雷玄

3·15期間，《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》發(fā)布的2021年度房產(chǎn)家居投訴數(shù)據(jù)顯示，2021年，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行收到的房產(chǎn)方面的投訴受關(guān)注度較高，綜合22期房產(chǎn)質(zhì)量周報(bào)內(nèi)容，整理發(fā)現(xiàn)2021年度消費(fèi)者關(guān)注度較高、具有代表性的十大房產(chǎn)維權(quán)的熱點(diǎn)為：無(wú)證預(yù)售、不利因素未公示、訂金/定金退款、霸王條款、挪用預(yù)售資金、延期交付、強(qiáng)行交付、精裝質(zhì)量問(wèn)題、貨不對(duì)板和爛尾糾紛。

基于以上房產(chǎn)方面的十大維權(quán)熱點(diǎn)，《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》邀請(qǐng)知名房地產(chǎn)律師北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣提供專(zhuān)業(yè)法律支持以及避坑建議，期望為房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展創(chuàng)造出一個(gè)更加良性、有序的市場(chǎng)環(huán)境，以維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，強(qiáng)化消費(fèi)維權(quán)意識(shí)，共促消費(fèi)公平。

熱點(diǎn)之一：無(wú)證預(yù)售

購(gòu)房者王丹（化名）投訴稱(chēng)，其于2021年3月份在河南洛陽(yáng)某項(xiàng)目繳納百分之三十的首付約四十多萬(wàn)，認(rèn)購(gòu)一套房產(chǎn)。當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售人員稱(chēng)，預(yù)售證很快辦理完成。2021年11月，該項(xiàng)目仍未獲得預(yù)售證，于是王丹在當(dāng)年11月底來(lái)到售樓處申請(qǐng)辦理退房退款，工作人員稱(chēng)45個(gè)工作日后可收到退款。

截至2022年2月，王丹仍未獲得退款。

律師說(shuō)法：

首先，在沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下進(jìn)行銷(xiāo)售，屬于典型的無(wú)證銷(xiāo)售，典型的違法銷(xiāo)售行為。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條明確規(guī)定：“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”

建議王丹可以采用兩種方式維權(quán)：第一，可以直接向當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T(mén)投訴開(kāi)發(fā)商無(wú)證銷(xiāo)售;第二，可以到法院起訴開(kāi)發(fā)商，要求返還購(gòu)房款并賠償損失。有一點(diǎn)需要注意，如果開(kāi)發(fā)商拖到預(yù)售許可證辦下來(lái)，那么預(yù)售合同就從無(wú)效變成有效了。所以，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)故意拖延。

避坑指南：

購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)時(shí)，購(gòu)房者須要求開(kāi)發(fā)商出具《商品房預(yù)售許可證》。同時(shí)，還應(yīng)關(guān)注預(yù)售許可證上的預(yù)售范圍，用途及土地使用期限等信息。防止開(kāi)發(fā)商用已取得銷(xiāo)售范圍的預(yù)售許可來(lái)售賣(mài)還未取得預(yù)售許可的住房。

若購(gòu)房者在購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)后發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售證許可證明即出售商品房的，該商品房預(yù)售合同無(wú)效。

熱點(diǎn)之二：不利因素未公示

購(gòu)房者許利（化名）投訴稱(chēng)，2021年在陜西省西安市高新區(qū)購(gòu)買(mǎi)一處商品房時(shí)，銷(xiāo)售人員并未提及項(xiàng)目周邊規(guī)劃高架橋一事。項(xiàng)目臨近交付時(shí)，許利等業(yè)主發(fā)現(xiàn)此情況并詢(xún)問(wèn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商回復(fù)稱(chēng)，“我們與業(yè)主同時(shí)得知此事”。經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃局核實(shí)，開(kāi)發(fā)商早在2019年3月份已簽署《建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》，該文件明確告知有關(guān)“高架橋”規(guī)劃信息?；谏鲜銮闆r，許利等業(yè)主認(rèn)為，“開(kāi)發(fā)商涉嫌隱瞞高架規(guī)劃這一不利因素。”

