任海亭 青島金海優(yōu)創(chuàng)置業(yè)有限公司

對于現(xiàn)代企業(yè)來講，財(cái)務(wù)管理直接關(guān)系到企業(yè)盈利能力、資金周轉(zhuǎn)率。尤其是房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)復(fù)雜，必須做好財(cái)務(wù)管理。財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，資金鏈斷裂，房企就可能陷入資不抵債的局面。而且近些年來，為了穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，金融政策持續(xù)收緊，房企需要面對的風(fēng)險(xiǎn)因素增多。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)適應(yīng)新的市場環(huán)境，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化建設(shè)，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理體制，完善財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，提升財(cái)務(wù)管理水平，強(qiáng)化自身財(cái)務(wù)分析能力，并根據(jù)財(cái)務(wù)分析結(jié)果與業(yè)務(wù)發(fā)展情況，積極提升各項(xiàng)資源的利用效率。

一、新經(jīng)濟(jì)背景下房企財(cái)務(wù)管理規(guī)范化的意義

（一）有助于塑造企業(yè)成本優(yōu)勢

國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資141443 億元，年末商品房待售面積49850 萬平方米，比11 月末增加563 萬平方米。顯然，待售面積在持續(xù)增長，且增量龐大，市場競爭不斷加劇。而且隨著“房住不炒”政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場分化加劇，行業(yè)競爭愈發(fā)激烈。面對激烈的市場競爭環(huán)境，降本增效，才能形成市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性，確保會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性，通過科學(xué)的財(cái)務(wù)管理方法，對生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的耗費(fèi)進(jìn)行全面、完整的核算與歸集，采取針對性成本控制措施，優(yōu)化成本結(jié)構(gòu)，約束財(cái)務(wù)收支，便可減少非剛性支出，幫助企業(yè)塑造成本優(yōu)勢。

（二）有助于企業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)雖投資回報(bào)率高，卻需要承擔(dān)諸多的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如政策風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)等。而觸發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素多種多余，具有較大的不確定性，為了減少風(fēng)險(xiǎn)損失，房地產(chǎn)企業(yè)要盡可能降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來的負(fù)面影響，將風(fēng)險(xiǎn)損失控制在企業(yè)可承受的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)管理，強(qiáng)化自身財(cái)務(wù)分析能力，根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確控制預(yù)算，作出科學(xué)決策，便可抓住商業(yè)機(jī)會(huì)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保持良好的財(cái)務(wù)狀況。

（三）有助于提升企業(yè)資金利用率

實(shí)際上，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)投資規(guī)模巨大，需要通過融資來解決資金問題?；I集資金后，房地產(chǎn)企業(yè)要合理配置資金，提高資金利用率，降低資金使用的成本。如果房企財(cái)務(wù)管理不規(guī)范，運(yùn)營資金管理能力薄弱，造成企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、負(fù)債結(jié)構(gòu)存在問題，資金鏈穩(wěn)定性低，經(jīng)常出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的情況，房企在經(jīng)營中就需要付出更多的利息。而規(guī)范財(cái)務(wù)管理，實(shí)施全面預(yù)算，調(diào)整帶息負(fù)債結(jié)構(gòu)，便可提高企業(yè)資金的使用效率和效益。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中的常見問題

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)淡薄

由于我國人口眾多，住房剛需大，房價(jià)不斷攀升，房地產(chǎn)企業(yè)長期處于市場優(yōu)勢地位，大多缺乏居安思危的思想，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的意識(shí)淡薄，財(cái)務(wù)管理體制陳舊，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)諸多方面都存在著不足之處。例如，在合同管理方面，合同談判缺少有效的監(jiān)督，合同審批不嚴(yán)謹(jǐn)，部分合同用詞不恰當(dāng)易被曲解，給后續(xù)賬款回收造成了障礙，帶來了合同風(fēng)險(xiǎn)。在納稅方面，缺少專業(yè)的稅務(wù)籌劃，對相關(guān)優(yōu)惠政策不熟悉，不能準(zhǔn)確判斷稅務(wù)籌劃的要點(diǎn)，易誘發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)。而且大部分房地產(chǎn)企業(yè)是舉債經(jīng)營，負(fù)債率高，負(fù)有到期償還本金的法定責(zé)任，一旦財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)，財(cái)務(wù)狀況惡化，失去融資機(jī)會(huì)，就會(huì)陷入經(jīng)營困境。

