云 霄

(中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)城市運(yùn)營(yíng)管理有限公司，北京 100012)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)能過剩和供求失衡問題引起廣泛關(guān)注.利用科學(xué)的方法進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目測(cè)算，達(dá)到去庫(kù)存和平衡供求的目的，是解決當(dāng)前矛盾的重要手段.從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度來(lái)看，如果房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)能過剩的現(xiàn)象長(zhǎng)期持續(xù)，資本將會(huì)減少對(duì)該行業(yè)的流入，導(dǎo)致投資減少，降低GDP增長(zhǎng)速度，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較大的負(fù)面影響.因而，因地制宜對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行供給側(cè)改革勢(shì)在必行.

1 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

從公開的數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2020年后出現(xiàn)過反彈，特別是住宅，多個(gè)城市的交易量呈上升趨勢(shì).以北京為例，2020年12月份的住宅市場(chǎng)交易量同比增長(zhǎng)96%.究其原因，主要是購(gòu)房需求增加，如剛性需求、改善性需求以及置換需求等普遍增長(zhǎng).此后，包括上海、南京在內(nèi)的很多城市加大了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，在購(gòu)房資格以及二手房交易增值稅等方面進(jìn)一步收緊.另外，針對(duì)開發(fā)商的“三條紅線”的新規(guī)也開始落實(shí).中國(guó)人民銀行增加了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款的約束，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)去杠桿.

針對(duì)2021年房地產(chǎn)行業(yè)前熱后冷、深度變革等現(xiàn)象，2021年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，對(duì)房地產(chǎn)“要加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”.

我國(guó)各級(jí)政府不斷調(diào)整有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，來(lái)保障住宅買賣市場(chǎng)的穩(wěn)定，做到供能應(yīng)求，而且保障租賃房的供求平衡，從而滿足居住性房源的穩(wěn)定供應(yīng).

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素

2.1 行業(yè)影響因素

(1)通貨膨脹.如果商品市場(chǎng)正面臨通貨膨脹，貨幣貶值，消費(fèi)者預(yù)期商品價(jià)格會(huì)不斷上漲，則可能會(huì)通過購(gòu)買固定資產(chǎn)來(lái)降低貨幣貶值帶來(lái)的財(cái)富損失，比如住房等.所以，在通貨膨脹的背景下，住房的銷售量可能會(huì)呈上升趨勢(shì).然而，銷售者可能會(huì)將房產(chǎn)類的資產(chǎn)囤積起來(lái)操控市場(chǎng)，或者房子的建造期比較長(zhǎng)等原因，都可能造成市場(chǎng)的供不應(yīng)求.消費(fèi)者對(duì)房子的需求一般保持定的持續(xù)性，而房子的供應(yīng)因?yàn)榻ㄔO(shè)周期等原因不會(huì)很快增加，所以在通貨膨脹的情況下，供求失衡的現(xiàn)象會(huì)使房?jī)r(jià)普遍上漲，從而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模擴(kuò)大.

(2)城市化進(jìn)程.城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)規(guī)模會(huì)起到重要推動(dòng)作用.城市化進(jìn)程是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的重要標(biāo)志，城市化水平越高，將吸引更多常住人口流入，則房地產(chǎn)剛性需求增加.由于供求的相互影響，需求增加會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)供給量的增加，而房地產(chǎn)業(yè)投資就會(huì)隨之不斷增加.在城市化水平比較高的城市，各種配套設(shè)施會(huì)更加完善，所以其房產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格也更高.而城市化水平高的城市房?jī)r(jià)相對(duì)較高，這也會(huì)吸引更多房地產(chǎn)開發(fā)商的聚集，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模.另外，城市的土地面積有限，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城市的發(fā)展會(huì)不斷向其周邊地區(qū)延伸，利用臨近的郊區(qū)、農(nóng)村的土地資源，很可能會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民失去土地.為了解決這種矛盾，提出了支付安置費(fèi)用或者建造安置房等措施，但會(huì)使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本、費(fèi)用大大增加，從而間接影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的落地.此外，城市相對(duì)于周邊的郊區(qū)、農(nóng)村的收入而言更高，很多人會(huì)從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市尋求工作，引起大量勞動(dòng)力流入城市，最終將增加對(duì)城市住房的需求.