律師說(shuō)法：

商品房周邊不利因素通常指項(xiàng)目用地范圍的邊界內(nèi)外，對(duì)業(yè)主的居住舒適度存在負(fù)面影響的客觀存在。不利因素可大致分為兩類(lèi)，一類(lèi)是對(duì)居住者可能產(chǎn)生實(shí)際損害的不利因素，包括噪音、異味、粉塵等。例如商品房周邊建有鐵路、高架快速路、高壓線(xiàn)、垃圾中轉(zhuǎn)站、粉塵嚴(yán)重的工地、工廠等。而另一類(lèi)則是影響居住者心理安定的不利因素，比如商品房周邊建有公墓、殯儀館及其他可能引起居住者禁忌、精神壓力的因素。

目前，已經(jīng)有北京、廣州、合肥、佛山等多地出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，在商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)分別使用“公示欄”、“公示簿”和“公示牌”進(jìn)行不利因素的信息公示，并擺放于顯著位置。

避坑指南：

1.選購(gòu)新房時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)盡可能實(shí)地勘察樓盤(pán)周邊實(shí)際情況，千萬(wàn)不要只看沙盤(pán)、宣傳資料，務(wù)必親眼現(xiàn)場(chǎng)查看。

2.務(wù)必關(guān)注售樓處的顯著位置是否有不利因素的公示，務(wù)必關(guān)注所簽署的書(shū)面文件中是否有不利因素公示。比如有不少的開(kāi)發(fā)商將不利因素隱藏在厚厚的文件中，讓購(gòu)房人在不知不覺(jué)中進(jìn)行簽字確認(rèn)。實(shí)際上，很多人簽署之后都根本不知道自己簽的是什么。

3.對(duì)于周邊未建的地塊，保險(xiǎn)起見(jiàn)，可以到當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T(mén)和自然資源規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行核實(shí)。

熱點(diǎn)之三：訂金/定金退款

李華（化名）于2021年6月19日在天津?qū)氎鎱^(qū)某售樓處繳納20000元購(gòu)房訂金，銷(xiāo)售人員承諾，若后續(xù)天津戶(hù)口辦理不成功，已繳納訂金可以退還。但因戶(hù)籍問(wèn)題，李華最終無(wú)法在天津買(mǎi)房。并于2021年7月16日前往售樓部提交退訂金申請(qǐng)資料，卻被告知訂金將在兩周內(nèi)退還，后又改為當(dāng)年12月底退還，但截至李華投訴時(shí)開(kāi)發(fā)商仍未退還款項(xiàng)。此后，天津市寶坻區(qū)政府于2022年2月24日回復(fù)稱(chēng)：“經(jīng)查，您不具備天津市購(gòu)房資質(zhì)，您與開(kāi)發(fā)商簽署協(xié)議中，體現(xiàn)繳納款項(xiàng)為‘定金20000元，開(kāi)發(fā)商表示可扣除10000元違約金后，退還剩余部分?！?/p>

律師說(shuō)法：

訂金并不是一個(gè)法律名稱(chēng)，是日常交易過(guò)程中的一個(gè)交易習(xí)慣。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律的有關(guān)規(guī)定，訂金不具有定金的性質(zhì)。一般情況下，交付訂金視為交付預(yù)付款。

而定金則是一個(gè)法律名稱(chēng)，具有擔(dān)保性質(zhì)。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

基于李華的購(gòu)房經(jīng)歷，從目前寶坻政府回復(fù)的調(diào)查結(jié)果看，20000元為“定金”具備擔(dān)保性質(zhì)，李華由于未取得天津市戶(hù)口，無(wú)法購(gòu)買(mǎi)房屋，應(yīng)視為購(gòu)房人一方違約，退定金的訴求，將不會(huì)受到法律支持。不過(guò)，若購(gòu)房人可以舉證自己所繳納的20000元為“訂金”，則可以視情況主張返還。

