文／王德順 陽(yáng)谷縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心 山東聊城 252300

引言：

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記迎來了改革春風(fēng)。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合，全國(guó)上下實(shí)現(xiàn)了登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”的歷史性跨越，不動(dòng)產(chǎn)登記迎來蓬勃發(fā)展。同時(shí)登記信息實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記模式、優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記流程、一網(wǎng)通辦、即時(shí)辦結(jié)、交房即辦證、改進(jìn)工作作風(fēng)等實(shí)現(xiàn)了了不動(dòng)產(chǎn)登記快速發(fā)展，切實(shí)方便了群眾，維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。如何提高不動(dòng)產(chǎn)登記的質(zhì)量、規(guī)范登記行為、創(chuàng)新發(fā)展是當(dāng)前乃至以后長(zhǎng)期面臨的問題。筆者立足不動(dòng)產(chǎn)登記指出存在問題并提出對(duì)策建議，為提高不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量、規(guī)范登記行為、創(chuàng)新發(fā)展提供參考。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記的意義

1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記是歷史發(fā)展的必然

1998年住房市場(chǎng)化以來，人民的法律意識(shí)也逐漸提高，不動(dòng)產(chǎn)登記的訴求逐漸增強(qiáng)。在原有房地分管的行政體制下，不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)分散在國(guó)土、房管等不同的部門，存在登記分散，登記依據(jù)不一致、部門之間不協(xié)調(diào)等情況。2007年10月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅都有了明確的規(guī)定，同時(shí)也對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記做了原則性、概括性的規(guī)定。2015年行政體制改革建立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)了：“四統(tǒng)一”，結(jié)束了以往九龍治水的局面，實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記歷史性跨越。不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一登記是行政體制改革的重要內(nèi)容，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然要求。同時(shí)對(duì)于體現(xiàn)物權(quán)公示、財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)和提高政府社會(huì)治理能力現(xiàn)代化具有重要意義。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記有利于維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益

不動(dòng)產(chǎn)登記具有物權(quán)法定、專業(yè)性強(qiáng)、涉及多學(xué)科融合等特點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)登記即產(chǎn)生物權(quán)效力，具有排他性，對(duì)防止一房多賣、重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)等拉起一道安全屏障，切實(shí)維護(hù)了不動(dòng)產(chǎn)的交易安全，維護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益。

1.3 不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是城市發(fā)展，社會(huì)進(jìn)步不可或缺的寶貴資源

在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是城市拆遷改造、城市管理、稅費(fèi)繳納、糾紛處理、司法案件處理等重要依據(jù)，同時(shí)也是政府決策、城市治理能力現(xiàn)代化的重要數(shù)據(jù)支撐。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問題

住房供應(yīng)體系復(fù)雜多樣，由房改售房、經(jīng)濟(jì)適用住房、自建房、新建商品房等多種供應(yīng)形式；供地形式多樣，存在劃撥土地、出讓土地、集體建設(shè)用地等多種權(quán)利形式；登記職責(zé)分散在不同的部門，登記人員的業(yè)務(wù)水平參差不齊。同時(shí)在原來行政管理體制下不同登記機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)也存在一定的缺陷。筆者結(jié)合工作實(shí)際，歸納總結(jié)在不動(dòng)產(chǎn)登記中還存在以下幾方面的問題。

2.1 權(quán)籍調(diào)查不科學(xué)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及工作人員在權(quán)籍調(diào)查中主觀意識(shí)不強(qiáng)，調(diào)查不夠細(xì)致；同時(shí)由于對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)概念理解不夠造成調(diào)查結(jié)果出現(xiàn)偏差，尤其是對(duì)權(quán)屬界線調(diào)查一般容易出現(xiàn)錯(cuò)誤；權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)滯后，實(shí)景三維數(shù)據(jù)資料欠缺，不利于不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)工作人員對(duì)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)則把握不夠

不動(dòng)產(chǎn)登記人員存在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)法律法規(guī)理解不一，在申請(qǐng)審核環(huán)節(jié)審查不細(xì)，尤其在隱性共有人審查上存在缺陷，存在錯(cuò)登或漏登現(xiàn)象。

2.3 不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容、登記范圍須進(jìn)一步完善

房產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積作為業(yè)主的專屬所有權(quán)，登記內(nèi)容應(yīng)由原來的按建筑面積登記過渡到套內(nèi)建筑面積進(jìn)行登記。同時(shí)居住權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記應(yīng)盡快進(jìn)行開展，實(shí)現(xiàn)真正意義的不動(dòng)產(chǎn)登記。