(3)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平.作為服務(wù)產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)勞動(dòng)力的需求規(guī)模較大.第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平能夠在一定程度上反映一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度和城市化進(jìn)程.第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高的地區(qū)一般都是勞動(dòng)密集型地區(qū).所以第三產(chǎn)業(yè)也會(huì)影響我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模.而大規(guī)模的勞動(dòng)力需要首先解決的是住房問題，這樣就會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的開發(fā)規(guī)模.

2.2 項(xiàng)目影響因素

影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的因素主要體現(xiàn)為構(gòu)成項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成果的項(xiàng)目收入、成本和費(fèi)用.在各因素中，開發(fā)項(xiàng)目首要考慮的是項(xiàng)目投入，這關(guān)系到項(xiàng)目的可行性和企業(yè)的整體發(fā)展.比如，資金流向哪些領(lǐng)域，各個(gè)項(xiàng)目或者環(huán)節(jié)占用資金占比是多少都是應(yīng)該進(jìn)行科學(xué)測(cè)算和布局的.所以為了保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和建造的科學(xué)性，應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng)目資金的使用范圍和管控.在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，每個(gè)產(chǎn)業(yè)都居于產(chǎn)業(yè)鏈中，某個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會(huì)影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的興衰.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目資金會(huì)分配到很多環(huán)節(jié)，比如居民的拆遷費(fèi)，工程建設(shè)成本費(fèi)，后期軟安裝的成本費(fèi)用，公共基礎(chǔ)設(shè)施成本費(fèi)用等等.為了保證資金分配的科學(xué)合理及項(xiàng)目的質(zhì)量，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格財(cái)務(wù)等相關(guān)部門進(jìn)行審計(jì)和監(jiān)督.

在項(xiàng)目投入中，相對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)成本這個(gè)相對(duì)比較穩(wěn)定的因素而言，包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用在內(nèi)的項(xiàng)目的三大費(fèi)用也應(yīng)該引起企業(yè)的足夠重視.因?yàn)槿筚M(fèi)用尤其是財(cái)務(wù)費(fèi)用很可能會(huì)經(jīng)常受到一些政策、市場(chǎng)等外部因素的影響，變化較大，所以應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行科學(xué)測(cè)算.比如，財(cái)務(wù)費(fèi)用最主要產(chǎn)生在融資階段，包括利息、手續(xù)費(fèi)等支出.總體而言，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用也意味著控制融資額度.對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的科學(xué)控制，能幫助優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效果的改善.

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模測(cè)算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模測(cè)算是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算的重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)容.項(xiàng)目的現(xiàn)金流及項(xiàng)目利潤(rùn)屬于反映房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模的主要指標(biāo)，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的測(cè)算主要關(guān)注點(diǎn).

項(xiàng)目的現(xiàn)金流主要體現(xiàn)為各期間的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出.

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流出主要體現(xiàn)為項(xiàng)目的投資和開發(fā)費(fèi)用，而項(xiàng)目現(xiàn)金流入主要體現(xiàn)為地產(chǎn)銷售形成的資金.(不同類型項(xiàng)目的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出的范圍如表1所示)

表1 單純固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目和固定資產(chǎn)更新改造投資項(xiàng)目現(xiàn)金流

項(xiàng)目利潤(rùn)，就是該項(xiàng)目最終給企業(yè)帶來(lái)的凈收益.項(xiàng)目利潤(rùn)的影響因素主要有項(xiàng)目收入、項(xiàng)目成本以及包括稅費(fèi)在內(nèi)的項(xiàng)目費(fèi)用.

項(xiàng)目收入主要構(gòu)成是房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，主要計(jì)算方法是房產(chǎn)的銷售量與價(jià)格的乘積.項(xiàng)目成本的主要構(gòu)成是土地購(gòu)買成本及建造成本，亦即企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本.具體體現(xiàn)為：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等.項(xiàng)目費(fèi)用主要由管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用三方面構(gòu)成，另外，稅費(fèi)主要由增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅、土地使用稅、城建稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)項(xiàng)目構(gòu)成.