避坑指南：

首先，購(gòu)房人需了解自己是否有購(gòu)房資格。無(wú)論是戶(hù)籍問(wèn)題，限購(gòu)或者限貸，都是購(gòu)房者的義務(wù)與責(zé)任，一旦簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議，后續(xù)若因限購(gòu)限貸等政策因素導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行，則購(gòu)房人可能就需要承擔(dān)違約責(zé)任。其次，需警惕開(kāi)發(fā)商是否存在誘導(dǎo)購(gòu)房者交付定金/訂金行為，購(gòu)房者可將開(kāi)發(fā)商“可退定金/訂金口頭承諾”落實(shí)到合同中，以防開(kāi)發(fā)商違約。

最后，簽訂購(gòu)房協(xié)議時(shí)，一定要區(qū)別定金和訂金。原則上來(lái)講，簽訂購(gòu)房協(xié)議后因自身原因未簽署正式購(gòu)房合同，定金不退，但訂金可視情況退。

熱點(diǎn)之四：挪用預(yù)售資金

王強(qiáng)（化名）投訴稱(chēng)，按照合同約定其所購(gòu)房屋應(yīng)于2020年12月交付，但由于項(xiàng)目的預(yù)售監(jiān)管資金被開(kāi)發(fā)商挪用，導(dǎo)致項(xiàng)目于2019年下半年停工。此后，業(yè)主多次前往監(jiān)管部門(mén)反映情況，工地于2021年后陸續(xù)復(fù)工。王強(qiáng)稱(chēng)，延期公告截至2021年10月26日已發(fā)布了三次，但開(kāi)發(fā)商并未加緊建設(shè)，購(gòu)房者擔(dān)心仍舊無(wú)法按時(shí)交房。

律師說(shuō)法：

開(kāi)發(fā)商之所以敢挪用預(yù)售資金和違規(guī)成本過(guò)低有直接的關(guān)系。比如此前的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，預(yù)售款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)，如果挪用應(yīng)當(dāng)受到相應(yīng)的處罰，處罰額度的上限僅為3萬(wàn)元。

2022年2月，商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)出臺(tái)。新規(guī)明確，預(yù)售資金監(jiān)管額度根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額及項(xiàng)目交付使用條件等因素確定。在確保房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付所需資金后，超出監(jiān)管額度的資金可由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用。新規(guī)的出臺(tái)可提高預(yù)售資金的使用效率，同時(shí)也減少了開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售款項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)。

避坑指南：

很多延期交房都和開(kāi)發(fā)商挪用監(jiān)管資金有關(guān)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在繳納購(gòu)房款時(shí)，務(wù)必要仔細(xì)核對(duì)預(yù)售資金賬戶(hù)是否為監(jiān)管賬戶(hù)。一般而言，合同中會(huì)明確載明監(jiān)管賬戶(hù)，若沒(méi)有載明，可向當(dāng)?shù)刈〗ú块T(mén)核實(shí)后，再打款，防止購(gòu)房款未進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，被開(kāi)發(fā)商挪作他用。

熱點(diǎn)之五：霸王條款

2021年11月，李銘（化名）購(gòu)買(mǎi)成都某項(xiàng)目一套商品房及一個(gè)車(chē)位，共支付定金3萬(wàn)元。幾天后，前往售樓處簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)發(fā)現(xiàn)，合同及附加協(xié)議中存在不合理?xiàng)l款，“包括出賣(mài)人有權(quán)順延辦理合同登記備案、交付商品房及辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等的權(quán)限，且不視為出賣(mài)人違約，無(wú)需承擔(dān)任何違約、賠償責(zé)任等?！庇谑牵钽懻J(rèn)為合同中存在的霸王條款并要求修改，對(duì)此，開(kāi)發(fā)商并未答應(yīng)其請(qǐng)求。與此同時(shí)，李銘還收到了一份《催告函》，《催告函》寫(xiě)明，“若您在收到本函后5個(gè)工作日內(nèi)未與我司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議并支付首付款，我司將解除《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，沒(méi)收您支付的全部定金;我司有權(quán)收回該商品房，另售他人，且無(wú)需再另行通知您。”

