賴志華

（泉州東海灣資產(chǎn)管理有限公司，福建 泉州 362000）

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境復(fù)雜，行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的要求。在地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)周期較長(zhǎng)、開發(fā)規(guī)模大、項(xiàng)目類型多、資金占用的時(shí)間長(zhǎng)的現(xiàn)象普遍存在，同時(shí)，企業(yè)也需要投入更高的成本，這就會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理工作提出更高的要求，需要在具體商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，根據(jù)我國(guó)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)租賃項(xiàng)目進(jìn)行安全、質(zhì)量管理，體現(xiàn)管理工作的重要效果，讓管理目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。要保證資金投入使用的有效性，就需要加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制工作，針對(duì)資金的運(yùn)行情況，進(jìn)行更全面的了解和掌握，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的運(yùn)行成本得到控制，同時(shí)，也能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化的目標(biāo)。

一、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的重要性

內(nèi)部控制工作是企業(yè)生存、發(fā)展、壯大過(guò)程中，必須加強(qiáng)建設(shè)和努力提高的工作內(nèi)容，對(duì)保證企業(yè)管理工作質(zhì)量、提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力、控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益給予了重要的幫助。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制工作，一般分為財(cái)產(chǎn)物資控制、會(huì)計(jì)信息控制、經(jīng)費(fèi)收支控制三個(gè)部分，主要目標(biāo)是保障財(cái)產(chǎn)資源安全、實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)資源的優(yōu)化配置以及合理利用。需要商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的管理人員或者是會(huì)計(jì)部門輔助企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)順利完成，并嚴(yán)格執(zhí)行相應(yīng)的管理制度，進(jìn)而達(dá)到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。還要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息內(nèi)容，參考其中的一些標(biāo)準(zhǔn)和要求，采取更加科學(xué)合理、清晰有效的會(huì)計(jì)管理方式，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的資金使用情況以及財(cái)務(wù)活動(dòng)的內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，讓企業(yè)的運(yùn)行效果更加理想。在大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)以及發(fā)展過(guò)程中，會(huì)計(jì)內(nèi)部控制是針對(duì)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制的有效方法，對(duì)于企業(yè)中的資金安全性以及資金的正常流動(dòng)，都會(huì)產(chǎn)生重要的保障作用。同時(shí)，也會(huì)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的正確性以及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的合法性產(chǎn)生積極的影響。此外，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制活動(dòng)，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)性組織的一種監(jiān)管行為，必須要在開展的過(guò)程中，始終站在企業(yè)自身的角度，扎根于企業(yè)的財(cái)務(wù)資金活動(dòng)情況，針對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)方向以及規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題進(jìn)行全面的思考和研究。內(nèi)部控制制度體系也是保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展的有效方法，能夠促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益以及管理水平的順利提升。

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，建立完善的內(nèi)部控制制度體系至關(guān)重要，這種制度能夠通過(guò)全面完整的搜集商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)信息內(nèi)容，制定出和企業(yè)自身的發(fā)展情況，更加匹配的科學(xué)合理的先進(jìn)有效的資金管理方案，并且對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中資金運(yùn)行的每一個(gè)細(xì)節(jié)加以管控，最終達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要目標(biāo)和要求。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，執(zhí)行會(huì)計(jì)內(nèi)部控制工作是必然的趨勢(shì)，這種方式不僅能夠針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的資產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)合理的管控，同時(shí)也能夠讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最大化的目標(biāo)，也正是通過(guò)提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制管理的整體效率的提高，能夠讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金得到更充分的使用，發(fā)揮內(nèi)部資金的重要價(jià)值，解決不必要資金的浪費(fèi)問(wèn)題，也能夠展現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的整體實(shí)力，讓企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力更高，促進(jìn)企業(yè)全面發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施會(huì)計(jì)內(nèi)部控制過(guò)程中存在的主要問(wèn)題

