陳莉

隨著社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)水平提升以及現(xiàn)代管理理念的更新?lián)Q代，人們對(duì)于物權(quán)的認(rèn)識(shí)越來(lái)越深入，也越來(lái)越重視。尤其自從我國(guó)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行以來(lái)，社會(huì)不動(dòng)產(chǎn)整體的管理水平也在不斷提升，對(duì)社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展起到了極為巨大的推動(dòng)性作用。特別是社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活當(dāng)中的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，無(wú)論從宏觀角度還是發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推行，使得人們?cè)谶M(jìn)行房屋等產(chǎn)權(quán)方面的購(gòu)置時(shí)開始更加謹(jǐn)慎，并逐漸趨向于理性，產(chǎn)權(quán)方面的知識(shí)也越來(lái)越專業(yè)化，這對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展帶來(lái)了一定的推動(dòng)性影響。

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是于2014年暫行發(fā)布，并于2015年3月開始正式執(zhí)行，不動(dòng)產(chǎn)登記制度內(nèi)容明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)、登記流程以及登記信息共享與保護(hù)等多個(gè)內(nèi)容項(xiàng)目。目前，業(yè)界都一直認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)（包括二手房數(shù)量與房屋的價(jià)格等）方面都有著一定的影響。如今，不動(dòng)產(chǎn)登記制度已經(jīng)在全國(guó)各省份范圍開始實(shí)踐執(zhí)行，其是由國(guó)土資源部起草、審核、制定和頒布的。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，在2021年1月1日前主要是按照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》予以執(zhí)行，而2021年1月1日《民法典》正式施行后，則按照《民法典》相關(guān)規(guī)定內(nèi)容執(zhí)行，為保護(hù)人民群眾切身利益、確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的一項(xiàng)有效措施，同時(shí)也是未來(lái)核定相關(guān)稅基的堅(jiān)實(shí)依據(jù)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是指當(dāng)事人將不動(dòng)產(chǎn)的自然權(quán)利等情況向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記的規(guī)范化制度。從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的分析角度來(lái)說，針對(duì)房地產(chǎn)資源進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，明確了房屋、土地、林地等不動(dòng)產(chǎn)資源是具有較為明顯的不可移動(dòng)性和固定性特征的，其對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)資源整體的歸屬權(quán)利明確較為重要。此外，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也能夠?yàn)檎峁└玫暮暧^經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，以此來(lái)確保和保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

雖然不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是政府針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，但從房屋土地等不動(dòng)產(chǎn)資源角度來(lái)講，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目標(biāo)并不是為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)或房屋價(jià)格的整體調(diào)控，其雙方并沒有提出較為明確的聯(lián)系。而從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，房屋、土地、林地等不動(dòng)產(chǎn)資源的供求關(guān)系是能夠影響房屋土地資源等不動(dòng)產(chǎn)資源價(jià)格的直接因素，尤其不動(dòng)產(chǎn)登記制度并不是僅僅為房地產(chǎn)稅來(lái)提供相關(guān)的依據(jù)，其還包含著多個(gè)層面的功能和意義。

從意義角度來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是合法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)資源登記，并為產(chǎn)權(quán)人權(quán)益提供相應(yīng)保護(hù)的措施和主要法律依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)資源的登記能夠有效地解決財(cái)產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)歸屬方面所產(chǎn)生的問題或糾紛，而且根據(jù)相關(guān)法律條款來(lái)進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益保護(hù)，這一功能屬性能夠有效地提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)交易的規(guī)范化和秩序性。

從整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境角度來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度引導(dǎo)了人們不動(dòng)產(chǎn)資源投資方向，使其能夠逐漸地恢復(fù)理性投資局面，不再盲目地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)資源的投資。而且通過不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度針對(duì)人民群眾個(gè)人住房信息進(jìn)行了精細(xì)化的管理，同時(shí)也使得房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系更加清晰化。對(duì)于全國(guó)各地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)建設(shè)也提供了極具科學(xué)化的依據(jù)。如此一來(lái)，就能夠幫助各地區(qū)房地產(chǎn)資源得到合理的利用，促使其整體規(guī)劃更加貼近城市未來(lái)發(fā)展目標(biāo)。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度都是能夠明確保護(hù)與維護(hù)各方合法權(quán)益，以此來(lái)推動(dòng)人們理性投資房地產(chǎn)，為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供了重要保障。

對(duì)房?jī)r(jià)的影響

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度推行下，房地產(chǎn)的政策也會(huì)受到一定影響，并隨之發(fā)生調(diào)整，如此一來(lái)，在政策的影響下，房地產(chǎn)建設(shè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顟B(tài)也會(huì)對(duì)市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)資源的供求關(guān)系帶來(lái)一定的影響。雖然房地產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的設(shè)計(jì)目標(biāo)和初衷并沒有放在房?jī)r(jià)的調(diào)控方面，但在實(shí)際的推行過程當(dāng)中也確實(shí)地起到了一些作用。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行意味著個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)用戶需要將自己所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)情況向管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記和記錄，這也為個(gè)人住房信息征收房產(chǎn)稅提供了重要的依據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施和推行也確實(shí)有效地遏制了發(fā)生偷稅與漏稅的情況，這對(duì)于房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)投資帶來(lái)了極為深遠(yuǎn)的影響。