律師說(shuō)法：

首先，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的簽署應(yīng)當(dāng)是平等自愿的，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)制要求購(gòu)房人簽署其所提供的格式條款，尤其還存在顯失公平的條款。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后，如果雙方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同條款達(dá)不成統(tǒng)一意見(jiàn)，是可以解除認(rèn)購(gòu)并退還定金或認(rèn)購(gòu)金。

其次，這種排除了開(kāi)發(fā)商本應(yīng)承擔(dān)的主要責(zé)任和義務(wù)的格式條款，屬于“霸王條款”的一種。嚴(yán)格按照民法典的相關(guān)規(guī)定，這種條款是無(wú)效的。但是，一旦簽署了合同，在司法實(shí)踐中再想推翻是很難的。

最后，對(duì)于上述案例所述的情況，李銘需要做好相關(guān)就合同條款無(wú)法達(dá)成一致，導(dǎo)致合同無(wú)法簽署的取證;并及時(shí)對(duì)《催告函》進(jìn)行回函，寫(xiě)明不簽署合同的原因，并要求無(wú)責(zé)任解除認(rèn)購(gòu)，退還全部定金。必要的時(shí)候，還可以到法院提起相關(guān)民事訴訟。

避坑指南：

購(gòu)房人在簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議、購(gòu)房合同及附加協(xié)議時(shí)，如合同條款包含以下特征，可判斷為“霸王條款”，購(gòu)房人可主張條款無(wú)效。

首先，購(gòu)房合同條款排除了開(kāi)發(fā)商的主要責(zé)任和義務(wù)。比如，逾期交房，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)任何違約責(zé)任等。其次，購(gòu)房合同中雖然約定了開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但雙方的權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。例如，開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約金非常低，購(gòu)房人違約卻要支付高額違約金。另外，購(gòu)房合同約定的內(nèi)容違反了法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。例如，購(gòu)房合同中，約定開(kāi)發(fā)商交付的房屋如果不符合國(guó)家工程的質(zhì)量規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)受人不能拒絕收房等。

然而司法實(shí)踐中認(rèn)定這種“霸王條款”無(wú)效的并不是很多，所以簽署合同的時(shí)候一定要認(rèn)真看，千萬(wàn)不要一帶而過(guò)。尤其是開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充條款，往往有很多的“霸王條款”存在。對(duì)于這些“霸王條款”，可以在簽署前向當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T(mén)或市場(chǎng)監(jiān)督局進(jìn)行投訴，要求修改格式文本。

熱點(diǎn)之六：延期交付

2021年11月2日，安徽阜陽(yáng)一樓盤(pán)的業(yè)主張菲（化名）投訴稱(chēng)，原本一期合同約定2020年6月30號(hào)交房，經(jīng)過(guò)多次延期，至投訴時(shí)（2021年底）已逾期16個(gè)月，仍未給出具體書(shū)面回復(fù)。張菲說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商曾承諾按照合同約定進(jìn)行延期期間的違約金賠付，但是一直沒(méi)有兌現(xiàn)賠償，目前處于回避狀態(tài)，目前，很多業(yè)主家適齡孩子都無(wú)法入學(xué)?！?/p>

律師說(shuō)法：

常見(jiàn)的逾期交房有兩種原因：一為資金問(wèn)題，即與開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)售資金有關(guān)。二為違規(guī)施工導(dǎo)致被相關(guān)部門(mén)責(zé)令停工、處罰或者無(wú)法通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，進(jìn)而造成逾期。購(gòu)房者可以到規(guī)劃部門(mén)和建委部門(mén)進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。業(yè)主還需要關(guān)注同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，部分購(gòu)房合同對(duì)延期交房中開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任所帶來(lái)的違約金約定極低，遠(yuǎn)低于購(gòu)房人實(shí)際損失時(shí)，購(gòu)房人可以按照實(shí)際損失去主張，而并非按合同去向開(kāi)發(fā)商索要違約金。

