摘要：近年來存量房交易量價齊升，購房人通過房產(chǎn)信息平臺查找房源成為常態(tài)化操作。房產(chǎn)信息平臺在提供便捷看房服務(wù)的同時，也充斥著大量虛假房源問題，造成購房人的困擾。為規(guī)范存量房房源發(fā)布行為，市、縣房地產(chǎn)主管部門可以通過研發(fā)存量房房源核驗(yàn)平臺，以房源核驗(yàn)為抓手，加強(qiáng)房源的管理，建立規(guī)范有序、透明高效的存量房交易市場。

關(guān)鍵詞：存量房;虛假房源;房源發(fā)布

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2022）07-0056-03 收稿日期：2022-06-07

作者簡介：慕早，無錫市房地產(chǎn)市場管理和監(jiān)測中心。

虛假房源問題困擾存量房交易市場多年，屢禁不止。統(tǒng)計(jì)顯示，超六成受訪者遇到過虛假房源，其中近八成虛假房源來自房產(chǎn)信息平臺。如何杜絕虛假房源，建立行為規(guī)范、信息透明、交易安全的存量房交易市場，已成為市、縣房地產(chǎn)主管部門亟待思考和解決的問題。

1 存量房房源發(fā)布過程中存在的主要問題

（1）發(fā)布虛假房源信息。部分中介機(jī)構(gòu)為吸引眼球，增加來人來電量和網(wǎng)絡(luò)流量，發(fā)布房屋價格虛假的房源信息;或是有意隱瞞房源抵押、房屋性質(zhì)暫不符合上市交易條件等情況。

（2）房源掛牌價格虛高。部分中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員為多獲傭金，炒作“學(xué)區(qū)房”等概念，引導(dǎo)房東將“學(xué)區(qū)房”以明顯高于正常價格掛牌展示。

（3）未及時清理下架已經(jīng)成交的無效房源信息。目前房產(chǎn)信息平臺上很多房源都是重復(fù)的，有的價格標(biāo)得很低，或者是很多年之前的價格，吸引購買人或者租客。包括一些知名的房產(chǎn)信息平臺上，也掛著十年前的房源信息，不僅誤導(dǎo)了購房者，還有“釣魚”的嫌疑。

2 虛假房源產(chǎn)生的主要原因

（1）中介機(jī)構(gòu)原因。作為存量房房源信息的掌握者，中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)水平和理念參差不齊?？雌饋砦锩纼r廉的虛假房源可以吸引客戶，獲取客戶電話，從而借此機(jī)會向客戶推薦其他房源，所以部分中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人受利益驅(qū)使熱衷選擇發(fā)布虛假房源這一方式。

（2）購房人原因。作為購買人總是希望買到物美價廉的房子，房產(chǎn)信息平臺抓住購買人“撿漏”這一心理，在平臺上展示虛假房源，吸引購買者瀏覽。購買人沒有獲得真實(shí)房源的渠道造成信息不對稱，難以甄別房產(chǎn)信息平臺發(fā)布的房源信息，也難以全面掌握所售房屋的基本情況，尤其是房屋權(quán)利的隱形瑕疵，如房屋漏水等質(zhì)量問題或抵押、查封等非質(zhì)量問題。

（3）房產(chǎn)信息平臺原因。房產(chǎn)信息平臺作為存量房房源發(fā)布平臺，有些為高額的平臺費(fèi)選擇在審核環(huán)節(jié)放水，未盡到相應(yīng)的房源發(fā)布審核責(zé)任。

虛假房源損害了消費(fèi)者的知情權(quán)和選擇權(quán)，浪費(fèi)了消費(fèi)者大量的成本，更為嚴(yán)重的是對于房地產(chǎn)市場的秩序、經(jīng)紀(jì)行業(yè)誠信具有沖擊性。

