丁爽

近日，福州市永泰縣推出了一宗要求以現(xiàn)房形式進行銷售的地塊引起了眾多關注。

在此之前，多地已陸續(xù)對現(xiàn)房銷售進行了試水，但過去近三十年，房地產(chǎn)行業(yè)圍繞預售制度形成了一套完整的運行邏輯，項目各環(huán)節(jié)按照嚴格的時間節(jié)點高速運轉，整個行業(yè)都在追求更高效地使用手中的資金，以謀求更大的發(fā)展規(guī)模和更快的發(fā)展速度。長期發(fā)展的慣性之下，制度的改變絕非易事。

隨著行業(yè)發(fā)展中的問題階段性暴露出來，在宏觀調(diào)控和市場倒逼之下，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展或許將迎來新的方向?，F(xiàn)房銷售制度會在短期內(nèi)向我們走來嗎？此時此刻，行業(yè)針對現(xiàn)房銷售制度的熱議，或許就是對行業(yè)未來發(fā)展方向的一次積極探索。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整期，一些新的投資機會或許也會隨之誕生。

7月15日，福州市永泰縣人民政府宣布將出讓樟[2022]拍08號地塊的使用權，該地塊的出讓公告顯示，該宗地擬按現(xiàn)房銷售實施，規(guī)劃房屋竣工驗收之后，競得人方可申請房屋銷售手續(xù)。恰逢行業(yè)對是否應該取消預售制度，實行現(xiàn)房銷售制度的討論如火如荼，該公告一出，便引起了廣泛的關注。

實際上，在福州之前，早有多地進行了現(xiàn)房銷售試點。億翰智庫研究員王玲對《紅周刊》表示，海南省規(guī)定，自2022年5月起，新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。自此海南成為首個，也是目前惟一一個全面實行現(xiàn)房銷售的地區(qū)。

在此之前，廣東省也發(fā)布過關于鼓勵現(xiàn)房銷售的文件，但是最終未能實質(zhì)性落地。除此之外，其他城市和地區(qū)的現(xiàn)房銷售主要集中在項目端，即推出現(xiàn)房銷售地塊，在土地出讓時設定現(xiàn)房銷售要求，如上海、深圳、福州、北京，杭州等。

在王玲看來，當前行業(yè)內(nèi)對于現(xiàn)房銷售制度的討論，主要是由于當前存在項目爛尾、工程質(zhì)量不佳等問題，但根據(jù)實際情況來看，短期內(nèi)現(xiàn)房銷售制度很難全面推行，或會繼續(xù)以城市端、項目端的試點為主要形式進行逐步推進。

如其所說，目前來看，現(xiàn)房銷售制度仍在以穩(wěn)定的節(jié)奏，在小范圍內(nèi)以不同方式進行試點。以北京為例，2021年北京第二批集中供地中，出現(xiàn)了首宗“競現(xiàn)房銷售”地塊。最終該地塊由中鐵置業(yè)和興創(chuàng)置地組成的聯(lián)合體拿下，成交總價為37.84億元，現(xiàn)房銷售面積約5.4萬㎡，占整體銷售面積的近50%，該項目的預售部分已于今年3月份入市。

此后，北京集中供地中，不乏設置了相關競賣規(guī)則的地塊出現(xiàn)。其中，2021年第三批集中供地中，朝陽區(qū)勁松街道0408-646地塊的地上可出讓居住建筑被要求全部以現(xiàn)房銷售，另有5宗地設置了地價觸頂后進行競爭現(xiàn)房銷售面積的續(xù)競規(guī)則。

2022年集中供地中，設置這一競賣規(guī)則的范圍進一步擴大，首批18宗地塊中半數(shù)涉及，第二批17宗地塊中12宗涉及。

另外，《紅周刊》了解到，當前北京即將迎來第三批集中供地，此次推出的海淀永豐地塊也設置了競現(xiàn)房的競賣規(guī)則。

整體來看，北京集中供地中，相關試點范圍穩(wěn)步擴大。在規(guī)則設置上，北京將現(xiàn)房銷售試點與限制地價的諸多競賣規(guī)則有機結合，在觸及限價后，主要以由相關企業(yè)主動競爭的方式確定最終地塊的現(xiàn)房銷售比例，企業(yè)在基于對地塊情況的綜合考量上，掌握更多的主動性。

