文/祝雨

導(dǎo)語(yǔ)

黨的十九大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。近年來(lái)，上海市政府積極探索租購(gòu)并舉的住房制度，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)?！渡虾Ｊ凶》堪l(fā)展“十四五”規(guī)劃》中也明確提出，要加快培育并規(guī)范住房租賃機(jī)構(gòu)，創(chuàng)新融資方式，支持住房租賃機(jī)構(gòu)健康發(fā)展。人才安居問(wèn)題已被列入上海“十四五”發(fā)展規(guī)劃。雖然，上海住房租賃市場(chǎng)得到了蓬勃發(fā)展，住房租賃機(jī)構(gòu)化也收獲了階段性成果，但隨之而來(lái)的是新問(wèn)題的產(chǎn)生與演化，住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展仍面對(duì)諸多挑戰(zhàn)。緩解公眾對(duì)住房問(wèn)題的焦慮，穩(wěn)定社會(huì)、保障民生，是城市管理的必修課。規(guī)劃上海住房租賃機(jī)構(gòu)化發(fā)展的道路，形成具有上海特色的住房租賃體系，具有時(shí)效性和緊迫性。

一、住房租賃市場(chǎng)現(xiàn)狀及機(jī)構(gòu)情況

（一）住房租賃市場(chǎng)供求情況

2021年末，上海常住人口為2489.43萬(wàn)人，其中外來(lái)常住人口逾1031萬(wàn)人。2022年上海落戶政策全面放寬，將進(jìn)一步刺激上海外來(lái)人口增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。外來(lái)常住人口在解決居住問(wèn)題時(shí)，多選擇租賃住房，其原因有兩個(gè)：一是受限購(gòu)政策影響，他們沒(méi)有資格購(gòu)買自有住房；二是是受經(jīng)濟(jì)能力影響，他們無(wú)法購(gòu)買住房。經(jīng)濟(jì)原因是主要原因。據(jù)有關(guān)部門推算，上海租房人口約占常住人口的40%，約為1000萬(wàn)。

作為超大城市，上海的租賃住房需求不僅僅關(guān)注住房的數(shù)量，現(xiàn)階段市場(chǎng)租賃房源的供給質(zhì)量仍參差不齊，結(jié)構(gòu)性住房需求還得不到滿足。中心城區(qū)的租賃房源多為老破小，租住品質(zhì)有待提升，租賃市場(chǎng)中缺少低價(jià)位的宿舍、藍(lán)領(lǐng)公寓類房源。隨著拆違整治工作的推進(jìn)，近郊出現(xiàn)區(qū)域性供不應(yīng)求，遠(yuǎn)郊地區(qū)租賃需求不足導(dǎo)致商品房空置率較高。

（二）住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)分類

從住房租賃企業(yè)的成立背景看，住房租賃機(jī)構(gòu)主要有兩類：一類是獨(dú)立創(chuàng)造品牌的企業(yè)，企業(yè)看準(zhǔn)市場(chǎng)時(shí)機(jī)，依靠經(jīng)驗(yàn)及能力，吸引資本注入；一類是具有行業(yè)相關(guān)背景的企業(yè)創(chuàng)造的品牌衍生企業(yè)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介以及酒店，這一類企業(yè)資金實(shí)力較強(qiáng)，擁有豐富資源。

依租賃行為及資產(chǎn)特點(diǎn)來(lái)劃分，住房租賃機(jī)構(gòu)主要為兩類：集中式公寓運(yùn)營(yíng)商和分散式公寓運(yùn)營(yíng)商。分散式公寓運(yùn)營(yíng)商并不自持物業(yè)，而集中式公寓運(yùn)營(yíng)商又分為自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)商和非自持物業(yè)的運(yùn)營(yíng)商。在重資產(chǎn)模式中，相較其他企業(yè)，房企運(yùn)營(yíng)的品牌機(jī)構(gòu)規(guī)模體量大，主要是由于其資金優(yōu)勢(shì)明顯，企業(yè)資金流抗壓性較強(qiáng)，還能進(jìn)行融資，企業(yè)整體穩(wěn)定性較好，未來(lái)勢(shì)必會(huì)成為行業(yè)發(fā)展的主要力量。在輕資產(chǎn)模式中，分散式公寓運(yùn)營(yíng)商能夠快速擴(kuò)張并占領(lǐng)市場(chǎng)，相對(duì)較低的持有成本能夠在租金上更具優(yōu)勢(shì)，運(yùn)營(yíng)方式更為靈活，市場(chǎng)接受度相對(duì)較高。