2.4 存在歷史遺留問題，一些老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)尚未登記

由于歷史原因，從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利分房到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下住房商品化，住房供應(yīng)方式存在多元化供應(yīng)方式，以福利房、房改房、集資建房等方式存在。同時(shí)，管理方式為粗放型管理，登記職責(zé)分散在土地、房產(chǎn)等不同的部門，再加上一些政策的調(diào)整，造成一些老舊小區(qū)未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。

2.5 登記人員知識(shí)結(jié)構(gòu)偏低，創(chuàng)新動(dòng)力不足，登記模式固化

現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記人員都是由原有在土地、房產(chǎn)、林業(yè)等部門整合而來，知識(shí)結(jié)構(gòu)不同，缺少懂登記、建筑、測(cè)繪、評(píng)估等知識(shí)的多面手。知識(shí)結(jié)構(gòu)的不同的處理問題的能力不同，同時(shí)登記創(chuàng)新不足，登記模式固化。

2.6 相關(guān)機(jī)制不健全

不動(dòng)產(chǎn)登記容錯(cuò)機(jī)制、登記風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、風(fēng)險(xiǎn)管控及風(fēng)險(xiǎn)賠償基金機(jī)制尚未建立。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)策建議

針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作中存在的問題，提出如下建議：

3.1 完善法規(guī)體系，打造登記業(yè)務(wù)辦理一張網(wǎng)

（1）完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)一步發(fā)展

隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的整體推進(jìn)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系需進(jìn)一步完善?！段餀?quán)法》是指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記的法律框架。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》是《物權(quán)法》的配套法規(guī)，旨在貫徹落實(shí)《物權(quán)法》，是辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的主要依據(jù)。為推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一登記需要，《不動(dòng)產(chǎn)登記法》已經(jīng)已在制定當(dāng)中。完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系將進(jìn)一步促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的發(fā)展。

（2）實(shí)施人才發(fā)展戰(zhàn)略，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高服務(wù)效能

引進(jìn)高端登記人才，充實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記隊(duì)伍，并建立人才儲(chǔ)備庫(kù)。不動(dòng)產(chǎn)登記具有多學(xué)科融合的特點(diǎn)，登記隊(duì)伍要不斷引進(jìn)具有登記、測(cè)繪、建筑等才能高端人才。同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高服務(wù)水平。

（3）服務(wù)延伸，縮短服務(wù)距離

登記窗口下沉鄉(xiāng)鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)與城區(qū)同步收件，方便群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。按照“一條龍”服務(wù)、“一站式”辦理，并指定專人做好“一對(duì)一”全程跟蹤服務(wù)，實(shí)現(xiàn)登記通辦。

（4）打造業(yè)務(wù)辦理“一張網(wǎng)”，實(shí)現(xiàn)“一網(wǎng)通辦”

打造業(yè)務(wù)辦理“一張網(wǎng)”，積極推進(jìn)市縣一體化平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)市、縣兩級(jí)登記業(yè)務(wù)流程一致、收件材料一致、業(yè)務(wù)辦理統(tǒng)一、數(shù)據(jù)歸集統(tǒng)一、系統(tǒng)運(yùn)維統(tǒng)一。打通“一網(wǎng)通辦”平臺(tái)與政務(wù)服務(wù)網(wǎng)、“愛山東”APP、微信公眾號(hào)等平臺(tái)的互聯(lián)通道，為廣大群眾、企業(yè)提供網(wǎng)上辦理、事項(xiàng)查詢服務(wù)，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)“網(wǎng)上辦”和“掌上辦”實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)隨時(shí)隨地能夠線上申請(qǐng)、網(wǎng)上查看、現(xiàn)場(chǎng)核驗(yàn)，隨到隨辦的“一網(wǎng)通辦”新模式。

3.2 規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，切實(shí)保障不動(dòng)產(chǎn)平穩(wěn)高效運(yùn)行

