董亦楠

韓冬青

隨著歷史文化保護(hù)傳承和城市更新工作的開(kāi)展，舊城改造中的“大拆大建”已不斷被唾棄，“小尺度、漸進(jìn)式”逐漸成為歷史地段保護(hù)再生的積極導(dǎo)向。但在具體操作過(guò)程中，如何定義小尺度，并有效地漸進(jìn)實(shí)施？這依然是值得深入探討的議題。盡管已有各類(lèi)保護(hù)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等不同法定規(guī)劃成果，但在實(shí)踐中經(jīng)常難以落地。究其原因，許多這類(lèi)規(guī)劃編制忽略了歷史地段形態(tài)肌理形成的內(nèi)在秩序性因素——地塊及其格局（plot pattern）[1]，以及其中暗含的產(chǎn)權(quán)關(guān)系[2]。換言之，地塊及地塊格局在形態(tài)和產(chǎn)權(quán)保護(hù)兩方面的價(jià)值沒(méi)有得到足夠重視。

地塊是形態(tài)類(lèi)型學(xué)研究中的基本要素之一，是聯(lián)系街巷與建筑的中介。在物質(zhì)空間層面，地塊的尺度、形狀以及格局是構(gòu)成城市形態(tài)和肌理的結(jié)構(gòu)性、秩序性基底；在社會(huì)經(jīng)濟(jì)層面，產(chǎn)權(quán)經(jīng)常作為地塊的一種隱藏屬性被提及，地塊格局代表了土地產(chǎn)權(quán)的歸屬和分布情況[3][4][5]。

中國(guó)城市土地制度在1949 年前后經(jīng)歷了私有制向公有制的轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)地塊格局因?yàn)槌鞘腥丝诩ぴ龊退椒扛脑於粩啾患?xì)分，人口密度的變化和復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系帶來(lái)物質(zhì)空間和社區(qū)結(jié)構(gòu)的衰敗。曾經(jīng)的整體征收和大拆大建導(dǎo)致城市形態(tài)和社區(qū)結(jié)構(gòu)突變。有學(xué)者總結(jié)1949 年之后中國(guó)城市地塊肌理的不同類(lèi)型[6]，基于地塊和建筑類(lèi)型劃分歷史城市形態(tài)時(shí)期[7]，這些針對(duì)中國(guó)城市地塊演變和分類(lèi)的研究具有重要價(jià)值。但是，直接指向歷史地段“小尺度、漸進(jìn)式”保護(hù)與再生實(shí)踐的技術(shù)方法研究尚顯不足。

本文結(jié)合小西湖街區(qū)保護(hù)再生實(shí)踐案例，從南京老城南地塊格局的演變研究出發(fā)，提出“地塊分級(jí)”作為規(guī)劃設(shè)計(jì)與管控的層級(jí)方法，通過(guò)實(shí)際案例驗(yàn)證其科學(xué)性，完善其在“小尺度、漸進(jìn)式”歷史地段保護(hù)再生實(shí)踐中的適用性。

一、現(xiàn)象：小西湖街區(qū)地塊格局演變

地塊在中國(guó)傳統(tǒng)文獻(xiàn)中相對(duì)應(yīng)的術(shù)語(yǔ)包括地籍、地界等，最早出現(xiàn)的相關(guān)圖件是政府用于管理土地賦稅的“魚(yú)鱗圖冊(cè)”①。而真正體現(xiàn)地塊格局的城市地籍圖直到鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)之后才在一些重要的通商口岸城市出現(xiàn)。例如南京，在1927 年民國(guó)政府成立后，開(kāi)始組織大范圍的城市地籍測(cè)量和土地登記工作[8][9]，并于1936 年繪制完成南京市地籍圖（圖1）。1949 年之后，我國(guó)分別于1984 年、2007 年和2017 年展開(kāi)三次全國(guó)土地調(diào)查工作，明確了各宗城鎮(zhèn)建設(shè)用地邊界、范圍、面積以及使用權(quán)狀況，建立地籍信息系統(tǒng)和土地利用數(shù)據(jù)庫(kù)，形成用地紅線(xiàn)權(quán)屬范圍圖（圖2）。這些圖紙也成為研究南京城市地塊格局演變的重要依據(jù)。

