實(shí)施軌道交通TOD綜合開發(fā)，是提高城市發(fā)展質(zhì)量，提升城市生活品質(zhì)的重要抓手，對(duì)重構(gòu)城市空間格局、優(yōu)化城市人口和功能布局、治理大城市病、實(shí)現(xiàn)城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展具有重要作用。與一般的建設(shè)項(xiàng)目相比，TOD綜合開發(fā)涉及行政主管部門和利益主體眾多，事務(wù)繁雜，在規(guī)劃、建設(shè)、管理過程中需開展大量統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，因此，必須建立與之相適應(yīng)的實(shí)施路徑，為綜合開發(fā)的高效有序推進(jìn)提供有力支撐和保障。

近年來，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市先后開展軌道交通TOD綜合開發(fā)實(shí)踐，成都雖然起步較晚，但通過借鑒國(guó)內(nèi)外城市TOD綜合開發(fā)成熟經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合成都的發(fā)展實(shí)際，在頂層設(shè)計(jì)、策劃規(guī)劃、建設(shè)運(yùn)營(yíng)、土地政策、項(xiàng)目試點(diǎn)等多個(gè)方面進(jìn)行有益的探索，形成一系列可資借鑒的豐碩成果。

加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，理順TOD綜合開發(fā)工作機(jī)制

一是成立市級(jí)層面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。從2017年開始，成都市就將TOD綜合開發(fā)確立為引領(lǐng)城市發(fā)展的重大戰(zhàn)略，并堅(jiān)持政府主導(dǎo)的基本方針，成立軌道交通建設(shè)和TOD綜合開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組，由市長(zhǎng)掛帥，市發(fā)改、財(cái)政、自規(guī)、建委、交通、各區(qū)政府、軌道公司為成員，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)規(guī)劃制定、政策研究、建設(shè)實(shí)施、綜合開發(fā)等工作。同時(shí)，整合原來分設(shè)在規(guī)劃局“軌開辦”和市建委“軌建辦”，設(shè)立“成都市軌道城市發(fā)展推進(jìn)辦”，負(fù)責(zé)編制綜合開發(fā)總體規(guī)劃、制定政策、資源整合、產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌、工作督察等工作。

二是出臺(tái)多項(xiàng)關(guān)鍵政策文件。自2017年下半年開始陸續(xù)出臺(tái)一系列政策，如《成都市軌道交通專項(xiàng)資金籌措方案》《關(guān)于軌道交通場(chǎng)站綜合開發(fā)的實(shí)施意見》《成都市軌道交通場(chǎng)站綜合開發(fā)實(shí)施細(xì)則》《成都市軌道交通場(chǎng)站綜合開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃》《成都市軌道交通場(chǎng)站一體化城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則》《成都市軌道交通TOD綜合開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃》《成都市軌道交通場(chǎng)站綜合開發(fā)用地管理辦法》等涉及資金籌措、實(shí)施推進(jìn)、用地管理、規(guī)劃管理、合作開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、技術(shù)規(guī)范7個(gè)方面近20項(xiàng)配套政策文件，這些都為成都TOD綜合開發(fā)有序推進(jìn)提供了引導(dǎo)和支持。

建立“策劃-規(guī)劃-設(shè)計(jì)-實(shí)施”的TOD綜合開發(fā)工作流程

一是以策劃為引領(lǐng)，彰顯每一個(gè)站點(diǎn)的特色。按照“無策劃不規(guī)劃、無規(guī)劃不設(shè)計(jì)、無設(shè)計(jì)不實(shí)施”的原則，以實(shí)現(xiàn)TOD開發(fā)項(xiàng)目的全生命周期運(yùn)營(yíng)品質(zhì)提升，保障開發(fā)業(yè)態(tài)的精準(zhǔn)定位、差異發(fā)展和可持續(xù)運(yùn)營(yíng)為目標(biāo)，引入了戴德梁行、第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行、德勤咨詢、高力國(guó)際等專業(yè)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)，以TOD綜合開發(fā)片區(qū)為研究對(duì)象，在充分遵循商業(yè)邏輯基礎(chǔ)上，結(jié)合片區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，布局多元消費(fèi)業(yè)態(tài)，科學(xué)合理確定項(xiàng)目范圍內(nèi)的商業(yè)、居住、公共服務(wù)設(shè)施等業(yè)態(tài)布局和用地比例。

