文＿王元輝（中鐵建城市開(kāi)發(fā)有限公司，工程師，碩士）

“未來(lái)社區(qū)”概念在2019年浙江省政府工作報(bào)告中首次提出。2019年6月27日，浙江省發(fā)展和改革委員會(huì)正式發(fā)布了首批未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)創(chuàng)建項(xiàng)目建議名單，全省共有24個(gè)項(xiàng)目入圍，浙江省未來(lái)社區(qū)進(jìn)入了實(shí)踐探索階段。實(shí)際上，第一批24個(gè)項(xiàng)目的共同點(diǎn)都在城市核心區(qū)，存在住宅質(zhì)量差、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、急需改善、土地利用效率低等情況，其提出的未來(lái)社區(qū)實(shí)質(zhì)上是在城市更新需求下以社區(qū)為單位的系統(tǒng)工程。未來(lái)社區(qū)是以美好生活為宗旨、支持人本技術(shù)、以多元場(chǎng)景為載體的社區(qū)，是新的社會(huì)、新的需要、新的場(chǎng)景、新的融合、城市更新的具體實(shí)踐方式。

一、未來(lái)社區(qū)的內(nèi)涵

未來(lái)社區(qū)提出以人為本，是以創(chuàng)造長(zhǎng)期穩(wěn)定有效的公共服務(wù)環(huán)境為目的的一種社會(huì)管理模式，讓教育、醫(yī)療、交通運(yùn)輸、電力、新零售物流等新興行業(yè)全面融入經(jīng)濟(jì)共生體系與社會(huì)，能有效提升政府部門的社會(huì)監(jiān)管職能。數(shù)字化將給經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)巨大機(jī)遇，有效提升居民的生產(chǎn)生活環(huán)境，為公司提供長(zhǎng)久穩(wěn)定的利潤(rùn)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)人民群眾對(duì)美好生活的追求。

在此基礎(chǔ)上，浙江省明確定義了未來(lái)社區(qū)，提出了“1——3——9”上層設(shè)計(jì)方案。即：“1”是美好生活這個(gè)根本目的；“3”是以人本、生態(tài)、智慧為3個(gè)次元的價(jià)值坐標(biāo)，以人本化、生態(tài)化、數(shù)字化運(yùn)營(yíng)社區(qū)的價(jià)值原點(diǎn)；“9”是指鄰里、教育、健康、創(chuàng)業(yè)、建筑、交通、低碳、服務(wù)和治理9大場(chǎng)景創(chuàng)新重點(diǎn)（見(jiàn)圖1）。

圖1 “1——3——9”上層設(shè)計(jì)方案

鄰里場(chǎng)景。鄰里場(chǎng)景設(shè)計(jì)要求要突出“社區(qū)即城市文化公園”的定位，提煉社區(qū)特色文化，即鄰里場(chǎng)景是跟城市、跟區(qū)域特色相協(xié)調(diào)，而非千篇一律。同時(shí)鄰里場(chǎng)景應(yīng)該開(kāi)放與共享，在遵守社區(qū)公約的前提下，既服務(wù)于本社區(qū)，也服務(wù)于周邊社區(qū)。

教育場(chǎng)景。教育場(chǎng)景要求社區(qū)提供3歲以下托育服務(wù)的幼兒教育覆蓋、低年級(jí)段的托管服務(wù)、全年齡段覆蓋的“幸福學(xué)堂”服務(wù)等。同時(shí)要求在數(shù)字化方面搭建學(xué)習(xí)平臺(tái)和交流學(xué)習(xí)平臺(tái)，做到可“隨時(shí)隨地學(xué)習(xí)”。

健康場(chǎng)景。健康場(chǎng)景圍繞全民康養(yǎng)目標(biāo)，提出社區(qū)的高品質(zhì)醫(yī)療服務(wù)、數(shù)字化健康管理、智能應(yīng)用健康終端應(yīng)用、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、活力運(yùn)動(dòng)健身、中醫(yī)保健服務(wù)、健康點(diǎn)應(yīng)用等方面的建設(shè)內(nèi)容，做到社區(qū)形態(tài)下的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)。

