熊穎

目前面臨較多困難的房地產(chǎn)市場，正迎來政策紓困新時期。7月28日，中共中央政治局召開會議，“ 保交樓”被首次寫入了政治局會議文件。

對此，業(yè)內(nèi)人士指出，下半年可能會有新一輪的“保交樓”、穩(wěn)民生政策出臺，進而化解房地產(chǎn)市場困局。同時，按照政策落地的一半節(jié)奏而言，行業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場整體回暖預(yù)計要等到明年上半年，其中，重點城市會率先回暖，重點企業(yè)率先受益。

據(jù)新華社報道，中共中央政治局7月28日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作，對疫情防控、宏觀政策、平臺經(jīng)濟、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場等熱點問題均有涉及，釋放出穩(wěn)經(jīng)濟大盤的積極信號。

其中，關(guān)于房地產(chǎn)市場，會議強調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

值得一提的是，“保交樓”是首次寫入政治局會議文件。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進向《紅周刊》分析表示，“保交樓、穩(wěn)民生”的表述針對性很強，覆蓋住了當(dāng)前社會對于房地產(chǎn)市場關(guān)注的焦點話題。

事實上，在此之前，對“保交樓”表態(tài)最多的當(dāng)數(shù)銀保監(jiān)會。自7月14日以來，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負責(zé)人多次強調(diào)，支持地方做好“保交樓”工作。如今，“保交樓”上升到中央政治局會議層面，對于整個房地產(chǎn)市場意味著將有更強有力的政策支持“保交樓”工作落地。

嚴(yán)躍進指出，“保交樓”是下半年一項重要的工作，而且也是地方政府需要努力抓的工作。從實際過程看，當(dāng)前“保交樓”的政策比較清晰，包括地方黨委和政府全局統(tǒng)領(lǐng)，商業(yè)銀行等機構(gòu)密切配合，房企等積極參與復(fù)工。同時，不排除下半年中央和各金融部門如政策性銀行等部門，會有新一輪的“保交樓”政策。此類政策在推動房企施工、化解房企債務(wù)壓力、維護購房者合法權(quán)益等方面會有積極表現(xiàn)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也向《紅周刊》指出，實際上，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場形勢已經(jīng)較為明朗，房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)持續(xù)下滑并非需求端政策紓困不給力，而是供給端沖擊持續(xù)存在，惡化了市場預(yù)期。不解決供給端的問題，房地產(chǎn)市場源頭上的沖擊就解決不了，樓市就難以穩(wěn)定下來，全鏈條下行就難以避免，“保交樓”也難以實現(xiàn)。

在李宇嘉看來，接下來要想解決這一困境，則要用足、用好政策“工具箱”。關(guān)于籌集基金、專項債、收購為保障房、破產(chǎn)重組、收并購盤活等，這些方案或工具都沒有成熟的模式套用，需要地方要自己探索和推進使用，要推進一盤一策，涉及到的主體如開發(fā)商、住建局、金融、土地等，誰有病給誰吃藥，誰的問題和責(zé)任誰擔(dān)。

實際上，據(jù)《紅周刊》觀察，在一城一策的政策鼓勵下，一些城市在“保交樓”上已經(jīng)先行一步。近期，國資企業(yè)河南資產(chǎn)管理有限公司就宣布表示，將聯(lián)合鄭州地產(chǎn)集團設(shè)立“地產(chǎn)紓困基金”，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

同時，市場上還傳出“將成立房地產(chǎn)紓困基金，支持12家出險房企脫困”的消息。據(jù)觀察網(wǎng)報道，克而瑞25日援引境外市場資訊機構(gòu)REDD消息，國家正考慮設(shè)立房地產(chǎn)基金，規(guī)模最高可達2000億元-3000億元之間，用于支持12家出險房企和部分地方政府新近選定的其他房企。除此之外，據(jù)REDD消息，政府也在考慮出臺一項關(guān)于發(fā)行棚改專項債的全國性的政策，預(yù)計最早下個月能取得一定進展。

對于上述消息，多位地產(chǎn)、金融專業(yè)人士向《紅周刊》分析指出，上述政策方案對穩(wěn)樓市、穩(wěn)信心有一定積極作用。但與此同時，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，上述提及的政策方案中，房地產(chǎn)基金計劃資金規(guī)模體量較小，因此帶來的直接提振效應(yīng)或許有限。

億翰智庫企業(yè)事業(yè)部副總裁田晶向《紅周刊》表示，對于上述消息中房地產(chǎn)基金方案的落地不要抱有過高預(yù)期，因為從資金量的角度上來說，體量上無法覆蓋目前已經(jīng)爆雷或存爆雷風(fēng)險的所有房企，所以在紓困的實際執(zhí)行中，肯定是尋找確定性更強的項目來進行紓困，比如，一些優(yōu)質(zhì)項目或者信用較高、還未展期的房企。

