文／崔建軍 山西四建集團有限公司 山西太原 030012

引言：

房地產(chǎn)行業(yè)一直以來都是高排放行業(yè)之一，由房屋建筑所產(chǎn)生的能源損耗始終占據(jù)著我國總耗能的40%左右，國家想要實現(xiàn)“可持續(xù)發(fā)展”目標的前提條件，便是推動房地產(chǎn)行業(yè)快速升級轉型，然而，受限于技術、經(jīng)濟、材料等一系列因素，導致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟結構的調整進度相對緩慢。本文專門對此展開研究，解析低碳經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟之間的相互制約與促進關系，希望能夠規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

1、工程概況

本項目為國家“康居示范工程”，位于山西省TY市東郊附近，總占地面積約為10860畝。建筑區(qū)域由別墅區(qū)、高層住宅區(qū)以及商業(yè)區(qū)共同組成，其中包含25棟別墅與13棟高層建筑，另有一條長達0.88km的商業(yè)街，綠化面積占整體的51%左右，總建筑面積約為48萬m2。該建筑項目集旅游、居住、休閑、低碳、會展、消費為一體，融入了非常豐富的低碳設計元素，且園區(qū)內生活配套設施齊全，已不單純是房地產(chǎn)經(jīng)濟開發(fā)，而是充分融合了生態(tài)、經(jīng)濟、社會效益為一體，如圖1所示。

圖1 低碳住宅區(qū)

2、低碳設計及構造模式

2.1 整體規(guī)劃

該建筑設計期間充分考慮了《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(GB50180)、《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》(GB3096)、《民用建筑室內環(huán)境污染控制規(guī)范》(GB50325)的相關規(guī)定，對建筑住宅的整體空間規(guī)劃進行了合理設計，以確保能夠在交通、綠化、環(huán)保、節(jié)能方面提供給人們更為便利的生活條件。具體設計包含以下幾個點：

（1）建筑選址規(guī)避了濕地、文物、基本農(nóng)田、自然水系以及森林等重要自然保護區(qū)域，避免人類活動空間與當?shù)厣鷳B(tài)系統(tǒng)產(chǎn)生沖突[1]。

（2）住宅建筑布局考慮人口日常的通風、采光需求，確保日間維持足夠的光照時長，并且室內、外通風條件便利，保障人們冬季室外行走與夏季室內居住的良好通風環(huán)境。居住空間內的通風開口在其所處房間地板面積的8%以上，采光系數(shù)大于1%。

（3）合理規(guī)劃園區(qū)各個出口與交通節(jié)點之間的距離，確保人們從住宅區(qū)域到各個交通站點之間的步行路線不超過500m長度，同時充分開發(fā)地下空間，空置出足夠的公共活動區(qū)域。

（4）住宅區(qū)綠化覆蓋率控制在30%以上，結合當?shù)匚锓N分布特征以及自然條件選擇合適的種植植物，以減少后期的人工維護成本。綠植布局強調喬、灌、草結合構成多層次的植物群落，建立完整的生態(tài)系統(tǒng)，保證人均享有綠地面積在1m2以上[2]。

（5）施工過程中對材料嚴格控制，合理使用各類大型機械設備，避免由于人為因素導致的噪聲影響、大氣污染、水污染、土壤污染、光污染，室內裝修工程中要控制游離苯、甲醛等污染物濃度，避免對居民身體造成影響。

2.2 節(jié)能設計

首先，充分利用現(xiàn)場地勢條件，設計建筑樓距、體形、窗墻面積以及建筑朝向，確保建筑物充分利用自然資源，保證室內的基本溫度與亮度；其次，調整建筑物的耗能比例，根據(jù)建筑區(qū)域的自然條件使用太陽能、風能、地熱能等可再生能源，確保其占據(jù)建筑總耗能的5%以上；再次，根據(jù)國家備案的建筑節(jié)能設計標準調整建筑物的暖通空調與熱工設計，通過建筑地面、外墻、外窗、屋頂?shù)暮侠碓O計保證建筑維護的熱工性能，以此減少對空調等主要耗能設備的依賴程度；最后，建筑公共區(qū)域的照明控制采用光電或定時設置，并搭配低損耗鎮(zhèn)流器以及高效燈具、光源共同使用，從而進一步減少建筑能耗問題[3]。