（1）規(guī)范權(quán)籍調(diào)查

開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，一般權(quán)籍調(diào)查前置。對(duì)于權(quán)籍調(diào)查成果不全，后期還需補(bǔ)充權(quán)籍調(diào)查。權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的前提和基礎(chǔ)，在開展不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時(shí)，首先要以確定服務(wù)和支撐不動(dòng)產(chǎn)登記為根本出發(fā)點(diǎn)，規(guī)范開展權(quán)籍調(diào)查，形成完整準(zhǔn)確的調(diào)查成果。開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作，對(duì)已有的或是新提供的調(diào)查成果，登記機(jī)構(gòu)或登記工作人員要按不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)要求對(duì)成果的適用性進(jìn)行評(píng)價(jià)，包括對(duì)界址界限及登記面積的準(zhǔn)確性、分?jǐn)偯娣e的合理性等進(jìn)行判斷，確保調(diào)查成果適用于不動(dòng)產(chǎn)登記，保障不動(dòng)產(chǎn)登記客體的真實(shí)性、合法性。對(duì)委托第三方開展權(quán)籍調(diào)查的，登記機(jī)構(gòu)要按有關(guān)規(guī)定及時(shí)提供有關(guān)資料，同時(shí)做好組織協(xié)調(diào)及指導(dǎo)工作；對(duì)應(yīng)有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)組織完成的集體土地所有權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)等首次登記的權(quán)籍調(diào)查工作，不得轉(zhuǎn)嫁第三方，要積極組織、認(rèn)真完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作。

（2）制定規(guī)則，落實(shí)“多測(cè)合一”制度，實(shí)施測(cè)繪成果互認(rèn)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要按照“多測(cè)合一”文件精神，積極引導(dǎo)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)支撐機(jī)構(gòu)有序開展“多測(cè)合一”，對(duì)符合登記要求已有的現(xiàn)勢(shì)性比較高的界址界限成果，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)采用，既保證了資源的合理利用，又避免了重復(fù)調(diào)查人力物力的浪費(fèi)。按照市場(chǎng)規(guī)則委托第三方測(cè)繪的，有權(quán)利人自行選擇測(cè)繪單位，杜絕了“紅頂中介”和“壟斷經(jīng)營(yíng)”行為的發(fā)生，同時(shí)要規(guī)范相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，防止亂收費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生。在具體業(yè)務(wù)操作中，外業(yè)調(diào)查人員要認(rèn)真查閱鄰宗地和本宗地的權(quán)屬等相關(guān)資料，實(shí)地勘丈，現(xiàn)場(chǎng)繪制宗地和房屋草圖，采集相關(guān)地物、地貌的自然地理要素及權(quán)屬要素資料。務(wù)必安排鄰宗地和本宗地現(xiàn)場(chǎng)指界并簽字蓋章，規(guī)范填寫地籍調(diào)查表和房屋調(diào)查表。

（3）開拓思路、創(chuàng)新方法、提升權(quán)籍調(diào)查質(zhì)量

在不動(dòng)產(chǎn)登記中，編制不動(dòng)產(chǎn)登記代碼是有效聯(lián)系房地一體的紐帶。對(duì)無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋落幢落宗的，充分利用已有的地形圖、影像圖等數(shù)據(jù)資料，依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》，通過預(yù)編宗地號(hào)、落實(shí)房屋位置，并制訂不動(dòng)產(chǎn)登記代碼，先行辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要組織建立權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)，完善并及時(shí)更新現(xiàn)勢(shì)性差的數(shù)據(jù)成果資料，便于及時(shí)調(diào)取權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)，滿足日常不動(dòng)產(chǎn)登記工作的需要，同時(shí)降低登記申請(qǐng)人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（4）有序開展實(shí)景三維數(shù)據(jù)庫(kù)的建設(shè)

實(shí)景三維獲取，建立實(shí)景三維數(shù)據(jù)庫(kù)工作是當(dāng)前國(guó)家、省、市、縣的重點(diǎn)工作。實(shí)景三維數(shù)據(jù)庫(kù)是不動(dòng)產(chǎn)登記資料的進(jìn)一步完善，是解決不動(dòng)產(chǎn)登記可視化、解決鄰里糾紛、為政府決策、城市開發(fā)建設(shè)、城市管理以及社會(huì)治理等提供數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)性工作。

3.3 堅(jiān)持合理審慎原則，嚴(yán)格把關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)審核全過程

（1）嚴(yán)格執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)規(guī)定

在不動(dòng)產(chǎn)登記過程實(shí)務(wù)中，嚴(yán)格按照不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)規(guī)定的登記原則開展業(yè)務(wù)，嚴(yán)格落實(shí)形式要件審查，保證登記過程的連貫性。不動(dòng)產(chǎn)登記屬于形式要件審查。遵循的是程序法，因而具體登記工作中要嚴(yán)格執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)規(guī)定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記需提供的形式要件進(jìn)行審查，確保不動(dòng)產(chǎn)登記合法辦理。