圖1： 1936年南京市地籍圖局部

圖2： 2016年南京市用地紅線(xiàn)權(quán)屬范圍圖局部

1936 年南京市地籍圖清晰反映出明清至民國(guó)時(shí)期城南地區(qū)地塊形態(tài)特征及組織模式的一般規(guī)律：除少數(shù)公共地塊外，大部分城市區(qū)域被劃分為小型居住地塊，大多數(shù)面寬窄，進(jìn)深大，呈長(zhǎng)方形并列排布，短邊朝向主要街道或水系（圖3a）。這種地塊格局與私有化土地制度、沿街/沿河地塊價(jià)值、院落式建筑布局模式等因素有關(guān)，是構(gòu)成傳統(tǒng)城市特色空間形態(tài)和肌理的重要秩序性介質(zhì)和要素。

1949 年之后，隨著土地私有制向公有制的轉(zhuǎn)變，城市人口數(shù)量的快速增長(zhǎng)，以及私房改造運(yùn)動(dòng)的興起，大量城市私有地塊和房屋逐步被細(xì)分，多數(shù)以“經(jīng)租”的形式分配給新增的城市居民，產(chǎn)權(quán)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有。同時(shí)，土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)開(kāi)始分離：同一產(chǎn)權(quán)地塊被多戶(hù)居民共同占有，分別擁有獨(dú)立的房屋產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)制度的改變和地塊的細(xì)分也從根本上改變了歷史地段的物質(zhì)空間和社會(huì)結(jié)構(gòu)。

通過(guò)對(duì)1936 年地籍圖和2016 年用地紅線(xiàn)權(quán)屬范圍圖的重繪和對(duì)比（圖3a、3b），可以看出小西湖街區(qū)80 年間產(chǎn)權(quán)地塊的演變趨勢(shì)及特征：

首先是地塊數(shù)量，從1936 年的117個(gè)到2016 年的216 個(gè)，幾乎增加了一倍。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)狀的216 個(gè)地塊中有159 個(gè)（超過(guò)70%）是由于地塊細(xì)分而出現(xiàn)的，另有20 個(gè)地塊因?yàn)轳R道街和箍捅巷的擴(kuò)寬而局部縮小，新增和重新劃定邊界的地塊分別有11 個(gè)和12 個(gè)，完全保持不變的地塊僅有12 個(gè)（圖3d）。將兩個(gè)時(shí)期的地籍圖進(jìn)行疊合，也可以看出大多數(shù)地塊邊界線(xiàn)保持基本不變，最主要的變化出現(xiàn)在地塊內(nèi)部的細(xì)分。

圖3： 小西湖街區(qū)地塊格局（a.1936年地籍圖；b.2016年用地紅線(xiàn)權(quán)屬范圍圖；c.2017年控制性詳細(xì)規(guī)劃中的地塊劃分；d.地塊變化模式分類(lèi)）

其次，地塊面積差異增大，地塊形狀及組合方式呈現(xiàn)多樣化和碎片化趨勢(shì)。1936 年地籍圖中的117 個(gè)地塊并不是相同單元的陣列，但也呈現(xiàn)出一定的組織規(guī)則。其中絕大部分（108 個(gè)）大致呈長(zhǎng)方形，短邊面街并列布局。地塊面積最小為27m2，最大為3825m2，大部分在100～500m2之間，沿街面寬尺寸多數(shù)在6～18m，進(jìn)深面寬比大多在1～4 之間（圖4）。另外還有9 個(gè)地塊呈現(xiàn)不規(guī)則形狀，這種不規(guī)則地塊通常在兩種情況下出現(xiàn)，一種是場(chǎng)地內(nèi)部為數(shù)不多的大地塊，往往是由于大戶(hù)人家購(gòu)買(mǎi)臨近地塊，合并成一個(gè)不規(guī)則地塊；另一種情況是由于分家或者家道中落，一個(gè)較大地塊被分割為幾個(gè)長(zhǎng)方形地塊和一個(gè)L 形地塊，這種L 形地塊的出現(xiàn)通常是為了解決進(jìn)入地塊的交通需求。

圖4： 1936年小西湖街區(qū)內(nèi)長(zhǎng)方形地塊統(tǒng)計(jì)（a.地塊面積；b.地塊面寬；c.地塊進(jìn)深；d.進(jìn)深面寬比）

