張 儷 山東省菏澤市鄆城縣房產(chǎn)交易和測繪中心 山東 菏澤 274700

引言

房地產(chǎn)測繪是一項十分復雜的工作,涉及大量專業(yè)知識,需要對各種數(shù)據(jù)進行準確、全面地采集和處理,因此在實際操作過程中要不斷提升自己的測量技術(shù)。房地產(chǎn)測繪細分為房地產(chǎn)基礎測繪和房地產(chǎn)項目測繪兩種。房地產(chǎn)基礎測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi),大范圍、整體的建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng),測繪房地產(chǎn)的基礎圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)項目測繪,是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。房地產(chǎn)項目測繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動緊密相關(guān),工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。房地產(chǎn)基礎測繪,對測繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測繪資質(zhì)要求都比較高。必須是有較豐富經(jīng)驗的專業(yè)隊伍才能勝任。相比較而言,從事房地產(chǎn)項目測繪比較容易一些。根據(jù)目前我國的法律、法規(guī)規(guī)定,沒有取得房產(chǎn)測繪資格的隊伍不能從事房地產(chǎn)測繪

一、房地產(chǎn)測繪的必要性

(一)測繪能為房地產(chǎn)業(yè)提供技術(shù)性支持。一是為房地產(chǎn)管理提供信息服務。房地產(chǎn)測繪是根據(jù)城鎮(zhèn)建立的平面控制網(wǎng)絡,繪制基礎圖和平面圖,形成標準的坐標系統(tǒng),為管理部門提供房屋地域分布、房屋的數(shù)量和房屋的利用狀況等資料。同時繪制房地產(chǎn)分戶、分層平面圖和分丘平面圖,可以直觀表現(xiàn)每一處房地產(chǎn)的狀況,為提供正確的決策和房地產(chǎn)登記部門提供房產(chǎn)的具體位置、占地面積、房屋、界址等相關(guān)信息。二是測繪可以為房地產(chǎn)開發(fā)、交易、經(jīng)營提供信息服務。房地產(chǎn)測繪可以為一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供基礎。房地產(chǎn)的位置、數(shù)量、占地范圍和面積、界址形成房地產(chǎn)的測繪圖表,形成的測繪成果為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售、核算等提供可靠的資料并為消費者提供良好的信息。

(二)測繪可以為相關(guān)部門提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)測繪的成果可以為城市規(guī)劃、拆遷改造、綜合開發(fā)提供可靠的數(shù)據(jù)信息,還可以為保險、稅收等部門提供基礎信息資料。

(三)房地產(chǎn)測繪有利于城市的規(guī)劃建設。城市的規(guī)劃建設必須了解城市建設的歷史、現(xiàn)狀以及房屋的分布、數(shù)量、用途、結(jié)構(gòu)等。房產(chǎn)測繪成果,經(jīng)過分類、整理、統(tǒng)計之后,可以派生出很多數(shù)據(jù)資料。這些信息資料可以為城市規(guī)劃,市政工程、環(huán)境保護、綠化工程等提供重要信息。

二、房地產(chǎn)測繪的主要特點

房地產(chǎn)測繪與普通的測量有較大的區(qū)別,與地形測量、工程測量區(qū)別更大。其主要表現(xiàn)在以下方面。

(一)測圖比例尺大

房地產(chǎn)測繪一般在城市和城鎮(zhèn)內(nèi)進行,圖上表示的內(nèi)容較多,有關(guān)權(quán)屬界限等房地產(chǎn)要素,都必須清晰準確地注記,因此房地產(chǎn)分幅圖的比例尺都比較大。作為我國最大比例尺系列的圖紙一般都是1:500,或1:1000,分丘圖和分層分戶平面圖的比例尺更大,1:50有時也有,表示的內(nèi)容更細。

(二)測繪內(nèi)容上與地形測量的差別

地形測量測繪的主要對象是地貌和地物,而房地產(chǎn)測繪的主要對象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量,用途等狀況,以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測量對房屋及其用地必須測定位置(定位),調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)(定性),測定其范圍和界線(定界),還要測算其面積(定量),調(diào)查測定評估其質(zhì)量(定質(zhì))和價值(定價)。地形測量沒有如此廣的任務。房地產(chǎn)圖一般對高程不作要求,而地形測量不但要高程,而且還要用等高線表示地貌。

(三)測繪成果效力的差別.