（2）及時(shí)進(jìn)行登薄，以保障登記申請(qǐng)人的合法權(quán)利

不動(dòng)產(chǎn)從登記申請(qǐng)發(fā)起到資料整理歸檔整個(gè)登記過程，登薄是發(fā)生物權(quán)效力的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，因此及時(shí)登薄能有效的維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。在不動(dòng)產(chǎn)登記中還要注意首次登記及轉(zhuǎn)移登記的銜接，保證不動(dòng)產(chǎn)登記連貫性。按要求審查需提供的要件，保證不動(dòng)產(chǎn)主體合法、權(quán)屬來源清楚、登記要件齊全、無(wú)瑕疵。

（3）在登記過程中還要注意隱性共有人的審查

由于歷史原因，在房地分設(shè)管理，房產(chǎn)登記和土地登記分別在不同的登記機(jī)構(gòu)辦理。一部分存量房，存在購(gòu)房合同或交易合同簽訂不規(guī)范、審查不細(xì)致、登記辦理不規(guī)范導(dǎo)致登記內(nèi)容漏登或錯(cuò)登的現(xiàn)象發(fā)生。出現(xiàn)此類現(xiàn)象發(fā)生，建議不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在登記申請(qǐng)人辦理登記業(yè)務(wù)時(shí)告知其進(jìn)行更正登記。對(duì)于新建商品房，要求夫妻雙方都到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行確認(rèn)，一般都能避免隱性共有人的存在；其他涉及隱性共有人審查的登記業(yè)務(wù)要按法律規(guī)定及合理審慎的原則認(rèn)真審查。同時(shí)登記人員一定履行詢問職責(zé)，詢問審查是否存在隱性共有人，實(shí)現(xiàn)交易安全，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，規(guī)避不動(dòng)產(chǎn)登記工作不嚴(yán)謹(jǐn)帶來的風(fēng)險(xiǎn)；另外不動(dòng)產(chǎn)登記工作人員還需要按照有關(guān)的法律法規(guī)以及工作常識(shí)、敏銳的洞察力和豐富的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)、判斷是否存在隱性共有人并及時(shí)告知當(dāng)事人，依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

3.4 梳理排查，妥善解決歷史遺留問題

對(duì)于由于歷史遺留至今尚未登記的老舊小區(qū)的處理，要建立有政府挑頭，各職能部門聯(lián)動(dòng)的工作機(jī)制。認(rèn)真梳理排查，分類弄清未登記原因，分別制定處理方案，依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。對(duì)于由于房改政策調(diào)整未登記的老舊小區(qū)，要制定本地《關(guān)于公有住房房改出售歷史遺留問題的有關(guān)意見》，協(xié)調(diào)組織有關(guān)部門補(bǔ)辦或完善相關(guān)手續(xù)，依規(guī)辦理老舊小區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作，切實(shí)解決老舊小區(qū)的“辦證難 ”問題；對(duì)于其他一些原因未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，要區(qū)別對(duì)待、分類處理，制定解決方案，妥善解決不動(dòng)產(chǎn)登記問題；對(duì)于違法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，依法不予辦理登記。

3.5 進(jìn)一步開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記流程、完善不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容、拓展不動(dòng)產(chǎn)登記范圍

（1）區(qū)分建筑物所有權(quán)，適時(shí)開展不動(dòng)產(chǎn)按套內(nèi)面積登記

由原來的按建筑面積登記過渡到按套內(nèi)建筑面積進(jìn)行登記。2007年頒布實(shí)施的《物權(quán)法》就對(duì)房屋專有部分所有權(quán)和共有部分共有權(quán)有了明確規(guī)定。共有建筑面積是住房商品化發(fā)展的產(chǎn)物，目前爭(zhēng)議比較大，有一定的不合理性，取消公攤面積的呼聲越來越大。在社會(huì)進(jìn)步、以人為本的大環(huán)境下，按包含公攤面積建筑面積售房應(yīng)當(dāng)退出歷史舞臺(tái)。同樣，按建筑面積登記也應(yīng)過渡到按套內(nèi)建筑面積進(jìn)行登記，并以法定形式固定下來，減少房地產(chǎn)交易糾紛，緩解社會(huì)矛盾，保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益。按套內(nèi)建筑面積進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記既體現(xiàn)物權(quán)登記的法律精神，也是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展所需。

（2）拓展不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域

物權(quán)法已明確分層出讓制度，地下建筑向地下縱深發(fā)展，水上建筑也會(huì)相繼出現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)登記工作不僅僅是地上，還要涉及地下、水上。同時(shí)為加強(qiáng)對(duì)自然資源山水林田湖草沙的管理與保護(hù)，開展自然資源公園、山脈、島嶼等登記也勢(shì)在必行。