到2016 年，地塊大小、形狀和排列方式等更加多樣。一方面，隨著產(chǎn)權(quán)的細(xì)分，小面積、不規(guī)則地塊數(shù)量增多，最小面積僅約10m2；另一方面，由于土地公有化之后的統(tǒng)一征收、合并，出現(xiàn)不少用于多層住宅和公共建筑建設(shè)的大型地塊，最大面積超過(guò)7600m2（小西湖小學(xué)）；此外，由于新建筑類(lèi)型，如板式公寓的出現(xiàn)，也形成了一些面寬遠(yuǎn)大于進(jìn)深的地塊類(lèi)型。

最后，住戶(hù)密度（一個(gè)地塊內(nèi)實(shí)際居住的戶(hù)數(shù)）增大。1949 年以前的土地私有制情況下，一個(gè)地塊通常就是一戶(hù)人家，住戶(hù)密度基本為1。隨著土地產(chǎn)權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的分離以及細(xì)分，目前小西湖街區(qū)內(nèi)居住地塊的平均住戶(hù)密度大約在5～6 之間。

地塊細(xì)分和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變導(dǎo)致小西湖街區(qū)內(nèi)在的地塊格局逐漸喪失傳統(tǒng)的組織規(guī)律。繼而，隨著公私產(chǎn)權(quán)混雜、居住人口增多，各類(lèi)違章搭建和拆除重建因?yàn)槿鄙俚貕K格局這一隱藏秩序的控制，而日趨混亂。這也是很多歷史地段在演變過(guò)程中逐漸失去傳統(tǒng)形態(tài)和肌理特征，并走向衰敗的根本原因之一。

二、策略：地塊分級(jí)和二級(jí)管控體系

2015 年起，南京市以小西湖街區(qū)為試點(diǎn)，探索“小尺度、漸進(jìn)式”的歷史地段保護(hù)與再生新模式。在研究和實(shí)踐過(guò)程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)逐漸意識(shí)到過(guò)度細(xì)分的地塊、漸進(jìn)式的更新進(jìn)程與當(dāng)前粗放型、以控規(guī)管理單元為基本單位的規(guī)劃管理和土地操作等辦法之間存在矛盾，這也是以產(chǎn)權(quán)關(guān)系和居民意愿為基礎(chǔ)的保護(hù)再生工作難以推進(jìn)的重要緣由。

首先，在規(guī)劃編制和管理方面，2017年批復(fù)的《南京市主城區(qū)（城中片區(qū)）控制性詳細(xì)規(guī)劃——秦淮老城單元》中，小西湖街區(qū)依據(jù)城市道路體系和用地性質(zhì)被分成12 個(gè)管理單元（圖3c），按照規(guī)劃意圖設(shè)置建筑退讓距離和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并沒(méi)有充分考慮歷史地段內(nèi)復(fù)雜且現(xiàn)實(shí)存在的地塊格局和產(chǎn)權(quán)人意愿。

其次，在實(shí)施過(guò)程中，“小尺度、漸進(jìn)式”模式強(qiáng)調(diào)尊重居民意愿，自主選擇去留。但是，由于歷史地段住戶(hù)密度大，每一個(gè)地塊，甚至一棟建筑內(nèi)容納了多戶(hù)人家，如果完全遵照每一戶(hù)居民的意愿，會(huì)大量出現(xiàn)同一產(chǎn)權(quán)地塊空一半、留一半的情況，后續(xù)難以再利用。為了保證征收地塊的相對(duì)完整，秦淮區(qū)政府和負(fù)責(zé)實(shí)施的國(guó)資建設(shè)平臺(tái)——?dú)v保集團(tuán)擬定以“院落或幢”為單元進(jìn)行搬遷和修繕的征收計(jì)劃，在充分尊重民意的情況下，待相對(duì)獨(dú)立的“院落或幢”內(nèi)住戶(hù)達(dá)成一致意見(jiàn)、簽約交房后分步進(jìn)行改造。這種政策又面臨如何劃分“院落和幢”的新問(wèn)題：尺度過(guò)大、居民戶(hù)數(shù)過(guò)多較難達(dá)成一致，尺度過(guò)小則存在如何再利用的問(wèn)題。

最后，在土地整理方面，隨著征收工作的推進(jìn)，部分居民自愿選擇搬遷，這些可征收地塊數(shù)量多、面積小、形狀不規(guī)則、零散分布在各個(gè)角落，給土地收儲(chǔ)、用地性質(zhì)調(diào)整以及出讓和劃撥工作帶來(lái)很多困難和不確定性。

