廖冰

（深圳市東部物業(yè)管理有限公司，廣東 深圳 518057）

現(xiàn)階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速化發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸增強(qiáng)，物業(yè)管理公司在運(yùn)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)不斷提高自身的運(yùn)營(yíng)能力，加強(qiáng)自身在市場(chǎng)發(fā)展中的地位，進(jìn)一步保障自身的運(yùn)營(yíng)發(fā)展水平。成本管理與維護(hù)工作是企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的重點(diǎn)工作內(nèi)容之一，為了能夠更好地加強(qiáng)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理，在成本維護(hù)方面，針對(duì)各階段的成本支出進(jìn)行合理化的控制，這樣可以實(shí)現(xiàn)更高的經(jīng)濟(jì)效益，更是穩(wěn)固了當(dāng)下企業(yè)發(fā)展的地位。在物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，成本的組成較為多元化，涉及各個(gè)方面，主要包括人工成本、物耗成本、財(cái)務(wù)成本等，管理人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合不同的成本類(lèi)型進(jìn)行針對(duì)化的控制，以低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本水平進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，確保企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立 于不敗之地。

一、物業(yè)管理企業(yè)成本的特點(diǎn)分析

（一）涉及內(nèi)容較廣

在物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，成本的組成相對(duì)較為復(fù)雜，各階段所支出的成本類(lèi)型不同，管理人員在進(jìn)行成本管理的過(guò)程中，需要采取針對(duì)性的措施，按照不同成本的類(lèi)型進(jìn)行合理化的管控，以提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率。物業(yè)管理公司在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，為了不斷擴(kuò)大自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，企業(yè)業(yè)務(wù)正在不斷創(chuàng)新當(dāng)中開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)類(lèi)型越多，所支出的成本則會(huì)越高。在進(jìn)行成本核算的過(guò)程當(dāng)中，需要針對(duì)不同類(lèi)型的成本支出進(jìn)行合理的計(jì)算，進(jìn)一步掌握企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際成本支出情況，保持企業(yè)內(nèi)部的盈虧平衡。在物業(yè)管理企業(yè)的成本管理工作開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中，工作人員的工作壓力相對(duì)較大，需要實(shí)時(shí)根據(jù)當(dāng)下企業(yè)運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)狀，進(jìn)行全面的成本核算，數(shù)據(jù)量龐大，計(jì)算形式不同，管理人員應(yīng)當(dāng)熟悉不同成本核算的方式，在針對(duì)不同的成本內(nèi)容核算下，能夠準(zhǔn)確地計(jì)算出具體的成本值，有效保障當(dāng)下成本計(jì)算的正確率。

（二）管控線長(zhǎng)

在物業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)涉及物業(yè)項(xiàng)目的各個(gè)角落，甚至延伸到各個(gè)時(shí)點(diǎn)，包括了各階段、各環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的人工成本、物耗成本、財(cái)務(wù)成本等。為此，在成本計(jì)算的過(guò)程當(dāng)中，需要針對(duì)實(shí)際的成本支出情況進(jìn)行相應(yīng)的落實(shí)，了解各階段、各環(huán)節(jié)成本支出的實(shí)際情況。物業(yè)管理公司所提供的業(yè)務(wù)主要是圍繞著房屋開(kāi)展，各項(xiàng)費(fèi)用的支出存在細(xì)節(jié)之處，需要工作人員實(shí)時(shí)了解具體情況，記錄相關(guān)的費(fèi)用支出詳細(xì)，這樣才能進(jìn)一步保證成本計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。管理人員在掌握具體的成本支出情況之后，再來(lái)進(jìn)行針對(duì)性的成本控制，有效穩(wěn)定各階段的成本支出情況，進(jìn)一步保障了當(dāng)下的企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率。但是，在成本管理的過(guò)程當(dāng)中，由于物業(yè)管理公司的成本線滲透在各個(gè)時(shí)點(diǎn)與環(huán)節(jié)當(dāng)中，導(dǎo)致了成本管控線不斷延長(zhǎng)，計(jì)算和管 控的過(guò)程具有一定的難度。