另外，屬于項(xiàng)目費(fèi)用的財(cái)務(wù)費(fèi)用，受到市場(chǎng)利率的影響較大.當(dāng)利率比較高時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用較高，反而較低.所以，從這個(gè)角度而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資走勢(shì)一般也與市場(chǎng)利率呈負(fù)相關(guān)的關(guān)系.在傳統(tǒng)觀念中，利用利率判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資是很重要的參考方法，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模需要參考的重要因素.

4 可行性研究報(bào)告中財(cái)務(wù)投資測(cè)算關(guān)注點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告一般包括項(xiàng)目概況、市場(chǎng)分析及定位、產(chǎn)品解決方案和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等，而財(cái)務(wù)測(cè)算也是重要內(nèi)容.財(cái)務(wù)測(cè)算是利用財(cái)務(wù)模型進(jìn)行投資項(xiàng)目的可行性計(jì)算，是項(xiàng)目投資時(shí)進(jìn)行分析和決策的重要的一環(huán).系統(tǒng)的房地產(chǎn)可行性研究的財(cái)務(wù)測(cè)算是一個(gè)復(fù)雜的方法，本文只對(duì)以新建投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流為主進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算時(shí)需要重點(diǎn)考慮的關(guān)注點(diǎn)進(jìn)行闡述.新建類投資項(xiàng)目是指購(gòu)置土地(含并購(gòu)項(xiàng)目)，新開工建設(shè)項(xiàng)目(購(gòu)置土地時(shí)可行性研究未涉及部分)，拆除重建城市更新類項(xiàng)目.

4.1 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入

根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)不同，新建項(xiàng)目可以分為銷售型新建項(xiàng)目和持有型新建項(xiàng)目.銷售型新建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入主要指銷售收回的現(xiàn)金.在進(jìn)行分析的過程中，財(cái)務(wù)部門應(yīng)關(guān)注回款率設(shè)定的合理性等因素，這些因素將直接地影響現(xiàn)金流入的數(shù)量和時(shí)間點(diǎn)，從而影響財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算，在損益方面會(huì)直接影響營(yíng)業(yè)收入的數(shù)量.對(duì)于持有型新建項(xiàng)目而言，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入主要包括租金、物業(yè)管理費(fèi)等各類收入.相關(guān)部門一般依據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位推導(dǎo)出租金、物業(yè)管理費(fèi)等各種費(fèi)用的合理市場(chǎng)價(jià)格，財(cái)務(wù)部門關(guān)注的是租金及其增長(zhǎng)情況.

4.2 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出

在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出中，土地成本支出是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)性支出.現(xiàn)階段我國(guó)土地的取得方式主要有招標(biāo)、收并購(gòu)等.根據(jù)土地的取得方式不同，通過不同的評(píng)價(jià)指標(biāo)，經(jīng)過測(cè)算得出公司所可以承受的最高限地價(jià).在現(xiàn)階段，新取得的項(xiàng)目土地價(jià)款和稅費(fèi)一般在成本項(xiàng)目中占比超過50%.所以項(xiàng)目的支出金額和付款頻率影響項(xiàng)目測(cè)算的結(jié)果.另外，涉及到銷售型業(yè)態(tài)和持有型業(yè)態(tài)地價(jià)問題的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)估中，財(cái)務(wù)測(cè)算需要重點(diǎn)采取相關(guān)措施.城市舊改更新類的項(xiàng)目還應(yīng)該關(guān)注的是拆遷補(bǔ)償款的預(yù)估和時(shí)間問題.

