甄愛軍

買二手房時，交房環(huán)節(jié)也很重要。在拿鑰匙的同時，還要再檢查一遍房屋的質(zhì)量，并找機會與房東做一次溝通。此外，還要辦理好各項過戶手續(xù)，并檢查房屋先前的違章搭建是否已經(jīng)按照要求進行拆除。

對于不少購房者來說，尤其是首次置業(yè)群體，他們以為二手房交房就是從上家手里拿一下鑰匙這么簡單，其實這是錯誤的。在收房時，你必須了解房屋的質(zhì)量狀況，同時還要就水電煤等進行過戶，并且索要各類票據(jù)、證明等。

找機會與賣家溝通

雖說買家在看房時就要把好房屋質(zhì)量關(guān)，但在收房環(huán)節(jié)中，還是要進一步了解房屋質(zhì)量情況，以便在裝修時進行有針對性的修補。

其中最主要的方面是檢查下水漏堵情況。主要操作辦法是先向各個下水處灌水，包括臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水，以及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩臉盆水。如果下水不存在堵漏情況，就應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音，且表面無積水現(xiàn)象。同時，還要打開水龍頭，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看水壓是否能夠達(dá)到正常水平，二來試試排水速度。尤其是位置較高的樓層，這個步驟千萬不能省略。

另外，還需要特別檢查一下衛(wèi)生間地面是否有滲漏問題。建議可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，水層厚約2厘米即可。24小時后，到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。同時，還可以與上層住戶協(xié)商同時進行檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。當(dāng)然，還要檢查衛(wèi)生間地面是否存在積水現(xiàn)象，用塑料臉盆將衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應(yīng)有積水問題存在，且下水道暢通。

做完上述工作，確認(rèn)沒問題之后，要盡快將下水突出部分（如臺盆下水、浴缸下水、水槽下水等）用塑料袋罩住水口，再加以捆實。地漏等下水需要堵嚴(yán)實，以防裝修時垃圾進入，堵住下水管道。

檢查完水路，還要看一看電路。主要辦法是拉斷電閘后看戶內(nèi)是否完全斷電，分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。最好用萬用表測量各個強弱電是否暢通。另外別忘了打開電話、電視以及網(wǎng)絡(luò)線路接口，用力拉一拉，看一下插座的牢固程度。

最后，在收房時，還要與賣家全面交流一次，詢問房屋質(zhì)量方面的問題。一般情況下，如果賣家在該房屋內(nèi)居住時間超過一年，基本上對房屋的狀況還是有所了解的。交流的話題包括房屋在哪些地方存在質(zhì)量問題，以及裝修時候需要注意的地方，同時還可以詢問一下鄰里關(guān)系以及在居住過程中的注意事項等。

辦理各項過戶手續(xù)

在收房時，還要辦理好各種過戶手續(xù)，特別要留意是否存在違章搭建等情況。

收房時需要辦理的過戶手續(xù)包括物業(yè)維修基金、煤氣、有線電視、寬帶等。物業(yè)維修基金和煤氣等因為數(shù)額較大，容易引起大家的關(guān)注。但是有線電視也是實名登記的，如果不過戶，可能會被上家申請取消，而再次申請開通時，須繳納一筆開通費，從而增加不必要的開支。

物業(yè)維修基金過戶，需要雙方到場，雙方須同時出示身份證，并攜帶物業(yè)維修基金的原始發(fā)票，協(xié)同買方來辦理。而煤氣、有線電視等過戶，則屬于中介服務(wù)范圍，由經(jīng)紀(jì)人代勞，在收房時只需查驗過戶手續(xù)即可。如果發(fā)現(xiàn)中介尚未完成此項工作，則應(yīng)該暫停收房，并立刻要求對方辦理完各項手續(xù)之后再重新收房。

需要提醒的是，如果所購二手房存在違章搭建情形，需要提醒賣家拆除之后再交付。不管是在北京、上海還是廣州等城市，居民小區(qū)內(nèi)違章搭建行為都是不被允許的。如上海在1993年就頒布過地方性法規(guī)，禁止在陽臺、天井、樓頂?shù)忍幩阶源罱ㄈ魏涡问降慕ㄖ锘驑?gòu)筑物行為。

對此，有律師提醒，如果買家在買房時發(fā)現(xiàn)違章搭建情形，一定要當(dāng)場提出拆除要求，同時在收房時還要再次確認(rèn)。如果賣家沒有照辦，則必須要求賣方進行拆除，否則扣除部分尾款作為拆除費用。

索要各種票據(jù)、證明

在收房時，還要查看實際設(shè)施是否與買賣合同上注明的設(shè)施和設(shè)備的品牌、數(shù)量相符，是否有遺漏。

室內(nèi)裝修部分以及附屬設(shè)備等都有各自的保修期，如在保修期內(nèi)出現(xiàn)了問題，可以享受到免費維修服務(wù)，但其前提是必須提供相應(yīng)發(fā)票和保修卡來證明。因此業(yè)內(nèi)人士提醒買方，一定要在收房時向賣方索取各種發(fā)票、證明。

正因為如此，裝修房子時需要保留與保修相關(guān)的證明，如裝修保修單、電器保修卡等。此外，如果是毛坯房（出自剛?cè)胱〔痪玫男滦^(qū)），也應(yīng)索要房屋質(zhì)量保證書。根據(jù)建設(shè)部規(guī)定，屋內(nèi)各部位、部件均有一定期限的保修期，如屋面防水保修期為3年等。

戶口仍然是不少買家關(guān)注的問題之一。根據(jù)現(xiàn)行政策，賣家戶口雖未遷出，但不影響買家落戶。不過如果賣家的戶口不遷出去，對自己多少還是有一些影響。為了解決這個問題，目前不少二手房買家就戶口問題會做如下約定：在簽訂房屋買賣合同之后的20個工作日之內(nèi)將戶口遷出，否則按總房款萬分之五/日的標(biāo)準(zhǔn)收取違約金。專家表示，從經(jīng)濟方面對賣方形成制約之后，一般情況下，賣方會自覺及時將戶口遷出。A3F6C5AD-BC15-418E-AE86-BFBAD68F6D26