崔玉亮，趙 曼

（1.沈丘縣財(cái)政局，河南 周口 466300；2.鄭州財(cái)經(jīng)學(xué)院會計(jì)學(xué)院，河南 鄭州 450000）

近年來，隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，人民生活水平不斷提高，房地產(chǎn)市場也迅猛發(fā)展，并成為縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)和稅收收入的重要增長點(diǎn)。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理，提高征收管理質(zhì)量，既對實(shí)現(xiàn)收入目標(biāo)、平衡財(cái)政收支至關(guān)重要，也是落實(shí)國家產(chǎn)業(yè)政策、實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控目標(biāo)的必然要求。因受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、退稅減稅降費(fèi)及疫情等因素的影響，國家相繼出臺了一系列房地產(chǎn)新政及相關(guān)配套措施，抑制房價(jià)過快上漲，進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。在這樣的新形勢下，如何提高房地產(chǎn)業(yè)稅收征管質(zhì)量，有效抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場，發(fā)揮稅收杠桿調(diào)控作用已成為稅務(wù)部門研究的重點(diǎn)。本文對河南省沈丘縣房地產(chǎn)業(yè)稅收及相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，研判房地產(chǎn)業(yè)涉稅問題，有針對性地提出加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)稅收現(xiàn)代化征管思路的建議，以利于推動(dòng)稅收征管在管理理念、方式、手段和模式上的重大變革。

一、河南省沈丘縣房地產(chǎn)業(yè)及其稅收發(fā)展現(xiàn)狀

（一）河南省沈丘縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況

在地方政策和市場需求的共同推動(dòng)下，河南省沈丘縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。目前沈丘縣房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)部門登記注冊的已有255家，據(jù)縣統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2021年全縣房地產(chǎn)業(yè)完成開發(fā)投資46.36億元，同比增長41%，其中商品房銷售面積110.6萬平方米，同比增長2.1%，商品房銷售額57.51億元，同比增長10.6%。這為縣域財(cái)政收入提供了豐富稅源。

（二）河南省沈丘縣房地產(chǎn)業(yè)稅收完成情況

從房地產(chǎn)業(yè)2018—2021年納稅情況看，2018年全縣房地產(chǎn)業(yè)稅收收入實(shí)現(xiàn)34593萬元，占全縣稅收收入的比重為20.3%；2019年全縣房地產(chǎn)業(yè)稅收收入實(shí)現(xiàn)34882萬元，占全縣稅收收入的比重為18.3%；2020年實(shí)現(xiàn)稅收30027萬元，占全縣稅收收入的比重為14.8%；2021年實(shí)現(xiàn)稅收25062萬元，占全縣稅收收入的比重為11.94%。縱向看，房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)下行等因素影響，稅收收入占全縣稅收收入的比重逐年下滑，房地產(chǎn)行業(yè)稅收由2018年的增長145.3%，到2021年的同比下降16.5%；地方受疫情影響較為頻繁，居民收入也不穩(wěn)定，因此自2018年來房地產(chǎn)行業(yè)稅收占比由20.3%迅猛下降到11.94%（見表1）。

表1 2018—2021年沈丘縣房地產(chǎn)業(yè)稅收情況

（三）河南省沈丘縣房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)率仍居高位

近年來，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展已經(jīng)成為推動(dòng)沈丘縣經(jīng)濟(jì)增長的重要?jiǎng)恿Α?018—2021年，該縣制造業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)累計(jì)完成稅收分別為239821萬元、162822萬元、124564萬元，占全縣累計(jì)稅收的比重分別為30.99%、21.04%、16.10%，三者合計(jì)占全部稅收總收入的68.13%，其他行業(yè)稅收僅占31.87%。其中，2020年房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收30027 萬元，僅占全縣稅收的14.8%，但仍居第三產(chǎn)業(yè)第二位、全縣各行業(yè)第三位（見表1和2）。

2021年，全縣累計(jì)完成稅收209840 萬元，其中房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)稅收收入25062萬元，同比減收4965萬元，同比下降16.5%，但仍占全縣稅收的11.94%，成為縣域經(jīng)濟(jì)及區(qū)域財(cái)政收入的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)稅收貢獻(xiàn)持續(xù)較高與房地產(chǎn)業(yè)稅源結(jié)構(gòu)、納稅環(huán)節(jié)和課稅依據(jù)的特殊性有直接關(guān)系（見表2和表3）。

表2 2018—2021年河南省沈丘縣分行業(yè)納稅情況

二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)及其稅收存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收占比過于突出

