熊穎 惠凱

伴隨房企的頻繁爆雷，地產(chǎn)和信托之間的長(zhǎng)期穩(wěn)固關(guān)系遭遇挑戰(zhàn)，用業(yè)內(nèi)人士的話來(lái)形容，信托和地產(chǎn)正在脫鉤。

“地產(chǎn)信托為主的融資時(shí)代可以說(shuō)基本結(jié)束了。”華南某信托公司資深員工感慨說(shuō)。

《紅周刊》就此詢問(wèn)了多位信托地產(chǎn)業(yè)務(wù)一線人員和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，發(fā)現(xiàn)信托、地產(chǎn)兩大行業(yè)都在各自的焦慮中掙扎。

自2021年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)爆雷不斷，而且“多米諾骨牌”效應(yīng)正在倒向信托。今年以來(lái)，地產(chǎn)信托產(chǎn)品爆雷同樣接二連三，而近期這一趨勢(shì)愈發(fā)明顯，其中，中信信托、五礦信托、民生信托等多家信托公司“踩雷”。

不過(guò)，從事地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)多年的張理（化名）向《紅周刊》表示，雖然地產(chǎn)爆雷所波及的信托公司較多，但由于公司屬性不同，他們受影響程度也會(huì)有所不同。其中，民營(yíng)背景的信托公司受影響更嚴(yán)重，這是因?yàn)?，一方面，他們本身在做?xiàng)目時(shí)就不太規(guī)范，募集給房企的資金幾經(jīng)周轉(zhuǎn)，難以找到去向;另一方面，受地產(chǎn)信托產(chǎn)品爆雷影響，投資者信心不足，其他產(chǎn)品的銷(xiāo)售也會(huì)受到影響。而一旦一個(gè)信托公司募資能力大打折扣，它的業(yè)務(wù)基本上也會(huì)受到很大影響。

張理認(rèn)為，出于維護(hù)自身的融資能力等方面考量，信托公司的剛兌意愿還是比較強(qiáng)的。他以某民營(yíng)背景信托公司舉例，為了剛兌產(chǎn)品，這家公司將自己往年積累的利潤(rùn)以及股東的部分利潤(rùn)都拿出來(lái)用于到期產(chǎn)品兌付。

不過(guò)，張理同時(shí)提醒，值得注意的是，如果信托公司剛兌太多，不僅在一定程度上會(huì)影響公司利潤(rùn)，帶來(lái)經(jīng)營(yíng)不善的風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)若旗下地產(chǎn)產(chǎn)品持續(xù)爆雷且數(shù)量較大，還有可能影響募資能力以致整體業(yè)務(wù)停滯。

張理表示，過(guò)去的很多地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)在都做不了了，而這也會(huì)直接體現(xiàn)在信托公司今年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)上。他估算，今年信托公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)預(yù)計(jì)將打7折。

華南某信托公司資深員工也表示，“地產(chǎn)信托為主的融資時(shí)代可以說(shuō)基本結(jié)束了?！睋?jù)其介紹，“以往主流的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)無(wú)論產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、形式如何，都是‘影子銀行’時(shí)代的孑遺?！彼忉屨f(shuō)，這種模式的核心邏輯就是為了滿足地產(chǎn)商的短期融資需求，盡管投資人能獲得較高收益、但處于業(yè)務(wù)鏈條中的次要地位，期間信托公司的跨業(yè)經(jīng)營(yíng)特色也得到了充分發(fā)揮，一定程度上避開(kāi)了監(jiān)管?！斑@就是典型的‘影子銀行’，違背了后資管新規(guī)時(shí)代標(biāo)準(zhǔn)化、凈值化的轉(zhuǎn)型大方向?！?/p>

據(jù)上述人員介紹，過(guò)去兩年間不少風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較弱的信托公司已爆雷或發(fā)行能力接近冰凍，增量業(yè)務(wù)的主力是央企系信托或江浙滬等地的中小型特色信托公司。因?yàn)榻衲晔琴Y管新規(guī)實(shí)施年，退出壓力較大，在2020～2021年上半年發(fā)行了大量地產(chǎn)信托產(chǎn)品的信托公司遭遇較大壓力。

張理告訴《紅周刊》，在整個(gè)房地產(chǎn)融資領(lǐng)域，幾乎很少有融資渠道可以和信托競(jìng)爭(zhēng)，因?yàn)檫^(guò)去信托主要干的非標(biāo)融資，和銀行貸款差不多，但銀行對(duì)房企的融資主要針對(duì)房企拿地之后的開(kāi)發(fā)貸。

值得注意的是，在實(shí)際操作中，房企通常會(huì)先辦理前融，等到銀行開(kāi)發(fā)貸獲批，再進(jìn)行置換。不難看出，前融資金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要程度。

張理表示，開(kāi)發(fā)商拿地之前的土地配資，資金來(lái)源往往來(lái)自信托機(jī)構(gòu)、資管和私募基金等渠道，但隨著配資計(jì)劃被叫停、私募基金受P2P爆雷影響很難募資，信托渠道的優(yōu)勢(shì)地位得以顯現(xiàn)。

