韋艷紅WEI Yan-hong

（上海景麒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，上海 200082）

0 引言

隨著“三道紅線”政策的實施，房地產(chǎn)行業(yè)的金融紅利階段將隨之逝去，進而對房地產(chǎn)經(jīng)營的傳統(tǒng)模式造成一定的打擊[1]，高杠桿、高周轉(zhuǎn)的策略受阻，進而導(dǎo)致了部分房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的斷裂。而房地產(chǎn)企業(yè)如何打造成本競爭優(yōu)勢，將是地產(chǎn)行業(yè)進一步聚焦和思考的問題，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個新的階段，即管理紅利時代。近年來也有一些行業(yè)專家與學(xué)者針對房地產(chǎn)成本控制開展相關(guān)研究，李懷武[2]探討了施工階段人、材、機管、利等方面的成本控制措施，陳軍[3]從設(shè)計、預(yù)算、采購等方面闡述了EPC 總承包項目成本控制的措施，吳廣惠[4]則談到了結(jié)構(gòu)設(shè)計對于工程造價控制的重要作用，張曉艷[5]分析了投資決策、初步設(shè)計階段、招投標(biāo)階段的成本控制要點。然而近年來的研究結(jié)合項目現(xiàn)狀探討項目實施階段基于PDCA思想進行成本控制措施的分析相對較少，文章就以蘇州悅瓏灣項目為例來分析一下項目實施階段的具體成本控制難點及應(yīng)對措施，并提出了對設(shè)計人員考核評價的必要性。

1 蘇州悅瓏灣項目工程概況

蘇州悅瓏灣項目位于蘇州市相城區(qū)方橋路與春秋路交叉路口，項目業(yè)態(tài)涉及住住宅、商業(yè)、寫字樓等，項目包括整體地下室、8 棟洋房、4 棟小高層、7 棟高層、沿街商業(yè)及1 棟綜合樓，總用地面積85935m2，總建筑面積257750.21m2，項目具有體量大、批次多、工期長、分包多，施工配合難度大等特點，在實施階段設(shè)計圖紙變更多、項目管理人員流動性較大、招標(biāo)清單編制漏項、特征描述不清晰、簽證資料不齊全等問題造成項目成本管控具有一定的難度。

2 蘇州悅瓏灣項目實施階段成本控制存在的難點分析

影響蘇州悅瓏灣項目成本管控的因素具有多樣化，根據(jù)項目特點，可具體將影響項目成本管控的要素可分為工期類、綜合管理類、設(shè)計類、招標(biāo)類、施工管理類及經(jīng)濟類等六大類，難點及分析具體如表1 所示。

表1 項目成本管控因素分析表

3 針對蘇州悅瓏灣項目實施階段成本控制對策分析

針對蘇州悅瓏灣項目設(shè)計及管理、招標(biāo)管理、簽證管理、施工管理等影響成本控制的要素進行深層分析，并采取了一系列針對性的措施來進行成本控制取得了良好效果，具體措施如下：

3.1 設(shè)計階段的成本控制要點

據(jù)不完全統(tǒng)計，初步設(shè)計階段對工程造價的成本影響程度在75%-95%，技術(shù)設(shè)計階段對工程造價的成本影響程度在35%-75%，然而建設(shè)施工階段對工程造價的成本影響程度只有5%-35%[6]，由此可見，企業(yè)要想控制好實施階段的成本控制，對設(shè)計階段的成本管控是尤為重要的，蘇州悅瓏灣項目在后續(xù)開發(fā)過程中采取了推行限額設(shè)計、加強對設(shè)計人員考核與評價措施以達到設(shè)計階段成本最優(yōu)管控的目的，具體措施如圖1。

圖1 設(shè)計階段成本控制流程（作者自繪）

①推行限額設(shè)計管理指標(biāo)控制。限額設(shè)計是在確保產(chǎn)品性能符合要求的基礎(chǔ)上，不斷的嘗試降低其成本投入，尋求最優(yōu)的投資方案的過程。項目在設(shè)計單位招標(biāo)時，在擬簽定的設(shè)計委托合同中明確設(shè)計圖紙的鋼筋設(shè)計含量、混凝土設(shè)計含量、砌體設(shè)計含量以及主要材料設(shè)備的品牌及價格區(qū)間等，使得設(shè)計單位設(shè)計出來的圖紙成本控制在限額設(shè)計指標(biāo)以內(nèi)。