二、住房租賃機(jī)構(gòu)化發(fā)展存在的問(wèn)題

（一）機(jī)構(gòu)融資成本偏高，行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸

伴隨著政策利好以及超大城市的人口紅利，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)得到迅速發(fā)展。重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的機(jī)構(gòu)融資渠道較多，但近年來(lái)部分房企由于虧損開(kāi)始剝離業(yè)務(wù)。而以輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式為主的機(jī)構(gòu)，由于資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離，無(wú)法獲得抵押貸款，融資渠道有限。另外，住房租賃市場(chǎng)投資回收周期長(zhǎng)、回報(bào)率低，前幾年主要依靠私募與風(fēng)投，但是市場(chǎng)化基金往往要求投資周期短、收益回報(bào)高，這樣直接加大了機(jī)構(gòu)的融資成本，且當(dāng)行業(yè)發(fā)展一旦出現(xiàn)不穩(wěn)定因素，資金會(huì)被迅速撤回，機(jī)構(gòu)資金流極易受到?jīng)_擊。近三年受到新冠疫情的影響，公寓不能夠正常運(yùn)營(yíng)，也直接打擊了行業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。

（二）品牌機(jī)構(gòu)占比偏低，服務(wù)質(zhì)量難以提升

在住房租賃市場(chǎng)中，品牌機(jī)構(gòu)不僅能夠保證租客享有穩(wěn)定的租賃服務(wù)，還能提供配套的增值服務(wù)。而個(gè)人二房東或規(guī)模較小的機(jī)構(gòu)提供的租賃服務(wù)簡(jiǎn)單、基礎(chǔ)，租客的租賃體驗(yàn)較差。據(jù)統(tǒng)計(jì)，六成以上的分散式公寓為機(jī)構(gòu)或個(gè)人二房東代理的散租房源，未經(jīng)注冊(cè)的個(gè)人二房東成為房源供給的重要力量。個(gè)人二房東追求單個(gè)房源利益最大化，隨意改變房屋結(jié)構(gòu)進(jìn)行群租，私拉電線，埋下各種安全隱患。機(jī)構(gòu)為提高房源周轉(zhuǎn)效率，壓低空置成本，往往縮短裝修入住周期，讓租客租住甲醛房。另外，相較于品牌機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)成本，個(gè)人二房東和小微機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)成本低，普遍存在偷稅漏稅行為，還經(jīng)常以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格吸引租客，引發(fā)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，影響行業(yè)的健康發(fā)展。

三、住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化發(fā)展道路分析

住房租賃機(jī)構(gòu)化發(fā)展途徑有三種，租賃用地新建、非居住房改建和代理經(jīng)租轉(zhuǎn)化。前兩種模式能夠增加租賃住房供給總量，第三種模式可以實(shí)現(xiàn)部分個(gè)人租賃轉(zhuǎn)化為機(jī)構(gòu)租賃，提高供給質(zhì)量、改善供給結(jié)構(gòu)。三種模式協(xié)同發(fā)展，才能快速提高住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化質(zhì)量。

（一）把握租賃土地出讓節(jié)奏，發(fā)揮市場(chǎng)壓艙石的作用

2015年住建部印發(fā)文件，要求加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，政府大力推動(dòng)在國(guó)有土地上新建租賃住房。2017年7月，上海首塊“租賃住房”用地掛牌出讓，R4用地出現(xiàn)，僅用來(lái)開(kāi)發(fā)租賃住房。2017年7月至2019年12月，上海租賃用地供應(yīng)總量居全國(guó)各城市之首，共計(jì)成交116宗，接近600萬(wàn)平方米。“十三五”期間上海住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)在于大量供應(yīng)租賃用地。經(jīng)過(guò)近年的增量發(fā)展，上海租賃住房供給總量短缺問(wèn)題得到緩解。應(yīng)加快租賃用地開(kāi)發(fā)節(jié)奏，提升供給效率，待項(xiàng)目成熟上市后，將成為租賃市場(chǎng)的壓艙石，起到穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。同時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)市場(chǎng)化的品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)參與項(xiàng)目，提高開(kāi)發(fā)效率和品質(zhì)。