而得益于信托對(duì)房地產(chǎn)的大規(guī)模融資，對(duì)大部分信托公司來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)都是他們過(guò)去收入占比較高的一個(gè)行業(yè)。以地產(chǎn)業(yè)務(wù)較為出名的五礦信托為例，據(jù)其年報(bào)，2020年，公司投向房地產(chǎn)的信托資金1054.99 億元，占總信托資金的15.01%;2021 年，公司投向房地產(chǎn)的信托資金也有759.04 億元，占比9.29%。

不過(guò)，出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)等因素考量，信托公司內(nèi)部也在調(diào)整他們對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的篩選標(biāo)準(zhǔn)。張理向《紅周刊》表示，以前的篩選邏輯就是看是否屬于百?gòu)?qiáng)房企;而現(xiàn)在更傾向于做一些央企的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，比如保利發(fā)展、中國(guó)海外發(fā)展等;或者一些地方國(guó)企，比如說(shuō)某省、市AAA級(jí)平臺(tái)、AA+平臺(tái)的下屬地產(chǎn)公司。

“但這種業(yè)務(wù)，現(xiàn)在也沒(méi)有什么流量，所以信托公司也在尋求轉(zhuǎn)型?！睆埨磉M(jìn)一步解釋?zhuān)哉f(shuō)沒(méi)什么流量是因?yàn)榉弦蟮钠髽I(yè)畢竟是少數(shù)，舉例來(lái)說(shuō)，像地方國(guó)企的下屬地產(chǎn)公司，一年的銷(xiāo)售額可能就幾十億的規(guī)模，再加上它平臺(tái)本身的融資能力就很強(qiáng)，能夠通過(guò)其他板塊把資金拆借過(guò)來(lái)，不太迫切需要信托公司去做介入，所以它的融資資金量較小，不能和過(guò)去信托公司的資產(chǎn)管理規(guī)模相匹配。

不少業(yè)內(nèi)人士對(duì)信托公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)持悲觀態(tài)度。張理告訴《紅周刊》，我們有一部分業(yè)內(nèi)人員覺(jué)得，信托給房企做土地款配資的業(yè)務(wù)以后很有可能就沒(méi)了。而這一業(yè)務(wù)，恰恰是以往信托公司向房企發(fā)放融資款的主力業(yè)務(wù)?！斑^(guò)去信托、地產(chǎn)兩個(gè)行業(yè)捆綁較深，但現(xiàn)在來(lái)看，兩行業(yè)正在脫鉤?！?/p>

尋求轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為當(dāng)下信托公司的必經(jīng)之路。比如，五礦信托就表示，公司將堅(jiān)定推進(jìn)“二次轉(zhuǎn)型”，將地產(chǎn)、政信、基建、消金和固有等業(yè)務(wù)作為成熟型業(yè)務(wù)，按照“順應(yīng)監(jiān)管導(dǎo)向、持續(xù)改進(jìn)完善、穩(wěn)定收入貢獻(xiàn)”的思路優(yōu)化開(kāi)展。

張理告訴《紅周刊》，實(shí)際上，不少信托轉(zhuǎn)型還是做的配資業(yè)務(wù)，以賺息差價(jià)為盈利模式，只不過(guò)是換了一個(gè)行業(yè)而已，其中，做的比較多的業(yè)務(wù)有，基金的基金FOF、政府平臺(tái)業(yè)務(wù)、基建融資等。此外，還有一些比較小眾的信托轉(zhuǎn)型方向，做服務(wù)類(lèi)信托、不良資產(chǎn)等。

而房地產(chǎn)信托金融行情的不樂(lè)觀也在同步影響著張理的職業(yè)選擇，自2017 年畢業(yè)后就一直從事信托地產(chǎn)業(yè)務(wù)的張理，在2021年下半年選擇轉(zhuǎn)投向基建項(xiàng)目融資。

不過(guò)，信托地產(chǎn)也存在“創(chuàng)新”空間，一是“真投資”股權(quán)模式;另一種是信托產(chǎn)品與地產(chǎn)周期匹配的“新產(chǎn)品”。

華南某信托公司資深員工表示，以往地產(chǎn)信托的存續(xù)期普遍為兩年，“這也和房企‘高周轉(zhuǎn)’的風(fēng)格相契合。”站在房企的角度，拉長(zhǎng)信托產(chǎn)品的存續(xù)期、一定程度上能緩解“短債長(zhǎng)投”的壓力。因此未來(lái)不排除會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)期限的信托產(chǎn)品。

《紅周刊》就是否會(huì)買(mǎi)長(zhǎng)期限產(chǎn)品征詢了北京的資深信托產(chǎn)品投資人小磊，他表示，“以往可以接受兩年期、三年期的產(chǎn)品，但2020年后只投一年期的信托產(chǎn)品，而且會(huì)選擇在債券兌付高點(diǎn)前結(jié)束的信托產(chǎn)品?！痹谶@樣的投資邏輯下，他購(gòu)買(mǎi)的多款地產(chǎn)信托均無(wú)違約。