胡萬程

月供1.4萬元的張唯選擇斷供了。

在杭州一家小型互聯(lián)網(wǎng)公司工作的他，去年8月整個(gè)部門被裁，獲得了N+1的補(bǔ)償后，他就一直在重新找工作。但遺憾的是，面試的公司不是沒有合適的崗位，就是嫌他31歲的年齡偏大。

只有支出、沒有收入的日子持續(xù)了4個(gè)月，張唯依然沒能找到滿意的工作。但他的儲(chǔ)蓄撐不住了，找父母借了兩次后，到了山窮水盡的地步。還貸還不滿一年，想到未來還要29個(gè)年頭，他選擇了斷供違約。

銀行連續(xù)催還了半年未果后，給張唯寄來了律師函，要求解除與他簽訂的借款合同。張唯無力還款，法院凍結(jié)了他的房產(chǎn)并即將公開法拍。

接下來，他面臨的是被銀行追償剩余貸款、罰息以及訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、拍賣費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等各類費(fèi)用?！罢f多了都是淚，目前征信黑了，女友也吹了，每天過得迷迷茫茫，不知道該怎么辦?！?/p>

采訪中，張唯不時(shí)地表示后悔：“如果找工作再努力一點(diǎn)，如果炒股少虧一點(diǎn)，應(yīng)該能避免斷供的?！?/p>

杠桿問題

張唯的事，并非個(gè)例。

今年以來，關(guān)于房貸“斷供潮”以及法拍房數(shù)量暴增的消息不斷出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上。每一樁案例的背后，都有至少一位因斷供而被逼至墻角的人。

房子斷供后，銀行會(huì)先催款，催款未果則開始計(jì)入罰息。連續(xù)6個(gè)月不還，則進(jìn)入凍結(jié)房產(chǎn)程序。如果還是沒辦法還款，就會(huì)進(jìn)入司法程序。在房子被拍賣后如果尚不足償還銀行貸款本息的話，那么銀行還有權(quán)繼續(xù)向貸款人追債。

去年網(wǎng)上有個(gè)很著名的“燕郊斷供者”的案例，一位業(yè)主買了燕郊總價(jià)426萬的房子，貸款298萬，月供1.68萬，供了4年后，終于撐不住斷供了半年。

銀行起訴他后，房子法拍240萬，業(yè)主斷供后依然還欠銀行42萬。再加上罰息、案件訴訟費(fèi)等各種費(fèi)用合計(jì)19萬，等于是業(yè)主辛苦還供四年，最后不但房沒了，還背上了61萬的債務(wù)。

除去經(jīng)濟(jì)上的虧損外，購房者主動(dòng)斷供還會(huì)上征信黑名單，從而嚴(yán)重影響個(gè)人信用，日后貸款乃至工作生活都會(huì)受牽連。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧志浩告訴南風(fēng)窗記者，斷供是使用住房按揭貸款人群最需要避免的情況。“不管多難，千萬不要斷供?！彼硎?，如果真的供不起房貸，第一時(shí)間應(yīng)該去找房產(chǎn)中介，以低于市場的價(jià)格把房子賣掉，錢不夠湊錢借錢也要把銀行的錢還了。

除了像張唯這類剛需因生活變故導(dǎo)致的收入銳減最終斷供“唯一住房”外，還有一批選擇斷供的人群—擁有多套房產(chǎn)的炒房客。

王立博是記者在知乎上認(rèn)識(shí)的一位湖南個(gè)體戶，老家在岳陽。他原來在北京開家小餐廳，由于生意不好做，回到老家岳陽發(fā)展。

2019年，他把在北京的一套優(yōu)質(zhì)房源賣掉，回到老家買了三套普通房子。他本想著過幾年房子能漲一漲，自己當(dāng)包租公的同時(shí)也可以賺個(gè)快錢，結(jié)果三年了，岳陽的房子不但沒漲，還普遍有了20%以上的跌幅。

其中跌得最狠的一套，總價(jià)已經(jīng)跌了35%左右了。跌勢還未停止，他算了下如果繼續(xù)還貸，實(shí)在是虧損嚴(yán)重，而且餐飲生意蕭條的他，也無法支付每月近2萬的房貸了。

他想出售一套，但掛了4個(gè)月，降了數(shù)次價(jià)格，詢問者寥寥。王立博坦言：“也知道斷供的嚴(yán)重性，但如果這套房再賣不出去，我可能真要斷供了。”

斷供者的增多，可以從法拍房的數(shù)量增加窺見一斑。

根據(jù)阿里法拍平臺(tái)的數(shù)據(jù)，從2017年至2021年，全國每年掛拍的住宅用房數(shù)量由18.6萬套增加至34萬套，幾乎成倍增長。截至目前，全國法拍房的拍賣總量已超過170萬套。

這個(gè)數(shù)據(jù)經(jīng)常被各家媒體引用，不過要指出的是，阿里法拍只是最高人民法院認(rèn)定的7家網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)中的1家，除此之外，還有京東拍賣、人民訴訟網(wǎng)、中拍網(wǎng)、公拍網(wǎng)、工商銀行融 E購、北京產(chǎn)權(quán)交易所這6家。

2017年起，《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》實(shí)施，首次明確網(wǎng)絡(luò)司法拍賣應(yīng)向社會(huì)全程、全面、全網(wǎng)絡(luò)地公開。線上司法平臺(tái)法拍房數(shù)量增長，很大程度源于政策的推動(dòng)。