（3）建立地緣相近的聯(lián)系紐帶，創(chuàng)新發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)登記新路子

在房地一體登記的基礎(chǔ)上，按地緣相近為紐帶，積極探索不動(dòng)產(chǎn)登記新模式，實(shí)現(xiàn)房地一體、地上地下、水上水下等有機(jī)聯(lián)系，開創(chuàng)不動(dòng)產(chǎn)登記新局面。

（4）開展居住權(quán)登記、承接農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記

盡快開展居住權(quán)登記，同時(shí)做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記準(zhǔn)備工作。居住權(quán)屬于民法新增內(nèi)容，屬于用益物權(quán)的一種。《中華人民共和國(guó)民法典》對(duì)居住權(quán)有了明確規(guī)定，是物權(quán)的進(jìn)一步完善。雖然居住權(quán)登記一定程度會(huì)限制了物權(quán)變動(dòng)，但也保護(hù)了當(dāng)事人的合法權(quán)益，使當(dāng)事人的幸福感、獲得感明顯增強(qiáng)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要針對(duì)居住權(quán)進(jìn)行調(diào)研，制訂居住權(quán)登記相關(guān)規(guī)則，盡快開展居住權(quán)登記。農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記，按規(guī)定過渡期限到期后，農(nóng)業(yè)部門要向不動(dòng)產(chǎn)登記部門進(jìn)行職責(zé)、資料等移交。移交后能進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要做好有關(guān)的資料移交、職責(zé)劃轉(zhuǎn)及業(yè)務(wù)開展的前期準(zhǔn)備工作，為開展相關(guān)登記工作做好準(zhǔn)備。

3.6 建立容錯(cuò)機(jī)制及風(fēng)險(xiǎn)賠償基金以及與不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)相適宜的內(nèi)部管理機(jī)制

（1）建立健全機(jī)制

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)建立容錯(cuò)機(jī)制，建立風(fēng)險(xiǎn)賠償基金，保護(hù)登記工作人員善意工作失誤造成的損害賠償，能大大提高登記工作人員積極性和主動(dòng)性。

（2）建立不動(dòng)產(chǎn)登記風(fēng)險(xiǎn)管理制度

設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量檢驗(yàn)工作部門，對(duì)登記質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)登記的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估、控制；不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還可以建立不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)審制度，會(huì)審管轄范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記重大疑難事項(xiàng)。

（3）充分利用信息技術(shù)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)還可以根據(jù)相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，通過信息化手段對(duì)相互沖突的業(yè)務(wù)進(jìn)行限制或者提醒，以降低登記風(fēng)險(xiǎn)。在辦理查封登記實(shí)務(wù)中，無(wú)論是首查封、輪候查封、協(xié)助司法處置不動(dòng)產(chǎn)，基本上按照生效的法律文書、法定程序及需提供的資料進(jìn)行辦理。但對(duì)查封期限到期失效的查封登記，在司法機(jī)關(guān)沒有協(xié)助執(zhí)行注銷登記的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通常做法是在沒有人民法院囑托文件的情況下自行辦理注銷。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)這種做法是不對(duì)的。注銷登記也是不動(dòng)產(chǎn)登記，也要按照法定程序及須提交的要件資料辦理。盡管查封期限到期按規(guī)定在不續(xù)封的情況下已失效，但在無(wú)司法機(jī)關(guān)提供生效的法律文書要求協(xié)助辦理注銷登記的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要按法不授權(quán)不可為，不能擅自辦理注銷登記?？刹扇‰娮拥怯洸镜?，在信息系統(tǒng)中解除相應(yīng)的控制或者提醒，注明相應(yīng)的法律依據(jù)；對(duì)于采用紙質(zhì)登記簿的，可采取在登記薄附記中記載，同時(shí)注明所依據(jù)的條款。這種處理方式既不影響不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，也不違犯不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)規(guī)定。

結(jié)語(yǔ)：

總之，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及面廣，要做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作，需要有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，創(chuàng)新的思維和豐富的知識(shí)結(jié)構(gòu)，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為國(guó)家的一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮了巨大的作用，隨著中國(guó)特色社會(huì)主義建設(shè)進(jìn)入新時(shí)代和人民群眾法制意識(shí)的提高，群眾對(duì)依法維護(hù)其不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利、保障交易安全提出了更高要求，進(jìn)一步完善登記制度任重道遠(yuǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記工作要緊跟時(shí)代步伐，不斷開拓創(chuàng)新、努力開創(chuàng)不動(dòng)產(chǎn)登記新局面。