2.3 生態(tài)循環(huán)

首先，設置雨水蓄集系統(tǒng)，通過在園區(qū)內部設置徑流、溝渠組合，收集自然降水，對其凈化處理后用于綠化或各種非飲用水作業(yè)。凈化處理后的水資源出于技術經(jīng)濟性考慮，要避免輸送過程中產(chǎn)生額外耗能[4]，因此控制超高層利用率為5%左右，其余中低層或高層建筑利用率控制在10%～20%范圍之內。此外增強室外地面滲透措施，對非機動車道采用硬質透水性地面，保證室外透水地面面積大于45%，滿足綠化用水需求。

同時，在施工過程中所使用的建筑材料有70%以上來自于施工現(xiàn)場周邊500km內的生產(chǎn)廠家，從而避免長途運輸產(chǎn)生的排放以及能耗問題。在保證施工質量的前提下，使用可循環(huán)建筑材料占整體工程用量的10%以上，其他以廢棄物為原料生產(chǎn)的建筑材料約占同類材料的30%。

2.4 低碳運營

首先，設置智能管理系統(tǒng)。通過傳感設備與網(wǎng)絡通訊技術的相互配合，對園區(qū)內部的溫度、亮度以及空氣濕度等環(huán)境參數(shù)全面監(jiān)測，更加精確地進行能源使用與分配，并制定更為合理的維護保養(yǎng)方案。同時居民的燃氣、水、電采用分戶計量與收費標準。

其次，園區(qū)內的綠化管理以生物防治技術為主，避免大規(guī)模使用化肥、殺蟲劑、農(nóng)藥、除草劑等化學藥品，以免對園區(qū)周邊的地質環(huán)境與地下水造成污染。

最后，園區(qū)采用垃圾分類處理模式，居民的生活垃圾設有專門的處理站，有嚴格的垃圾清運制度，避免園區(qū)垃圾對外造成二次污染，各類垃圾的有效回收率達90%以上[5]。

3、對該建筑房地產(chǎn)價值的線性規(guī)劃評價

根據(jù)該建筑項目的低碳設計，選用最小支出的材料成本與技術手段達到相應的減排效果，以此構建最低建筑造價求解模型，得到的計算公式如下所示：

A=minP(A1，A2，A3)

A1=f（x1j，a1j，b1j）

A2=f（x2j，a2j，b2j）

Ai=f（xij，aij，bij）

式中，A——為該建筑項目的施工總成本；

Ai——為單一低碳施工項目的建筑成本；

xij——為該低碳設計的技術項目構成；

aij——為該低碳設計的單體成本構成；

bij——為該低碳設計的單體減排績效；

ST——為該建筑項目整體的預期減排績效。

根據(jù)該建筑項目低碳設計及構造模式可得到其建筑造價與減排績效如表1所示：

表1 該建筑項目低碳造價與減排績效統(tǒng)計表

代入數(shù)據(jù)可得到具體計算模型為：

解得，A=330.863元/m2。

由此可知，在滿足該建筑項目低碳設計的標準下，工程造價需要增加330.863元/m2，雖然施工成本增加，但是該建筑項目在正式投入使用后的能源消耗降低了30%，水資源利用率提高10%，并減少了10%的環(huán)境治理成本，因此從其綜合效益來看無疑提高了該建筑項目的房地產(chǎn)價值。

