顧宗源

(1.上海市金山區(qū)財政局，上海 201504;2.申萬宏源證券有限公司，上海 200031)

2020年，國家印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》等文件，正式啟動公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)?；A(chǔ)設(shè)施REITs是基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新，是我國金融供給側(cè)改革的重要抓手。

對于貫徹落實(shí)黨中央重大戰(zhàn)略部署、促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，切實(shí)防范系統(tǒng)性債務(wù)風(fēng)險，有效降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿，提升我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域市場化水平、廣泛吸引社會資金，完善儲蓄投資轉(zhuǎn)化機(jī)制、提高直接融資比重、提升資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效等，都具有十分重要的意義和作用。

1 REITs基本情況及已發(fā)行項(xiàng)目情況

1.1 基本情況

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是在證券交易所公開發(fā)行交易，通過資產(chǎn)證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或權(quán)益，轉(zhuǎn)化為流動性較強(qiáng)的、可上市交易的標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)益型、強(qiáng)制分紅的封閉式公募基金?；A(chǔ)設(shè)施REITs的實(shí)質(zhì)是成熟基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的上市，類比于股票IPO過程，是存量資產(chǎn)的盤活。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs也是國際通行的大類配置資產(chǎn)，具有流動性較強(qiáng)、分紅比率高、收益相對穩(wěn)定、資產(chǎn)安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)。

同時，基礎(chǔ)設(shè)施REITs能有效盤活存量資產(chǎn)，填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。短期看其有利于廣泛籌措項(xiàng)目建設(shè)資本金，降低總體債務(wù)風(fēng)險，是穩(wěn)定投資、補(bǔ)齊短板的有效金融工具；長期看其有利于完善居民儲蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿、健全法人治理結(jié)構(gòu)、推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。

根據(jù)中國證監(jiān)會發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》和配套業(yè)務(wù)規(guī)則，標(biāo)準(zhǔn)交易結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)設(shè)施REITs(公募基金產(chǎn)品)—專項(xiàng)計(jì)劃(資產(chǎn)支持證券，簡稱“ABS”)—基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司(SPV)的三級結(jié)構(gòu)。

即由符合條件的取得公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司，依法依規(guī)設(shè)立公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會注冊后，公開發(fā)售基金份額募集資金，通過購買同一實(shí)際控制人所屬的管理人設(shè)立發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，完成對標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施的收購，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)務(wù)。

1.2 已發(fā)行項(xiàng)目

第一批國內(nèi)公募基建REITs于2021年6月21日上市，截至2022年2月滬深兩市共有兩批一共11只產(chǎn)品上市交易，總市值超過400億元，流通市值超過127億元，第二批兩只REITs建信中關(guān)村和華夏越秀高速也已經(jīng)于2021年12月17日上市交易，具體項(xiàng)目情況如表1所示。

表1 已上市REITs產(chǎn)品原始權(quán)益人情況

其中項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等，原始權(quán)益人包括地方國企、央企、外企，項(xiàng)目簡要介紹見表2。

表2 已上市REITs產(chǎn)品項(xiàng)目資產(chǎn)簡介

續(xù)表

基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市以來表現(xiàn)良好，整體有較大漲幅，截至2022年2月，總體都在不到一年的時間里上漲了50%左右，相比同期的股債等其他資產(chǎn)，表現(xiàn)亮眼，進(jìn)一步吸引了關(guān)注度。詳見圖1。

根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》(發(fā)改投資〔2021〕958號)、國家發(fā)展和改革委員會辦公廳《關(guān)于建立全國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目庫的通知》(發(fā)改辦投資〔2021〕35號)、國家發(fā)展和改革委員會《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)項(xiàng)目申報工作的通知》(發(fā)改辦投資〔2020〕586號)、中國證券監(jiān)督管理委員會《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》(證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號)、中國證券監(jiān)督管理委員會《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引(試行)》(中國證券監(jiān)督管理委員會公告〔2020〕54號)等國家關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的重要政策要求，相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行必須滿足以下幾點(diǎn)。