②提高設(shè)計圖紙的質(zhì)量把控。設(shè)計階段涉及多個不同專業(yè)設(shè)計部門之間的配合，如土建工程設(shè)計部門，結(jié)構(gòu)工程設(shè)計部門，景觀設(shè)計部門，室內(nèi)外裝修設(shè)計部門等等，過程中通過業(yè)主方總工室進行協(xié)調(diào)，確保設(shè)計過程中設(shè)計人員要保持良好充分的溝通，將設(shè)計圖紙的專業(yè)之間相互矛盾、節(jié)點相互碰撞等低級錯誤降低到最低，規(guī)避因圖紙質(zhì)量問題后期需要出具設(shè)計變更，進而帶來成本的影響。此外設(shè)計人員還需與其他部門工作人員進行充分的交底，避免其對圖紙的不理解導(dǎo)致建設(shè)工程出現(xiàn)差錯，造成返工現(xiàn)象，從而增加成本投入。

③提高設(shè)計人員的綜合能力水平，加強對設(shè)計人員考核與評價。設(shè)計團隊選定前需對設(shè)計人員水平、業(yè)績情況進行考核、面試，設(shè)計過程中設(shè)計人員要綜合考慮各式各樣建筑材料的質(zhì)量、性能、性價比、類型等內(nèi)容，最終形成企業(yè)的一套標(biāo)準(zhǔn)材料庫，在確保材料品質(zhì)和產(chǎn)品定位的的前提下，盡量選用價格較低的符合要求的材料進行設(shè)計及施工，降低投資成本。在蘇州悅瓏灣項目開發(fā)過程中就有這樣的例子，如施工圖紙分戶樓板設(shè)計采用10mm 厚A 級XPS 保溫板。眾所周知，這個防火等級市場上是達不到要求的，項目實施過程中只能通過設(shè)計變更更改材料防火性能等級；再如施工單位圖紙會審中提出圖紙中直徑6cm鋼筋市面上無此規(guī)格鋼筋，并提出將其改成直徑6.5cm 鋼筋，設(shè)計單位及監(jiān)理單位直接同意施工單位的意見。做為有經(jīng)驗的成本管理人員，看到這圖紙會審就應(yīng)該知道這是一條有問題的圖紙會審，因為市面上是可以買到HRB400直徑6cm 的鋼筋，只是HPB335 直徑6cm 的鋼筋買不到，而施工單位的圖紙會審中未對其進行分類表述，結(jié)算時必然產(chǎn)生爭議，故加強圖紙會審把關(guān)也是非常重要的。

3.2 招標(biāo)階段的成本控制要點

招標(biāo)階段的成本控制對整個項目實施階段成本管控而言是有重要意義的，招標(biāo)文件的好壞、合同簽定的是否合理直接影響后續(xù)的成本管控問題。要想做好招標(biāo)階段的成本控制，需要做到以下幾點關(guān)鍵點：

①招標(biāo)前應(yīng)做好合約規(guī)劃，明確施工界面劃分，防止招標(biāo)過程中合同界面劃分重疊或者錯漏導(dǎo)致后期需要簽證，增加施工成本。例如在蘇州悅瓏灣項目成本管控過程中就發(fā)現(xiàn)，土方單位和總包單位的土方界面劃分不明確，并且在土方界面交接過程中沒有及時辦理土方界面劃分，導(dǎo)致結(jié)算過程中存在較大爭議。

②合理安排招標(biāo)計劃，盡量采取公開招標(biāo)及邀請招標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇施工單位，確保招標(biāo)過程的公開、公平、公正原則，避免由于招標(biāo)時間緊迫只能通過議標(biāo)形式招標(biāo)，不利于尋找最優(yōu)的施工單位合作方，不利于成本的管控。

③嚴格把控招標(biāo)文件編制的關(guān)鍵點：審查施工單位的準(zhǔn)入條件以及擬派駐現(xiàn)場的管理團隊；盡可能編制招標(biāo)工程的最低限價，避免施工單位低價投標(biāo)后不能保證施工質(zhì)量；招標(biāo)文件應(yīng)該要求施工單位提供需要進行分包的分項目錄，并對其分包的工程承擔(dān)連帶責(zé)任。

