萬(wàn)修國(guó)

（長(zhǎng)沙鐵路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，湖南 長(zhǎng)沙 410001）

0 引言

近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，土地存量逐漸減少，城市土地價(jià)格持續(xù)上漲。為提高土地使用效益，提高開發(fā)項(xiàng)目容積率以降低單方土地成本，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由過(guò)去的多層建筑逐漸轉(zhuǎn)向高層建筑。高層建筑由于工程量大、建設(shè)周期長(zhǎng)、施工難度大，其工程造價(jià)與投資成本相對(duì)較高，項(xiàng)目盈利空間變小。面對(duì)日益增大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，高層住宅項(xiàng)目的工程造價(jià)控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利與可持續(xù)發(fā)展尤為重要。高層住宅項(xiàng)目的造價(jià)控制貫穿于決策、設(shè)計(jì)、施工及竣工結(jié)算等項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，本文僅從項(xiàng)目決策階段、設(shè)計(jì)階段及施工階段造價(jià)控制進(jìn)行分析，并結(jié)合工程實(shí)際提出控制工程造價(jià)的具體措施。

1 項(xiàng)目決策階段造價(jià)控制

項(xiàng)目決策是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行謀劃部署、控制項(xiàng)目造價(jià)的重要環(huán)節(jié)，決策階段確定的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案對(duì)項(xiàng)目的造價(jià)有很大影響。項(xiàng)目決策階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)擬建項(xiàng)目周邊進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，充分了解開發(fā)項(xiàng)目所在地的城市發(fā)展規(guī)劃、項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、項(xiàng)目所在區(qū)域居民購(gòu)房需求及購(gòu)買能力、同行業(yè)其他項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃及價(jià)格承受能力等情況。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況對(duì)擬建項(xiàng)目建設(shè)地塊進(jìn)行合理規(guī)劃，在策劃項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案時(shí)尤其要注意以下方面，以確保項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，建設(shè)規(guī)模合適，造價(jià)可控。

1.1 建設(shè)規(guī)模

高層建筑可提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的容積率，具有緩解城市用地緊張并提升項(xiàng)目單位土地開發(fā)價(jià)值的優(yōu)勢(shì)，但高層建筑的工程建安造價(jià)隨著建筑高度增加而增加。因此，在策劃項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案時(shí)要綜合考慮規(guī)劃條件、市場(chǎng)需求、土地費(fèi)用及不同高度建筑的工程建安造價(jià)等因素，合理確定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模（總建筑面積、建筑高度等），并在規(guī)劃地塊內(nèi)合理布局小高層及高層建筑。

1.2 商住樓規(guī)模

前幾年很多地方流行興建商住樓，其結(jié)果是很多項(xiàng)目因商住樓建設(shè)量過(guò)大，項(xiàng)目建成后大多商鋪常年空置，導(dǎo)致項(xiàng)目盈利少甚至虧損。商住樓底部因建筑功能需要采用較大空間，上部住宅的大量墻（柱）不能落地，需要采用框支轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致其工程建安造價(jià)大大增加。在策劃項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案時(shí)要結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目附近的路網(wǎng)情況及周邊環(huán)境的具體情況，根據(jù)實(shí)際需要在靠近臨街面的位置適量設(shè)置一些商住樓，其余建筑如無(wú)特殊需要盡量規(guī)劃為普通住宅，以減少整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的投資。

1.3 地下室規(guī)模

地下室土方工程量大，消防、通風(fēng)及防水要求高，地下水位高的場(chǎng)地還要考慮抗浮設(shè)計(jì)，場(chǎng)地工程地質(zhì)條件不良地塊尚需較多的邊坡支護(hù)費(fèi)用，上述原因?qū)е碌叵率业墓こ探ò苍靸r(jià)很高。設(shè)置一定規(guī)模的地下室可緩解停車緊張的局面，但如果不綜合考慮上述因素而大規(guī)模設(shè)置地下室，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目投資難以收回甚至出現(xiàn)投資虧損。因此，在策劃項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案時(shí)要結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃條件、場(chǎng)地工程地質(zhì)及水文地質(zhì)條件綜合考慮，并根據(jù)實(shí)際需求合理確定地下室的規(guī)模，確保投資可控。