建立制度化、規(guī)范化的巡視檢查制度，并明確巡視檢查的重點(diǎn)范圍、重點(diǎn)環(huán)節(jié)和重點(diǎn)內(nèi)容以及檢查方式，建立健全巡查觀測記錄、分析、報告、處理、存檔等一整套規(guī)章制度，對于落實(shí)入海水道工程的管理責(zé)任至關(guān)重要。

第一，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)不限區(qū)域。重點(diǎn)支持位于京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角一體化發(fā)展、長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、海南全面深化改革開放、黃河流域生態(tài)保護(hù)和高質(zhì)量發(fā)展等國家重大戰(zhàn)略區(qū)域，符合“十四五”有關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃和實(shí)施方案要求的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

圖1 公募基建REITs指數(shù)成立以來漲幅超過50%

第二，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)行業(yè)范圍主要包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房8大行業(yè)，以及探索在具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施，自然文化遺產(chǎn)、國家AAAAA級旅游景區(qū)等具有較好收益的旅游基礎(chǔ)設(shè)施開展試點(diǎn)。

第三，80%以上的基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額。收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。原始權(quán)益人通過轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)設(shè)施取得資金的用途應(yīng)符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵將回收資金用于本地區(qū)新的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)及民生類項(xiàng)目建設(shè)，重點(diǎn)支持補(bǔ)短板項(xiàng)目，形成“融資-投資-退出”良性循環(huán)。

2 園區(qū)資產(chǎn)概況

現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園是城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要構(gòu)成，集新產(chǎn)業(yè)、新體制、新技術(shù)、新經(jīng)濟(jì)為一體的創(chuàng)業(yè)中心和經(jīng)濟(jì)單元，具有生產(chǎn)高效化、技術(shù)集約化、管理企業(yè)化、節(jié)能環(huán)?；⒐δ芏鄻踊?、效益最大化等特征。上海郊縣地區(qū)產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目儲備豐富，有莘莊工業(yè)園區(qū)、嘉定工業(yè)園區(qū)、青浦工業(yè)園區(qū)、金山工業(yè)區(qū)等大型工業(yè)園區(qū)。

目前，上市的有6個產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，其中4個產(chǎn)業(yè)園、2個倉儲物流項(xiàng)目。從規(guī)模上看，產(chǎn)權(quán)類REITs平均規(guī)模為28.60億元，其中發(fā)行規(guī)模最大的為中金普洛斯，為58.35億元，也擁有最大的可租賃面積70.76萬平方米，發(fā)行規(guī)模最小的為華安張江光大，為14.95億元，可租賃面積也最小，為4.35萬平方米。從地域分布上看，五個REITs基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)僅集中在一個城市，且4個位于一線城市，顯示出REITs對地域要求非常高，當(dāng)然也保證了項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)性。

中金普洛斯擁有的資產(chǎn)數(shù)量最多，分布也最分散，分布于國內(nèi)不同區(qū)域的5個城市，近年來出租率基本保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢。其中有4個REITs最近幾年的平均出租率超過了90%，接近或超過了美國工業(yè)REITs的平均出租率水平，其中兩個倉儲物流類項(xiàng)目的出租率最高，紅土鹽田港和中金普洛斯出租率分別為99.67%和97.13%；其次為建信中關(guān)村和華安張江光大，分別為94.75%和92.64%，博時蛇口產(chǎn)園和東吳蘇園產(chǎn)業(yè)相對較低，分別為85.95%和78.00%，對應(yīng)著這兩個項(xiàng)目相對較低的溢價率。疫情期間，由于采取了減租等舉措，出租率未出現(xiàn)明顯下滑，反而有所上升。

從4個REITs公布的兩個季報的出租率來看，兩個季度的出租率保持了穩(wěn)定，華安張江光大已經(jīng)100%滿租。一般而言，出租率高說明基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營較好，市場對總資產(chǎn)的需求較大，保證了未來REITs現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，并且對年租金保持穩(wěn)定的上漲幅度提供一定的保證。