近年，阿里法拍平臺(tái)的增長大大超越其他平臺(tái)，不可避免存在“強(qiáng)者愈強(qiáng)”的馬太效應(yīng)，所以僅看阿里法拍的住宅用房，可能會(huì)得出“法拍房激增”此類存在夸大傾向的結(jié)論。

盡管如此，但杭州一位不愿透露姓名的法拍房咨詢機(jī)構(gòu)從業(yè)者告訴記者，這些年法拍房的數(shù)量的確上升，且增速明顯。

“雖然不像某些媒體寫的‘暴增百倍’那樣，但從我們公司這幾年的規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大就能看出，法拍房的業(yè)務(wù)是明顯增多的?！?/p>

不過比起斷供，法拍房實(shí)際上更多來自合同糾紛、違約導(dǎo)致抵押物被查封、業(yè)主涉刑事案件等，近年來也有企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難導(dǎo)致的。

杭州的法拍從業(yè)者表示，根據(jù)自身接手的案件，法拍房的一大來源是擔(dān)保，第二大來源是破產(chǎn)，因斷供造成的法拍要少一些。“我認(rèn)識(shí)的斷供者，其實(shí)沒錢的是少部分，更多的選擇斷供而不是賣掉的，是因?yàn)榉績r(jià)跌太多，而且賣不掉?！?/p>

根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)》的統(tǒng)計(jì)，近年部分區(qū)域的法拍房數(shù)量增長遠(yuǎn)超其他區(qū)域，重慶已經(jīng)連續(xù)兩年蟬聯(lián)法拍房年度掛拍數(shù)量第一的城市，成都位列第二，達(dá)到2萬套，鄭州位列第三，達(dá)到1.45萬套。目前，局部區(qū)域斷供現(xiàn)象增多、法拍房數(shù)量上升的情況，其中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。

一二線大城市中，居民杠桿率持續(xù)走高，使得斷供的風(fēng)險(xiǎn)也在升高。對(duì)于被低估的高杠桿，面對(duì)首付都是借來的情況，剛需家庭想要在短時(shí)間內(nèi)將借來的錢還清的可能性很小，但是面對(duì)催債壓力的時(shí)候，斷供可能就是唯一的選擇了。

還有一類人是利用消費(fèi)貸、經(jīng)營貸、墊資等方式買房子的人，這類人是想要通過短期貸款買房，但是如果因?yàn)橘J款方式出現(xiàn)問題，最后不得已斷供，也只能是自食苦果。

而斷供帶來的后果，無疑是需要購房者自行承擔(dān)的。

2021年，中國居民部門杠桿率維持在62.2%的水平。

從全球范圍來看，這個(gè)比率大致處于全球主要國家20余位，低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體平均值，但高于新興經(jīng)濟(jì)體平均值。

居民杠桿率在全球大體呈現(xiàn)發(fā)達(dá)國家較高、不發(fā)達(dá)國家較低的規(guī)律，主要是因?yàn)榘l(fā)達(dá)國家金融供給充分以及社會(huì)保障完善。但同一經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的國家間，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長驅(qū)動(dòng)力和消費(fèi)信貸文化傳統(tǒng)的不同，也差異很大。

值得注意的是，雖然我國杠桿率不算太高，但從趨勢來看，卻一直處于加杠桿的狀態(tài)。

這背后，與住房制度改革和城鎮(zhèn)化進(jìn)程使得個(gè)人住房按揭貸款增加有著密切聯(lián)系。

另一個(gè)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)，是國家統(tǒng)計(jì)局近期公布的“人均居住面積”指標(biāo)。《中國人口普查年鑒-2020》分項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，我國家庭戶人均居住面積達(dá)到41.76平方米，平均每戶居住面積達(dá)到111.18平方米。

這個(gè)數(shù)據(jù)放在全球來看都位居前列，顯示了我國整體住房需求存在一定過剩的實(shí)際情況。不過，平均數(shù)無法反映的是，以一線城市為代表的結(jié)構(gòu)性的住房短缺。比如，分區(qū)域看，在一些房價(jià)較高的一線城市，戶均居住面積依然較低，市場還有空間。

這些數(shù)據(jù)相疊加，在是否還要再購房這件事上，一些建議似乎也呼之欲出—即一線城市，可以根據(jù)自身還款能力適當(dāng)提高杠桿力度，因?yàn)榭陀^需求存在，房價(jià)仍有上漲預(yù)期；但在三四線等人口明顯流出、人均住房較多的城市，就應(yīng)當(dāng)量力而行、謹(jǐn)慎加杠桿了。因?yàn)樾枨筝^弱，價(jià)格很有可能因供需關(guān)系失衡而不斷下探。

鄧志浩建議，購房者應(yīng)盡量讓自己的月供占比在月收入的1/3以下，即便做不到，也要在50%以下，其次是盡量留下能夠支撐6個(gè)月的房貸和生活支出。

如果房貸壓力太大，一方面可以申請延長期限。疫情之下，工、農(nóng)、中、建、交、郵儲(chǔ)6家國有銀行，包括部分股份制銀行，已經(jīng)開始開放申請貸款延期業(yè)務(wù)。

另一方面，也可考慮租給長租公寓，部分可以一次性拿到幾年的房租，當(dāng)下的窘境可以得到緩解，不至于斷供。即便是降價(jià)出售房屋，也要極力避免斷供。