避坑指南：

1.發(fā)現(xiàn)停工后，立刻和開(kāi)發(fā)商及現(xiàn)場(chǎng)施工人員溝通。向開(kāi)發(fā)商詢(xún)問(wèn)何時(shí)交房，向施工人員詢(xún)問(wèn)是否拖欠工資，施工人數(shù)能不能滿(mǎn)足現(xiàn)階段的施工需要等。

2.立刻核實(shí)自己所付的房款，和銀行發(fā)放的貸款是不是到了專(zhuān)門(mén)的預(yù)售房款監(jiān)管賬戶(hù)。

3.在開(kāi)發(fā)商逾期賠付問(wèn)題上，首先看查明合同中約定的賠付標(biāo)準(zhǔn)，并將違約金賠付的標(biāo)準(zhǔn)可以和業(yè)主損失進(jìn)行對(duì)比，若合同約定的違約金遠(yuǎn)低于購(gòu)房人的實(shí)際損失，購(gòu)房人可以按照實(shí)際損失主張賠償。

4.還可以通過(guò)信息公開(kāi)申請(qǐng)等方式對(duì)延期項(xiàng)目進(jìn)行全面的調(diào)查和了解，進(jìn)一步核實(shí)延期交房的原因。

熱點(diǎn)之七：強(qiáng)行交付

2021年11月，寧波某項(xiàng)目業(yè)主鄭敏投訴稱(chēng)，合同上的交付時(shí)間是2021年6月30日，因疫情影響延期將近90天交付（延期超過(guò)90天需按每日萬(wàn)分之三賠償給業(yè)主），開(kāi)發(fā)商為少支付違約金在小區(qū)并沒(méi)完成建設(shè)、五證不全的情況下強(qiáng)行向業(yè)主交付。鄭敏表示，開(kāi)發(fā)商根本無(wú)法提供建筑工程質(zhì)量合格證、蓋有審圖章的施工圖紙、蓋有竣工章的竣工圖紙、消防部門(mén)工程驗(yàn)收證明文件、民防、環(huán)保驗(yàn)收合格證、燃?xì)夤こ舔?yàn)收合格證、生活供水用水合格證、分戶(hù)驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則、驗(yàn)收分戶(hù)的表1-5等。

律師說(shuō)法：

開(kāi)發(fā)商交房需要滿(mǎn)足三大類(lèi)條件。

第一是法定條件，這是法律所規(guī)定的交房時(shí)必須基本的基本條件。如必須通過(guò)了規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收、消防驗(yàn)收或備案等條件。第二是約定條件，在所有的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本里都會(huì)有專(zhuān)門(mén)的條款約定交房時(shí)必須滿(mǎn)足的條件。第三是物理上達(dá)到能交付的條件，比如是否存在質(zhì)量問(wèn)題。如果存在質(zhì)量問(wèn)題，可視情況拒絕收房的，必要的時(shí)候，甚至可以要求退房并賠償損失。

有一點(diǎn)需要特別注意，一定要先驗(yàn)房再視情況收房。一旦收了房，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定，房屋的實(shí)際轉(zhuǎn)移占有，即視為房屋已交付，風(fēng)險(xiǎn)就發(fā)生了轉(zhuǎn)移，再要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，很多時(shí)候法院是不支持的。

所以，在購(gòu)房合同約定的交樓期限屆滿(mǎn)后，買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)房屋仍不具備上述三大類(lèi)交付條件的，買(mǎi)受人可以拒絕收樓（拒絕在《收樓確認(rèn)書(shū)》簽字）并且要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交樓的違約責(zé)任。

避坑指南：

針對(duì)違規(guī)強(qiáng)行交房，可以從以下幾個(gè)方面維權(quán)：

1.維權(quán)先取證，取證永遠(yuǎn)是第一位的，對(duì)于現(xiàn)在房屋的現(xiàn)狀、小區(qū)的現(xiàn)狀做個(gè)全面取證。2.立刻給開(kāi)發(fā)商發(fā)函，要求開(kāi)發(fā)商提供必須具備的法定合同約定的相關(guān)法律文件，同時(shí)將出現(xiàn)的問(wèn)題匯總要求答復(fù)。3.立刻進(jìn)行相關(guān)開(kāi)發(fā)手續(xù)的政府公開(kāi)信息調(diào)查，進(jìn)一步核實(shí)是否具備法定交房條件。4.對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)于通過(guò)公開(kāi)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題立刻向相關(guān)部門(mén)發(fā)違法查處申請(qǐng)，請(qǐng)求調(diào)查處理。5.還可以結(jié)合上述情況提起相關(guān)的民事訴訟。