（三）管理較為困難

在物業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，成本管理工作是重點(diǎn)工作內(nèi)容之一，由于管理的內(nèi)容較廣，涉及的工作項(xiàng)目較多，在管理方面存在有一定的難度，管理人員的工作壓力逐漸增大。在企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，物業(yè)管理公司總是不斷地爭(zhēng)地盤(pán)、搶市場(chǎng)，規(guī)模越來(lái)越大，業(yè)務(wù)量越來(lái)越多，物業(yè)分布也越來(lái)越廣。管理人員在日常的成本核算過(guò)程當(dāng)中，需要針對(duì)各階段、各時(shí)點(diǎn)的成本支出情況進(jìn)行實(shí)時(shí)計(jì)算，了解當(dāng)下企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的成本值，通過(guò)對(duì)目前物業(yè)公司的管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，由于工作人員在工作開(kāi)展的過(guò)程當(dāng)中，存在有分散性的特征，這導(dǎo)致了后續(xù)的管理工作存在有較大的難度，無(wú)法精準(zhǔn)地計(jì)算出企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所支出的成本數(shù)值，這對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了直接的影響。在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)建立統(tǒng)一的核算體系，借助信息化管理軟件系統(tǒng)，規(guī)范成本支出過(guò)程中的各個(gè)程序，這樣可以進(jìn)一步掌握在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際成本支出情況，有效提高了成本管理工作的質(zhì)量和效率。成本管理工作的目的，主要是為了了解當(dāng)下企業(yè)經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，在運(yùn)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，缺乏對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的計(jì)算，這會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程當(dāng)中存在有較大的風(fēng)險(xiǎn)性，無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)合理精準(zhǔn)的成本計(jì)算，能夠更好地掌握企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，針對(duì)性地采取措施，穩(wěn)定當(dāng)下的運(yùn)營(yíng)發(fā)展，為企業(yè)的運(yùn)營(yíng)提供更高的經(jīng)濟(jì)效益。

圖1

（四）形成點(diǎn)多

在物業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，成本管理具有多元化的特征，所涉及了人工成本、物耗成本、財(cái)務(wù)成本等不同的成本類(lèi)型。針對(duì)不同成本類(lèi)型進(jìn)行管理，需要細(xì)化成本計(jì)算的規(guī)則，要求管理人員對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展情況進(jìn)行實(shí)時(shí)了解，針對(duì)性地進(jìn)行成本計(jì)算，這樣才能保證最終的計(jì)算結(jié)果更加的精準(zhǔn)化。在服務(wù)成本的計(jì)算過(guò)程當(dāng)中，主要是針對(duì)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中所提供的業(yè)務(wù)成本進(jìn)行合理的計(jì)算。不同的費(fèi)用計(jì)算，需要按照計(jì)算規(guī)則進(jìn)行精準(zhǔn)化的計(jì)算。相關(guān)人員記錄好詳細(xì)的數(shù)據(jù)信息。提交申報(bào)之后形成獨(dú)立的數(shù)據(jù)檔案。管理人員在各階段的成本匯總過(guò)程當(dāng)中，統(tǒng)計(jì)好不同時(shí)點(diǎn)所支出的成本數(shù)值。綜合評(píng)判企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的盈虧收益。進(jìn)一步判斷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。在成本核算的過(guò)程當(dāng)中。由于物耗成本的費(fèi)用計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)存在有差異化，導(dǎo)致了最終的成本計(jì)算結(jié)果不夠精準(zhǔn)，直接影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)分析結(jié)果。為了能夠更好地保障成本管理的合理性以及科學(xué)性，應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范化的成本計(jì)算規(guī)則，針對(duì)不同類(lèi)型的成本支出，設(shè)計(jì)相應(yīng)的計(jì)算要求，進(jìn)一步保障了最終計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本管控策略研究