（一）缺乏完善的內(nèi)控體系以及高素質(zhì)的人員隊(duì)伍

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展壯大，呈現(xiàn)出資金消耗大、風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)高、控制難度加大等特點(diǎn)。一方面，會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度建立起步晚，控制制度存在一定缺陷，缺乏系統(tǒng)性、流程化、執(zhí)行力。另一方面，會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度的建立和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不緊密，不能有效融合，協(xié)同統(tǒng)一。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制體系中，工作人員的專業(yè)素質(zhì)和能力與他們的工作要求之間還存在比較大的差距，導(dǎo)致內(nèi)部控制監(jiān)督的執(zhí)行效果不佳。有一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，并沒有嚴(yán)格按照內(nèi)部控制制度體系的要求和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置相對(duì)比較完整的崗位，也沒有安排專業(yè)的工作人員。在制度體系中可能會(huì)存在一人多崗的現(xiàn)象以及不相容崗位混崗的現(xiàn)象，而針對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行處理的過(guò)程中，也沒有體現(xiàn)出嚴(yán)肅性，通常會(huì)對(duì)查出的問(wèn)題采取大事化小、小事化了的原則，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中內(nèi)部控制制度的作用難以得到有效發(fā)揮。

（二）缺乏對(duì)會(huì)計(jì)電算化的有效監(jiān)督

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中，組織開展會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，往往涉及和應(yīng)用到大量的數(shù)據(jù)信息，工作量也比較龐大，在會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中，電算化會(huì)計(jì)軟件的使用能為相關(guān)的會(huì)計(jì)從業(yè)人員減輕工作負(fù)擔(dān)和壓力。同時(shí)，會(huì)計(jì)核算的門類比較豐富，而會(huì)計(jì)核算工作又會(huì)對(duì)于數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性具有極高的要求。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了會(huì)計(jì)電算化之后，傳統(tǒng)的手工記賬模式被取代，記賬的工作也更加簡(jiǎn)單方便，但房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)電算化管理薄弱，會(huì)計(jì)監(jiān)督作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督體系的重要組成部分，必須維護(hù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)秩序、保障國(guó)家的法律法規(guī)得到貫徹執(zhí)行，因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的內(nèi)部控制工作，是提高會(huì)計(jì)工作效率和準(zhǔn)確性的重要切入點(diǎn)。當(dāng)內(nèi)部控制監(jiān)督體系不完善時(shí)，就無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)在會(huì)計(jì)電算化背景下產(chǎn)生的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)問(wèn)題，讓財(cái)務(wù)工作開展過(guò)程中存在很大的安全隱患。

（三）缺乏高效的內(nèi)部控制信息化體系

隨著房地產(chǎn)行業(yè)信息化進(jìn)程的不斷加快，加強(qiáng)和改進(jìn)內(nèi)部控制體系是企業(yè)實(shí)現(xiàn)信息化建設(shè)的必然要求。企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制體系，應(yīng)當(dāng)隨著企業(yè)信息化進(jìn)程不斷改進(jìn)及完善，以確保會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度能夠適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的信息化建設(shè)需要，這也是企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理水平以及風(fēng)險(xiǎn)防范能力的內(nèi)在要求。但是，當(dāng)前在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，制定的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制體系方面，并沒有充分發(fā)揮信息化技術(shù)的作用，信息化建設(shè)體系也不完善，相應(yīng)建設(shè)效果并不理想，尤其是在開展商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制管理工作過(guò)程中，會(huì)存在信息的傳輸不及時(shí)以及信息的應(yīng)用效果不理想的問(wèn)題，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制目標(biāo)無(wú)法順利實(shí)現(xiàn)。在相應(yīng)體系建設(shè)過(guò)程中會(huì)存在很多的問(wèn)題，讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作成效不理想。

三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的策略及建議

（一）完善會(huì)計(jì)內(nèi)控制度，重視會(huì)計(jì)人才隊(duì)伍建設(shè)