而從用戶角度來(lái)講，房屋等不動(dòng)產(chǎn)用戶進(jìn)行自身財(cái)產(chǎn)的明確登記之前，要將房屋所存在的一些繼承問題進(jìn)行明確和完全解決，但對(duì)于以房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)資源來(lái)作為投資商品進(jìn)行購(gòu)置的投資人角度來(lái)講，由于存在房產(chǎn)稅以及相關(guān)政策調(diào)控的限制，就會(huì)產(chǎn)生放棄進(jìn)行房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)資源投資的意愿，甚至一些已經(jīng)購(gòu)置和擁有多套房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)資源的投資人會(huì)陸續(xù)將手中所擁有的房屋產(chǎn)權(quán)資源進(jìn)行拋售，防止受到房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等不利因素的影響，如此就能夠促使房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的供需得到有效管理，待售的不動(dòng)產(chǎn)資源數(shù)量可能會(huì)發(fā)生一定程度上的增長(zhǎng)，促使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生一定的變化，由此直接導(dǎo)致的效果是房地產(chǎn)資源的價(jià)格會(huì)發(fā)生下行。但從整體效果和發(fā)展趨勢(shì)來(lái)說，這種影響往往只是短期內(nèi)可能產(chǎn)生。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推行，其目的在于進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為的規(guī)范化，并針對(duì)社會(huì)上所存在的不動(dòng)產(chǎn)資源進(jìn)行合理的管理，以此來(lái)提高社會(huì)資源利用率的最大化，確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)二手房的影響

部分房地產(chǎn)投資者出于房地產(chǎn)稅等方面因素的影響以及房地產(chǎn)政策方向變化而選擇將擁有的房地產(chǎn)資源進(jìn)行拋售，從而確保投資人的經(jīng)濟(jì)利益。但如此一來(lái)，一些房產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)資源就會(huì)成為二手房，并作為其他人的房產(chǎn)資源，這整個(gè)交易的過程當(dāng)中，在房地產(chǎn)交易政策變化和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化的環(huán)境影響下，都會(huì)產(chǎn)生價(jià)格上的增加或降低情況。而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能夠通過現(xiàn)有的信息系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)資源持有人進(jìn)行推導(dǎo)，使整個(gè)交易流程更加清晰化，更加方便進(jìn)行大多數(shù)房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)資源歸屬信息的查詢和獲知。如此就使得房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)資源信息從較為封閉的狀態(tài)開始逐漸轉(zhuǎn)向了公開化和透明化，這對(duì)于二手房交易市場(chǎng)進(jìn)行投資性購(gòu)房的投資人來(lái)講，會(huì)增加二手房的供應(yīng)量，以此來(lái)促進(jìn)二手房交易市場(chǎng)的活躍性。

不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)的影響

隨著城市化建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大和建設(shè)進(jìn)程的不斷加快以及城鎮(zhèn)化地區(qū)經(jīng)濟(jì)的建設(shè)發(fā)展，農(nóng)村地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)資源數(shù)量與管理也都產(chǎn)生了一些新的變化，尤其表現(xiàn)在農(nóng)村集體土地所有權(quán)和宅基地使用權(quán)方面的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記要求內(nèi)容方面，農(nóng)民已經(jīng)不可隨心所欲地進(jìn)行房屋的建造，而是需要通過向政府相關(guān)管理部門和相關(guān)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行申請(qǐng)、批復(fù)，在獲得土地使用權(quán)和房屋建造權(quán)后方才能夠進(jìn)行房屋的建造，這在很大程度上實(shí)現(xiàn)了對(duì)農(nóng)村地區(qū)傳統(tǒng)房地產(chǎn)資源管理的混亂無(wú)序情況的改善，增強(qiáng)了農(nóng)村地區(qū)房屋土地資源管理的秩序性。但不得不提的是，我國(guó)憲法規(guī)定，農(nóng)村施行土地集體所有制，出于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平限制，我國(guó)農(nóng)村集體土地在流轉(zhuǎn)、交易和抵押融資方面的市場(chǎng)空間尚未打開，相比城市地房地產(chǎn)，農(nóng)村土地的可交易性不高，所以不具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但卻不影響其價(jià)值的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，《民法典》中關(guān)于農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)范疇進(jìn)行了法律上的界定，雖然交易性差，但《民法典》中，以農(nóng)村承包地為大頭，農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)、改革，會(huì)使農(nóng)村土地“活”起來(lái)，使農(nóng)民獲得更多財(cái)產(chǎn)權(quán)。而這些改革的前提，就是明確的權(quán)屬關(guān)系，也就是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。明確了權(quán)屬后就能夠促進(jìn)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)、所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的清晰化，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)入市提供前提條件。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)有著極高的促進(jìn)影響，其整體的影響作用主要是通過長(zhǎng)期的施行和推廣以及宏觀調(diào)控手段來(lái)實(shí)現(xiàn)，雖然不會(huì)在短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)造成過大的動(dòng)態(tài)波動(dòng)，但對(duì)于房地產(chǎn)供需量和交易量以及二手房交易以及農(nóng)村房屋的混亂管理都會(huì)產(chǎn)生一定的規(guī)范化作用，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)規(guī)范化的必然趨勢(shì)，其整體的推行力度和效果對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展有著極為重要的價(jià)值。

（西平縣不動(dòng)產(chǎn)登記中心）

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