2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制

工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過(guò)程，但不同階段對(duì)工程造價(jià)影響不同。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)分析，設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響為35%～75%，可見設(shè)計(jì)階段是控制項(xiàng)目工程造價(jià)的重要階段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)配備一些經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人員全過(guò)程參與項(xiàng)目設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)把關(guān)，確保在設(shè)計(jì)過(guò)程中將項(xiàng)目建安造價(jià)控制在合理范圍內(nèi)。

2.1 方案設(shè)計(jì)階段

合理的建筑方案對(duì)高層住宅項(xiàng)目的建安造價(jià)至關(guān)重要。建筑方案不僅決定建筑物的使用功能，還影響其建安造價(jià)，如建筑的平面布局、高寬比、層高、建筑高度等因素對(duì)項(xiàng)目的建安造價(jià)影響較大。在建筑方案設(shè)計(jì)時(shí)要嚴(yán)格按照現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求控制好建筑物的高寬比、適用高度及體形規(guī)則性要求嚴(yán)防超限，避免因建筑超限增加工程造價(jià)。建筑方案設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)專業(yè)技術(shù)人員要主動(dòng)及時(shí)介入，與設(shè)計(jì)人員一起對(duì)建筑方案進(jìn)行優(yōu)化完善，確保套型實(shí)用，建筑平面布局合理，高寬比、層高及建筑高度控制在合理范圍內(nèi)。在不影響建筑平面使用功能前提下盡量考慮結(jié)構(gòu)的合理性與經(jīng)濟(jì)性，最大限度降低工程建安造價(jià)。

2.2 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是處理技術(shù)與工程造價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是確定與控制工程造價(jià)的重要階段。該階段除要對(duì)結(jié)構(gòu)體系的合理選擇、剪力墻的合理布置、構(gòu)件截面尺寸的合理確定、結(jié)構(gòu)計(jì)算參數(shù)的合理取值及基礎(chǔ)形式的選用等關(guān)鍵環(huán)節(jié)把好關(guān)外，還要督促設(shè)計(jì)人員從以下方面控制工程造價(jià)。

2.2.1 采用高強(qiáng)鋼筋

降低項(xiàng)目鋼筋用量是控制其工程造價(jià)最有效的措施。構(gòu)件受力鋼筋采用高強(qiáng)鋼筋要比采用強(qiáng)度低的鋼筋用鋼量少。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)階段，縱向受力鋼筋廣泛采用HRB500高強(qiáng)鋼筋，箍筋采用HRB400高強(qiáng)鋼筋可減少高層住宅項(xiàng)目的鋼筋用量、降低其工程建安造價(jià)。以某高層住宅項(xiàng)目中地下室頂板的一跨梁（截面400mm×900mm，混凝土強(qiáng)度等級(jí)為C30，最大彎矩設(shè)計(jì)值為976kN·m，最大剪力設(shè)計(jì)值為668kN）為例，分別對(duì)其下部縱向受力鋼筋及箍筋采用不同強(qiáng)度的鋼筋進(jìn)行計(jì)算分析，當(dāng)混凝土強(qiáng)度等級(jí)C30不變時(shí)，采用不同鋼筋種類計(jì)算的配筋結(jié)果如表1所示。

表1 不同鋼筋種類計(jì)算的配筋結(jié)果

分析表1可知，混凝強(qiáng)度等級(jí)保持C30不變時(shí)，梁縱向受力鋼筋隨鋼筋強(qiáng)度等級(jí)提高而減少，采用HRB500高強(qiáng)鋼筋時(shí)梁的縱向受力鋼筋最少，較采用HRB335、HRB400鋼筋分別降低鋼筋用量33%與20%。除HRB400、HRB500兩種鋼筋所需箍筋相同外，梁箍筋隨鋼筋強(qiáng)度等級(jí)提高而減少，采用HRB400高強(qiáng)鋼筋作為梁的箍筋較采用HPB300、HRB335鋼筋分別降低鋼筋用量25%與17%。而價(jià)格上 HRB400、HRB500 級(jí)鋼筋比 HPB300、HPB335級(jí)鋼筋每噸僅約貴5%。由此可見，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)分別采用HRB500、HRB400高強(qiáng)鋼筋作為縱向受力鋼筋與箍筋可減少鋼筋用量，降低工程造價(jià)。