針對(duì)居住型歷史地段內(nèi)地塊細(xì)分與現(xiàn)有規(guī)劃、土地和實(shí)施政策之間的矛盾，為推進(jìn)“小尺度、漸進(jìn)式”老城保護(hù)再生模式的探索，2017 年起，南京市規(guī)劃部門(mén)、國(guó)土部門(mén)（現(xiàn)合并為南京規(guī)劃與自然資源局）、歷保集團(tuán)以及規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)多次組織研討，探討小西湖街區(qū)地塊層級(jí)的管理和操作問(wèn)題。研討表明，現(xiàn)有法規(guī)對(duì)土地出讓和劃撥的最小面積并無(wú)限定，相反只是限制了最大面積。但是對(duì)于規(guī)劃和國(guó)土部門(mén)來(lái)說(shuō)，首次接觸“小尺度、漸進(jìn)式”操作模式，一方面認(rèn)同現(xiàn)有控規(guī)管理單元的劃分比較粗放，忽視了歷史地段內(nèi)小宗土地組合模式和產(chǎn)權(quán)關(guān)系，不利于老城保護(hù)與再生；另一方面，也從具體操作流程和工作效率角度，認(rèn)為嚴(yán)格按照產(chǎn)權(quán)關(guān)系把不到5hm2的歷史地段劃分成216 個(gè)單元的管理辦法并不現(xiàn)實(shí)，也沒(méi)有必要。

上述研討的核心還是聚焦于“如何定義小尺度，并有效地漸進(jìn)實(shí)施”這個(gè)關(guān)鍵議題。其中包含兩個(gè)具體的問(wèn)題：第一，小尺度不是無(wú)限的小，什么樣的尺度既方便管理又利于實(shí)施？第二，規(guī)劃和土地管理部門(mén)需要哪些制度改革，應(yīng)對(duì)漸進(jìn)式再生進(jìn)程？

經(jīng)過(guò)各方主體的多次商討，結(jié)合小西湖歷史地籍信息、現(xiàn)狀土地權(quán)屬分布以及居民搬遷意愿，對(duì)現(xiàn)有216 個(gè)地塊進(jìn)行分級(jí)整合，建立起由規(guī)劃管控單元、微更新實(shí)施單元構(gòu)成的二級(jí)管控體系（圖5）。前者回應(yīng)現(xiàn)行規(guī)劃管理體系，后者則針對(duì)歷史肌理的保護(hù)和漸進(jìn)實(shí)施的可操作性。

圖5： 地塊分級(jí)和二級(jí)管控體系

規(guī)劃管控單元也可稱(chēng)作“街巷單元”，是指由街巷圍合的、相對(duì)獨(dú)立的一系列產(chǎn)權(quán)地塊集合。其劃分方式主要基于需要保護(hù)或保留的街巷，單元數(shù)量由原控規(guī)劃定的12 個(gè)增加為15 個(gè)。其主要作用是明確公共街巷與地塊的界線(xiàn)，規(guī)定邊界特征、退讓要求和出入口范圍等，并對(duì)歷史地段整體形象提出管控要求。

微更新實(shí)施單元是設(shè)置規(guī)劃指標(biāo)、制定管控規(guī)則、搜索征收范圍、開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)的基本單元。其劃分基于現(xiàn)狀的216 個(gè)產(chǎn)權(quán)地塊，并且綜合傳統(tǒng)地塊組織模式、居民搬遷意愿和規(guī)劃管控需求，將部分無(wú)效或低效的微小地塊進(jìn)行合并。包括四種情況：1）延續(xù)現(xiàn)狀產(chǎn)權(quán)地塊邊界；2）整合居民自愿搬遷、相鄰且有條件進(jìn)行聯(lián)合更新的產(chǎn)權(quán)地塊，組合方式盡可能恢復(fù)傳統(tǒng)地塊形態(tài)和格局；3）面積小于全市平均居住面積且肌理細(xì)碎的地塊并入相鄰地塊；4）多個(gè)相鄰地塊被同一棟建筑物占據(jù)，無(wú)法獨(dú)立更新而進(jìn)行合并。最終，小西湖地塊合并為127 個(gè)實(shí)施單元，并按“規(guī)劃管控單元——微更新實(shí)施單元”的方式編號(hào)。