房地產(chǎn)測繪成果產(chǎn)品多樣,其成果被房地產(chǎn)主管機關(guān)確認,便具有法律效力。它是產(chǎn)權(quán)確認、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的依據(jù),而一般測量的成果不具備法律作用。

(四)測繪成果產(chǎn)品的差別

房地產(chǎn)測繪的成果產(chǎn)品不僅有房地產(chǎn)圖,還有房地產(chǎn)權(quán)屬、產(chǎn)籍調(diào)查表、界址點成果表、面積測算表。圖也有幾種,既有分幅圖,更多的是分丘圖、分層分戶圖。地形測量僅只有分幅圖,所以房地產(chǎn)測繪最后的產(chǎn)品,在數(shù)量上、規(guī)格上比地形測量繁雜得多。且房地產(chǎn)圖在一般的情況下只是單色圖,一般不大量印刷,地形圖則用多色,可以大量出版印刷。

(五)精度要求不同

地形圖上的要素成果,用者一般可從圖上索取或量取,其點位中誤差在±0.5～0.6mm 以內(nèi),這個精度可以滿足城市規(guī)劃對地物精度的要求。但房地產(chǎn)測繪不能按此來源,例如界址點的坐標,房屋的建筑面積的量算精度要求比較高,不能直接從圖上量取,而必須實測、實算。

(六)修測、補測、變更測量及時

城市基本地形圖的復測周期一般5～10年,而房地產(chǎn)測繪的復測周期不能按幾年來測算,城市的擴大要求及時對房屋、土地進行補測,對房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時也應及時修測,對房屋和用地的非權(quán)屬變化也要及時變更,以保持房地產(chǎn)測繪成果的現(xiàn)實性、現(xiàn)狀性,及保持圖、卡、表冊與實地情況一致。所以房地產(chǎn)測繪成果要及時修補測,變更測繪。

(七)房地產(chǎn)測繪人員既懂測繪、更懂房地產(chǎn)

房地產(chǎn)測繪的另一大特點,就是從事這一工作的人員不僅要熟練掌握測繪技術(shù)、測繪業(yè)務,運用各種測繪方法得心應手,而更重要的是要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務知識。作為一個稱職的房地產(chǎn)測繪工作者,應是房地產(chǎn)這一門學科的好手,應是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的幫手,應是房屋交易買賣中的見證者,必須熟悉房地產(chǎn)的若干法律、法規(guī),必須正確測算房屋面積,保護雙方的合法利益。否則,做不好房地產(chǎn)測繪。這也是房地產(chǎn)測繪區(qū)別于其他測繪的特點之一。

三、房地產(chǎn)測繪中的要點以及技術(shù)應用

(一)GPS技術(shù)的應用分析

GPS技術(shù)的出現(xiàn)是由于計算機技術(shù)與衛(wèi)星通信網(wǎng)絡以及全球定位系統(tǒng)等方面得到了不斷發(fā)展,隨著GPS在測繪行業(yè)中運用得越來越廣泛,其應用也就越發(fā)完善,測繪單位可以通過對所需要的信息進行綜合分析來確定工程是否可行、如何實施和設計規(guī)劃,還能根據(jù)實際情況選擇合適價格較低或質(zhì)量過關(guān)的測量設備并將其投入使用;再者就是利用衛(wèi)星通訊網(wǎng)絡與全球定位系統(tǒng)建立起一套完整的監(jiān)測體系以實現(xiàn)精準監(jiān)控,GPS技術(shù)是在全球范圍內(nèi)被廣泛使用的一種測繪新手段,它可以實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)測和實時控制,同時也能夠?qū)臻g地理信息進行有效表達,該系統(tǒng)主要采用了衛(wèi)星定位、地面接收機等設備來完成對建筑物周圍環(huán)境的準確測量與監(jiān)控,并且還能通過網(wǎng)絡將所獲得到數(shù)據(jù)傳輸至國家數(shù)據(jù)庫中并在計算機上顯示出來,此外GPS技術(shù)還具有快速性、可視化和實時控制功能,可以實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)測和自動控制。

