fā)企業(yè)的工程管理部門對施工現(xiàn)場的機械管理力度較弱，很多都是放任第三方管理，導致機械質(zhì)量問題，進而影響建筑質(zhì)量。為了解決這些問題，房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理部門要建立現(xiàn)場機械設(shè)備的監(jiān)管臺帳，周期性檢驗一律留存影響資料。

3.4 方法因素

施工過程中的監(jiān)督管理會影響施工方案的執(zhí)行效果，施工方案如果缺少落實中的監(jiān)督，結(jié)果將會大打折扣，現(xiàn)場管理人員必須加強方案執(zhí)行過程中的強監(jiān)管［10］，讓施工方案不折不扣地執(zhí)行下去。為了調(diào)動方案實施過程中參與方的主觀能動性，制定經(jīng)濟措施，按照重要程度設(shè)置獎懲標準來激勵參與人員，保障方案的執(zhí)行效果。根據(jù)中小型地產(chǎn)企業(yè)的實際管理情況，公司制定并推行標準化施工手冊，嚴格按照質(zhì)量標準化手冊對標項目施工，避免過多的人為干擾。設(shè)定地下工程和主體工程的三方飛檢機制，聘請第三方公司，對現(xiàn)場的質(zhì)量成果和管理行為進行量化考核，也在很大程度上提高了施工方案的落實度。

4 結(jié)語

大型房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量管理措施并不完全適用于中小型房地產(chǎn)企業(yè)。中小型企業(yè)受本身資源的約束，必須探討出適合自己發(fā)展特點的質(zhì)量管理體系。以某中小型房地產(chǎn)企業(yè)的ZM 項目為例，對施工質(zhì)量管理進行了分析研究，構(gòu)建質(zhì)量評價指標，確定相關(guān)因素權(quán)重，并對后期的施工質(zhì)量管理提出建議。得出以下結(jié)論：①對于中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)來說，施工過程中的質(zhì)量管理對整個項目的質(zhì)量形成至關(guān)重要，必須重視施工過程的管理。中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須強化對項目建筑質(zhì)量的管理，質(zhì)量的提升可以提升產(chǎn)品溢價和公司競爭力，使企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展。②影響住宅建筑施工質(zhì)量的因素較多，在相關(guān)層級指標的選取確定上要遵循科學可行的原則，運用AHP 法計算各個影響因素的權(quán)重，進一步確定對建筑質(zhì)量結(jié)果影響較大因素的權(quán)重。③大多數(shù)關(guān)于項目建筑質(zhì)量的研究都是站在施工單位的角度來研究的，很少是站在房地產(chǎn)企業(yè)角度開展的，房地產(chǎn)角度的建筑質(zhì)量管理和施工企業(yè)的質(zhì)量管理側(cè)重點有很大不同，并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)，因此，基于中小型房地產(chǎn)企業(yè)客觀條件，開展相關(guān)質(zhì)量研究管理是有必要的。④層次分析法較合理地解決了建筑施工過程的復雜性、多層次性和不確定性所引起的質(zhì)量風險評價問題，為企業(yè)建立質(zhì)量管理體系提供了理論支持。對于管理制度和管理體系不健全的中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，具有很好的指導意義。⑤主要針對中小型房企建設(shè)項目的施工過程進行分析探討，暫沒有涉及項目前期階段和后期運維階段的質(zhì)量管理。隨著行業(yè)的發(fā)展愈加成熟，在資源條件允許的情況下，中小型房企也要加強項目全周期的質(zhì)量策劃和質(zhì)量管理工作，這樣才能更好的提升中小型房企的質(zhì)量管理水平。