胡艷明 汪青

近日，已有超150個(gè)停工或爛尾樓盤項(xiàng)目的業(yè)主發(fā)出強(qiáng)制停貸告知書，涉及鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、西安、南昌、上海、重慶等多個(gè)城市。在業(yè)主發(fā)出的告知書中，多個(gè)樓盤業(yè)主直指，銀行在房屋主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款，將按揭貸款資金劃入非監(jiān)管賬號(hào)等違規(guī)問題，引發(fā)了關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管和商品房預(yù)售制的反思探討。

強(qiáng)制停貸

2019年5月，肖強(qiáng)在河南省新鄭市康橋那云溪二期購買了一套住房，父母提供了首付27萬元，其在建行貸款67萬元，當(dāng)時(shí)的貸款利率為5.88%，每月還款3400元左右;后續(xù)，隨著5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下調(diào)，利率降至5.73%，他每月還款額為3300元左右。

按照約定，2022年7月底之前，肖強(qiáng)買的房子就可以交房了，他也盼著早日住進(jìn)新房。但從2021年7月到現(xiàn)在，康橋那云溪已經(jīng)停工將近1年的時(shí)間，何時(shí)交房無望。

康橋那云溪由鄭州康文置業(yè)有限公司（下稱“康文公司”）開發(fā)建設(shè)，隸屬于河南當(dāng)?shù)胤科罂禈蚣瘓F(tuán)旗下項(xiàng)目。從今年2月起，康橋那云溪的業(yè)主與開發(fā)商多次就復(fù)工事宜進(jìn)行溝通。

與肖強(qiáng)購買了同一個(gè)小區(qū)樓房的施先生，未能如期住上新樓房。他告訴記者，康橋那云溪二期樓盤按照約定要在2022年5月30日前、7月31日前、11月30日前交房，樓盤剩余工程量還有三分之二，業(yè)主頻頻去工地，看到無人動(dòng)工，眼看延期交房已經(jīng)成為既定事實(shí)，且開發(fā)商也曾表示會(huì)延期，但是關(guān)于延期多久、什么時(shí)間全面復(fù)工，業(yè)主們的感受是，康橋集團(tuán)沒有給業(yè)主一個(gè)合情合理的回應(yīng)，一直在溝通的過程中敷衍業(yè)主，口頭承諾沒有兌現(xiàn)。

2022年2月9日、2022年3月11日、2022年3月15日、2022年3月21日、2022年3月28日……康橋那云溪的業(yè)主數(shù)次到康橋集團(tuán)溝通，希望早日復(fù)工，但他們未得到明確的答復(fù)。

施先生回憶，2022年4月26日，幾位業(yè)主代表在新鄭市龍湖鎮(zhèn)政府，由龍湖鎮(zhèn)信訪辦組織與康橋集團(tuán)、中建七局（總承包單位）、康橋那云溪業(yè)主進(jìn)行一次會(huì)談，當(dāng)時(shí)中建七局未參會(huì)，開發(fā)商仍然維持原有說法，復(fù)工需要2-3個(gè)月，具體時(shí)間不確定，什么時(shí)間能交房，不確定。

6月30日，一份顯示來自江西省景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭樓盤業(yè)主們的《強(qiáng)制停貸告知書》在網(wǎng)上流傳?？禈蚰窃葡臉I(yè)主們看到后，決定也要停貸。7月6日，多位業(yè)主簽署了《康橋那云溪全體業(yè)主決定于2022年8月強(qiáng)制停貸告知書》（以下簡(jiǎn)稱《停貸告知書》）。

監(jiān)管賬戶

“為啥業(yè)主去走‘停貸這條路呢？那都是沒法，其他路都堵死了?！笔┫壬f，幾個(gè)月來，他們跟開發(fā)商康橋集團(tuán)、當(dāng)?shù)卣?、貸款銀行溝通無數(shù)次，但都沒有結(jié)果。

康橋那云溪業(yè)主的按揭貸款涉及到多家銀行，施先生和肖強(qiáng)都是在當(dāng)?shù)亟ㄐ修k理的貸款。

7月4日和7月11日，幾位業(yè)主到建行鄭州經(jīng)三路支行進(jìn)行溝通，業(yè)主希望建行經(jīng)三路支行個(gè)貸中心回復(fù)他們兩個(gè)訴求：一是查詢康橋那云溪二期業(yè)主貸款資金流向，建行經(jīng)三路支行個(gè)貸中心回復(fù)稱，10個(gè)工作日給出回復(fù);第二個(gè)訴求是停息停貸，直到康橋那云溪二期交房后再次還房貸。建行經(jīng)三路支行個(gè)貸中心回復(fù)表示，向上級(jí)反映并回復(fù)結(jié)果。

根據(jù)《停貸告知書》，康橋那云溪全體業(yè)主所簽購房合同第五條和附件一的約定，鄭州市人民政府、中國人民銀行鄭州中心支行《鄭州市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》第三章第十條第二款：“預(yù)購人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行按預(yù)售人提供的商品房預(yù)售款專用存款賬號(hào)直接劃入。”

鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局《關(guān)于繼續(xù)做好商品房預(yù)（銷）售行為規(guī)范工作的通知》（2016年5月3日）第七條：“加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)管。商品房預(yù)售款必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。凡屬售房資金（包括首付款、分期付款、按揭貸款等），必須及時(shí)進(jìn)入監(jiān)管賬戶，不得賬外循環(huán)?！?/p>