(二)GIS技術(shù)的應用

GIS技術(shù)在測繪行業(yè)中的應用,主要是通過對數(shù)據(jù)進行分析,得出結(jié)論,然后再將結(jié)果反饋給企業(yè),就是利用計算機軟件來完成信息處理,GPS可以把大量復雜的地理要素和圖像轉(zhuǎn)換成清晰、簡潔且易于識別的圖形圖像文件或數(shù)字化圖表等,運用專業(yè)系統(tǒng)繪圖工具建立數(shù)據(jù)庫模型并將其輸入到數(shù)據(jù)庫中,接著便是在測繪過程中將地圖數(shù)據(jù)與三維空間坐標進行對比,從而得出測繪結(jié)果和成果,GIS技術(shù)是以計算機為輔助的工具,將數(shù)據(jù)進行處理,得到完整系統(tǒng)的圖形圖像和文字信息,它能實現(xiàn)從靜態(tài)到動態(tài)、從二維圖紙到空間數(shù)據(jù)庫再向語義化概念模型轉(zhuǎn)化,在測繪過程中使用GPS可以對所需要測量對象進行全方位的定位與監(jiān)測工作,還能夠通過三維掃描來獲取被測目標點位置坐標及其他相關(guān)參數(shù)等情況,此外GIS技術(shù)也可用于地理信息系統(tǒng),從而為其提供更多的信息支持。

(三)全站儀的應用

全站儀是一種能夠?qū)⒍喾N功能結(jié)合的測繪儀器。它具有可靠性高、操作方便和使用簡單等特點,在土地信息管理中,全站儀已經(jīng)成為主要手段,隨著GPS技術(shù)及衛(wèi)星定位系統(tǒng)的發(fā)展與完善,傳統(tǒng)測量方法已不能滿足當前社會對不動產(chǎn)資料進行精確的丈量要求,同時由于GIS技術(shù)的應用范圍越來越廣以及其成本低而被廣泛應用于各行各業(yè)和各類生產(chǎn)領(lǐng)域,全站儀的主要作用是測量,能夠精確地對建筑物進行測繪,在施工中可以使用GPS技術(shù)來實現(xiàn)數(shù)據(jù)采集和傳輸功能,因為其具備高精度、實時性等特點被廣泛應用于房地產(chǎn)行業(yè),在房產(chǎn)測量工作時需要采用全站儀來完成相關(guān)操作流程,要根據(jù)所測房屋點位圖將每一個獨立的觀測墩安裝到相應儀器上,利用RTK軟件對所需信息進行掃描,然后把得到的坐標值傳送到數(shù)據(jù)處理中心。

四、房地產(chǎn)測繪工作的要點

(一)房地產(chǎn)測量的標準及重要性

在我國,對于房地產(chǎn)的測量工作,最重要的是對測繪數(shù)據(jù)進行準確地采集,要想確保不動產(chǎn)資料能夠得到準確、真實和完整。首先需要有明確的土地位置,只有確定了清晰具體才能做出合理有效地產(chǎn)證,對房產(chǎn)面積以及房屋高度等參數(shù)精確控制與掌握以便于獲取所需信息,房產(chǎn)檔案中是否存在虛假現(xiàn)象或者不正當行為,并且保證其具有真實性和有效性,從而為房地產(chǎn)評估機構(gòu)提供參考依據(jù)并確保測繪數(shù)據(jù)準確、可靠度高,測量技術(shù)是房地產(chǎn)測繪的重要組成部分,也對整個項目的規(guī)劃起到了決定性作用,因此要想獲得準確可靠的結(jié)果,必須嚴格把關(guān)房地產(chǎn)測量工作,保證每一個環(huán)節(jié)都能達到標準規(guī)范要求,并且還要注意到土地資源以及周圍自然環(huán)境狀況是否相符合要求等等問題的出現(xiàn),對于房產(chǎn)數(shù)量、位置及質(zhì)量方面也是有一定限制性和準確性的。