3 規(guī)范房源信息的具體建議

2016年8月16日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會七部門印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》（建房〔2016〕168號）。在規(guī)范中介服務(wù)行為部分明確指出：“（二）加強(qiáng)房源信息盡職調(diào)查。中介機(jī)構(gòu)對外發(fā)布房源信息前，應(yīng)當(dāng)核對房屋產(chǎn)權(quán)信息和委托人身份證明等材料，經(jīng)委托人同意后到房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行房源信息核驗(yàn)，并編制房屋狀況說明書。房屋狀況說明書要標(biāo)明房源信息核驗(yàn)情況、房地產(chǎn)中介服務(wù)合同編號、房屋坐落、面積、產(chǎn)權(quán)狀況、掛牌價格、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房屋圖片等，以及其他應(yīng)當(dāng)說明的重要事項(xiàng)。（三）強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理。中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的房源信息應(yīng)當(dāng)內(nèi)容真實(shí)、全面、準(zhǔn)確，在門店、網(wǎng)站等不同渠道發(fā)布的同一房源信息應(yīng)當(dāng)一致。房地產(chǎn)中介從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)實(shí)名在網(wǎng)站等渠道上發(fā)布房源信息。中介機(jī)構(gòu)不得發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面委托的房源信息，不得隱瞞抵押等影響房屋交易的信息。對已出售或出租的房屋，促成交易的中介機(jī)構(gòu)要在房屋買賣或租賃合同簽訂之日起2個工作日內(nèi)，將房源信息從門店、網(wǎng)站等發(fā)布渠道上撤除;對委托人已取消委托的房屋，中介機(jī)構(gòu)要在2個工作日內(nèi)將房源信息從各類渠道上撤除”。

在完善行業(yè)管理制度方面明確指出：“（七）提供便捷的房源核驗(yàn)服務(wù)。市、縣房地產(chǎn)主管部門要對房屋產(chǎn)權(quán)人、備案的中介機(jī)構(gòu)提供房源核驗(yàn)服務(wù)，發(fā)放房源核驗(yàn)二維碼，并實(shí)時更新產(chǎn)權(quán)狀況。積極推行房地產(chǎn)中介服務(wù)合同網(wǎng)簽和統(tǒng)一編號管理制度。房地產(chǎn)中介服務(wù)合同編號應(yīng)當(dāng)與房源核驗(yàn)二維碼關(guān)聯(lián)，確保真實(shí)房源、真實(shí)委托。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在發(fā)布的房源信息中明確標(biāo)識房源核驗(yàn)二維碼”。

由此看出，該文件明確了房源核驗(yàn)管理工作的職能部門為市、縣房地產(chǎn)主管部門，并且為房源核驗(yàn)管理工作指明方向，即房源信息盡職調(diào)查和房源信息發(fā)布管理。

上述規(guī)定為拔除虛假房源的“頑疾”，提供了政策依據(jù)，但實(shí)踐中如何 “落地”，各地有不同探索。筆者從工作實(shí)際出發(fā)，認(rèn)為應(yīng)通過“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)，打造存量房房源核驗(yàn)平臺，以網(wǎng)簽權(quán)限為抓手，依托與不動產(chǎn)登記簿的信息共享，通過對“發(fā)布人（中介機(jī)構(gòu)或個人）”和“房屋”的實(shí)時監(jiān)管，加強(qiáng)對存量房房源發(fā)布的管理，減少虛假房源的發(fā)布，營造規(guī)范有序、安全透明的存量房交易市場。

一是規(guī)范房源發(fā)布主體。發(fā)布房源信息的中介機(jī)構(gòu)必須取得有效的《房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案證書》，且在發(fā)布存量房房源信息前，應(yīng)當(dāng)核對委托方的身份信息和權(quán)屬證明，并取得委托人同意委托發(fā)布房源的書面材料。

二是盡職調(diào)查房源信息。受托中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該通過存量房房源核驗(yàn)平臺申報(bào)擬售房源信息，輸入權(quán)利人身份信息、不動產(chǎn)權(quán)證信息后申請房源核驗(yàn)，通過與存量房買賣合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記簿等系統(tǒng)信息的比對，最終顯示核驗(yàn)結(jié)果。存量房房源核驗(yàn)平臺應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)自動核驗(yàn)小區(qū)名、建筑面積、用途、所在樓層、建筑年代、抵押權(quán)狀況、居住權(quán)狀況信息的功能。如果權(quán)利人提供的身份證明信息、不動產(chǎn)權(quán)證號與不動產(chǎn)登記簿一致，且該房源的不動產(chǎn)登記簿信息中不存在存量房買賣合同網(wǎng)簽備案信息、查封登記、異議登記、預(yù)告登記等限制轉(zhuǎn)移信息的，則房源核驗(yàn)通過。