二是通過軌道交通場(chǎng)站一體化城市設(shè)計(jì)明確規(guī)劃條件。以策劃方案為基礎(chǔ)，按照“站城一體、產(chǎn)業(yè)優(yōu)先、功能復(fù)合、文化彰顯、形態(tài)塑造、場(chǎng)景營(yíng)造”六大總體要求，引入了日建設(shè)計(jì)、HDR、法鐵、艾奕康、歐博邁亞、凱達(dá)環(huán)球、利安、梁黃顧等知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，聯(lián)合本地規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)開展軌道交通場(chǎng)站一體化城市設(shè)計(jì)，細(xì)化明確地塊容積率等技術(shù)指標(biāo)，并通過相應(yīng)控規(guī)調(diào)整，將城市設(shè)計(jì)成果及相關(guān)技術(shù)要求納入擬上市宗地規(guī)劃、建設(shè)條件。

三是加強(qiáng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)城市綜合長(zhǎng)遠(yuǎn)效益最大化。著力構(gòu)建政府主導(dǎo)、企業(yè)主體、商業(yè)化邏輯的投建運(yùn)維工作體系，形成“國(guó)際化、統(tǒng)籌化、產(chǎn)業(yè)化、差異化”的開發(fā)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略。首先是打造國(guó)際化的開放合作平臺(tái)，積極與國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、商業(yè)品牌合作；其次是創(chuàng)造TOD營(yíng)城模式，堅(jiān)持開發(fā)建設(shè)統(tǒng)籌、片區(qū)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)籌、配套設(shè)施統(tǒng)籌、片區(qū)運(yùn)營(yíng)管理統(tǒng)籌，促進(jìn)片區(qū)整體高效發(fā)展；第三是探索產(chǎn)業(yè)化的綜合發(fā)展路徑，構(gòu)建由核心層、支撐層、衍生層構(gòu)成的TOD產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈；最后是遵循商業(yè)化邏輯，對(duì)建成區(qū)、新城區(qū)以及不同類型的站點(diǎn)制定差異化開發(fā)策略。

創(chuàng)新TOD綜合開發(fā)土地政策

一是創(chuàng)新供地方式。對(duì)不具備單獨(dú)規(guī)劃建設(shè)條件，須與軌道交通設(shè)施整體規(guī)劃、一體設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌建設(shè)的開發(fā)用地，成都市探索了在同一宗土地上劃撥與出讓方式相結(jié)合、地上與地下項(xiàng)目相結(jié)合、經(jīng)營(yíng)性用地與市政設(shè)施用地相結(jié)合的整體供地、分層登記新模式。對(duì)具備單獨(dú)規(guī)劃建設(shè)條件的軌道交通場(chǎng)站綜合開發(fā)用地，按“兩次整理一次出讓”模式，即由區(qū)（市）縣政府、市土儲(chǔ)中心、市級(jí)平臺(tái)公司完成征地拆遷和公建配套設(shè)施建設(shè)等工作（即土地首次整理），成都軌道交通集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱成都軌道集團(tuán)，下同）負(fù)責(zé)開展地塊與軌道交通站點(diǎn)的互聯(lián)互通工程建設(shè)（即土地二次整理），并代為辦理土地上市手續(xù)。

二是創(chuàng)新土地“招拍掛”制度。對(duì)不具備單獨(dú)規(guī)劃建設(shè)條件，須與軌道交通設(shè)施整體規(guī)劃、一體設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌建設(shè)的開發(fā)用地，成都市在“招拍掛”時(shí)采取了競(jìng)買準(zhǔn)入制度，即競(jìng)買人須具備軌道交通線路建設(shè)運(yùn)營(yíng)能力，并由領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對(duì)競(jìng)買人資格進(jìn)行核實(shí)。另外，成都還針對(duì)“招拍掛”土地確定了出讓起始價(jià)，規(guī)定土地出讓起始價(jià)可按不考慮軌道交通因素的宗地評(píng)估價(jià)格的70%確定，并強(qiáng)調(diào)在“招拍掛”時(shí)應(yīng)按照軌道交通場(chǎng)站一體化城市設(shè)計(jì)提出的技術(shù)要求，帶規(guī)劃條件出讓。