④編制工程量清單應(yīng)避免錯、漏現(xiàn)象，項目特征嚴格按照施工圖紙及相關(guān)規(guī)范編制，計算規(guī)則需具體、不能模棱兩可，例如蘇州悅瓏灣項目在涉及保潔單位編制工程量清單時，陽臺保潔計算規(guī)則按建筑面積計算，則需加以明確是可售建筑面積還是外墻所圍成的建筑面積，避免中標(biāo)后發(fā)生索賠風(fēng)險；折角窗面積計算規(guī)則應(yīng)與定標(biāo)文件一致，需查看定標(biāo)文件是按展開面積還是投影面積計算，長度是按內(nèi)邊線還是外邊線計算。

⑤細化招標(biāo)文件中的合同條款，嚴格審查合同價款，工程量計算規(guī)則及工程款支付條件等，明確甲乙方的責(zé)任和義務(wù)以及違約責(zé)任。如在編制樁基合同中需要注意樁基檢測配合工作（如樁套箍、定位筋等）費用應(yīng)包含在綜合單價中，不應(yīng)單獨計價；主體施工合同中約定主體地上進度款每5 層申報一次進度款，不足5 層的可以在每個結(jié)構(gòu)單位封頂后申報，很多施工單位為了早點拿回墊資款項，故意按照現(xiàn)場形象進度申報進度款，此時作為成本管理人員如果不熟悉合同條款，則很可能就會提前支付進度款。

3.3 目標(biāo)成本測算及動態(tài)管控

在項目立項階段需要編制項目目標(biāo)成本測算，旨在反應(yīng)獲得項目目標(biāo)利潤的基礎(chǔ)上項目需投入的最高成本額。這需要集團企業(yè)有一套完善的成本科目以及成熟的成本測算模板，項目開工的時候直接根據(jù)現(xiàn)有模板結(jié)合項目自身特點做細微調(diào)整，快速的得出目標(biāo)成本指導(dǎo)項目預(yù)售推進；此外目標(biāo)成本測算數(shù)據(jù)要有可追溯性，目標(biāo)成本測算數(shù)據(jù)復(fù)雜，需要聯(lián)合開發(fā)部，財務(wù)部，設(shè)計部門提供一下基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，最終由成本部整合而成，所以要保證數(shù)據(jù)的可追溯性，落實責(zé)任，保證數(shù)據(jù)的真實性與準(zhǔn)確性；項目實施過程中要根據(jù)現(xiàn)場實際情況對項目的目標(biāo)成本進行動態(tài)跟蹤和調(diào)整，使其不斷的接近項目的實際成本，如果有超支，要及時做出預(yù)警，尋找原因，及時進行動態(tài)糾偏。

3.4 施工階段的成本控制要點

3.4.1 簽證管理

項目現(xiàn)場簽證管理得當(dāng)能夠讓成本管理人員及時發(fā)現(xiàn)預(yù)期存在偏差的環(huán)節(jié)。簽證審批需要經(jīng)過工程部、綜合管理部、成本管理部及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門綜合審批，嚴格把控簽證的時效性、真實性、合理性及必要性。做為成本管理部，我們在拿到一份簽證資料時，要檢查其簽證起始時間，有沒有超過規(guī)定的審批期限；檢查其原始憑證是否齊全，是否真實可靠；檢查其是否可計量可計價。在滿足以上條件的基礎(chǔ)上，作為成本管理人員也要在規(guī)定的期限內(nèi)審定出該份簽證對造價的影響金額，不能等到工程竣工結(jié)算時再對其進行審核，以防產(chǎn)生爭議，不利于后期的結(jié)算審核。

3.4.2 變更管理

產(chǎn)生設(shè)計變更的原因是多種多樣的，比如相關(guān)政府部門政策變化，業(yè)主方改變使用功能、增減工作內(nèi)容，設(shè)計院設(shè)計圖紙時自身存在的設(shè)計缺陷，施工單位優(yōu)化設(shè)計等。設(shè)計變更發(fā)生在不同的階段，設(shè)計成本是不同的，比如設(shè)計變更發(fā)生在初步設(shè)計階段，只需要重新調(diào)整相關(guān)圖紙就可以；設(shè)計變更發(fā)生在招標(biāo)階段，則需重修修改相應(yīng)的工程量清單并順延相應(yīng)的招標(biāo)截止日期即可；設(shè)計變更發(fā)生在施工階段，可能需要對現(xiàn)有建筑進行拆除、重建，進而增加成本。所以我們在施工過程中不可避免的產(chǎn)生設(shè)計變更，要嚴格控制其審批流程，以達到對設(shè)計變更進行管控的目的。