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出中，開發(fā)成本支出也是重要的關(guān)注點(diǎn)，主要是指工程建造的成本，比如主體建筑、配套園林的建造費(fèi)用等等.工程和財(cái)務(wù)相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)具體開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本的投資測(cè)算.財(cái)務(wù)部門應(yīng)該與相關(guān)業(yè)務(wù)部門進(jìn)行溝通，考慮到經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入預(yù)先決定付款節(jié)奏，盡量降低付款的頻率，來(lái)達(dá)到最高的投資回報(bào)率.財(cái)務(wù)部門還應(yīng)該根據(jù)成本分?jǐn)偟姆椒ò验_發(fā)成本在項(xiàng)目不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)中進(jìn)行科學(xué)地分?jǐn)?分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇會(huì)影響不同業(yè)態(tài)產(chǎn)品所承擔(dān)的成本，影響項(xiàng)目損益的測(cè)算結(jié)果.房地產(chǎn)企業(yè)一般都有相應(yīng)的專業(yè)開發(fā)成本核算方法，企業(yè)在進(jìn)行測(cè)算時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)遵循核算辦法科學(xué)合法地進(jìn)行.

土地價(jià)款能夠直接歸屬為某一核算對(duì)象的，應(yīng)該把土地價(jià)款的成本直接歸于特點(diǎn)的核算對(duì)象；無(wú)法直接歸屬核算對(duì)象的土地價(jià)款，應(yīng)該按正確的方法進(jìn)行分?jǐn)?

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出還應(yīng)考慮費(fèi)用支出.銷售型項(xiàng)目現(xiàn)金流出包括管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的相關(guān)支出.管理費(fèi)用的預(yù)測(cè)一般根據(jù)簽約金額的一定比例或者按照建造成本的一定比例進(jìn)行預(yù)測(cè)，也可以依據(jù)人力資源編制模型進(jìn)行測(cè)算.銷售費(fèi)用一般根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，依據(jù)恪守產(chǎn)品簽約金額的一定比例來(lái)進(jìn)行預(yù)測(cè).持有型項(xiàng)目除建設(shè)期的相關(guān)費(fèi)用支出，另外要重點(diǎn)考慮包括活動(dòng)費(fèi)用、人工成本等等在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)期的費(fèi)用支出.費(fèi)用支出測(cè)算的重要環(huán)節(jié)是保證測(cè)算的方法盡量科學(xué)，金額盡量合理.

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流中的費(fèi)用支出也包括稅費(fèi)支出，主要涉及到增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等.稅費(fèi)的測(cè)算應(yīng)該在充分了解稅收政策，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算做好稅務(wù)籌劃.銷售類項(xiàng)目財(cái)務(wù)投資測(cè)算應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注增值稅和土地增值稅的相關(guān)問題.

4.3 融資計(jì)劃

由于息前稅后凈現(xiàn)金流量等于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入與經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出的差額.利用這個(gè)數(shù)據(jù)可以分析出一個(gè)重要的項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)即內(nèi)部收益率.依據(jù)累計(jì)息前稅后凈現(xiàn)金流量能夠測(cè)算出資金峰值的額度和出現(xiàn)的時(shí)間.這樣的測(cè)算數(shù)據(jù)可以為融資提供重要的依據(jù).房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資所需的資金額應(yīng)通過比對(duì)凈現(xiàn)金流量的方法得出，并重點(diǎn)做好整體的融資計(jì)劃，主要涉及到項(xiàng)目合作方案、項(xiàng)目開發(fā)合作方等問題.另外，注冊(cè)資本金、借款額度、借款節(jié)點(diǎn)、資金成本等都是在項(xiàng)目測(cè)算的融資計(jì)劃中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的細(xì)節(jié)問題.

5 結(jié) 論

從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的供大于求是需要解決的問題，而解決的關(guān)鍵應(yīng)該是供給側(cè)改革，減少產(chǎn)量，解放生產(chǎn)力，在生產(chǎn)端提高競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展.通貨膨脹、城市化進(jìn)程、第三產(chǎn)業(yè)和居民的消費(fèi)能力等都會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模，并會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算的結(jié)果.而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況必然是項(xiàng)目投資進(jìn)行測(cè)算要考慮的重要前提之一.進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算時(shí)，應(yīng)該結(jié)合政策、市場(chǎng)、區(qū)位進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的分析.經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出、融資規(guī)模等因素都會(huì)影響到項(xiàng)目的測(cè)算結(jié)果.