2.2.2 混凝土強(qiáng)度等級(jí)

鋼筋混凝土框架柱一般由軸壓比控制，提高混凝土強(qiáng)度等級(jí)可降低框架柱的軸壓比，并可適當(dāng)降低構(gòu)件的鋼筋用量，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)可適當(dāng)采用較高強(qiáng)度等級(jí)混凝土。普通框架柱宜采用C30或C35混凝土，設(shè)有轉(zhuǎn)換層的框支柱，可采用C40及以上混凝土，以降低工程造價(jià)。

結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)，剪力墻的平面布局及數(shù)量通常由結(jié)構(gòu)的周期、位移、剛度等指標(biāo)決定，在滿足這些指標(biāo)的情況下，剪力墻的軸壓比一般比較容易滿足。根據(jù)JGJ 3—2010《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》的規(guī)定，剪力墻約束邊緣構(gòu)件箍筋的最小體積配箍率按λvfc/fyv計(jì)算，分析上述公式可知，剪力墻約束邊緣構(gòu)件箍筋的最小體積配箍率隨混凝土強(qiáng)度等級(jí)提高而增大，隨箍筋強(qiáng)度等級(jí)提高而減小。因此，剪力墻的混凝土強(qiáng)度等級(jí)不宜過(guò)高，以便降低鋼筋用量控制工程造價(jià)。

研究表明梁的造價(jià)隨混凝土強(qiáng)度等級(jí)的變化趨勢(shì)有2種可能情況：一種情況是混凝土強(qiáng)度等級(jí)增大時(shí)，梁的造價(jià)增加；另一種情況是混凝土強(qiáng)度等級(jí)增加時(shí)，梁的造價(jià)先減少然后再增加?？梢娞岣呋炷翉?qiáng)度等級(jí)對(duì)降低梁造價(jià)的效果不明顯。通常結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)除框支轉(zhuǎn)換梁及地下室頂板梁（上有覆土?xí)r）等荷載較大的梁外，一般梁的混凝土強(qiáng)度等級(jí)不宜高于C35。

普通樓板由于荷載不大，當(dāng)板的跨度不大或厚度較大時(shí)，其受力鋼筋通常由最小配筋率控制。根據(jù)GB 50010—2010《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（2015年版）的規(guī)定，板的縱向受力鋼筋的最小配筋百分率取0.20和45ft/fy中的較大值，當(dāng)采用強(qiáng)度等級(jí)為400，500MPa的鋼筋時(shí)，其縱向受拉鋼筋的最小配筋百分率可取0.15和45ft/fy中的較大值。由上述規(guī)定可知板的最小配筋率隨混凝土強(qiáng)度等級(jí)的提高而增大。因此，高層住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)樓板的混凝土強(qiáng)度等級(jí)不宜過(guò)高，但為方便施工，通常與同層梁采用相同強(qiáng)度等級(jí)混凝土。

3 加強(qiáng)項(xiàng)目施工階段造價(jià)控制

項(xiàng)目施工期間，要嚴(yán)格按照項(xiàng)目施工協(xié)議的約定控制工程進(jìn)度與設(shè)計(jì)變更，確保項(xiàng)目建安造價(jià)控制在既定預(yù)算范圍內(nèi)。加強(qiáng)對(duì)一些關(guān)鍵構(gòu)造節(jié)點(diǎn)的施工管理，確保其施工質(zhì)量，以減少使用期間的維修費(fèi)用。如地下室施工期間，要重視地下室底板、外墻、頂板及地下室后澆帶等重要節(jié)點(diǎn)的施工質(zhì)量，督促施工單位采用滿足設(shè)計(jì)要求的抗?jié)B混凝土，保證混凝土的施工質(zhì)量，防止開裂，并按要求做好防水處理，確保地下室無(wú)滲漏，以減少地下室使用期間的維修成本，節(jié)約工程造價(jià)。

4 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)更新觀念，在決策階段確保高層住宅項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，投資合理。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段重視項(xiàng)目的造價(jià)控制，采取相應(yīng)措施降低工程造價(jià)。在施工階段加強(qiáng)項(xiàng)目造價(jià)控制管理，減少后期維修費(fèi)用，確保高層住宅項(xiàng)目工程造價(jià)能夠得到有效控制。