3 意義及建議

基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

短期看有利于廣泛籌集項(xiàng)目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險，是穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿，推動基礎(chǔ)設(shè)施投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。目前，北京、成都、上海、蘇州、廣州、南京等城市均出臺相關(guān)政策支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展。詳見表3。

表3 部分城市和地區(qū)出臺REITs相關(guān)政策情況

上海郊縣地區(qū)歷史債務(wù)包袱重、可統(tǒng)籌財力偏少，重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金投入多，疊加今明兩年市區(qū)全域無隱性債務(wù)要求，各地區(qū)亟待新增資金用于建設(shè)?，F(xiàn)階段REITs項(xiàng)目涵蓋倉儲物流、垃圾處理、污水處理、數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保障租賃房、5A景區(qū)等民生重點(diǎn)領(lǐng)域。

支持REITs發(fā)展有利于盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，拓寬重大項(xiàng)目建設(shè)融資渠道。有利于建立起企業(yè)參與、引導(dǎo)基金、資產(chǎn)運(yùn)營、戰(zhàn)略跟投退出等REITs業(yè)務(wù)生態(tài)鏈，有利于形成基礎(chǔ)設(shè)施投融資循環(huán)新渠道。

為此筆者給出以下建議。

第一，地區(qū)層面成立推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)對全區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和組織推進(jìn)，建立項(xiàng)目申報發(fā)行綠色通道，完善土地、規(guī)劃、財稅、人才等支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的配套政策，指導(dǎo)各街鎮(zhèn)(工業(yè)區(qū))各部門統(tǒng)籌開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs工作。

第二，加快培育孵化一批權(quán)屬清晰、收益穩(wěn)定、特色突出的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。建立基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目儲備庫，加強(qiáng)項(xiàng)目謀劃、遴選、申報、發(fā)行、運(yùn)營等全過程服務(wù)，形成“試點(diǎn)一批、儲備一批、謀劃一批”的滾動實(shí)施機(jī)制。

第三，加大區(qū)屬國有企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)質(zhì)運(yùn)營資源整合力度，提高區(qū)屬國有平臺公司運(yùn)營能力，加快向基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。鼓勵市屬國企在我區(qū)設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，鼓勵其通過出資入股、收購股權(quán)、相互換股等方式加強(qiáng)與區(qū)屬國有企業(yè)合作。支持具備條件的民營企業(yè)開展基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)運(yùn)營。

第四，積極探索通過“PPP+REITs”方式盤活存量資產(chǎn)，完善PPP項(xiàng)目社會資本股權(quán)退出、參與方責(zé)權(quán)利承繼、合作協(xié)議調(diào)整等配套制度，在確保項(xiàng)目權(quán)責(zé)明晰、運(yùn)營穩(wěn)定、風(fēng)險可控的前提下，圍繞垃圾和污水處理等重點(diǎn)領(lǐng)域，鼓勵符合條件PPP項(xiàng)目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs，形成投資良性循環(huán)。

第五，探索設(shè)立Pre-REITs基金推動我區(qū)國有資本進(jìn)一步發(fā)展。以國有資本投資基金為主體，引入社會資本，選擇及并購優(yōu)質(zhì)底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，通過運(yùn)營管理、提質(zhì)增效等平臺化運(yùn)作，最終通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs進(jìn)行退出，從而提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)效率。

特別是針對園區(qū)類資產(chǎn)通過基金模式，將形成對園區(qū)運(yùn)營主體不斷提升項(xiàng)目管理與服務(wù)水平的“倒逼機(jī)制”，從單純獲取物業(yè)租金收入的低附加值模式升級為收取運(yùn)營管理費(fèi)的高附加值模式，從傳統(tǒng)的房東轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)商業(yè)運(yùn)營管理供應(yīng)商，商業(yè)模式實(shí)現(xiàn)了優(yōu)化，邁出了轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵一步。