雖然規(guī)則設置的范圍有所擴大，最終體現(xiàn)在競賣結果上，近兩年北京現(xiàn)房銷售試點地塊的規(guī)模卻并不大。2021年，除了強制要求現(xiàn)房銷售的勁松地塊外，僅房山區(qū)拱辰街道FS00-0111-0017、0019地塊轉入“現(xiàn)房銷售”面積競報程序，但最終無人競報現(xiàn)房銷售面積。而2022年首批集中供地中，僅朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)黑橋村、南皋村棚戶區(qū)改造地塊進入“現(xiàn)房銷售”面積環(huán)節(jié)，最終該地塊由綠城以43.47億元地價、4.1萬平方米的現(xiàn)房銷售面積競得。第二批集中供地中，也僅有3宗地塊最終成交時存在現(xiàn)房銷售面積。

從北京當前推行的試點模式可以看出，在現(xiàn)房銷售規(guī)則覆蓋范圍逐步擴大的同時，一般只有極少數(shù)優(yōu)秀地塊能夠觸及大面積的現(xiàn)房銷售，導致現(xiàn)房銷售試點的規(guī)模相對較小，在北京土地市場上，該試點實際并未在短時間內(nèi)大面積鋪開。

在融資收緊、需求端有所收縮的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地態(tài)度本就趨于謹慎，許多地塊難以觸及限價，更難以進入競現(xiàn)房環(huán)節(jié)。另外，現(xiàn)房銷售的門檻極高，對房地產(chǎn)企業(yè)存在高要求，衡量自身資金條件和地塊綜合水平，部分企業(yè)對需競報現(xiàn)房銷售面積，本身也會持以更加謹慎的態(tài)度。

據(jù)了解，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，從終端消費者的角度出發(fā)，實施現(xiàn)房銷售能夠有效避免或減少爛尾、房屋質(zhì)量等問題，因此，現(xiàn)房銷售政策實際上是長期的大趨勢。但基于當前房地產(chǎn)行業(yè)巨量的資金投入和高昂的資金成本，迅速推進現(xiàn)房銷售存在巨大難度。

而且，在當前限購、限貸、限售、限價以及限商的“五限”政策之下，隨著需求減弱及融資受限，房地產(chǎn)企業(yè)資金回流節(jié)奏已經(jīng)有所放緩。假如進一步增加新的限制，快速推進現(xiàn)房銷售制度，可能會進一步對行業(yè)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)造成壓力。

一位長期關注華北市場的投拓人員表示，根據(jù)樓盤層數(shù)的差異，在正常銷售情況下，目前華北區(qū)域一個樓盤經(jīng)營性現(xiàn)金回流正的周期在1-3年之間。若迅速鋪開現(xiàn)房銷售政策，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金回流正的周期將被進一步拉長，企業(yè)存在壓力。而當下房地產(chǎn)企業(yè)很難在高比例的現(xiàn)房銷售試點中獲取合理利潤。以50%的現(xiàn)房銷售比例為例，原本在銷售順暢的情況下，若房地產(chǎn)企業(yè)前期實現(xiàn)100%預售，能夠形成40%-50%的資金回流，起碼能夠收回大部分地價款。但在50%的預售比例下，房企在前期基本只能回收大概近20%-30%的資金，剩下的大部分資金只能在3年后回流，巨大的成本壓力下，大部分房企都很難算得過來賬。

一位熟悉華東市場的房企高管亦表示，在此前高周轉的節(jié)奏之下，行業(yè)內(nèi)企業(yè)通過自有資金投入與銀行借款等融資手段相結合，可以實現(xiàn)資金在1-1.5年之間周轉一次，但自去年以來，企業(yè)資金周轉速度明顯放緩，已經(jīng)放慢至2-3年一次，若再度對行業(yè)施以限制，整個資金周轉周期可能拖至4-5年，房企面臨的風險將進一步加大?？紤]到房地產(chǎn)自拿地至交付整個過程中高昂的成本，對大部分企業(yè)來說，一個樓盤中現(xiàn)房銷售面積占比在5%-10%已經(jīng)很高。

