雷玄

購房者在購房前往往會了解不少相關(guān)信息，當(dāng)?shù)刭彿空吒瞧渲械闹匾獌?nèi)容之一。2月22日，購房者通過“領(lǐng)導(dǎo)留言板”稱，1月16日認(rèn)購了一套錦利錦悅府樓盤的商品房，并與開發(fā)商——成都市天皓房地產(chǎn)有限公司簽署了《商品房認(rèn)購書》，當(dāng)即繳納5萬元定金。購房者因社保沒有成功遷移而未取得購房資格，2月19日，購房者以“不可抗力因素”為由要求開發(fā)商退還5萬元定金遭拒。

這種情況下，購房者可以要求房地產(chǎn)公司退還定金嗎？是否滿足購房者認(rèn)為的“不可抗力因素”？北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師說：“不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。社保遷移未成功，并不滿足法律規(guī)定的不可抗力條件。即使該名購房者選擇法律途徑要回購房定金，也很難獲得法律支持?！?/p>

王律師補充說：“若開發(fā)商明知購房人并不具備在雙流區(qū)購房的資格，或者當(dāng)?shù)孛鞔_規(guī)定了開發(fā)商負(fù)有審查購房人資格的義務(wù)，但未對購房人的購房資格審慎審核，就與其簽訂《商品房認(rèn)購書》，開發(fā)商應(yīng)對《商品房認(rèn)購書》的簽訂承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。其收取購房人的5萬元定金應(yīng)予返還?！?/p>

公開資料顯示，錦利錦悅府系錦利地產(chǎn)旗下項目，位于四川省成都市雙流區(qū)西航港街道紅櫻路22號，由成都市天皓房地產(chǎn)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。該項目于2021年12月開盤，預(yù)計交房時間為2023年5月，共規(guī)劃3棟小高層住宅，建筑面積約23201.44㎡，占地面積約8000㎡。

2022年1月16日，購房者前往錦利錦悅府售樓處簽署了《商品房認(rèn)購書》，并繳納5萬元定金。購房者介紹，“本人在成都市天府新區(qū)工作，只有將1月份社保遷移至武侯區(qū)，才能獲得雙流區(qū)購房資格。但后來社保未遷移成功，所以失去了購房資格?！?/p>

購房者所說的限購政策，是政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的重要措施之一。依據(jù)成都市現(xiàn)行的房產(chǎn)限購政策，成都被劃分為A、B、C1、C2、D五類區(qū)域，天府新區(qū)成都直管區(qū)屬于A類區(qū)域，高新南部園區(qū)為B類區(qū)域、C1類區(qū)域包括高新西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)、金牛區(qū)、成華區(qū)，C2類區(qū)域包括龍泉驛區(qū)、新都、溫江、雙流、郫都區(qū)、D類區(qū)域包括青白江區(qū)、簡陽市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、新津縣、大邑縣、蒲江縣。

依據(jù)政策，購房者所在的天府新區(qū)為A類區(qū)域，擁有該區(qū)域戶口及社保僅可在A類、C1類及D類區(qū)域購房。錦利錦悅府樓盤位于成都市雙流區(qū)，若該購房者想要在雙流區(qū)購房，需將天府新區(qū)社保轉(zhuǎn)至雙流區(qū)或其他擁有在雙流區(qū)使用社保購房資格的區(qū)域。

在了解錦利錦悅府樓盤前，購房者原計劃于2022年1月將天府新區(qū)社保轉(zhuǎn)至武侯區(qū)（武侯區(qū)社保可在雙流區(qū)買房），以獲得該樓盤的購房資質(zhì)。于是，購房者在提交社保遷移材料的同一個月，在錦利錦悅府售樓處認(rèn)購了商品房，并簽署了《商品房認(rèn)購書》，當(dāng)即繳納了5萬元定金。

然而，購房者于2月獲知其社保遷移并不成功，意味著他無法獲得樓盤所在區(qū)域的購房資格。2月19日，他前往錦利錦悅府售樓處與開發(fā)商協(xié)商退還定金，遭到開發(fā)商拒絕。

購房者在與開發(fā)商簽訂的《商品房認(rèn)購書》中發(fā)現(xiàn)：“第8條雙方約定，在甲乙雙方簽訂 《商品房買賣合同》前，如遇法律規(guī)定的不可抗力，任何一方有權(quán)解除本認(rèn)購書。屆時，甲方除將乙方己付立約定金無息返還外，不再承擔(dān)其他責(zé)任?！辈⒄J(rèn)為，“‘未成功遷移社保屬于不可抗力因素，開發(fā)商應(yīng)該退還其已繳納的5萬元定金?！?/p>

對此，成都市錦利錦悅府售樓處工作人員于2月24日稱：“因不了解具體情況，所以無法回答這個問題”。成都市雙流區(qū)住建局的工作人員表示：“若購房人所屬情況與《商品房認(rèn)購書》中關(guān)于退還定金的約定相符，可攜帶證件與材料到我部門進(jìn)行舉證?！?/p>

“雖然社保遷移未成功，并不滿足法律規(guī)定的不可抗力條件”，王玉臣律師解釋：“不過，若開發(fā)商明知購房人并不具備在雙流區(qū)購房的資格，或者當(dāng)?shù)孛鞔_規(guī)定了開發(fā)商負(fù)有審查購房人資格的義務(wù)，但未對購房人的購房資格審慎審核，就與其簽訂《商品房認(rèn)購書》，開發(fā)商應(yīng)對《商品房認(rèn)購書》的簽訂承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。其收取購房人的5萬元定金應(yīng)予返還。”

《中國質(zhì)量萬里行》提醒消費者，購房前須充分了解房產(chǎn)所在地的購房政策，明確是否具備購房資格，謹(jǐn)慎交付定金。購房時須在符合當(dāng)?shù)叵拶徴叩那闆r下簽署商品房買賣合同的預(yù)約合同，否則，消費者可能因無法取得購房資格而導(dǎo)致違約，造成自身定金被沒收的損失。