隨著市場需求的變化及政府宏觀調(diào)控的影響，房價(jià)一漲再漲的趨勢有所放緩，加上近兩年受減稅降費(fèi)政策及疫情等多種因素影響，房地產(chǎn)業(yè)的稅收有了一定程度的下降。由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)行業(yè)較多，短期內(nèi)其他行業(yè)難以替代，于是房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長拉動(dòng)的作用被放大。在長期GDP考核的影響下，地方經(jīng)濟(jì)增長過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，同時(shí)由于房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，其發(fā)展態(tài)勢對相關(guān)行業(yè)稅收影響明顯。2018年至2021年，沈丘縣第三產(chǎn)業(yè)累計(jì)稅收占同期全部稅收比為57.32%，其中房地產(chǎn)業(yè)占16.10%，對全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響重大。2021年縣財(cái)稅部門積極落實(shí)減稅降費(fèi)及緩稅政策，促進(jìn)了商品房銷售，當(dāng)年商品房銷售額同比增長106%。這雖為縣域財(cái)政收入提供了豐富稅源，但這種房地產(chǎn)市場“欣欣向榮”的景象也為今后可持續(xù)發(fā)展帶來了隱患，如加劇投資規(guī)模盲目擴(kuò)張，拉動(dòng)生產(chǎn)資料全面緊張，助長無序競爭和市場混亂，引發(fā)房屋積壓和經(jīng)濟(jì)泡沫等［1］。

（二）稅收結(jié)構(gòu)不盡合理

我國現(xiàn)行稅制中，房地產(chǎn)業(yè)共涉及14項(xiàng)稅種，但房產(chǎn)“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的結(jié)構(gòu)特征在一定程度上削弱了稅收的調(diào)節(jié)作用。沈丘縣房地產(chǎn)業(yè)繳納的稅收收入主要集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。營業(yè)稅改增值稅后，房地產(chǎn)開發(fā)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)涉及的稅種主要有增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等。2021年沈丘縣房地產(chǎn)業(yè)總稅收完成25062萬元，開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收累計(jì)實(shí)現(xiàn)22429萬元。從各稅種占房地產(chǎn)業(yè)總稅收收入比重的完成情況看：增值稅收入7118萬元，占比28.40%；土地增值稅收入4762萬元，占比19.00%；企業(yè)所得稅收入2165萬元，占比8.64%；契稅收入7231萬元，占比28.85%；耕地占用稅收入271 萬元，占比1.08%；個(gè)人所得稅收入578萬元，占比2.31%，印花稅收入304萬元，占比1.21%。各稅種總計(jì)占房地產(chǎn)行業(yè)總稅收收入的比重為89.49%（見表3）。

而房屋保有環(huán)節(jié)涉及的稅種主要是房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，都是以房屋原值、占地面積為計(jì)稅依據(jù)。2021年房地產(chǎn)行業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)稅收25062萬元。其中流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的增值稅收入7118萬元，占房地產(chǎn)行業(yè)總稅收比重的28.40%；而地方稅種保有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅1904萬元，僅占房地產(chǎn)稅收總量的7.60%，房產(chǎn)稅164萬元，占0.65%，兩者合計(jì)占8.25%，故具有明顯的“重流轉(zhuǎn)、輕保有”特征（見表3）。

表3 2021年沈丘縣房地產(chǎn)行業(yè)各稅種占稅收規(guī)模比重

房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)過于集中，不僅會拉高新建商品房的價(jià)格，帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場價(jià)格的上揚(yáng)［2］，還將抑制二手房交易，進(jìn)一步加劇房屋供給的矛盾。而保有環(huán)節(jié)，包括房產(chǎn)居住、租賃等方面，名義稅負(fù)水平偏低，并且免征范圍過廣。這種稅收結(jié)構(gòu)使得占有住宅房地產(chǎn)的成本非常低，無法抑制投機(jī)炒作，不僅降低了房地產(chǎn)使用率、浪費(fèi)了住房資源和土地資源，也起不到調(diào)節(jié)收入分配的作用。

（三）房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)易轉(zhuǎn)嫁

目前，沈丘縣房價(jià)居高不下，2022年新建商品住宅均價(jià)為5000元/平方米左右，房地產(chǎn)市場仍屬于賣方市場，而且售房交易環(huán)節(jié)的成本極易轉(zhuǎn)嫁。因此，企業(yè)為保證利潤，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)會轉(zhuǎn)向消費(fèi)者，這在很大程度上阻止了房價(jià)的合理回歸。目前這種稅費(fèi)征收模式雖然有利于增加地方財(cái)政收入，但是從長遠(yuǎn)來看并不可持續(xù)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識不強(qiáng)