（二）預(yù)算管理與控制力度不足

國內(nèi)很多的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中都存在著“跑、冒、滴、漏”的問題，超預(yù)算執(zhí)行、無預(yù)算執(zhí)行的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。在預(yù)算編制方面，沒有做好事前取證，導(dǎo)致預(yù)算編制粗糙，存在虛報(bào)、謊報(bào)現(xiàn)象，財(cái)務(wù)預(yù)算支出隨意性大，預(yù)算與決算有著明顯的差異。在預(yù)算執(zhí)行方面，缺少跟蹤控制，部分項(xiàng)目形成了大量資金結(jié)余，一些項(xiàng)目卻又資金嚴(yán)重不足。而預(yù)算考核則多是走過場，未根據(jù)考核結(jié)果，對預(yù)算作出合理調(diào)整，預(yù)算管理功能未充分發(fā)揮。

（三）財(cái)務(wù)管理內(nèi)控缺位

財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化建設(shè)，離不開內(nèi)部控制的支持。內(nèi)控是自檢自查，約束財(cái)務(wù)行為的重要措施。采取有效內(nèi)控措施，便可及時(shí)發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的問題，為財(cái)務(wù)規(guī)范化建設(shè)提供依據(jù)。但是，很大一部分房地產(chǎn)企業(yè)忽視內(nèi)部控制實(shí)施的重要性和必要性，未形成一套完整的內(nèi)部控制體系。內(nèi)控制度方面，沒有配套的制度，現(xiàn)有制度跟不上業(yè)務(wù)擴(kuò)張速度，很多制度條款已無法完全適用。機(jī)構(gòu)設(shè)置方面，房地產(chǎn)企業(yè)普遍未組建獨(dú)立的內(nèi)部控制部門或機(jī)構(gòu)，財(cái)務(wù)內(nèi)控工作簡單交由財(cái)務(wù)部門完成，財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)“既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員，又當(dāng)裁判員”。

（四）缺乏財(cái)務(wù)分析能力

財(cái)務(wù)分析是對企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行分析，評估財(cái)務(wù)指標(biāo)，預(yù)測企業(yè)未來發(fā)展趨勢，為作出正確的戰(zhàn)略規(guī)劃提供依據(jù)。因此，做好財(cái)務(wù)分析，可以提高企業(yè)財(cái)務(wù)決策的正確性。然而，房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏財(cái)務(wù)分析能力，難以進(jìn)行財(cái)務(wù)信息深層次價(jià)值的挖掘，財(cái)務(wù)報(bào)表的利用率低，財(cái)務(wù)分析的過程中只是以數(shù)據(jù)論數(shù)據(jù)，忽視非財(cái)務(wù)因素帶來的影響。

（五）財(cái)務(wù)管理專業(yè)人才匱乏

新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜，政策調(diào)整頻繁，央行三度降準(zhǔn)釋放長期資金約1.75 萬億元，且下半年決策層從供、需兩端全面壓降房地產(chǎn)信貸規(guī)模，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的要素不斷增多，財(cái)務(wù)工作難度隨之提升，財(cái)務(wù)人員不僅要懂傳統(tǒng)財(cái)務(wù)知識(shí)，還要熟悉最新政策，懂稅務(wù)、懂金融、懂?dāng)?shù)據(jù)分析，可準(zhǔn)確判斷財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)因，對財(cái)務(wù)人員能力、經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的人才儲(chǔ)備失衡，現(xiàn)有人員能力、知識(shí)水平參差不齊，部分人員未接受過系統(tǒng)培訓(xùn)，知識(shí)體系不完整，影響了財(cái)務(wù)管理效率，無法為企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化建設(shè)提供支持。

三、新經(jīng)濟(jì)背景下房企財(cái)務(wù)管理規(guī)范化的具體措施

房企加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化建設(shè)，有助于成本優(yōu)勢的塑造，有助于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，有助于資金利用率的提升。因此，本文將通過以下幾點(diǎn)對新經(jīng)濟(jì)背景下房企財(cái)務(wù)管理規(guī)范化建設(shè)提出具體建議，以加速房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的轉(zhuǎn)型升級。