“五限”政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間本就受到限制，疊加市場需求縮減、房企融資收緊的影響，在當下推進現(xiàn)房銷售制度并非易事，需要全系統(tǒng)支持，也會對整個產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生深遠影響，可謂“牽一發(fā)而動全身”。

從區(qū)域內(nèi)供求來說，迅速推進現(xiàn)房銷售，可能會形成短期的供求缺口，影響房價表現(xiàn)。且在當前“五限”政策下，現(xiàn)房銷售政策對政府能否降低地塊征拆成本，精準把握地價要求和售價預期提出了高要求。由此也進一步衍生出對前期試點城市的高要求。

上述投拓人員認為，在推進城市的選擇上，城市或許需要滿足整體經(jīng)濟發(fā)展較好、對房地產(chǎn)依存度不高、區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)庫存比在合理水平內(nèi)、地價水平較為合理，進行大比例現(xiàn)房試點時，可在前期讓房企收回大部分地價成本等條件。

而在上述房企高管看來，按比例進行現(xiàn)房試點也在售價上存在公平問題，“考慮到高昂的資金成本，一個同時存在現(xiàn)房銷售和預售部分的樓盤，可能樓盤中的現(xiàn)房部分需要高出20%-30%，消費者是否愿意就現(xiàn)房高出的價值買單，是一個現(xiàn)實問題?！?/p>

過去二十年的發(fā)展歷程中，基于行業(yè)資金密集型的屬性及相對較高的融資成本，加大杠桿、增加資金周轉效率，成為房地產(chǎn)行業(yè)擴大規(guī)模、尋求發(fā)展的有力武器。但隨著對速度與規(guī)模的盲目追求，行業(yè)一度走入無序擴張階段，這也加大了行業(yè)面臨的風險。

隨著國家對行業(yè)的有序調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度正在逐漸放慢，行業(yè)也在逐步探求健康、長久的發(fā)展邏輯。當前階段問題的癥結所在，或許并不限于預售制度或現(xiàn)房銷售制度之爭，在當前預售制度上做出改變，或許更利于房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)平穩(wěn)過渡。

上述房企高管表示，世界范圍內(nèi)，目前很多地方都在采用預售制度，其中不乏經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)。從行業(yè)過去20年對預售制的實踐來看，國家的監(jiān)管政策已經(jīng)十分完善，只是監(jiān)管手段需要加強，“畢竟房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，如果市場取消預售制，企業(yè)需要大量自有資金或銀行融資，存在巨大資金壓力，也可能對市場造成巨大沖擊。

目前的預售制度中已經(jīng)引入了資金監(jiān)管，實際上市場已經(jīng)把預售的流程進行了有機豐富，在當前預售機制上進行改進，如在全國統(tǒng)一預售條件，一致要求相關開發(fā)企業(yè)在主體結構完成后才可預售，可以更加有效地幫助政府部門進行資金監(jiān)管，解決相應問題。”

實際上，走過高速發(fā)展期，房地產(chǎn)行業(yè)階段性暴露了一些問題。基于種種因素限制，過去的發(fā)展邏輯已經(jīng)很難為行業(yè)帶來良性擴張。當前行業(yè)對于現(xiàn)房、期房銷售制度的探討，本質(zhì)上是行業(yè)在進入轉型期時面臨的一次方向性探討。而隨著方向的逐漸清晰，行業(yè)的發(fā)展邏輯必然在長期探索中慢慢改變。

職業(yè)投資人@財經(jīng)博主朱酒表示，這一輪供給側改革后，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，資金成本較低的央企和國企將占據(jù)主流。如其所說，研究機構克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年前兩個季度，典型房企的投資分化明顯，多數(shù)民營房企暫停拿地。規(guī)?；⑷珖膰?、央企購地金額較高，如保利、招商蛇口二季度拿地金額超過300億元。

行業(yè)轉型期，或也孕育著新的投資機會。在朱酒看來，頭部國企、央企會主導行業(yè)，在合理的拿地成本下，放慢開發(fā)速度，通過利潤率的增加來化解營收下降的難題。他表示，對地產(chǎn)企業(yè)投資的核心，是關注利潤同比增速。對比頭部央企和國企的估值來看，這輪地產(chǎn)行業(yè)中離場的企業(yè)越多，頭部央企和國企的確定性越好，目前就是投資這部分企業(yè)最好的時機。