創(chuàng)業(yè)場(chǎng)景。創(chuàng)業(yè)場(chǎng)景基于“未來(lái)創(chuàng)客廳”理念，要求在未來(lái)社區(qū)中為創(chuàng)業(yè)者提供社區(qū)共享辦公、創(chuàng)業(yè)者服務(wù)中心、創(chuàng)客學(xué)院等創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)平臺(tái)，為創(chuàng)業(yè)年輕人提供方便的同時(shí)，也帶動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)和人口的聚集。

建筑場(chǎng)景。建筑場(chǎng)景要求以空間集約開(kāi)發(fā)的革新為焦點(diǎn)，以構(gòu)筑“疏密有度”的空間布局形態(tài)和“宜居”的社區(qū)環(huán)境質(zhì)量為目標(biāo)，提出基于“TOD”社區(qū)開(kāi)發(fā)模型的土地混合使用、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度梯度配置、地上地下空間的復(fù)合利用、立體綠化全覆蓋、提出建筑和公共空間的全時(shí)間段融合利用等建設(shè)方針和組織方案，推廣裝配式建筑和建筑裝飾一體化技術(shù)應(yīng)用。

交通場(chǎng)景。交通場(chǎng)景主要圍繞未來(lái)社區(qū)居民的出行、車輛通行和物流配送三個(gè)方面的交通服務(wù)需求，如社區(qū)TOD站的對(duì)外連接、內(nèi)部街區(qū)道路網(wǎng)的配置、無(wú)障礙慢行交通系統(tǒng)、智能移動(dòng)服務(wù)、智能共享停車、新能源汽車能源供應(yīng)保障、非汽車管理、物流配送集成服務(wù)、車道協(xié)同接口預(yù)留等實(shí)施方案。

低碳場(chǎng)景。未來(lái)社區(qū)可適當(dāng)采取“光伏建筑一體化+能源儲(chǔ)存”供電系統(tǒng)、集中供暖（冷）系統(tǒng)、智慧能源網(wǎng)配置、可再生能源利用、非傳統(tǒng)水資源利用、垃圾分類和回收利用等低碳節(jié)能場(chǎng)景建設(shè)，提出互利共贏能源供應(yīng)模式改革。

服務(wù)場(chǎng)景。未來(lái)社區(qū)首次構(gòu)建“平臺(tái)+管家”的社區(qū)運(yùn)行機(jī)制、社區(qū)應(yīng)急系統(tǒng)、安全防護(hù)系統(tǒng)、便民生活服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、智慧房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

社區(qū)治理場(chǎng)景。整合統(tǒng)一社區(qū)和居民委員會(huì)界限，圍繞黨建引領(lǐng)下的社區(qū)治理創(chuàng)新、社區(qū)自治組織、開(kāi)放協(xié)議的議事機(jī)制、數(shù)字化精益管理機(jī)制等方面建設(shè)，實(shí)現(xiàn)“社區(qū)自治”的最終目標(biāo)。

二、未來(lái)的社區(qū)改造方式

（一）定義更新單元

更新單元被劃分為規(guī)劃單元和實(shí)施單元，實(shí)施單元首先啟動(dòng)單元，規(guī)劃單元可以在后期條件成熟時(shí)啟動(dòng)。各未來(lái)的社區(qū)原則上以0.50平方千米～1平方千米為規(guī)劃單元，實(shí)施單元不低于0.20平方千米。更新單元選擇時(shí)需進(jìn)行前期調(diào)查，除現(xiàn)狀的原因需要盡早改造外，還需綜合考慮改造居民意愿、居民對(duì)住宅的安置方式接受度等因素。

（二）確定項(xiàng)目類型

浙江省第一、二批試點(diǎn)未來(lái)社區(qū)主要為拆除重建類、規(guī)劃新建、改造提升類，第三批、第四批申報(bào)項(xiàng)目類型進(jìn)一步多樣化，逐漸有整合提升類、拆改結(jié)合類、全域類、鄉(xiāng)村類。