（一）建立完善的成本核算程序

在當(dāng)下的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，完善的成本核算程序，能夠更好更加精準(zhǔn)的計(jì)算出企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的具體成本支出情況。隨著企業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)展，業(yè)務(wù)類(lèi)型更加豐富，在成本計(jì)算上存在有一定的難度，由于不同的業(yè)務(wù)類(lèi)型，在費(fèi)用計(jì)算方面，計(jì)算規(guī)則存在有差異化，導(dǎo)致了最終的成本核算，無(wú)法精準(zhǔn)地計(jì)算出具體的成本值。通過(guò)建立完善的成本核算程序，嚴(yán)格管控人工成本的支出，由于物業(yè)公司所提供的服務(wù)類(lèi)型，多數(shù)為無(wú)形服務(wù)產(chǎn)品，且這些產(chǎn)品中所含的成本費(fèi)用多數(shù)為人力成本，所以在進(jìn)行人工費(fèi)用的計(jì)算上，可以根據(jù)人員的數(shù)量以及花費(fèi)的時(shí)間進(jìn)行具體成本的核算，這樣可以保障最終的成本計(jì)算結(jié)果符合實(shí)際的要求。物業(yè)公司可以根據(jù)不同的業(yè)務(wù)需求，配備相關(guān)的人員進(jìn)行服務(wù)提供，考慮到服務(wù)本身的專(zhuān)業(yè)性，在人員的選拔上，需要按照崗位要求選拔專(zhuān)業(yè)的人才，進(jìn)一步保障服務(wù)本身的質(zhì)量。在成本核算的過(guò)程當(dāng)中，通過(guò)人力成本的計(jì)算規(guī)則，對(duì)不同業(yè)務(wù)提供進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性的成本核算，這樣能夠合理管控人力成本的支出情況。在采購(gòu)成本的控制上，主要的費(fèi)用花費(fèi)在日常辦公費(fèi)用、物耗費(fèi)用等不同方面，為了能夠降低采購(gòu)方面的成本支出，通過(guò)集中采購(gòu)的形式，來(lái)合理控制采購(gòu)成本的支出費(fèi)用，或者與供貨商建立長(zhǎng)期良好的合作關(guān)系，以進(jìn)貨價(jià)進(jìn)行交易，能夠合理降低采購(gòu)過(guò)程中的成本費(fèi)用支出。在各類(lèi)成本支出的過(guò)程當(dāng)中，工作人員應(yīng)當(dāng)記錄好相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，統(tǒng)一進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的提交，這樣能夠保障后續(xù)成本的匯總更加的便利。

圖2

（二）完善物業(yè)成本的細(xì)節(jié)把控

在物業(yè)成本的管控方面，需要強(qiáng)化細(xì)節(jié)部分的把控，加強(qiáng)全體人員對(duì)于成本管控的意識(shí)，從日常工作做起，全面提升成本管控的效率。規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，管理范圍不斷擴(kuò)張，管理鏈條也在不斷延長(zhǎng)。為了能夠更好地管理企業(yè)的成本支出情況，人員應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)自身的成本管理意識(shí)，在日常工作中，從每度電、每滴水、每張紙的節(jié)約做起，進(jìn)一步降低日常成本的開(kāi)銷(xiāo)。在企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)針對(duì)實(shí)際的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀，制定出完善的成本控制標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把控各階段的成本支出情況，各部門(mén)的成本支出管控，應(yīng)當(dāng)由部門(mén)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，明確落實(shí)相關(guān)責(zé)任，要求部門(mén)管理人員監(jiān)督各人員的實(shí)際日常操作，從細(xì)節(jié)方面做起，有效提高對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本支出管控。企業(yè)還可以將成本管控與人員的績(jī)效考核進(jìn)行結(jié)合，加強(qiáng)人員對(duì)于成本管控的重視，全體人員共同進(jìn)行成本管控，能夠更好地降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本支出情況。在各季度的成本核算過(guò)程當(dāng)中，管理人員能夠更加明確地了解到各部門(mén)的成本支出現(xiàn)狀，綜合評(píng)判部門(mén)的日常表現(xiàn)，全面提高了企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本管理效率。