熱點(diǎn)之八：精裝質(zhì)量問(wèn)題

趙恒（化名）于天津購(gòu)買(mǎi)了一套精裝房，2021年10月31日收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，房屋存在門(mén)把不好使、門(mén)底部露光、地磚不平等六七十處質(zhì)量問(wèn)題。此前，曾有業(yè)主多次表示想要到現(xiàn)場(chǎng)查看裝修效果，但遭到開(kāi)發(fā)商的阻攔。收房時(shí)的房屋現(xiàn)狀讓業(yè)主很失望。更讓業(yè)主氣憤的是“開(kāi)發(fā)商始終沒(méi)有跟我們談如何解決問(wèn)題。”

律師說(shuō)法：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持;因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。如果房屋的質(zhì)量問(wèn)題未達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住的程度，業(yè)主可以要求開(kāi)發(fā)商維修、修復(fù)。

避坑指南：

1.一定要及時(shí)取證，可以通過(guò)拍照、攝像、發(fā)函、填寫(xiě)驗(yàn)房單等方式對(duì)現(xiàn)場(chǎng)做取證，固定證據(jù)。

2.可以視情況拒絕開(kāi)發(fā)商的“強(qiáng)制收房”，說(shuō)明拒絕收房的理由，或要求開(kāi)發(fā)商提供房屋合格的手續(xù)或修復(fù)房屋質(zhì)量問(wèn)題后才能收房。

3.先驗(yàn)房后收房，驗(yàn)房合格后才能收房?？梢哉?qǐng)專(zhuān)門(mén)的驗(yàn)房公司進(jìn)行驗(yàn)房，由驗(yàn)房公司出具一份書(shū)面的檢測(cè)報(bào)告。

4.必要的時(shí)候可以進(jìn)行檢測(cè)。精裝修房屋的檢測(cè)包括三類(lèi)，房屋質(zhì)量、裝修質(zhì)量和空氣質(zhì)量。

5.將存在的質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)向建委部門(mén)進(jìn)行投訴，要求其對(duì)于這些質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查處理。

6.如果以上幾種方法都不能解決精裝修房存在的問(wèn)題，還可以通過(guò)訴訟的方式維護(hù)自己的合法權(quán)益。

熱點(diǎn)之九：貨不對(duì)板

業(yè)主高麗（化名）反映，其購(gòu)買(mǎi)了某央企開(kāi)發(fā)的精裝樓盤(pán)，然而臨近交付，原先宣傳的1梯1戶(hù)現(xiàn)在變成2梯2戶(hù)、電梯廳6-8平方米可利用空間變成了管道井......實(shí)際交付情況與樣板間及宣傳材料差異較大。項(xiàng)目工作人員回復(fù)稱(chēng)，公司在宣傳時(shí)已提示：相同戶(hù)型因樓棟、樓層、單元等差別，局部結(jié)構(gòu)、面積等也可能不同，最終以政府最終審定的圖紙和買(mǎi)賣(mài)雙方合同為準(zhǔn)。

律師說(shuō)法：

首先，遇到這種情況，直接通過(guò)合同去維護(hù)購(gòu)房人的權(quán)利是很難的，因?yàn)楹贤型鶗?huì)將宣傳廣告排除在外，明確約定不是合同的組成部分，對(duì)其沒(méi)有約束力。