目前，為了促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)增長，追求高GDP目標(biāo)，地方政府會出臺一些優(yōu)惠政策來引進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)，這也導(dǎo)致有些房地產(chǎn)企業(yè)自認(rèn)為享受稅收優(yōu)惠是天經(jīng)地義的。而有的企業(yè)則對稅收政策了解不足，理解出現(xiàn)偏差，造成主觀上少繳稅款。一是涉稅信息不可靠，計(jì)稅依據(jù)不真實(shí)。有的房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)會計(jì)核算機(jī)制不健全，賬面數(shù)不能反映真實(shí)收入；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收售房款卻未開具正式發(fā)票。這都會導(dǎo)致房地產(chǎn)稅收大量流失。二是虛列成本。在利益驅(qū)動(dòng)下一些房地產(chǎn)開發(fā)商鋌而走險(xiǎn)，故意隱瞞收入、虛列成本費(fèi)用，從而達(dá)到偷逃稅款的目的。房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)意識和申報(bào)質(zhì)量不高，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長和施工結(jié)算不及時(shí)，對于未售房面積，收入未結(jié)轉(zhuǎn)但成本已提前列支，造成收入成本不配比，有的按預(yù)計(jì)數(shù)開具收款收據(jù)入賬，造成成本增加，同時(shí)存在大量不合法憑證記賬［3］。總之，受各種因素影響，稅收和監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違規(guī)行為的查處力度與懲罰力度不夠，違規(guī)成本與違規(guī)處罰相比不值一提，對房地產(chǎn)企業(yè)的違規(guī)操作震懾力不足。

（五）稅收政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)欠缺

房地產(chǎn)企業(yè)從拿地到開發(fā)銷售，主要涉及規(guī)劃、自然資源、住建、房管等部門，但這些部門之間尚未實(shí)現(xiàn)信息共享，缺少共同解決問題的機(jī)制。目前，省、市、縣三級已建立數(shù)據(jù)共享平臺，不同部門按月或按季度進(jìn)行數(shù)據(jù)上傳，但目前尚未真正實(shí)現(xiàn)相關(guān)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)共享。同時(shí)，由于國地稅機(jī)構(gòu)人員合并后，稅收業(yè)務(wù)融合度不高，又缺少數(shù)據(jù)分析知識人才和技術(shù)支撐，對稅收政策法規(guī)學(xué)習(xí)研究不透，拿不出房地產(chǎn)業(yè)稅收科學(xué)化、專業(yè)化的管理手段，基層稅務(wù)機(jī)關(guān)主要依靠上級機(jī)關(guān)推送的稅收風(fēng)險(xiǎn)疑點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行后續(xù)管理，容易造成稅收監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)，不利于稅收政策的有效執(zhí)行，阻礙了地方財(cái)政收入增長。

三、房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)稅收問題的原因分析

（一）稅收政策存在的缺陷

一是稅率帶來的問題。企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)一般根據(jù)其類型來確認(rèn)增值稅稅率，因此，作為增值稅一般納稅人的企業(yè)，銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)適用9%的稅率繳納增值稅。但一般納稅人選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅銷售不動(dòng)產(chǎn)，適用5%征收率；小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也適用5%征收率。因此，目前的房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)大多選擇5%的征收率繳納增值稅，繳納25%的企業(yè)所得稅。由于增值稅對于房地產(chǎn)銷售存在兩檔稅率，這就為房地產(chǎn)商追求開發(fā)利潤最大化的節(jié)稅或逃稅行為提供了可能。二是現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的調(diào)控不足。目前，房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的調(diào)節(jié)力度不能滿足城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展新形勢的需要，稅收宏觀調(diào)控功能未能得到有效發(fā)揮，使得高價(jià)值的土地資源卻承擔(dān)著低水平的稅負(fù)，客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的利益。三是土地增值稅清算操作復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)很多費(fèi)用未支付或未取得合法憑證，難以審核成本費(fèi)用的真實(shí)性和合理性，故大多房地產(chǎn)企業(yè)未得到稅款全面清算，致使欠稅企業(yè)較多。