（三）計(jì)算資金平衡

資金平衡分為政府方面資金平衡和土地出讓時(shí)開(kāi)發(fā)者資金平衡的要求。政府方面的資金平衡主要指土地出讓收入可以覆蓋前期征遷成本、土地指標(biāo)費(fèi)及其他規(guī)定費(fèi)用等。開(kāi)發(fā)者的資金平衡主要指土地取得后的房地產(chǎn)銷售收入可以覆蓋開(kāi)發(fā)過(guò)程的所有成本。實(shí)際上，這兩個(gè)平衡相互對(duì)立，政府的高地價(jià)必將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)者的不平衡，有時(shí)候需要政府利益的適當(dāng)讓步。

浙江省未來(lái)社區(qū)應(yīng)加強(qiáng)資金保障，給地方政府創(chuàng)造財(cái)政收入，讓地方政府加快推進(jìn)未來(lái)社區(qū)建設(shè)。

一是老舊小區(qū)改造更新類試點(diǎn)不能納入地方債券管理控制范圍，其在庫(kù)土地轉(zhuǎn)讓收益中的省、市都應(yīng)歸還縣（市、區(qū)）級(jí)財(cái)政。二是城中村和郊外村的改造類試驗(yàn)，結(jié)合各地的實(shí)際情況，實(shí)行全部或部分歸還，保障資金平衡和人民利益。三是支持未來(lái)社區(qū)建設(shè)，申請(qǐng)國(guó)家補(bǔ)助資金，銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)未來(lái)社區(qū)建設(shè)的信貸支持，提供利率優(yōu)惠。

在項(xiàng)目申報(bào)階段或?qū)嵤┓桨鸽A段，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商從自身角度對(duì)設(shè)計(jì)方案提出問(wèn)題，方案不僅包括整體指標(biāo)、功能配置，還包括布局住宅和人才住宅戶型等。同時(shí)，開(kāi)發(fā)者開(kāi)展對(duì)地價(jià)敏感的測(cè)定、對(duì)自持規(guī)模的測(cè)定、對(duì)運(yùn)營(yíng)模式的建議等，有助于后期土地的順利出讓。

（四）土地“帶條件”出讓

未來(lái)的社區(qū)項(xiàng)目與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目不同，不僅地塊量大、業(yè)態(tài)復(fù)雜，還對(duì)項(xiàng)目建設(shè)后的運(yùn)營(yíng)提出要求，要求9大場(chǎng)景能夠真正運(yùn)營(yíng)，要求開(kāi)發(fā)者資源整合、房地產(chǎn)管理。由于對(duì)智能化管理等也提出了較高的要求，未來(lái)社區(qū)土地出讓需要對(duì)品牌、資金、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)者進(jìn)行篩選。

土地“帶條件”出讓是指在土地出讓前，政府明確城市規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)要求、城市功能運(yùn)營(yíng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要求等相關(guān)條件，并作為土地出讓的先決條件、土地出讓合同約束條件，以及對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)生命周期的運(yùn)營(yíng)監(jiān)管。受讓方獲得土塊后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)協(xié)議規(guī)定的條件開(kāi)展施工建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，落實(shí)有關(guān)條件與規(guī)定，具體出讓類型分為帶城市設(shè)計(jì)條件、帶建設(shè)工程設(shè)計(jì)條件、帶基礎(chǔ)設(shè)施條件、帶功能運(yùn)營(yíng)要求。“帶條件”出讓，可以有效提升城市建設(shè)質(zhì)量，提高土地利用綜合效益。

（五）全過(guò)程咨詢

未來(lái)社區(qū)是一個(gè)全生命周期的過(guò)程，各地方政府可以申辦全過(guò)程的咨詢部門作為自己的“智囊團(tuán)”，協(xié)助開(kāi)展未來(lái)社區(qū)的建設(shè)。根據(jù)《浙江省未來(lái)社區(qū)試點(diǎn)建設(shè)全過(guò)程工程咨詢服務(wù)指南（試行）》，全過(guò)程咨詢服務(wù)可以以“1+N+X”方式組織。

“1”是綜合性咨詢，貫穿建設(shè)的整個(gè)周期，從申報(bào)階段開(kāi)始，具體包括選址咨詢、場(chǎng)景系統(tǒng)咨詢、資金平衡咨詢、技術(shù)體系管理咨詢、實(shí)施方案管理、土地供應(yīng)和履行監(jiān)督管理咨詢、運(yùn)營(yíng)管理和評(píng)價(jià)審查咨詢。