（二）重點(diǎn)推進(jìn)非居住房改建，鼓勵(lì)企業(yè)轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)模式

非居住房改建只有順應(yīng)上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城市更新的需求，才能更有效地利用上海房屋的土地資源。2016 年上海出臺(tái)相關(guān)文件，鼓勵(lì)工業(yè)房產(chǎn)及用地的轉(zhuǎn)性利用。事實(shí)上，市場(chǎng)存在大量閑置或經(jīng)營(yíng)收益不佳的工業(yè)、商辦建筑，在商業(yè)及辦公建筑中還有不少經(jīng)營(yíng)收益不佳的項(xiàng)目。這些存量房產(chǎn)應(yīng)該積極響應(yīng)政策，迎合市場(chǎng)需求，轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住房，這樣既能盤活閑置資產(chǎn)，又能增加大量居住空間。在資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型方面，應(yīng)鼓勵(lì)住房租賃機(jī)構(gòu)參與房屋產(chǎn)權(quán)合作時(shí)采用重資產(chǎn)模式，通過(guò)投入資金獲取房屋部分產(chǎn)權(quán)，組建原產(chǎn)權(quán)人和租賃企業(yè)的股權(quán)合作公司，進(jìn)行租賃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。重資產(chǎn)模式下，這類項(xiàng)目能夠利用新興融資工具，助力租賃企業(yè)發(fā)展。

（三）支持發(fā)展代理經(jīng)租，降低成本，控制社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

由于租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出，住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化發(fā)展道路上代理經(jīng)租模式不可或缺。在增加供應(yīng)方面，代理經(jīng)租能夠向房東提供專業(yè)的租賃服務(wù)，包括房源改造、營(yíng)銷出租、租賃管理等，同時(shí)還能承擔(dān)房屋空置風(fēng)險(xiǎn)。隨著這一模式越發(fā)成熟，將會(huì)有更多的房東加入房屋托管的隊(duì)伍。在滿足需求方面，供求的結(jié)構(gòu)化矛盾突出推動(dòng)代理經(jīng)租自發(fā)快速發(fā)展。貝殼研究院2020年畢業(yè)季報(bào)告顯示，85%的受訪者租金的心理價(jià)位在3000元/月以下，其中約一半的租客只能接受2000元/月以下的租金。在上海，只有合租才能滿足這類需求。當(dāng)這個(gè)群體變?yōu)橹髁ψ赓U群體時(shí)，代理經(jīng)租模式能夠有效緩解供求矛盾。長(zhǎng)期以來(lái)，上海住房租賃市場(chǎng)以散租為主，“群租”、二房東等現(xiàn)象較多，代理經(jīng)租對(duì)于解決租賃市場(chǎng)的黑惡亂現(xiàn)象、彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)中小戶型和中低價(jià)位租賃房源不足、改善青年職工租住品質(zhì)，可發(fā)揮很好的作用。代理經(jīng)租還應(yīng)適當(dāng)增加輕資產(chǎn)模式的比例，用托管代替包租，讓房東與房客直接簽約、打款，機(jī)構(gòu)可以提供改造裝修、中介、保潔、維修和換房的一攬子服務(wù)，收取專業(yè)服務(wù)費(fèi)，同時(shí)降低機(jī)構(gòu)暴雷帶來(lái)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