（二）綜合治稅缺乏有效手段

面對錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)行業(yè)，各部門配合力度不足，未能真正與財(cái)稅部門建立起統(tǒng)一、規(guī)范、快捷、高效的協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)平臺，未能充分把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的城市化成果轉(zhuǎn)化為地方財(cái)政收入。雖然區(qū)塊鏈技術(shù)因信息不可更改，其應(yīng)用能有效保障房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)的真實(shí)性，但是區(qū)塊鏈技術(shù)尚不能全面鋪開應(yīng)用。因此基于稅收大數(shù)據(jù)的智慧稅務(wù)尚處于建設(shè)階段，還不能為房地產(chǎn)業(yè)稅收的監(jiān)管起到有效治理作用。

（三）稅收管理存在薄弱環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營主要包括立項(xiàng)、施工、預(yù)售、竣工、銷售、清算等幾個(gè)環(huán)節(jié)（如圖1所示），涉及稅種眾多（如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、增值稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等）。

圖1 房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營基本環(huán)節(jié)示意圖

各環(huán)節(jié)均要繳納相關(guān)稅費(fèi)，由于少數(shù)稅收管理員在稅收業(yè)務(wù)上不夠熟練，他們在面對業(yè)務(wù)復(fù)雜的房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)不能采取有效的征管措施，在稅收宣傳和稅收輔導(dǎo)方面還存在一定欠缺，有的受個(gè)人利益驅(qū)動(dòng)而人為放松管制，這也側(cè)面體現(xiàn)了執(zhí)法監(jiān)察和責(zé)任追究缺乏有效的手段。同時(shí)，稅務(wù)執(zhí)法精確度有待提高，在行政執(zhí)法方式上，部分人對發(fā)生欠稅及偷逃稅現(xiàn)象仍以說服教育為主，缺少約談警示等非強(qiáng)制性執(zhí)法措施，未能準(zhǔn)確把握一般涉稅違法與涉稅犯罪的界限，無法真正做到依法處置、罰當(dāng)其責(zé)［4］。

（四）退稅減稅降費(fèi)及緩稅政策紅利未傳遞給樓市

近年來，面對宏觀經(jīng)濟(jì)下行、疫情等因素影響，我國共實(shí)施了110項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，積極推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)。在退稅減稅降費(fèi)及緩稅政策紅利中，房地產(chǎn)企業(yè)也是真正的受益者，涉及的稅種首先是中央與地方共享的稅種，主要是增值稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等，還有耕地占用稅、房產(chǎn)稅等諸多地方稅種。但是，房地產(chǎn)企業(yè)找策劃機(jī)構(gòu)“造市”，引“炒”房團(tuán)、拉房托和進(jìn)行房屋預(yù)售，制造虛假營銷大漲房價(jià)，錯(cuò)失房地產(chǎn)銷售有利的大好時(shí)機(jī)。

四、推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展及稅收現(xiàn)代化治理的思路與建議

（一）穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法進(jìn)程，規(guī)范稅收征管

在“十四五”時(shí)期要穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革進(jìn)程，在落實(shí)稅收構(gòu)成要素法定原則的基礎(chǔ)上，必須保證征稅機(jī)關(guān)依法征稅、納稅主體依法納稅。而且在房地產(chǎn)稅法中，要用法律形式明確賦予地方的房地產(chǎn)稅權(quán)，將房地產(chǎn)稅明確為地方主體稅種，有效改變房地產(chǎn)稅征收方面的隨意性及稅費(fèi)混亂不清的狀況［5］。同時(shí)，地方黨委、政府部門要落實(shí)中央提出的“房住不炒”政策，積極發(fā)展住房租賃、共有產(chǎn)權(quán)等多種住房形式來滿足不同收入群體的住房需求。在對房地產(chǎn)業(yè)落實(shí)稅收優(yōu)惠政策的同時(shí)，還要發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，讓房地產(chǎn)市場決定和調(diào)控房價(jià)，進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)金融政策，降低貸款利率，支持房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)步高質(zhì)量發(fā)展。而房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略也應(yīng)隨之改變，降杠桿、減負(fù)債應(yīng)該是當(dāng)務(wù)之急，舉債大勢擴(kuò)張的老路要慎行。政府引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)是根本邏輯，今后寧可讓房地產(chǎn)企業(yè)放慢速度，也要追求高質(zhì)量發(fā)展。