然而，即使開(kāi)發(fā)商在合同中進(jìn)行了責(zé)任豁免，但并不意味著這種宣傳行為是合法的。根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第三條之規(guī)定，房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行宣傳銷(xiāo)售的時(shí)候，對(duì)于房屋的描述，對(duì)于配套的描述等應(yīng)當(dāng)是真實(shí)準(zhǔn)確的，不得欺騙誤導(dǎo)消費(fèi)者。而且《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第十三條還特別規(guī)定了：“房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確?！彼?，如果確實(shí)存在實(shí)際交付的房屋和宣傳材料、樣板間等明顯不符的問(wèn)題，則開(kāi)發(fā)商可能構(gòu)成了違法虛假宣傳。

避坑指南：

如果業(yè)主遇到了開(kāi)發(fā)商虛假宣傳，取證要先行。對(duì)當(dāng)初相關(guān)的線(xiàn)上線(xiàn)下的宣傳資料做盡可能收集到，如樣板間照片或視頻、樓書(shū)、戶(hù)型圖、效果圖、和銷(xiāo)售人員的溝通記錄、開(kāi)發(fā)商的宣傳視頻（官網(wǎng)、公眾號(hào)等往往都會(huì)有）等。在完成取證的基礎(chǔ)上，可以向市場(chǎng)監(jiān)督局提虛假宣傳的違法查處。

熱點(diǎn)之十：爛尾糾紛

業(yè)主金堯（化名）反映，按照合同約定其于深圳購(gòu)買(mǎi)的某項(xiàng)目應(yīng)在2019年底精裝交付，但因2019年開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，該項(xiàng)目也陷入停工狀態(tài)。此后，業(yè)主以公寓樓棟為單位進(jìn)行復(fù)工自救，先行墊付資金，用于項(xiàng)目未完成的室內(nèi)裝修和公共區(qū)域建設(shè)。之后，業(yè)主成立自救小組，聘請(qǐng)法律顧問(wèn)，考察及招投標(biāo)裝修公司，以及設(shè)立共同的資金監(jiān)管賬戶(hù)等。目前5號(hào)樓已完成裝修并對(duì)外出租，其他樓棟業(yè)主也紛紛加入自救陣營(yíng)，3、4號(hào)公寓也在陸續(xù)裝修。

律師說(shuō)法：

爛尾樓屬于延期交付中最嚴(yán)重的一種，當(dāng)延期到一定程度，又沒(méi)有復(fù)工跡象，就成了爛尾樓。一般的延期交付指的是沒(méi)有按照合同約定的交付時(shí)間交房，延長(zhǎng)到一定時(shí)間后才交付。

此事件中最大的違規(guī)違法行為，是開(kāi)發(fā)商違法挪用監(jiān)管賬戶(hù)預(yù)售資金。房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本其實(shí)遠(yuǎn)低于項(xiàng)目房款，一般而言，只要項(xiàng)目銷(xiāo)售了大半，預(yù)售房款完全可以將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢。

對(duì)于因爛尾導(dǎo)致的延遲交房，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)延遲交房的違約責(zé)任，包括賠償合同中的違約金。如果違約金約定過(guò)低，不足以彌補(bǔ)購(gòu)房人的損失（可按照同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算損失），對(duì)于超出部分還可以繼續(xù)主張。

避坑指南：

1.購(gòu)房時(shí)可以對(duì)開(kāi)發(fā)商及開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)公司，尤其是股東公司進(jìn)行基本的審查，否存在債務(wù)逾期、爛尾樓、拖欠工程款等負(fù)面情況。

2.必須查看該項(xiàng)目是否五證齊全，即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。

3.支付房款的時(shí)候必須支付到開(kāi)發(fā)商的商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)。

4.要求開(kāi)發(fā)商及時(shí)出具房款發(fā)票。開(kāi)具發(fā)票，往往代表著房款落到了政府監(jiān)管賬戶(hù)上，有利于后期的資金監(jiān)管。

5.關(guān)注施工進(jìn)度。一旦出現(xiàn)施工停滯，及時(shí)和開(kāi)發(fā)商、施工單位進(jìn)行溝通、核實(shí)。必要的時(shí)候，還要采取進(jìn)一步的法律手段。

業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)自己買(mǎi)的房子面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)，也可以多方協(xié)商，如上述案例所示，進(jìn)行重組、自救或者另尋開(kāi)發(fā)商接盤(pán)。