“N”是前期特別咨詢，是土地供應(yīng)前未來(lái)社區(qū)試驗(yàn)建設(shè)綜合咨詢以外需要的、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的各種咨詢服務(wù)事項(xiàng)，包括但不限于搬遷布局方案咨詢、申報(bào)方案編制、計(jì)劃研究咨詢、特定政策研究咨詢、土地使用權(quán)出讓方案咨詢、試投融資咨詢、建設(shè)條件單項(xiàng)咨詢。

“X”是工程建設(shè)特別咨詢，是與土地供應(yīng)后未來(lái)社區(qū)試驗(yàn)建設(shè)有關(guān)的、以單一代碼授予項(xiàng)目為主體的各種咨詢服務(wù)事項(xiàng)，包括但不限于項(xiàng)目申報(bào)咨詢、工程測(cè)量咨詢、工程設(shè)計(jì)咨詢、招標(biāo)咨詢、工程價(jià)格咨詢等。

三、未來(lái)社區(qū)城市更新的實(shí)踐案例

（一）杭州云帆未來(lái)社區(qū)——新建類未來(lái)社區(qū)

錢塘新區(qū)云帆社區(qū)是浙江省首批未來(lái)社區(qū)試驗(yàn)中的新建類未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目，是集居住、商業(yè)、事務(wù)、雙創(chuàng)、休閑娛樂(lè)和服務(wù)于一體的未來(lái)社區(qū)。云帆社區(qū)預(yù)計(jì)建設(shè)地上建筑約54萬(wàn)平方米，其中住宅約37萬(wàn)平方米、商業(yè)辦公約17萬(wàn)平方米。云帆社區(qū)的核心理念是“智揚(yáng)云帆創(chuàng)享錢塘”，引導(dǎo)生態(tài)發(fā)展，以社區(qū)全生活鏈服務(wù)需求開(kāi)展設(shè)計(jì)，圍繞9大場(chǎng)景打造包括鄰里中心、未來(lái)體驗(yàn)館、文化廣場(chǎng)、黨群服務(wù)中心、地下商業(yè)等核心空間。在鄰里中心方面，云帆未來(lái)社區(qū)打造共享參與式咖啡屋，社區(qū)居民可以參與咖啡店的制作與運(yùn)營(yíng)，體驗(yàn)“一日店長(zhǎng)”，營(yíng)造鄰里和睦互助好氛圍。在共享空間方面，社區(qū)覆蓋全年齡段的娛樂(lè)生活場(chǎng)景，舉辦社群活動(dòng)增加“社區(qū)社交”。在數(shù)字化方面，云帆未來(lái)社區(qū)打通家門口的地鐵站，實(shí)時(shí)更新公交站等通勤數(shù)據(jù)，幫助社區(qū)居民準(zhǔn)確掌握出行信息（見(jiàn)圖2、圖3）。

圖2 云帆未來(lái)社區(qū)效果圖

圖3 云帆未來(lái)社區(qū)人才公寓及共享辦公區(qū)效果圖

（二）始版橋未來(lái)社區(qū)——改造提升類未來(lái)社區(qū)

作為浙江省首批24個(gè)未來(lái)社區(qū)之一，始版橋未來(lái)社區(qū)位于杭州市上城區(qū)，屬杭州老城區(qū)核心區(qū)域，房屋基本屬于“老破小”，人口密集，拆遷難度較大，同時(shí)社區(qū)內(nèi)部仍有部分需要保留的建筑，所以采用新建和保留相結(jié)合的方式。項(xiàng)目構(gòu)建了“一主三副九街區(qū)”的空間布局，以立體市井、立體花園、立體連通為特色，建設(shè)互聯(lián)開(kāi)放型社區(qū)，牢牢把握“文化融合定位、功能復(fù)合定位、人多定位”三大核心定位，通過(guò)復(fù)合來(lái)活化城市，共同建設(shè)、共同管理、共享成果。始版橋未來(lái)社區(qū)在與周邊保留設(shè)施融合上存在不少亮點(diǎn)，如通過(guò)智能綠道串聯(lián)貼沙河運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)、綠地廣場(chǎng)與室內(nèi)健身房，營(yíng)造全年齡段空間；盡量滿足未來(lái)社區(qū)低碳要求，在靠近高架段的安置房，通過(guò)屋頂花園、墻面綠化、配置智能滴灌系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)降塵降噪，降低熱島效應(yīng)帶來(lái)的熱排放（見(jiàn)圖4——圖6）。