需要特別強(qiáng)調(diào)的有三點(diǎn)：第一，現(xiàn)狀216 個(gè)產(chǎn)權(quán)地塊作為最小單元和基本約束條件，內(nèi)含于規(guī)劃管控單元和微更新實(shí)施單元之中。第二，地塊整合盡可能恢復(fù)歷史地塊格局，引導(dǎo)街區(qū)肌理的修復(fù)和重塑。第三，二級(jí)管控體系的建立需要綜合規(guī)劃管理需求和實(shí)施可操作性。

實(shí)踐表明，通過(guò)地塊分級(jí)建立的二級(jí)管控體系基于地塊格局的歷史特征、微更新操作模式以及規(guī)劃管控需求，將細(xì)分的小地塊集聚成多個(gè)層級(jí)，對(duì)小宗地塊構(gòu)成、產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜的歷史地段的征收、規(guī)劃管理和土地操作模式帶來(lái)積極的推動(dòng)作用。其中，微更新實(shí)施單元為“自愿、漸進(jìn)”的征收模式提供依據(jù)，不僅有利于土地部門(mén)對(duì)小地塊進(jìn)行合并收儲(chǔ)、劃撥或出讓?zhuān)彩且?guī)劃部門(mén)和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)對(duì)歷史地段形態(tài)和肌理組織模式進(jìn)行重塑，并在此之上制定管控規(guī)則、設(shè)置規(guī)劃指標(biāo)的基本單元。

三、管控：微更新圖則和社區(qū)規(guī)劃師制度

小西湖街區(qū)采用“小尺度、漸進(jìn)式”的保護(hù)與再生模式，不再以政府或開(kāi)發(fā)單位為單一主體進(jìn)行大包大攬的休克式改造，而是鼓勵(lì)居民自主更新，鼓勵(lì)民間資本介入，各個(gè)地塊的操作主體與改造時(shí)間并不確定。為保證不同地塊在改造過(guò)程中遵循共同的規(guī)劃意圖和建設(shè)規(guī)則，規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)根據(jù)地塊城市設(shè)計(jì)圖則編制辦法②和居住型歷史地段的特殊性，編制微更新圖則。圖則由地段總則和15 個(gè)規(guī)劃管控單元分圖則兩個(gè)主要部分構(gòu)成。

地段總則是對(duì)各項(xiàng)規(guī)劃成果的簡(jiǎn)要描述，并且提出總體管控要求。主要內(nèi)容包括區(qū)位信息、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則與創(chuàng)新、街巷體系規(guī)劃、地塊分級(jí)體系、用地性質(zhì)、建筑高度密度及容積率控制、建筑保護(hù)與再利用、市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、公共服務(wù)設(shè)施布局、微更新流程。

微更新圖則為各個(gè)實(shí)施單元漸進(jìn)展開(kāi)的保護(hù)和改造工作提供具體的控制與引導(dǎo)要求。包括五方面內(nèi)容：第一，對(duì)實(shí)施單元的邊界、規(guī)劃指標(biāo)、用地性質(zhì)提出明確規(guī)定，并對(duì)業(yè)態(tài)、現(xiàn)有建筑處置方式提出引導(dǎo)。第二，邊界類(lèi)型，根據(jù)傳統(tǒng)院落式建筑山墻和檐墻界面的不同特征分別提出管控要求，山墻是傳統(tǒng)建筑肌理中重要的結(jié)構(gòu)性要素，歷史地段內(nèi)保留和新建建筑山墻的位置和方向應(yīng)與傳統(tǒng)肌理一致，并保持一定的連續(xù)度；而檐墻界面則允許在地塊紅線(xiàn)內(nèi)適當(dāng)退讓?zhuān)瑫r(shí)規(guī)定連續(xù)沿街立面長(zhǎng)度不宜超過(guò)15m，以形成與傳統(tǒng)街巷相一致的尺度感；鼓勵(lì)沿外部街道和主街設(shè)置活力界面，采用“前店后住、下店上住”等傳統(tǒng)模式引入社區(qū)服務(wù)和文化功能。第三，交通流線(xiàn)，明確機(jī)動(dòng)車(chē)和步行流線(xiàn)，并對(duì)各個(gè)實(shí)施單元的出入口范圍進(jìn)行引導(dǎo)。第四，開(kāi)敞空間和庭院，根據(jù)傳統(tǒng)院落式住宅的特征以及新的公共性和功能需求，對(duì)地塊內(nèi)部的廣場(chǎng)、綠地和庭院布局的位置和尺度提供建議。第五，市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，明確基礎(chǔ)設(shè)施的接入方式、接入點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高以及技術(shù)要求，并提供公廁、垃圾箱等公共服務(wù)設(shè)施布局點(diǎn)位（圖6）。