要保證商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)內(nèi)部控制工作的順利開展以及管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，需要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的要求以及管理的模式制定規(guī)范的內(nèi)部控制制度，堅(jiān)持以人為本，加強(qiáng)對(duì)人力資源的管理與行為約束。在會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度的建設(shè)過(guò)程中，首先，要完善內(nèi)部控制機(jī)制，也就是說(shuō)要將傳統(tǒng)機(jī)制中存在的一些不合理的問(wèn)題、陳舊落后的問(wèn)題以及權(quán)責(zé)不清晰的問(wèn)題進(jìn)一步地修改和完善。要根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)如今的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，對(duì)新的制度進(jìn)行合理的添加，將新內(nèi)容進(jìn)行貫徹落實(shí)，使之應(yīng)用到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。其次，需要完善內(nèi)部控制監(jiān)督管理制度體系，確保商業(yè)地產(chǎn)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制權(quán)責(zé)的落實(shí)，明確內(nèi)部控制監(jiān)督管理職責(zé)，通過(guò)應(yīng)用監(jiān)督管理手段，讓內(nèi)部控制的責(zé)任得到落實(shí)，尤其是加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)對(duì)本單位領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督。確保商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的每一個(gè)員工都能夠正確看待自己身上承擔(dān)的責(zé)任，認(rèn)真執(zhí)行企業(yè)預(yù)算制定。企業(yè)監(jiān)管人員還需要對(duì)每一位會(huì)計(jì)工作人員的任務(wù)進(jìn)行分配，讓每一份會(huì)計(jì)工作都能夠?qū)崿F(xiàn)緊密的銜接，使會(huì)計(jì)工作的連接更細(xì)致，使企業(yè)中的財(cái)務(wù)信息資料得到及時(shí)的傳遞，讓內(nèi)部控制的科學(xué)性以及精準(zhǔn)性效果更理想。最后，需要針對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制體系，制定出相應(yīng)的獎(jiǎng)懲機(jī)制，明確企業(yè)獎(jiǎng)罰制度的內(nèi)容，調(diào)動(dòng)企業(yè)中內(nèi)部控制部門工作人員的積極性，防止工作人員在工作過(guò)程中隨意敷衍。此外，還要通過(guò)構(gòu)建的獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)工作中不認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作人員進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幏?，保障?nèi)控的效果。

要理解新時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中建立的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制制度，就是針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)租賃全過(guò)程制定的一種監(jiān)督管理模式，能夠讓企業(yè)的運(yùn)作效果更加穩(wěn)定。而要完善內(nèi)部控制管理的制度，最為關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，就是要明確企業(yè)內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，并制定出相應(yīng)的管理規(guī)定。通過(guò)預(yù)算進(jìn)行內(nèi)部控制管理，能夠更好地規(guī)范企業(yè)中資金的使用方式以及用途，幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)了解在租賃過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，通過(guò)針對(duì)會(huì)計(jì)指標(biāo)的合理性評(píng)估，規(guī)避不良單位之間的合作，讓風(fēng)險(xiǎn)的控制效果更加理想。