（三）增強(qiáng)業(yè)主服務(wù)中心的作用

業(yè)主服務(wù)中心是物業(yè)管理公司的主要服務(wù)窗口，面向于各業(yè)主提供相關(guān)的服務(wù)產(chǎn)品，針對(duì)實(shí)際的需求進(jìn)行全面的調(diào)度、指揮、操控、服務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展，以此來(lái)滿足業(yè)主對(duì)于服務(wù)本身的需求。為了能夠全面提高企業(yè)的成本管理效率，在業(yè)主服務(wù)中心的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，需要明確設(shè)計(jì)績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)務(wù)監(jiān)管范圍，最大程度上地發(fā)揮基層工作人員的責(zé)任意識(shí)和積極性，充分調(diào)度基層工作人員開(kāi)展各項(xiàng)工作，降低服務(wù)環(huán)節(jié)與人員的配置，可以充分節(jié)省人力成本的支出。另外，對(duì)于流水化且煩瑣的工作內(nèi)容，可以實(shí)現(xiàn)自動(dòng)化、信息化的轉(zhuǎn)型并給予科技賦能，通過(guò)高效率的工作模式，能夠有效提高基礎(chǔ)工作的工作效率，更是降低了人工成本的支出。在物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中，信息化、科技化的普及不夠全面，導(dǎo)致了人力成本的支出不斷提升。對(duì)于基層的工作開(kāi)展，應(yīng)當(dāng)更加注重自動(dòng)化和信息化的普及和新技術(shù)的應(yīng)用，這樣可以更好地降低企業(yè)的人工成本。在業(yè)主服務(wù)中心的建立過(guò)程當(dāng)中，可以以信息化轉(zhuǎn)型作為基礎(chǔ)，充分增強(qiáng)服務(wù)中心的實(shí)際作用，利用各類(lèi)技術(shù)進(jìn)行高效化的業(yè)務(wù)提供，這樣能夠有效促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

（四）提高人員素質(zhì)

在物業(yè)管理企業(yè)的成本管控工作開(kāi)展過(guò)程當(dāng)中，人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)對(duì)于成本管控起到了非常關(guān)鍵的作用。通過(guò)對(duì)目前企業(yè)內(nèi)部的管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)人員的專(zhuān)業(yè)水平并未達(dá)到相應(yīng)的要求，進(jìn)而無(wú)法保障企業(yè)在日常成本管控過(guò)程中的質(zhì)量。企業(yè)要重視提升人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)，對(duì)內(nèi)通過(guò)對(duì)現(xiàn)有人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，對(duì)外通過(guò)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員招聘引進(jìn)，吸引更多專(zhuān)業(yè)人員參與到企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為企業(yè)的成本管控提供一定的幫助。特別是企業(yè)在對(duì)內(nèi)部現(xiàn)有人員在日常的培訓(xùn)過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)人員對(duì)于成本管控的意識(shí)，從日常的工作細(xì)節(jié)做起，共同維護(hù)各項(xiàng)工作的開(kāi)展，降低日常成本的支出，更好地促進(jìn)了物管企業(yè)的健康發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

在物業(yè)管理企業(yè)的成本控制過(guò)程中，所產(chǎn)生的成本大多數(shù)是人工成本和物耗成本為主，物耗成本中又包括公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)、清潔費(fèi)、綠化費(fèi)、安保費(fèi)、辦公費(fèi)、公共水電費(fèi)等，這些產(chǎn)生的費(fèi)用都被歸納為企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的成本費(fèi)用。在物業(yè)管理企業(yè)的成本管理過(guò)程中，管理人員的工作壓力較大，且成本管控?zé)o法達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。在當(dāng)下的發(fā)展中，管理人員可以通過(guò)建立完善的成本核算程序、完善物業(yè)成本的細(xì)節(jié)把控、增強(qiáng)業(yè)主服務(wù)中心的作用、提高人員素質(zhì)等方式，全面提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本管控，通過(guò)完善統(tǒng)一的成本管理體系，利用信息化、科技化手段，保證企業(yè)成本管控在行業(yè)中始終處于競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的地位，確保企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。