圖6： 小西湖街區(qū)14、15號(hào)規(guī)劃管控單元微更新圖則

隨著微更新圖則的編制完成，南京市規(guī)劃與自然資源局秦淮分局牽頭建立小西湖社區(qū)規(guī)劃師辦公室（圖7），聘任社區(qū)規(guī)劃師參與微更新圖則的解讀及聯(lián)合審查等工作。更新申請(qǐng)得到批準(zhǔn)的產(chǎn)權(quán)人或承租人會(huì)拿到一本包括地段總則和房屋所在管控單元的微更新分圖則的小冊(cè)子。不論未來(lái)改造主體是個(gè)人、開(kāi)發(fā)商還是政府平臺(tái)，都可以根據(jù)圖冊(cè)的控制和引導(dǎo)要求對(duì)相應(yīng)地塊進(jìn)行自下而上的改造活動(dòng)，規(guī)劃管理部門(mén)根據(jù)圖則對(duì)設(shè)計(jì)方案和施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

圖7： 小西湖社區(qū)規(guī)劃師辦公室

四、實(shí)施：微更新實(shí)施單元的動(dòng)態(tài)調(diào)整

2018 年7 月，小西湖街區(qū)保護(hù)再生規(guī)劃成果和微更新圖則編制思路通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審和南京市城市規(guī)劃委員會(huì)審核。為驗(yàn)證二級(jí)管控體系和微更新圖則的可操作性及管控彈性，經(jīng)市規(guī)劃與自然資源局特批，局部地塊的設(shè)計(jì)和建造實(shí)驗(yàn)與圖則編制工作同步開(kāi)展。在管控與設(shè)計(jì)的互動(dòng)反饋中，編制團(tuán)隊(duì)逐漸意識(shí)到微更新實(shí)施單元的劃分應(yīng)該具備一定的動(dòng)態(tài)性和可調(diào)整性，為漸進(jìn)式更新進(jìn)程中的不確定性保留變化的余地。

例如在圖6 所示的14、15 號(hào)規(guī)劃管控單元圖則中，根據(jù)圖則編制時(shí)的征收和招商情況，14 和15-6 兩個(gè)單元共同改造為花跡行旅精品民宿。其中15-6 單元是由兩個(gè)已征收的公房地塊合并而成，內(nèi)部空間和使用功能連為一體。但是在圖則編制完成后，15-7 單元的私房房主也達(dá)成了自愿搬遷協(xié)議，空出來(lái)的建筑被花跡行旅一起租賃，連通使用。原本因私房房主不愿搬遷而單獨(dú)設(shè)置的15-7 單元得以并入15-6 單元進(jìn)行聯(lián)合更新（圖8）。

圖8： 花跡行旅精品民宿（14、15-6、15-7單元）

再如15-13 和15-14 兩個(gè)單元中原本包含了三個(gè)產(chǎn)權(quán)地塊，分屬同一家族的不同分支。因?yàn)楸辈績(jī)蓚€(gè)地塊分享同一棟建筑，物質(zhì)空間的不可分割導(dǎo)致圖則編制時(shí)的主觀合并，而忽略了不同產(chǎn)權(quán)人之間的關(guān)系及聯(lián)合更新的可行性。在后期項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，南部地塊和東北部地塊產(chǎn)權(quán)人達(dá)成一致意見(jiàn)，共同進(jìn)行自主更新，而西北角地塊產(chǎn)權(quán)人則因產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)等問(wèn)題暫時(shí)維持現(xiàn)狀。因此，根據(jù)該單元的現(xiàn)實(shí)需求，將15-13 單元拆分，并部分與15-14 單元合并（圖9）。