四、推進(jìn)上海住房租賃市場(chǎng)機(jī)構(gòu)化發(fā)展的建議

（一）推進(jìn)租賃住房用地政策改革

租賃住房用地在土地規(guī)劃中對(duì)應(yīng)“四類住宅組團(tuán)用地(Rr4)”。租賃住房用地(Rr4)不是新鮮事物，原有的租賃住房用地(Rr4)在實(shí)際情況下基本都是非經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的，不太涉及土地流轉(zhuǎn)等問(wèn)題，但如果要發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，增加集中式租賃住房房源供給，明確這類土地的用地性質(zhì)和流轉(zhuǎn)問(wèn)題便顯得十分重要。上海小戶型單間式公寓需求與市場(chǎng)供給的矛盾較大，但由于過(guò)去集中式純住房租賃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)少，這種供求矛盾在很長(zhǎng)時(shí)期都將存在。在上海市區(qū)土地供應(yīng)日趨減少的現(xiàn)實(shí)情況下，僅依靠增加土地供應(yīng)無(wú)法長(zhǎng)期滿足這一需求。2016 年 6 月國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》指出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，調(diào)整后水、電、氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。因此，在區(qū)域集中式單間公寓供給不足的情況下，可考慮將已經(jīng)改造且營(yíng)運(yùn)較好的“非改居”公寓項(xiàng)目所在土地的用地性質(zhì)，在補(bǔ)繳稅費(fèi)的基礎(chǔ)上，從商辦或工業(yè)用地改為租賃住房用地，以彌補(bǔ)這類土地供給的區(qū)域不足。另外，目前租賃住房用地(Rr4)要求開(kāi)發(fā)商自持，不允許整體流轉(zhuǎn)，這一政策會(huì)阻擋住房租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)入，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不一定有利于租賃市場(chǎng)的發(fā)展。因此，適時(shí)有條件地開(kāi)放租賃住房用地(Rr4)的整體流轉(zhuǎn)，也顯得十分必要。

（二）完善住房租賃法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)

建立“住房租賃主體管理制度”，優(yōu)化并嚴(yán)格執(zhí)行分散式公寓的機(jī)構(gòu)化管理標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范二房東租賃行為。《上海市居住房屋租賃管理辦法》規(guī)定，集中出租房屋供他人居住，出租房間達(dá)10間，或者出租房屋居住人達(dá)15人以上的，房屋的出租人應(yīng)當(dāng)建立管理制度，落實(shí)安全管理職責(zé)，建立登記信息，并報(bào)送公安部門備案。此規(guī)定要求加強(qiáng)管理，將人員信息在公安部門備案，卻未要求二房東進(jìn)行工商登記。與個(gè)人出租投資住房行為不同，二房東的租賃行為是一種經(jīng)營(yíng)行為，上海應(yīng)該修訂相關(guān)法規(guī)，要求一定規(guī)模的二房東進(jìn)行工商注冊(cè)登記，繳納稅金，接受監(jiān)管。

建立住房租賃機(jī)構(gòu)信譽(yù)體系。住房租賃牽涉主體眾多，社會(huì)影響面大。加強(qiáng)住房租賃行業(yè)自律，建立住房租賃機(jī)構(gòu)信譽(yù)體系，并將其與住房租賃機(jī)構(gòu)信貸掛鉤，不僅有利于政府、金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管，而且有利于及時(shí)向社會(huì)公眾發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示。

建立租賃住房裝修和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。租賃住房裝修標(biāo)準(zhǔn)的建立有利于提高租戶生活品質(zhì)，租賃住房環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的建立有利于租戶的身心健康。上海應(yīng)加快上述標(biāo)準(zhǔn)的制定，引導(dǎo)住房租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行裝配式裝修。裝配式裝修簡(jiǎn)單來(lái)講，和板式家具一樣，在工廠按照房屋結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)好裝修部件，在現(xiàn)場(chǎng)組裝即可。裝配式裝修帶來(lái)的最大好處是成品標(biāo)準(zhǔn)、裝配精細(xì)、產(chǎn)品環(huán)保、施工迅速、成本節(jié)約。近年來(lái)，在國(guó)家政策的支持下，國(guó)內(nèi)裝配式裝修行業(yè)也得到快速發(fā)展。引導(dǎo)裝配式裝修不僅可以較好地解決裝修時(shí)間與環(huán)保質(zhì)量之間的矛盾，還可以為住房租賃機(jī)構(gòu)節(jié)約經(jīng)濟(jì)成本。目前，少數(shù)長(zhǎng)租公寓企業(yè)已開(kāi)始嘗試裝配式裝修，甚至組建了自己的裝配式裝修企業(yè)。上海應(yīng)加大對(duì)采用裝配式裝修的住房租賃機(jī)構(gòu)的財(cái)稅政策支持力度，引導(dǎo)住房租賃機(jī)構(gòu)積極采用裝配式裝修，推進(jìn)租賃住房的節(jié)能化和環(huán)?；?/p>