3.4.3 進度款管理

在審批各個單位進度款資料時，我們要嚴格把關(guān)其形象進度是否真實，現(xiàn)場是否按圖施工，有無偷工減料，材料進場報告是否齊全，隱蔽驗收資料是否完整，亦或者可以提供一些現(xiàn)場施工照片進行加以佐證，嚴格把好進度過程的質(zhì)量關(guān)，并做好反索賠的措施。在蘇州悅瓏灣一次年底接近年關(guān)的主體進度款審核中就發(fā)現(xiàn)：施工總承包單位申報進度款時，把現(xiàn)場形象進度多申報了一個月，理由是馬上過年了，要提前把進度上報審核，保證年前能夠拿到過年當(dāng)月的進度款。施工單位的行為可以理解，但是做為成本管理人員不能縱容此事發(fā)生，堅決按照合同條款約定當(dāng)月進度款于下個月5 日前申報甲方成本人員審核，不能違反合同相關(guān)約定提前申報。

3.4.4 動態(tài)成本調(diào)整

目標(biāo)成本不是一成不變的，需要根據(jù)項目不同的進展編制不同的目標(biāo)成本。例如在新項目開發(fā)的時候，我們要編制投資版的目標(biāo)成本；在項目立項的時候，我們要編制策劃版的目標(biāo)成本；在規(guī)劃設(shè)計階段，我們要編制方案版的目標(biāo)成本，而每一個版本的成本測算也不是一成不變的，需要不斷的檢查并修正。在項目實施階段，我們要通過對合同實施的過程管控、變更事宜的及時簽證、成本數(shù)據(jù)的整理和統(tǒng)計、成本資料的歸集與梳理與目標(biāo)成本的對比和差異分析，及時發(fā)現(xiàn)成本問題，進行糾偏，規(guī)避成本風(fēng)險，保證項目目標(biāo)成本可控，如圖2 所示。

圖2 PDCA 動態(tài)成本控制圖（作者自繪）

3.5 竣工驗收階段的成本控制

竣工驗收的成本核算是整個項目成本核定的最終的依據(jù)，結(jié)算時要結(jié)合相關(guān)項目合同條款，當(dāng)?shù)氐恼咝晕募?，過程中形成的結(jié)算資料進行審核，重點審查工程量、材料價格調(diào)差、現(xiàn)場簽證、變更以及發(fā)生的反索賠等資料，確保結(jié)算質(zhì)量和投資效益。例如在審核鋁合金合同結(jié)算時，要注意審核總包留洞圖與鋁合金竣工圖尺寸的比較，分析差距原因，若為總包原因，涉及金額應(yīng)轉(zhuǎn)扣總包；基坑支護合同約定方案優(yōu)化節(jié)約成本按甲方和施工方7:3 分成，在結(jié)算審核過程中，要充分考慮基坑支護方案只有是由于施工單位提出的優(yōu)化設(shè)計方案，并且按此優(yōu)化方案實施的才能分成，如果是甲方提出的，則不存在分成問題。

4 結(jié)論

綜上所述，文章通過對蘇州悅瓏灣項目實施過程中成本控制問題的剖析，提出了項目實施過程中設(shè)計階段設(shè)計人員的綜合素質(zhì)對設(shè)計成果及成本的影響，建議業(yè)主方在設(shè)計單位選擇時可增加對設(shè)計團隊人員的測試環(huán)節(jié)。招標(biāo)階段需做好合約規(guī)劃，把控招標(biāo)文件重要條款。目標(biāo)成本測算要貼合實際，保證真實性等。施工階段可基于PDCA模型動態(tài)進行成本管控并根據(jù)現(xiàn)場實施調(diào)整，實時保證成本的可控性。施工過程中鼓勵施工單位在滿足設(shè)計及規(guī)范前提下進行優(yōu)化，并將優(yōu)化效益與施工單位進行分層，以達到成本控制的目的?？⒐を炇談t要在前期充分保存資料基礎(chǔ)上加強過程簽證、變更審核，把好成本管控的最后一關(guān)。通過項目實施階段各項精細化的成本管控措施達到管理創(chuàng)效的目的，準(zhǔn)確把控項目成本，進而為同類項目的成本管控提供一些借鑒。