圖9： 馬道街39號(hào)許宅自主更新（15-13部分、15-14單元）

上述案例中的拆分或合并（圖10），對(duì)微更新實(shí)施單元的劃分提出動(dòng)態(tài)性管理要求。這也是進(jìn)一步深化小西湖街區(qū)保護(hù)再生規(guī)劃成果，以及其他歷史地段規(guī)劃管理時(shí)需要關(guān)注的問(wèn)題。

圖10： 微更新實(shí)施單元的拆分與合并（a.2016年地塊產(chǎn)權(quán)歸屬；b.14、15號(hào)規(guī)劃管控單元圖則局部；c.實(shí)際實(shí)施范圍）

五、結(jié)論

康澤恩（M. R. G. Conzen）在安尼克案例研究中曾指出，“盡管許許多多的新建筑可能在城鎮(zhèn)中心出現(xiàn)，它們中大部分的基底平面卻往往仍限制在其相應(yīng)的地塊內(nèi)，有些地塊在那里已經(jīng)好幾百年了。”[10]由于地塊格局及其中暗含的產(chǎn)權(quán)關(guān)系的相對(duì)穩(wěn)定，即便一些歐洲歷史城鎮(zhèn)中出現(xiàn)大量展現(xiàn)時(shí)代特征的新建筑，老城的整體形態(tài)、肌理特征依然得以傳承。過(guò)去幾十年間，中國(guó)傳統(tǒng)城市的風(fēng)貌特征大量消失，為數(shù)不多的歷史地段保護(hù)和再生問(wèn)題成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。然而在實(shí)際操作中，卻常常忽視地塊這一關(guān)鍵要素對(duì)城市形態(tài)的結(jié)構(gòu)性影響作用，以及其中暗含的個(gè)體財(cái)產(chǎn)權(quán)益問(wèn)題。

在中國(guó)城市土地制度和政策法規(guī)下，面對(duì)歷史地段內(nèi)錯(cuò)綜復(fù)雜的地塊格局和產(chǎn)權(quán)關(guān)系往往呈現(xiàn)兩種極端的操作模式：或漠視私人產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行大規(guī)模征收、合并和再開(kāi)發(fā)；或被復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系束縛，任其衰敗。如何走出極端，尋求平衡，既尊重歷史地段的傳統(tǒng)地塊格局，又能合理合法地將地塊格局轉(zhuǎn)化為一種主動(dòng)的、可操作的結(jié)構(gòu)性介質(zhì)和要素，這是本文研究與實(shí)踐合力解決的核心問(wèn)題，也是城市歷史地段保護(hù)與再生的重要學(xué)理基礎(chǔ)和關(guān)鍵策略。

回到本文開(kāi)篇提出的議題：如何定義小尺度？如何通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)管控和引導(dǎo)漸進(jìn)式實(shí)施？有三件事情特別重要。第一，傳統(tǒng)地塊格局的恢復(fù)，歷史地段保護(hù)傳承的重要內(nèi)容之一，即應(yīng)重構(gòu)傳統(tǒng)地塊的形態(tài)特征和組構(gòu)關(guān)系，借助地塊這一結(jié)構(gòu)性元素，回溯具有歷史特征的地塊聚合關(guān)系，尋找城市形態(tài)保護(hù)傳承可以依托的內(nèi)在規(guī)則。如果忽略對(duì)這種關(guān)系的保護(hù)，很容易回到單純風(fēng)格符號(hào)的老路。第二，地塊不僅具有形態(tài)學(xué)意義，也區(qū)分了不同的產(chǎn)權(quán)歸屬。以產(chǎn)權(quán)地塊為最小單位的地塊分級(jí)體現(xiàn)了對(duì)個(gè)人權(quán)益的保護(hù)和尊重。第三，小尺度不僅僅是指尺寸的絕對(duì)大小，而是將傳統(tǒng)粗放型的控規(guī)單元細(xì)化為適合操作的實(shí)施單元；漸進(jìn)式則需要與之相適應(yīng)的制度建設(shè)，既能有效管理逐漸開(kāi)展的更新活動(dòng)，又具備動(dòng)態(tài)調(diào)整的靈活性。歷史地段規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理需要方法和制度層面的創(chuàng)新，以匹配“小尺度、漸進(jìn)式”保護(hù)再生進(jìn)程。

[本文的研究和寫(xiě)作依托于東南大學(xué)小西湖規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的整體工作，并得到南京市規(guī)劃與自然資源局和歷保集團(tuán)多位領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)家的指教和幫助，在此衷心致謝。]