（三）深化住房租賃金融支持

堅(jiān)持鼓勵(lì)資產(chǎn)證券化，支持重資產(chǎn)租賃企業(yè)擴(kuò)張與發(fā)展。重資產(chǎn)住房租賃企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)方面的融資渠道多，但項(xiàng)目長(zhǎng)期沒(méi)有流動(dòng)性會(huì)阻礙企業(yè)繼續(xù)投資。資產(chǎn)證券化是將建成之后的集中型租賃項(xiàng)目或其租金收益轉(zhuǎn)讓給市場(chǎng)投資者的金融產(chǎn)品，是目前重資產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)部分變現(xiàn)和流轉(zhuǎn)的工具，有利于租賃企業(yè)規(guī)模發(fā)展。國(guó)內(nèi)目前已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)公募基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。如果政策能夠推進(jìn)，租賃住房能成為國(guó)內(nèi)公募 REITs 的基礎(chǔ)資產(chǎn)，將為重資產(chǎn)租賃企業(yè)的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)提供廣闊的空間，促進(jìn)重資產(chǎn)租賃住房企業(yè)的擴(kuò)張與發(fā)展。

嚴(yán)格“租金貸”使用監(jiān)管?！白饨鹳J”實(shí)質(zhì)上是一種消費(fèi)分期貸款，這種住房租賃消費(fèi)分期貸款是由金融機(jī)構(gòu)直接將未來(lái)一段時(shí)間的房租一次性支付給住房租賃機(jī)構(gòu)，租客以按月還款的形式向金融機(jī)構(gòu)歸還貸款。近年來(lái)，由于金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，操作不合規(guī)范，法律法規(guī)相對(duì)滯后，“租金貸”暴露出了諸多風(fēng)險(xiǎn)，但從“租金貸”的實(shí)質(zhì)功能來(lái)看，它同時(shí)幫助承租人和住房租賃機(jī)構(gòu)雙方籌措資金，減輕了承租人未來(lái)的資金壓力，也讓住房租賃機(jī)構(gòu)能更快地回籠資金，有助于住房租賃機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期發(fā)展。因此，“租金貸”的存在有其合理性和必要性，對(duì)“租金貸”的態(tài)度應(yīng)該是嚴(yán)控而不是一刀切。針對(duì)“租金貸”，建議進(jìn)一步完善法規(guī)，嚴(yán)格監(jiān)管“資金池”，確?！白饨鹳J”資金池的相對(duì)獨(dú)立性，防范資金被挪用。同時(shí)，規(guī)范金融機(jī)構(gòu)和住房租賃機(jī)構(gòu)的操作流程，加強(qiáng)行業(yè)自律，建立信用和信譽(yù)系統(tǒng)。另外，建議將“租金貸”的產(chǎn)品說(shuō)明和風(fēng)險(xiǎn)提示以醒目的方式明確告知承租人，使承租人在充分理解“信用貸”產(chǎn)品的基礎(chǔ)上理性選擇使用，不得強(qiáng)迫承租人使用。

上海特色的住房租賃市場(chǎng)，從完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)到規(guī)范化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終發(fā)展為以品牌機(jī)構(gòu)為特點(diǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面。上海住房租賃市場(chǎng)，尤其是租賃機(jī)構(gòu)化市場(chǎng)，是一個(gè)涉及百姓安居樂(lè)業(yè)的巨量市場(chǎng)。只有推進(jìn)住房租賃機(jī)構(gòu)規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展，強(qiáng)化住房租賃資金監(jiān)管，加強(qiáng)對(duì)住房承租人合法權(quán)益的保護(hù)力度，才能夠構(gòu)建完備的住房體系，滿足上海各階層市民對(duì)住房的需求，真正實(shí)現(xiàn)住有所居、住有宜居。