（一）樹立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無處不在，貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要樹立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。為規(guī)范財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)，防控企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化財(cái)務(wù)管理體制，統(tǒng)一財(cái)務(wù)管理體系，減少管理層級，建立財(cái)務(wù)共享中心，對財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)生與發(fā)展進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，提高財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)處理的規(guī)范性。為規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范合同業(yè)務(wù)，防范合同糾紛，房地產(chǎn)企業(yè)要做好合同的審批與核查工作，細(xì)化合同條款，提高合同內(nèi)容的嚴(yán)謹(jǐn)性、嚴(yán)肅性，減少漏洞。對于重大決策或影響重大的合同，則要咨詢專業(yè)的法律人士。且事前要調(diào)查對方合同履行能力，做好資質(zhì)審查工作。為規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立溝通，定期咨詢政策變動(dòng)及享受優(yōu)惠的條件，避免錯(cuò)誤解讀政策，為稅務(wù)籌劃創(chuàng)造條件，正確使用“稅務(wù)擋板”，選擇最佳納稅方案，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。除此之外，房企還要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)觸發(fā)要素，制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對預(yù)案，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)。

（二）積極實(shí)施全面預(yù)算管理

全面預(yù)算管理從全局角度管控預(yù)算，是一種全過程、全方位的預(yù)算管理工具，對于強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算控制能力有很大幫助。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)基于業(yè)財(cái)融合的理念，實(shí)施全面預(yù)算管理。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置專門的工作小組，負(fù)責(zé)預(yù)算管理工作的推進(jìn)，確保預(yù)算計(jì)劃能得到有效落實(shí)。另一方面，要對預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算考核提出要求，明確預(yù)算管理的細(xì)則。預(yù)算編制方面，要將預(yù)算與業(yè)務(wù)結(jié)合，提前收集相關(guān)歷史資料，做好調(diào)研取證工作，細(xì)化收支預(yù)算，確保預(yù)算編制的準(zhǔn)確性。在預(yù)算執(zhí)行方面，則要進(jìn)行跟蹤控制，提高預(yù)算剛性，建立責(zé)任預(yù)算制度，定期檢查預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度，對預(yù)算執(zhí)行作出約束，盡可能縮小預(yù)算與決算的差異。在預(yù)算考核階段，要對預(yù)算執(zhí)行情況、執(zhí)行結(jié)果作出客觀評價(jià)，進(jìn)行“問效”，對不履行、不正確履行預(yù)算計(jì)劃的相關(guān)人員，作出嚴(yán)格處罰。

（三）完善財(cái)務(wù)內(nèi)部控制機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平低下，財(cái)務(wù)問題頻繁發(fā)生，主要原因是財(cái)務(wù)內(nèi)控的缺位。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)COSO 的要求，完善財(cái)務(wù)內(nèi)控機(jī)制，更新內(nèi)部控制的制度。從制度方面來講，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合組織形式、業(yè)務(wù)規(guī)律，明確內(nèi)部控制章程，更新配套管理制度，制定《內(nèi)部控制工作手冊》，對企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的新問題、新情況作出規(guī)定。要通過制度規(guī)范財(cái)務(wù)行為，對各部門、各崗位提出要求，明確權(quán)責(zé)，使內(nèi)部控制具體化，使相關(guān)的人員清楚工作目標(biāo)、工作方向，將內(nèi)部控制打造成企業(yè)財(cái)務(wù)管理的閉環(huán)。從機(jī)構(gòu)方面來講，房地產(chǎn)企業(yè)要提高內(nèi)控的獨(dú)立性、權(quán)威性，組建獨(dú)立內(nèi)控機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)工作的監(jiān)督、賬目的審查，使權(quán)力受到約束，硬性規(guī)范財(cái)務(wù)行為，找出財(cái)務(wù)管理存在的問題和原因，提出整改建議，并監(jiān)督和追蹤財(cái)務(wù)問題的整改，逐步推動(dòng)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化。