（二）加強(qiáng)部門協(xié)作，拓展稅收共治格局

認(rèn)真貫徹落實(shí)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步深化稅收征管改革的意見》（中辦發(fā)〔2021〕12號）精神。一是加強(qiáng)部門協(xié)作，建立健全綜合治稅網(wǎng)絡(luò)。財(cái)稅部門依靠綜合治稅工作平臺，加強(qiáng)與發(fā)展改革、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門的信息溝通，在房地產(chǎn)開發(fā)、房屋交易網(wǎng)簽備案、不動(dòng)產(chǎn)登記辦稅等方面加強(qiáng)協(xié)作配合，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從拿地、開發(fā)到銷售等各環(huán)節(jié)的信息，共同做好地方稅費(fèi)征收管理工作。二是加強(qiáng)銀行賬戶預(yù)收款信息的監(jiān)控［6］。按照《稅收征收管理法》第五十四條第六款的規(guī)定，通過查詢房地產(chǎn)企業(yè)在銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)的存款賬戶，對預(yù)售房款賬戶等收入情況進(jìn)行有效監(jiān)控。三是加強(qiáng)關(guān)聯(lián)方信息的監(jiān)控。到企業(yè)關(guān)聯(lián)方進(jìn)行調(diào)查走訪，重點(diǎn)關(guān)注不合理的關(guān)聯(lián)交易，并按照《稅收征收管理法》對不應(yīng)該減少的所得額進(jìn)行納稅調(diào)整，從而達(dá)到有效監(jiān)控稅收的目的。四是針對房地產(chǎn)商納稅意識薄弱的情況，定期對房地產(chǎn)企業(yè)的法人和財(cái)務(wù)人員進(jìn)行稅收法規(guī)政策培訓(xùn)。此外，通過各種媒體進(jìn)行稅收政策宣傳，提高有關(guān)部門的協(xié)稅意識和施工企業(yè)的納稅意識；同時(shí)按照業(yè)務(wù)規(guī)范要求，履行好催報(bào)工作職責(zé)，探索稅務(wù)文書電子送達(dá)，確保催報(bào)文書及時(shí)推送納稅人繳費(fèi)人；對適用“首違不罰”的當(dāng)事人，應(yīng)采取簽訂承諾書等方式進(jìn)行教育，引導(dǎo)、督促其自覺守法。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)科學(xué)化、精細(xì)化管理，提高稅收治理能力

對房地產(chǎn)業(yè)稅收進(jìn)行科學(xué)化、精細(xì)化征管，是提高稅收治理能力的重要手段。財(cái)稅部門應(yīng)加強(qiáng)針對房地產(chǎn)業(yè)納稅人開展專題分析，對低風(fēng)險(xiǎn)納稅人實(shí)行納稅輔導(dǎo)，對中風(fēng)險(xiǎn)納稅人實(shí)行納稅評估，對高風(fēng)險(xiǎn)納稅人實(shí)行稅務(wù)稽查，以扭轉(zhuǎn)稅收下滑態(tài)勢。

從稅收管理角度來看，稅務(wù)部門要持續(xù)探索建筑房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目化管理辦法，通過跟蹤整個(gè)項(xiàng)目流程，形成完整的管理鏈條，構(gòu)建依法納稅的良好氛圍。同時(shí)，針對房地產(chǎn)業(yè)中建筑業(yè)跨區(qū)域承包工程的特點(diǎn)，建議稅務(wù)總局統(tǒng)籌建立全國建筑業(yè)納稅人數(shù)據(jù)庫，打破區(qū)域限制，充分利用大數(shù)據(jù)優(yōu)勢，推進(jìn)建筑行業(yè)稅收精細(xì)化管理。此外，對外地建筑施工企業(yè)需要在勞務(wù)發(fā)生地繳納的增值稅，應(yīng)按照2%或3%的征收率征收預(yù)繳稅款；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)收款需要預(yù)繳增值稅，在收到預(yù)收款時(shí)需要按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅；網(wǎng)簽或開票后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將銷售的房屋計(jì)入銷售收入繳納增值稅，對于適用簡易計(jì)稅辦法的項(xiàng)目，企業(yè)需要在前期按3%預(yù)繳增值稅的基礎(chǔ)上，再按2%補(bǔ)繳增值稅。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)涉及的主要稅種和發(fā)票管理，提高稅收征管效率