圖4 改造前的始版橋社區(qū)

圖6 始版橋未來(lái)社區(qū)效果圖

（三）杭州城西科創(chuàng)大走廊未來(lái)社區(qū)——全域型未來(lái)社區(qū)

杭州城西科創(chuàng)大走廊全域未來(lái)社區(qū)，是浙江省首個(gè)全域類型未來(lái)社區(qū)，規(guī)劃范圍東起浙江大學(xué)玉泉校區(qū)，以西湖區(qū)紫荊花路為界，南至西湖區(qū)留和路南側(cè)山脊線、杭徽高速公路，西至浙江農(nóng)林大學(xué)，北至西湖區(qū)燈彩街、杭長(zhǎng)高速公路、臨安區(qū)中苕溪一線，總面積約390平方千米，整體跨越3個(gè)區(qū)。全域類型未來(lái)社區(qū)對(duì)區(qū)域資源有較高的要求，比如城西科創(chuàng)大走廊具有教育資源、產(chǎn)業(yè)資源、軌道資源優(yōu)勢(shì)，這3個(gè)資源分別代表著人才、就業(yè)、通勤。在教育資源方面，域內(nèi)有浙江大學(xué)、西湖大學(xué)、浙江農(nóng)林大學(xué)等高等教育資源，并有中國(guó)科學(xué)院、清華大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、南京大學(xué)等國(guó)內(nèi)一流院校合作創(chuàng)辦研究機(jī)構(gòu)等，是高級(jí)人才聚集地。在產(chǎn)業(yè)資源方面，未來(lái)科技城聚集阿里巴巴、字節(jié)跳動(dòng)、菜鳥(niǎo)、OPPO全球移動(dòng)研發(fā)總部等移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)產(chǎn)業(yè)，電子信息、生物醫(yī)藥、新能源材料等企業(yè)分布在青山湖科技城。在交通基礎(chǔ)設(shè)施方面，城西大走廊有地鐵5號(hào)線、3號(hào)線、16號(hào)線，機(jī)場(chǎng)軌道快線等軌道交通，也有在建設(shè)中的杭州綜合性交通樞紐杭州西站，完善的交通具備把各要素進(jìn)行串聯(lián)流動(dòng)的基礎(chǔ)（見(jiàn)圖7）。

圖5 始版橋未來(lái)社區(qū)立體綠化效果圖

圖7 城西科創(chuàng)大走廊全域未來(lái)社區(qū)——杭騰未來(lái)社區(qū)效果圖

因此，全域未來(lái)社區(qū)內(nèi)部的各個(gè)子未來(lái)社區(qū)均根據(jù)不同的特色優(yōu)勢(shì)進(jìn)行創(chuàng)建，如依托于之江實(shí)驗(yàn)室和阿里達(dá)摩院的科學(xué)家小鎮(zhèn)社區(qū)，依托于西湖大學(xué)和云谷小鎮(zhèn)云計(jì)算產(chǎn)業(yè)園的國(guó)際精英人才社區(qū)，依托于獨(dú)角獸類企業(yè)家、國(guó)家級(jí)創(chuàng)新人才的綠汀社區(qū)等。

四、結(jié)語(yǔ)

“十四五”規(guī)劃綱要提出，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、實(shí)施城市更新行動(dòng)、加強(qiáng)城市老舊小區(qū)改造和數(shù)字化社區(qū)建設(shè)等內(nèi)容。浙江省針對(duì)未來(lái)社區(qū)提出了“一心三化九場(chǎng)景”的創(chuàng)新型頂層設(shè)計(jì)，通過(guò)具體的約束指標(biāo)和引導(dǎo)指標(biāo)構(gòu)建了未來(lái)社區(qū)模型，是對(duì)城市更新的具體實(shí)踐，對(duì)其他省份推進(jìn)城市更新具有重大參考意義。（本文圖片由作者提供）