王艷玲

4月18日，中國人民銀行、國家外匯管理局印發(fā)《關(guān)于做好疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展金融服務(wù)的通知》，從支持受困主體紓困、暢通國民經(jīng)濟循環(huán)、促進外貿(mào)出口發(fā)展三個方面，提出加強金融服務(wù)、加大支持實體經(jīng)濟力度的23條政策舉措。

其中關(guān)于房地產(chǎn)的表述，涉及個人住房貸款、地產(chǎn)收并購、提高民營企業(yè)貸款占比等重要方面。

《通知》強調(diào)，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

事實上，中央多次明確“滿足合理住房需求”，地方樓市政策調(diào)整明顯加速。據(jù)保利投顧研究院監(jiān)測，限購城市首套首付調(diào)整仍受政策底線約束（不低于三成），南昌、燕郊暗松至兩成被叫停，但蘭州部分項目已執(zhí)行首套首付兩成。非限購城市首套首付政策底線為兩成（2016年2月央行規(guī)定），華北、華東、南部等三、四線城市已陸續(xù)執(zhí)行，如菏澤、徐州、佛山非限購區(qū)及廣西多城等。

貸款利率方面，3月全國首套貸款平均利率5.28%，二套平均利率5.57%，已回歸至去年3月水平，較去年高位累計降幅約25-30BP。蘇州、常州等回落至去年跳漲前水平，其中蘇州降至最低基準(zhǔn)線（5年期LPR，4.60%）。近日合肥、武漢等利率從近年高位突破下調(diào)，河北、山東多個三、四線城市如唐山、威海等普遍下調(diào)20-50BP。房貸利率有望進一步調(diào)降，華東、南部多數(shù)城市仍未降至近5年低位，主要城市距離利率政策底線（4.60%）仍有50-150bp調(diào)整空間。

《通知》強調(diào)，金融機構(gòu)要區(qū)分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，加大對優(yōu)質(zhì)項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放。

商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司等要做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)，穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務(wù)顧問服務(wù)。

事實上，在行業(yè)流動性緊張、債務(wù)風(fēng)險加大的背景下，2021年12月10日，央行、銀保監(jiān)會就出臺了《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，打通并購融資通道，支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購出險和困難的大型房企的優(yōu)質(zhì)項目。

進入2022年，為進一步調(diào)動房企收并購積極性，緩解行業(yè)風(fēng)險，承債式并購貸款政策落地，針對出險企業(yè)項目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。另外，廣東省政府已召集多家房企開會，包括奧園集團、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、五礦地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、珠江實業(yè)集團等國企和民企，并為幾家國企央企收并購出險房企項目“牽線搭橋”。

根據(jù)克而瑞對行業(yè)100家典型房企償債壓力監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2022年僅境內(nèi)外債券、票據(jù)到期額度逾6000億元，其中1、3、4、6、7月到期額度均處于高位區(qū)，整體來看特別是上半年集中到期債務(wù)多，不少房企面臨較大償債壓力。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至4月8日各渠道房地產(chǎn)并購類融資額共計2251.2億元，金融機構(gòu)及資產(chǎn)管理公司等多元化市場主體紛紛入場參與資產(chǎn)處置。并購融資貸款從之前以國企、央企為主已經(jīng)擴大至碧桂園、美的置業(yè)、旭輝控股、新希望地產(chǎn)等頭部民營房企。

此次《通知》再次強調(diào)，要求金融機構(gòu)落實“兩個毫不動搖”，提高新發(fā)放企業(yè)貸款中民營企業(yè)貸款占比。