(二)房地產(chǎn)測量的精度

測量精度是房地產(chǎn)測繪工作的基礎,也直接影響著房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地資源管理和使用效益。在進行測量前,要明確所測區(qū)域是否有需要處理以及數(shù)據(jù)之間是不是一致,比如房的坐標、房屋面積等要素都能通過測量結(jié)果反映出來,再就是確定好了之后就可以開始做下一步的施工,這樣才能保證整個項目能夠順利完成并達到預期效果。對所有的參數(shù)都必須精確計算和精準分析,測量精度是對房產(chǎn)測繪的最基本要求,也就是房產(chǎn)測繪中所需要使用到的數(shù)據(jù),這就決定了其在實際應用過程中會受到很多因素影響,環(huán)境條件、天氣狀況等,所以說要想提高房地產(chǎn)測量精度就要從多方面入手以保證準確度和穩(wěn)定性為前提進行精確化與細致化處理,還要確保房屋建設資料具有完整性及準確性,還應該注重對測繪成果質(zhì)量的控制,因為只有這樣才能使房產(chǎn)勘測結(jié)果更加可靠,更有說服力了才會得到人們認可。

(三)房屋要素測量與房地產(chǎn)面積量算

房屋要素測量主要是指對房屋的面積進行計算,在這其中,包括了建筑物、墻體等。而對于土地資源量算來說的話,直接測讀出地面點到建筑物所在位置之間的距離,通過間接測距來確定其實際坐標和實際坐標間差值數(shù)值大小情況下采用大地坐標系中相應參數(shù)與之相對應數(shù)據(jù)處理后得到測量結(jié)果并進行計算分析,這種方法可以保證房屋建設項目質(zhì)量、提高工程經(jīng)濟效益等方面具有重要意義,另外在房地產(chǎn)測繪中,房屋要素測量是最基本的工作,它也是最重要的一項內(nèi)容,其主要任務就是要對房產(chǎn)面積進行精確測算,房產(chǎn)調(diào)查時首先需要將測繪范圍確定好并且做好相關(guān)資料記錄整理和圖件制作等準備工作,然后再根據(jù)所得到數(shù)據(jù)來完成對整個區(qū)域內(nèi)房屋數(shù)量、位置以及標高尺寸等信息量計算并編制出相應比例尺和坐標表,還需按照測量方法及步驟,把相應的數(shù)據(jù)輸入到計算機系統(tǒng)中去處理這些信息。

(四)房地產(chǎn)圖繪與精度要求

房地產(chǎn)測繪過程中,在圖紙繪制完成后,需要對設計意圖、施工現(xiàn)場情況進行全面地檢查與核實。在進行房產(chǎn)測量之前,必須要按照相關(guān)規(guī)定來對所測點實施精準定位,如果沒有精確地坐標值的話就無法保證整個工程的準確性,所以數(shù)據(jù)精確與否直接影響到最終結(jié)果是否達到設計預期目的和竣工驗收標準,平面位置及縱斷面誤差控制,圖形精度要求高,測繪工作中最基本的就是要以圖紙為依據(jù),房地產(chǎn)測繪工作的重點是圖紙設計與施工,其主要任務就是對工程建設進行初步設計方案,然后在通過技術(shù)手段來確定圖層平面、高程和剖面,繪制好建筑物的基本情況,要將所選擇建筑項目的地形地貌等信息全部準確無誤地繪入到建筑物設計中去,要根據(jù)實際情況合理布置位置及布局關(guān)系使之達到最佳效果,保證施工質(zhì)量與進度以及工程造價控制目標都能得到實現(xiàn)。

結(jié)論

建筑事業(yè)日新月異,房地產(chǎn)測繪技術(shù)日趨多樣化、靈活化、自動化。隨著網(wǎng)絡和計算機技術(shù)日益普及,房地產(chǎn)測走上信息化道路,從而依據(jù)網(wǎng)絡建立房地產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)。鑒于房地產(chǎn)測繪的專業(yè)性和技術(shù)較強,需要測繪人員不斷學習先進的測繪技術(shù)和測繪經(jīng)驗,取長補短,在已有測繪技術(shù)的基礎上不斷更新和完善,同時加強測繪工作的技術(shù)研究,為創(chuàng)造精良的測繪手段提供技術(shù)支撐。