加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)涉及的主要稅種，如增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等稅種的管理。一是加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算監(jiān)督，減少虛構(gòu)成本情況的發(fā)生，加強(qiáng)對可抵扣進(jìn)項(xiàng)的審查，以保證房地產(chǎn)增值稅計(jì)稅依據(jù)的真實(shí)性。二是新會計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施和房地產(chǎn)三道紅線的發(fā)布，對收入的確認(rèn)進(jìn)行了規(guī)范，對房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債水平進(jìn)行了限制，因此要規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算，根據(jù)新的政策來確認(rèn)企業(yè)所得稅納稅依據(jù)。三是加強(qiáng)土地增值稅的管理。針對工商用房產(chǎn)和居民普通住用房產(chǎn)房價(jià)差異大的具體情況，應(yīng)當(dāng)設(shè)置不同的稅率，以限制企業(yè)的稅收籌劃行為；針對房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目周期長的特點(diǎn)，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)主動(dòng)清算土地增值稅。四是加強(qiáng)區(qū)塊鏈技術(shù)的應(yīng)用，將不動(dòng)產(chǎn)交易信息通過區(qū)塊鏈技術(shù)記錄，記錄后自動(dòng)開出發(fā)票，不但信息真實(shí)、公開透明、不可更改、可追溯，而且數(shù)據(jù)共享互通，通過信息技術(shù)加強(qiáng)對發(fā)票的管控，可為提高稅收征管效率提供數(shù)據(jù)保障。同時(shí)，深化企業(yè)服務(wù)，延伸抵扣鏈條。比如，地方政府可以搭建建筑物資材料、服務(wù)交易平臺；鼓勵(lì)企業(yè)成立大型供應(yīng)鏈公司，通過規(guī)?；少弶旱臀镔Y采購成本，解決中小供應(yīng)商無法提供專用發(fā)票的問題。五是加強(qiáng)對房屋不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)的契稅征管，購房人完成網(wǎng)簽和取得購房發(fā)票后，未到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)契稅的，稅務(wù)部門應(yīng)與房管、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門加強(qiáng)協(xié)同、采取措施，督促購房人及時(shí)繳納契稅。

（五）提高干部隊(duì)伍素質(zhì)，推進(jìn)執(zhí)法監(jiān)督和績效管理全面實(shí)施

房地產(chǎn)業(yè)稅收是稅收征管的一個(gè)難點(diǎn)，也是社會關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)，因此，要做好房地產(chǎn)業(yè)稅收管理工作，必須建立一支作風(fēng)過硬、業(yè)務(wù)精通、執(zhí)法嚴(yán)格的干部隊(duì)伍。首先，要注重培養(yǎng)復(fù)合型高級稅務(wù)人才，通過對征管人員進(jìn)行稅收政策、財(cái)會知識和計(jì)算機(jī)等專業(yè)知識培訓(xùn)，提高其應(yīng)對日益復(fù)雜的稅收情況之能力。其次，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)稅收管理隊(duì)伍的黨風(fēng)廉政教育，教育各級干部要不忘初心，堅(jiān)守職業(yè)底線，以堅(jiān)定的意志信念不斷提高服務(wù)水平。最后，在內(nèi)部管理制度建設(shè)方面，要加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督和績效管理。

在推進(jìn)執(zhí)法監(jiān)督和績效管理上，一是要加強(qiáng)工作反饋并且完善和嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)督制度，加強(qiáng)對稅務(wù)人員的監(jiān)督，定期檢審巡查工作日志。二是要加強(qiáng)績效考核，將稅務(wù)行政執(zhí)法人員納入績效管理業(yè)務(wù)流程，實(shí)行定期績效考核，著力提升其工作效能。三是要強(qiáng)化外部執(zhí)法監(jiān)督作用，充分發(fā)揮紀(jì)檢監(jiān)察部門的作用，對執(zhí)法不嚴(yán)的行為實(shí)行執(zhí)法過錯(cuò)責(zé)任追究，并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。四是財(cái)稅部門要認(rèn)真落實(shí)“新的組合式稅費(fèi)支持政策”，為企業(yè)提供高效率的專項(xiàng)服務(wù)，并提供“一站式、全流程”政策兌現(xiàn)服務(wù)；同時(shí)，實(shí)行線上線下相結(jié)合暢通監(jiān)督反饋渠道，通過線上微信、抖音、QQ等方式告知納稅人稅務(wù)監(jiān)督電話，發(fā)放手機(jī)問卷，或通過線下面向社會各界發(fā)放意見評價(jià)表等形式，來收集各方反饋意見和建議，將法治素養(yǎng)和依法履職情況作為考核評價(jià)干部的重要內(nèi)容，以推動(dòng)稅收執(zhí)法公開透明，不斷提高稅收工作效率和質(zhì)量。