施先生給記者提供的房貸合同中的打款賬戶和《商品房預(yù)售許可證》中的監(jiān)管賬戶顯示，兩個(gè)賬戶不一致。施先生購買的房子所在樓棟的《商品房預(yù)售許可證》中的監(jiān)管銀行為交通銀行鄭州黃河路支行;而他的房貸合同中的貸款款項(xiàng)劃入了康文公司開在建行鄭州崇山路支行的賬戶。

康橋那云溪的業(yè)主認(rèn)為，按揭房貸涉及到的銀行應(yīng)當(dāng)將貸款付至康文公司預(yù)售款監(jiān)管專用賬戶，但幾家銀行將貸款資金付至康文公司一般賬戶，使資金無法受到有效監(jiān)管。業(yè)主們認(rèn)為，該行為已經(jīng)嚴(yán)重違規(guī)違法，因而導(dǎo)致了康文公司輕易地挪用資金，進(jìn)而導(dǎo)致工地長(zhǎng)期停工延期爛尾等嚴(yán)重后果。

北京市京師律師事務(wù)所向霞律師對(duì)記者表示，如果銀行違反規(guī)定，購房者因銀行過錯(cuò)等問題停貸，購房者可以通過訴訟方式確認(rèn)銀行是否存在過錯(cuò)，如銀行確實(shí)存在過錯(cuò)，購房者是可以停貸的，對(duì)于已支付的購房款，購房者可與開發(fā)商解除購房合同解決。在按揭貸款購房中銀行依約既享有抵押權(quán)，又享有債權(quán)，如果違規(guī)放貸，疏于監(jiān)管甚至為開發(fā)商“開綠燈”，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任。

北京盈科律師事務(wù)所張曉英律師對(duì)記者表示，在此次事件中涉及到的法律關(guān)系有兩個(gè)：一是業(yè)主跟銀行的借貸關(guān)系，一個(gè)是跟開發(fā)商的購房關(guān)系。以爛尾樓為例，不能因開發(fā)商爛尾，業(yè)主就拒絕還銀行的貸款，因?yàn)樗鼈兊姆申P(guān)系不同，除非是借款合同里頭有明確的約定，在什么情況下可以申請(qǐng)逾期，這可以跟銀行方面進(jìn)行協(xié)商。但如果單方面自動(dòng)停貸的話，那對(duì)于廣大的購房者來說不利，因?yàn)樗阶酝ＹJ是一種違約行為。

反思預(yù)售

正如上文康橋那云溪的業(yè)主所指出的貸款未入監(jiān)管賬戶等問題，在其他多個(gè)停工的小區(qū)業(yè)主告知書中也多有出現(xiàn)。有股份行對(duì)公業(yè)務(wù)人士對(duì)記者表示，這種情況在過去幾年并不鮮見?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房子會(huì)有一個(gè)資金監(jiān)管賬戶，這個(gè)資金監(jiān)管賬戶是開在銀行的，這部分錢是不能動(dòng)的，是根據(jù)施工進(jìn)度才能動(dòng)用。但是很多時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金流的問題，可能跟銀行溝通比較密切，會(huì)提前動(dòng)用一些資金。”

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)兼職教授譚浩俊表示，從銀行責(zé)任和義務(wù)來看，開發(fā)商動(dòng)用預(yù)售資金時(shí)，銀行應(yīng)該及時(shí)報(bào)告給監(jiān)管部門，必須經(jīng)過監(jiān)管部門同意才能調(diào)撥這些資金，否則銀行就是擅自動(dòng)用這個(gè)資金，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。針對(duì)監(jiān)管賬戶的資金不到位或者說被挪用的原因，譚浩俊分析認(rèn)為，可能存在三方面的原因：第一，可能監(jiān)管部門沒有嚴(yán)格按照政策執(zhí)行，沒有監(jiān)督開發(fā)商將商品房預(yù)售資金及時(shí)足額交到監(jiān)管賬戶銀行;第二，有可能監(jiān)管部門與開發(fā)商之間有一些利益關(guān)系，同意開發(fā)商提前支取這些監(jiān)管資金;第三，也有可能是銀行與開發(fā)商之間勾兌，把不該提前支付的資金支付給開發(fā)商，從而導(dǎo)致監(jiān)管賬戶資金監(jiān)管不到位。

房地產(chǎn)企業(yè)一般不能私自動(dòng)用資金監(jiān)管賬戶的錢，要專款專用。對(duì)于房產(chǎn)商未按規(guī)定提取監(jiān)管賬戶資金，上述股份行人士表示，銀行一開始是不同意的，但是隨著溝通，因?yàn)殂y行也要存款，大家相互來講，各取所需?！胺康禺a(chǎn)行情好的時(shí)候，資金回籠都比較快，房地產(chǎn)企業(yè)融資能力還是比較強(qiáng)的。但是現(xiàn)在這種情況下，房企非常難，所以這個(gè)問題就暴露出來?！?/p>

這次事件再次引起了社會(huì)各界對(duì)預(yù)售制該不該取消、并改為現(xiàn)房銷售的討論?！笆窃撊∠唐贩款A(yù)售制了，用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對(duì)購房者的不公平。以后，誰有錢誰建房，沒錢沒實(shí)力的別建了，不能把包袱甩給老百姓和社會(huì)?！苯眨?jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平發(fā)布的《關(guān)于預(yù)售制的理性思考》研究報(bào)告中如是說。

（應(yīng)受訪者要求，肖強(qiáng)為化名）

（摘自《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》胡艷明、汪青）