三是生成房源核驗(yàn)編碼。房源核驗(yàn)通過后，受托中介機(jī)構(gòu)填寫擬售價格、聯(lián)系人、聯(lián)系電話等信息，提交后生成核驗(yàn)編碼及二維碼。核驗(yàn)編碼和二維碼具有唯一性，同一房屋委托多家中介機(jī)構(gòu)掛牌銷售或在多個房源發(fā)布平臺掛牌，核驗(yàn)編碼和二維碼應(yīng)具有唯一性。

四是公示和查詢房源核驗(yàn)信息。核驗(yàn)完成并生成房源核驗(yàn)編碼的房源將在市、縣房地產(chǎn)主管部門指定的媒體平臺進(jìn)行公示。公示的核驗(yàn)信息應(yīng)包括：核驗(yàn)編碼、小區(qū)名、建筑面積、用途、所在樓層（高/中/低）、建筑年代、抵押權(quán)狀況、居住權(quán)狀況、擬售價格、中介機(jī)構(gòu)名稱、從業(yè)人員和聯(lián)系方式等。

五是發(fā)布房源核驗(yàn)信息。中介機(jī)構(gòu)無論在實(shí)體門店還是房產(chǎn)信息平臺發(fā)布房源信息，掛牌房源必須標(biāo)示房源核驗(yàn)編碼及二維碼。房源信息與驗(yàn)證信息不一致或房源未經(jīng)驗(yàn)證的，不得發(fā)布。意向購房人可通過手機(jī)掃描二維碼或登陸市、縣房地產(chǎn)主管部門指定的媒體平臺后輸入唯一的核驗(yàn)編碼，查驗(yàn)和獲取公示核驗(yàn)信息。

六是撤銷房源核驗(yàn)信息。房源核驗(yàn)完成后，存量房房源核驗(yàn)平臺實(shí)時共享，根據(jù)存量房網(wǎng)簽備案系統(tǒng)、不動產(chǎn)登記簿的信息，如果出現(xiàn)該房源已辦理存量房買賣合同網(wǎng)簽備案手續(xù)、不動產(chǎn)登記簿新增限制交易信息、不動產(chǎn)權(quán)證書失效等情況，存量房房源核驗(yàn)平臺將在1個工作日內(nèi)自動撤銷房源核驗(yàn)信息，有效確保房源依法可售、真實(shí)委托、真實(shí)狀況、真實(shí)在售。

除此之外，市、縣房地產(chǎn)主管部門應(yīng)該積極與中介機(jī)構(gòu)管理部門、市場監(jiān)督管理部門、網(wǎng)信部門聯(lián)動。市、縣房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)建立和完善房源網(wǎng)上核驗(yàn)通道和查詢房源核驗(yàn)碼通道，方便交易當(dāng)事人核驗(yàn)房源;市場監(jiān)管部門負(fù)責(zé)監(jiān)管中介機(jī)構(gòu)不得發(fā)布虛假房源信息;網(wǎng)信部門負(fù)責(zé)督促網(wǎng)絡(luò)信息平臺履行主體責(zé)任，嚴(yán)格平臺準(zhǔn)入機(jī)制，審核管理房源信息，完善平臺網(wǎng)頁功能，建立平臺信用懲戒制度。

通過規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源發(fā)布行為、壓實(shí)網(wǎng)絡(luò)平臺主體責(zé)任，加大房源核驗(yàn)的政策宣傳等途徑，提醒消費(fèi)者使用房源核驗(yàn)功能，建立使用者監(jiān)督機(jī)制，有效維護(hù)自身合法權(quán)益，形成市場自律、政府監(jiān)管、社會監(jiān)督互為支撐的協(xié)同監(jiān)管格局，推動存量房交易市場持續(xù)健康發(fā)展。