張倩 中交立達(dá)（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

宏觀角度看，現(xiàn)階段我國經(jīng)濟(jì)受疫情影響，增速整體較慢。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更是受到政策、市場(chǎng)及自身管理水平等因素的影響，面臨著較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和生存壓力。尤其是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入到新態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)更需要放慢腳步，找準(zhǔn)定位的制定經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，不受經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的制約，能夠?yàn)槿藗兲峁└鄡?yōu)質(zhì)住房的同時(shí)，為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

此外，從微觀角度看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模普遍較大，因此，無論是整體經(jīng)營還是內(nèi)部管理，各個(gè)方面都可能潛藏著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)與隱患，故面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)隱患，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從當(dāng)前內(nèi)控體系現(xiàn)狀出發(fā)，對(duì)其優(yōu)化途徑進(jìn)行剖析，尤其是內(nèi)部控制方面，應(yīng)注意結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展需要以及實(shí)際經(jīng)營規(guī)模，對(duì)當(dāng)前使用的內(nèi)控制度進(jìn)行科學(xué)性的測(cè)量，并結(jié)合實(shí)際以及與時(shí)俱進(jìn)的作出調(diào)整，如此才能確保房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理水平得到提高。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的意義

房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱性企業(yè)之一，具有受宏觀政策影響大、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高、開發(fā)周期長、資金投入大，涉及業(yè)務(wù)復(fù)雜等特點(diǎn)，要使房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，必須重視內(nèi)控體系建設(shè)，完善內(nèi)部控制制度。[1]通過加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)，一方面能幫助管理層及時(shí)獲得相關(guān)信息，規(guī)范公司治理結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)營管理水平；另一方面還能建立起有效的協(xié)作機(jī)制，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體運(yùn)作水平，提升工作效率。圖1為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的框架示意圖。

圖1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控的框架

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理體系建設(shè)的重要性

（一）可幫助房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段，就會(huì)給自己設(shè)定一個(gè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，并且在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，要不斷地去努力達(dá)成目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成目標(biāo)還需要以內(nèi)控體系的完備和能有效地運(yùn)作作為前提。在中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，市場(chǎng)瞬息萬變，這給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的發(fā)展機(jī)遇，但與此同時(shí)也會(huì)帶來更加嚴(yán)峻的考驗(yàn)，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)，對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了積極作用[2]。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度的建立與健全，有利于完善房地產(chǎn)企業(yè)的各種制度，并為房地產(chǎn)企業(yè)管理奠定基礎(chǔ)，遵循相關(guān)制度開展工作有助于房地產(chǎn)企業(yè)理性規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，從而實(shí)現(xiàn)其良性發(fā)展。

（二）可幫助房地產(chǎn)企業(yè)防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

新世紀(jì)以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步騰飛，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了巨大的變遷。無論是企業(yè)當(dāng)前面臨的市場(chǎng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，還是行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，都出現(xiàn)了明顯的增加趨勢(shì)。因此，企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取更多經(jīng)營發(fā)展機(jī)會(huì)并占據(jù)有利位置，就必須重視內(nèi)控體系的建設(shè)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說也是如此，科學(xué)且適宜的內(nèi)控體系不僅可以增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，還可及時(shí)通過管理與評(píng)估等管理流程及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)性因素種類以及各類風(fēng)險(xiǎn)性因素的大小。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)現(xiàn)狀

（一）風(fēng)險(xiǎn)控制薄弱

隨著我國工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)所承受的壓力與挑戰(zhàn)也不斷增加，如何識(shí)別、評(píng)價(jià)和控制風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視的問題。然而，部分房地產(chǎn)企業(yè)僅關(guān)注于發(fā)展速度，追求短期收益，缺乏有效的管理與員工風(fēng)險(xiǎn)控制能力，同時(shí)也存在資金、管理及技術(shù)上的缺陷，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制能力薄弱，極大地影響著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施成效。此外，房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要問題是風(fēng)險(xiǎn)管理理念落后。目前，仍有房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立起完善的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)管理流于形式，缺乏全面系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，缺乏專業(yè)人員，表1為企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)因素來源表。盡管有部分房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)較為完善，并建立了風(fēng)險(xiǎn)管控專業(yè)隊(duì)伍，但其在風(fēng)險(xiǎn)控制方面仍然缺乏經(jīng)驗(yàn)[4]。

表1 企業(yè)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)因素來源表

（二）內(nèi)控體系的科學(xué)性欠缺

首先，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系在內(nèi)容上不能同時(shí)具備系統(tǒng)性與整體性。這就意味著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度及內(nèi)控理論體系不能很好地聯(lián)系實(shí)際，從而導(dǎo)致內(nèi)控制度不能很好地規(guī)范房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)，不能很好地適應(yīng)財(cái)務(wù)管理的信息要求；其次，內(nèi)控體系內(nèi)容并不能有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門之間的合作，這種現(xiàn)象表現(xiàn)為：房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)各個(gè)職能部門之間缺乏溝通聯(lián)系，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系無法發(fā)揮其應(yīng)有的效用；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系存在問題較多，不利于房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，導(dǎo)致內(nèi)控體系并不能為其正常生產(chǎn)經(jīng)營提供幫助與促進(jìn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系有用性也就不能得到體現(xiàn)[5]。另外，一些房產(chǎn)企業(yè)借鑒或者學(xué)習(xí)其他房產(chǎn)企業(yè)好的內(nèi)控體系，卻沒有把內(nèi)控體系的重要東西學(xué)進(jìn)去、領(lǐng)進(jìn)去，從而導(dǎo)致內(nèi)控體系沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用，甚至事與愿違，影響了房產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營。