三是創(chuàng)新土地收益分配制度。為充分調(diào)動(dòng)轄區(qū)政府參與TOD綜合開發(fā)的積極性，成都市規(guī)定，軌道交通場(chǎng)站綜合開發(fā)用地范圍內(nèi)的土地，由區(qū)（市）縣出資完成土地整理的，供地后按現(xiàn)行體制分配后區(qū)（市）縣所得凈收益由區(qū)（市）縣與成都軌道集團(tuán)按50：50的比例分成。由成都軌道集團(tuán)出資完成土地整理的，供地后按現(xiàn)行體制分配后區(qū)（市）縣所得凈收益由區(qū)（市）縣與成都軌道集團(tuán)按25：75的比例分成。

推動(dòng)TOD綜合開發(fā)試點(diǎn)項(xiàng)目

目前，成都已將前四期軌道交通建設(shè)規(guī)劃中的695個(gè)站點(diǎn)、90個(gè)車輛基地納入軌道交通場(chǎng)站綜合開發(fā)范圍。其中，105個(gè)軌道交通站點(diǎn)及90個(gè)車輛基地的綜合開發(fā)由市政府統(tǒng)籌安排，其余綜合開發(fā)由區(qū)（市）縣政府（管委會(huì)）統(tǒng)籌安排。

按照“一區(qū)一示范”的要求，全市13個(gè)區(qū)（市）縣都要打造一個(gè)TOD綜合開發(fā)標(biāo)桿項(xiàng)目，體現(xiàn)“美麗宜居公園城市”理念，展現(xiàn)“人隨線走”“站引人聚”的實(shí)體效果，形成良好的社會(huì)效應(yīng)和城市新名片。在綜合考慮“不同類型站點(diǎn)全覆蓋、站點(diǎn)周邊用地條件較好、能夠形成整體示范效應(yīng)”等因素，成都選取了三岔站、陸肖站、行政學(xué)院站、四川師大站等14個(gè)站點(diǎn)作為首批示范項(xiàng)目，并已在規(guī)劃設(shè)計(jì)中呈現(xiàn)出較多的特色亮點(diǎn)。例如位于高新東區(qū)的三岔站是城市級(jí)站點(diǎn)，將打造全球化時(shí)代背景下的成都新門戶，以國(guó)際門戶化、環(huán)境共生化、TOD一體化為規(guī)劃理念，建立空港新城CCID中央創(chuàng)新區(qū)，力爭(zhēng)成為東進(jìn)之心、未來城市、復(fù)合樞紐；位于高新區(qū)的陸肖站是片區(qū)級(jí)站點(diǎn)，總體定位“以公園社區(qū)為特色的城市中央活力區(qū)”，將著力構(gòu)建“智慧商務(wù)、城市樂活、城市交際”三大功能板塊；位于龍泉驛區(qū)的行政學(xué)院站組團(tuán)級(jí)站點(diǎn)，通過綜合開發(fā)提升區(qū)域生態(tài)形象價(jià)值，展示東進(jìn)標(biāo)桿門戶形象，打造新一代城市精英棲居地、公園式宜居宜業(yè)城和樂活體驗(yàn)商業(yè)綜合體；位于錦江區(qū)的四川師大站是社區(qū)級(jí)站點(diǎn)，將作為助推四川師大片區(qū)提檔升級(jí)的發(fā)展引擎，打造“新都市主義”現(xiàn)代公園式人居典范區(qū)、軌道交通驅(qū)動(dòng)的高校知識(shí)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新高地、理想城市商業(yè)服務(wù)新樣板。

從2018年至今短短四年間，成都軌道集團(tuán)已先后啟動(dòng)實(shí)施21個(gè)TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目，其中14個(gè)示范項(xiàng)目的物業(yè)均將在今年年底前實(shí)現(xiàn)上市交易。同時(shí)，成都進(jìn)一步加強(qiáng)TOD綜合開發(fā)探索實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與推廣，2021年3月20日，以“軌道交通引領(lǐng)城市發(fā)展格局·TOD重塑城市空間形態(tài)”為主題的成都首屆TOD發(fā)展論壇隆重舉行，向世界展示TOD綜合開發(fā)的成都方案與實(shí)踐成果，并邀請(qǐng)世界頂尖智庫專家、全球標(biāo)桿企業(yè)精英、國(guó)家重量級(jí)專家學(xué)者以及國(guó)內(nèi)城市軌道交通企業(yè)代表，集思廣益，共話TOD發(fā)展成都模式。通過舉辦此次論壇，成功向世界宣傳和推廣了成都的TOD模式，助力成都引入國(guó)際一流的TOD策劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的頭部企業(yè)，共享成都TOD發(fā)展機(jī)遇，共創(chuàng)成都TOD未來。