此外，在田晶看來，值得注意的是，即便后續(xù)有了政策支持，對房企以及具體項目的紓困行為，也仍將是一種市場化行為。之所以這么說，是因為房企或項目本身的風(fēng)險存在不確定性。根據(jù)過往經(jīng)驗，可以看到近兩年時間內(nèi)，存在不少白衣騎士在收購瀕臨困境的企業(yè)資產(chǎn)包的過程中最終被拖垮的前車之鑒。

不過，田晶依然堅信，上述政策方案如若落地，提振作用將主要體現(xiàn)在兩方面：一是，從城市結(jié)構(gòu)上來講，基本面越好的城市，政策覆蓋后的提振效果會更明顯;二是，未出現(xiàn)風(fēng)險性事件、未出現(xiàn)債務(wù)展期的優(yōu)質(zhì)房企也將明顯受益。

伴隨7月25日“將成立房地產(chǎn)紓困基金，支持12家出險房企脫困”的消息傳出，房地產(chǎn)板塊應(yīng)聲上漲，7月25日、26日地產(chǎn)股連續(xù)兩日集體反彈，但隨后幾天又全面回落。

其中，行業(yè)龍頭碧桂園在7月27日發(fā)布折價配股公告，公司旗下上市公司碧桂園、碧桂園服務(wù)股價由漲轉(zhuǎn)跌。據(jù)碧桂園公告，公司擬配股8.7億股，配股價3.25港元/股——相比之前連續(xù)十個交易日平均收盤價約3.42港元/股折讓約4.97%，融資約28.27億港元，所得款項扣除發(fā)行費用后用于現(xiàn)有境外債項再融資、一般營運資金和未來發(fā)展。在7月27日，碧桂園股價報3.16港元/股，下跌15.05%;碧桂園服務(wù)股價報17.44港元/股，下跌21.97%。

利檀投資董事長陳昊揚向《紅周刊》表示，按照過往的認(rèn)知，碧桂園和旭輝一直都是大家公認(rèn)的比較好的民營房企，但從市場表現(xiàn)來看，7月以來，碧桂園跌了超過30%，旭輝股價跌幅也超過40%，本來前述房企的股價就很低了，現(xiàn)在更是跌到和其他違約房企相近的估值水平。

他認(rèn)為，總的來看，房地產(chǎn)市場尤其是香港市場，對房地產(chǎn)企業(yè)的情緒還是比較悲觀的，并沒有因為7月25日釋放的消息而得到真正提振，這說明市場還在觀察?，F(xiàn)在海外市場、港股市場對一般的利好消息已經(jīng)不是特別的認(rèn)可，除非能夠真正看到流動性的改善。

此外，陳昊揚分析表示，市場的悲觀情緒主要來自于融資端和銷售端的較大壓力。其中，融資端方面，銀行端、金融端對部分民營企業(yè)存擠兌現(xiàn)象，不給貸款、發(fā)信債;銷售端方面，伴隨7月的停貸事件購房者的需求情緒受到很大壓制。

在其看來，目前暫時看不到市場反轉(zhuǎn)的期望，但從中長期來看的話，如果能做到以下兩點，市場反轉(zhuǎn)的可能性還是較大的，其一，是將低效的、難救活的風(fēng)險房企盡快出清;其二，是效率高、有戰(zhàn)斗力的優(yōu)質(zhì)房企能夠盡快步入正常軌道。

即使按照政策落地的一般周期，房地產(chǎn)市場的修復(fù)也需要一定時間。嚴(yán)躍進向《紅周刊》表示，隨著時間推移，房地產(chǎn)市場的悲觀情緒會慢慢減弱，一方面在于，人們對疫情沖擊的適應(yīng)能力增強，且伴隨房價出現(xiàn)一定程度的下跌，購買意愿增強;另一方面在于，房地產(chǎn)市場交易行情本身也具備自我復(fù)蘇的能力。

嚴(yán)躍進預(yù)計，后續(xù)的市場修復(fù)規(guī)律可大致分為三個階段：第一階段，是從現(xiàn)在開始至9月份，即到三、四季度之間為止，部分城市的樓市成交數(shù)據(jù)呈現(xiàn)同比增長;第二階段，到今年四季度，全國房價指標(biāo)開始出現(xiàn)正面數(shù)據(jù)。比如房價指數(shù)的環(huán)比上漲，又或者是房價指數(shù)的環(huán)比跌幅收窄;第三階段，也就是房地產(chǎn)市場的真正恢復(fù)，則可能要到明年上半年。彼時，不光樓市的交易數(shù)據(jù)持續(xù)改善，保交付的信息也會同步增加。