（三）內(nèi)部控制意識(shí)不足

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)管理層對(duì)于企業(yè)內(nèi)部控制認(rèn)識(shí)度不夠。內(nèi)部控制不是簡(jiǎn)單的文字性規(guī)章制度，它是企業(yè)為保證日常經(jīng)營管理合法合規(guī)、資產(chǎn)安全，財(cái)務(wù)報(bào)告等信息真實(shí)完整，提高經(jīng)營效率和效果，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)的一個(gè)過程。

四、對(duì)新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系構(gòu)建的建議

（一）加強(qiáng)內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制建設(shè)

風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于內(nèi)控建設(shè)來說至關(guān)重要，但同時(shí)又是當(dāng)前我國部分房地產(chǎn)企業(yè)最為薄弱的一部分，因此房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)應(yīng)把重心轉(zhuǎn)移到風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制上來。建立完善的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制措施，需要從以下幾個(gè)方面入手：一是房地產(chǎn)企業(yè)要引進(jìn)高素質(zhì)的人才，運(yùn)用自身工作經(jīng)驗(yàn)，不斷健全與完善風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過培訓(xùn)來增強(qiáng)員工自身日常工作中風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力與風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)；二是房地產(chǎn)企業(yè)要建立專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控團(tuán)隊(duì)來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與分析，評(píng)估這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率以及帶來的沖擊，并且給予相關(guān)解決措施來把風(fēng)險(xiǎn)降低到能夠接受的水平。

（二）完善企業(yè)內(nèi)控體系內(nèi)容，提高內(nèi)控體系的科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)想要提升內(nèi)控體系科學(xué)性，就必須從內(nèi)控體系內(nèi)容出發(fā)，主要有內(nèi)控管理制度、內(nèi)控監(jiān)督與評(píng)價(jià)機(jī)制等。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須先保證內(nèi)控體系的系統(tǒng)性與整體性同時(shí)具備，使內(nèi)控管理制度與理論可以應(yīng)用到自身的控制環(huán)境中去，從而使內(nèi)控制度可以有效地對(duì)企業(yè)經(jīng)管活動(dòng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，最終全面地滿足企業(yè)管理所需要的巨大信息需求。另外，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系能夠推動(dòng)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門之間合作，只有在內(nèi)部管理中形成良好的團(tuán)隊(duì)合作氛圍，才能保障各項(xiàng)工作都能有序開展。最后，必須重視內(nèi)部審計(jì)的作用，只有保證了審計(jì)質(zhì)量，才可以更好地實(shí)現(xiàn)內(nèi)部審計(jì)工作，這就需要企業(yè)盡可能地應(yīng)對(duì)內(nèi)外部因素對(duì)于內(nèi)控體系所造成的沖擊，并最終推動(dòng)其內(nèi)控體系。與此同時(shí)，也要避免照搬內(nèi)控體系的現(xiàn)象發(fā)生，保證房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系建立在實(shí)際情況之上，并最終推動(dòng)內(nèi)控體系足夠科學(xué)。表2為企業(yè)內(nèi)控制度配套的指引總體框架。

表2 企業(yè)內(nèi)部控制配套指引總體框架

（三）健全內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制

1.提高審計(jì)部門的獨(dú)立性

在內(nèi)控監(jiān)管中，審計(jì)機(jī)關(guān)必不可少，要發(fā)揮其監(jiān)督功能，必須保持其獨(dú)立性，必須給予審計(jì)機(jī)關(guān)足夠的權(quán)限，以保證其內(nèi)部的監(jiān)督功能。

2.構(gòu)建專門的審計(jì)數(shù)據(jù)信息庫

房地產(chǎn)企業(yè)每項(xiàng)業(yè)務(wù)都離不開內(nèi)部控制，為了減少審計(jì)人員的工作量，提高審計(jì)工作的效率，可通過建立專用的審計(jì)信息庫把資料匯總到審計(jì)部門，審計(jì)人員也可通過查詢數(shù)據(jù)庫來監(jiān)督、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制活動(dòng)。

五、結(jié)語

綜合來看，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控體系是從整體觀與長遠(yuǎn)觀出發(fā)的一種管理工具，所以其對(duì)于整個(gè)企業(yè)的長遠(yuǎn)良性發(fā)展至關(guān)重要。然而目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度并不健全，這就導(dǎo)致在其經(jīng)營管理過程中出現(xiàn)諸多弊端。而這些問題如果得不到及時(shí)解決將會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)企業(yè)未來的持續(xù)發(fā)展。在此背景下，企業(yè)利益相關(guān)者必須結(jié)合自身情況，對(duì)內(nèi)控制度進(jìn)行深入的探討，以達(dá)到使其更好地運(yùn)作、提高效益的目的。