（二）完善業(yè)財(cái)融合，加大電算監(jiān)督力度

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要根據(jù)自身的內(nèi)部控制會(huì)計(jì)體系的執(zhí)行情況，對(duì)會(huì)計(jì)核算的工作任務(wù)進(jìn)行明確，完善業(yè)財(cái)融合體系，使電算化的監(jiān)督效果更加理想，這就需要構(gòu)建更加先進(jìn)的會(huì)計(jì)信息化系統(tǒng)，使信息的溝通方式更加簡(jiǎn)潔和方便?，F(xiàn)如今，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，已經(jīng)讓資源之間的共享越來(lái)越便利，而信息本身比較常用，自然得到了人們的廣泛重視。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，不同的單位以及部門之間要實(shí)現(xiàn)交流，就需要發(fā)揮信息共享的作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)。對(duì)此，首先，要針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的信息資源進(jìn)行全面的整合，對(duì)信息的獲取方式進(jìn)行規(guī)定，并針對(duì)財(cái)務(wù)信息進(jìn)行合理的應(yīng)用，從而幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人員下達(dá)更加準(zhǔn)確的決策。其次，為了提高商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)信息資源整合的效果，需要?jiǎng)?chuàng)建更具現(xiàn)代化和科學(xué)性的會(huì)計(jì)信息化系統(tǒng)，讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在具體開展租賃業(yè)務(wù)的過(guò)程中，更加簡(jiǎn)單方便，使出具的單據(jù)更加系統(tǒng)和準(zhǔn)確。其中，記載的內(nèi)容事項(xiàng)更加全面，為后續(xù)會(huì)計(jì)核算工作的開展創(chuàng)造有利條件，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作的落實(shí)以及內(nèi)部控制目標(biāo)的實(shí)踐創(chuàng)造機(jī)會(huì)。企業(yè)中的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的完善效果更好，也能夠幫助商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)人員掌握科學(xué)和準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)，使企業(yè)中財(cái)務(wù)工作的效率得到提高，防范企業(yè)的租賃和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。例如，財(cái)務(wù)部門通過(guò)利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)，及時(shí)、準(zhǔn)確、有效地為業(yè)務(wù)部門出具租戶租賃賬單，并及時(shí)核銷到款，確保賬目清晰準(zhǔn)確，以便業(yè)務(wù)部門及時(shí)催收租戶欠款，督促業(yè)務(wù)部門對(duì)租戶的催收力度，降低壞賬率，提高收款率、招商率。定期與業(yè)務(wù)部門對(duì)租戶進(jìn)行盤點(diǎn)稽核，杜絕漏報(bào)少報(bào)情況，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行核實(shí)，以免造成公司的損失。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作過(guò)程中，會(huì)計(jì)電算化信息系統(tǒng)的構(gòu)建具有至關(guān)重要的作用和影響，需要對(duì)信息進(jìn)行詳細(xì)的記錄，并且針對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行科學(xué)的制作，讓信息的共享效果更好，如果條件允許時(shí)，也可以定期組織創(chuàng)辦培訓(xùn)講座，促進(jìn)各項(xiàng)工作落實(shí)。

（三）完善內(nèi)控體系，增強(qiáng)內(nèi)控質(zhì)效

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，要順利組織開展內(nèi)部控制管理工作，強(qiáng)化內(nèi)部控制效果，解決內(nèi)部控制問(wèn)題。首先，需要企業(yè)中的管理層，能夠?qū)?nèi)部控制工作的重要價(jià)值有正確、清晰的認(rèn)識(shí)，了解這項(xiàng)工作對(duì)于企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展所產(chǎn)生的積極影響，并且將商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作與財(cái)務(wù)管理工作之間進(jìn)行緊密的結(jié)合，建立相應(yīng)完善的控制制度，讓內(nèi)部控制工作的規(guī)范性更高。其次，還需要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)管，要參照《會(huì)計(jì)法》等有關(guān)法律、法規(guī)，制定出更加嚴(yán)格的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制監(jiān)督體系，對(duì)相關(guān)工作中的責(zé)任進(jìn)行分解，并且將責(zé)任具體落實(shí)，保證會(huì)計(jì)內(nèi)部控制工作的實(shí)際成效。在具體制定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制體系的過(guò)程中，企業(yè)要根據(jù)自己的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行制定，如果企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)不足，可以在相關(guān)政府部門的指導(dǎo)下，委托第三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃。最后，需要在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)內(nèi)部控制監(jiān)管工作中，約束工作人員的行為，體現(xiàn)工作人員的職責(zé)，對(duì)員工的責(zé)任進(jìn)行合理的劃分，讓不同的工作崗位人員之間相互監(jiān)督，防止產(chǎn)生貪污腐敗以及資金流動(dòng)不合理的行為，保障商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控效果。

四、結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)會(huì)計(jì)內(nèi)部控制給予更多的關(guān)注，使內(nèi)部控制的體系建設(shè)更加完善，使內(nèi)部控制的方法更加科學(xué)、高效，這樣才能使商業(yè)地產(chǎn)管理工作的開展更加規(guī)范，進(jìn)而更順利地實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)內(nèi)部控制的過(guò)程中，要展現(xiàn)出會(huì)計(jì)內(nèi)部控制管理的水平和質(zhì)量，就需要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)控制工作效率低的問(wèn)題進(jìn)行相應(yīng)的研究和分析，提出有針對(duì)性的解決對(duì)策和措施，從而推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。