（四）強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)分析能力

新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)產(chǎn)生大量數(shù)據(jù)，要想準(zhǔn)確識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)源，掌握企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況，就要圍繞各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，做好財(cái)務(wù)分析工作，客觀評價(jià)企業(yè)的現(xiàn)狀、預(yù)測企業(yè)的未來。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化財(cái)務(wù)分析能力，對財(cái)務(wù)信息進(jìn)行“提純”，對資金運(yùn)作、財(cái)務(wù)政策、經(jīng)營管理、投融管理、財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行深入分析，評估企業(yè)變現(xiàn)能力比率、資產(chǎn)管理比率、負(fù)債比率、盈利能力比率，找出企業(yè)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化的方向。目前財(cái)務(wù)分析常用方法有：比較分析法、比率分析法、因素分析法、指標(biāo)分析法。財(cái)務(wù)分析過程中，要注意臨界值指標(biāo)的分析，指標(biāo)計(jì)算數(shù)據(jù)來源的分析，可根據(jù)不同的目標(biāo)、對象、內(nèi)容、主體，采取不同的分析方法。例如，應(yīng)收賬款分析中，可采用比率分析法，通過應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率分析應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度，計(jì)算應(yīng)收賬款平均占用額，找出應(yīng)收賬款回收速度慢的原因。盈利能力分析適合指標(biāo)分析法，可結(jié)合歷史營業(yè)數(shù)據(jù)、市場形勢、行業(yè)趨勢、政策環(huán)境，將財(cái)務(wù)因素與非財(cái)務(wù)因素都考慮在內(nèi)，分析企業(yè)現(xiàn)有盈利能力，預(yù)測潛在盈利能力，找出潛在的盈利點(diǎn)，幫助企業(yè)突破業(yè)績瓶頸。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)，加強(qiáng)對信息技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用，利用信息系統(tǒng)提升企業(yè)信息管理、整合能力，為財(cái)務(wù)分析創(chuàng)造技術(shù)條件。龐大的數(shù)據(jù)量，傳統(tǒng)管理模式很難實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息的高效“提純”，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)信息化建設(shè)是必然趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)可加強(qiáng)對ERP系統(tǒng)的應(yīng)用，創(chuàng)建規(guī)范化的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)庫，進(jìn)行高效的會(huì)計(jì)信息歸集、計(jì)量、記錄、運(yùn)用。

（五）提高財(cái)務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)

人才匱乏、缺少專業(yè)人才是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化建設(shè)的最大障礙。由于現(xiàn)有人員能力不足，難以適應(yīng)規(guī)范化的工作模式，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理規(guī)范化建設(shè)緩慢，缺少人力資源支持。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)素養(yǎng)，解決財(cái)務(wù)管理人才匱乏的問題，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)。一方面，要積極組織社會(huì)招聘，堅(jiān)持“公開、公正、平等、競爭、擇優(yōu)”的基本原則，招聘具有豐富工作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才。人才招聘后，要根據(jù)工作能力、工作成果，給予足夠獎(jiǎng)勵(lì)，采取有效的激勵(lì)措施，留住人才。另一方面，要對現(xiàn)有人員進(jìn)行職業(yè)技能的培訓(xùn)，完善現(xiàn)有人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化建設(shè)的需要，制定培訓(xùn)計(jì)劃，根據(jù)工作內(nèi)容、工作形式的變動(dòng)，組織“真賬實(shí)操+強(qiáng)化訓(xùn)練+職業(yè)素養(yǎng)訓(xùn)練”的實(shí)訓(xùn)，通過實(shí)踐培訓(xùn)鍛煉專業(yè)技能，提高崗位適應(yīng)性，使其符合工作崗位要求。

四、結(jié)語

由于調(diào)整，行業(yè)競爭加劇，迫使房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化建設(shè)。目前，一部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理情況不樂觀，難以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化。因此，為改善現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好財(cái)務(wù)分析工作，針對現(xiàn)存問題，采取優(yōu)化措施，進(jìn)一步完善管理機(jī)制、管理制度，實(shí)施全面預(yù)算管理，落實(shí)財(cái)務(wù)內(nèi)控，逐步推進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化的建設(shè)進(jìn)程。