4、低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響解析

4.1 相互制約關系

（1）提高了建筑成本。由上述案例描述可知，體現(xiàn)房產(chǎn)低碳經(jīng)濟價值的主要因素在于新型能源、綠色建筑材料以及節(jié)能設計理念。通過以上幾項技術的綜合運用，可以最大限度的減少建筑物對能源的依賴，避免施工過程中造成環(huán)境擾動，能夠有效推動我國房產(chǎn)經(jīng)濟的升級轉型[6]。然而想要實現(xiàn)這一目標，無疑需要更多先進技術的支持，并增強建筑物的基礎設施配置，需要開發(fā)單位投入更多的建設成本。在這一因素的制約下，無疑會使得建筑項目的工程造價提高，對房產(chǎn)銷售帶來一定影響。（2）房屋價值增高。建筑成本增加帶來的直接影響，勢必會導致房屋售價也相應提高。雖然經(jīng)過低碳改造的房屋無論是在舒適度還是運維成本上都具有傳統(tǒng)建筑無法比擬的優(yōu)勢，但是廣大群眾更多的還是會關注“房價”這一現(xiàn)實層面的問題，面對高額的房產(chǎn)費用，會導致很大一部分群眾放棄購房，為房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展造成了極大的阻礙。（3）缺乏可用的低碳技術?，F(xiàn)階段，我國建筑行業(yè)的“低碳設計”正處于起步階段，雖然通過對房屋建筑布局的整體規(guī)劃能夠起到一定的節(jié)能環(huán)保效果，但想要真正意義上體現(xiàn)出房產(chǎn)的低碳價值則必須通過節(jié)能材料以及設備的共同支持。由于在低碳技術研發(fā)方面存在著不足，導致市場上流通的低碳建筑產(chǎn)品價格普遍偏高，并且尚未形成統(tǒng)一的建筑技術標準。因此一方面導致推行房產(chǎn)低碳經(jīng)濟受阻，另一方面也造成了建筑節(jié)能減排績效發(fā)揮不夠穩(wěn)定，難以實現(xiàn)“低碳設計”的全面推廣。

4.2 彼此促進關系

（1）獲得更多政策扶持。從目前的發(fā)展局勢來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟迫切需要升級轉型。傳統(tǒng)建筑模式中過于依賴水泥與鋼鐵等高能耗、高污染材料，這樣的發(fā)展模式一是會造成環(huán)境污染的加劇，二是無法實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標，因此想要確保建筑行業(yè)獲得更好的發(fā)展，必須要尋找可替代的建筑材料以及減少能源損耗的相關措施，才能夠獲得國家的更多支持，促進產(chǎn)業(yè)結構的全面重組。（2）獲得更大發(fā)展平臺。實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的低碳價值，無疑能夠推動我國建筑技術與國際前沿水平接軌，從而拉近我國房地產(chǎn)行業(yè)與發(fā)達國家之間的距離，獲得更多國際合作與交流的機會。從這一層面而言，開發(fā)房地產(chǎn)項目的低碳價值不僅有利于建筑行業(yè)的長遠發(fā)展，同樣也是配合國家戰(zhàn)略規(guī)劃實施的重要途徑之一。（3）占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈高層。加強房地產(chǎn)低碳價值的開發(fā)，可以創(chuàng)造更多的自主知識產(chǎn)權產(chǎn)品，從而幫助我國房地產(chǎn)行業(yè)擺脫產(chǎn)業(yè)鏈的低端位置，通過提供設計與技術手段從而賺取更大的經(jīng)濟價值，最終以輸出新能源技術獲得發(fā)展。

5、低碳背景下的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略

5.1 加強對環(huán)保材料與節(jié)能技術的研發(fā)

開發(fā)房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟價值的過程中，人們首先要明確當前建筑施工面臨的主要障礙。綜合現(xiàn)有技術手段，房屋的保溫與給排水施工一直是我國房屋節(jié)能設計面臨的主要問題，同時也是造成建筑能耗提高的主要因素之一。由于缺乏監(jiān)控與管理手段，導致這兩項技術的發(fā)展依舊與發(fā)達國家存在一定差距，因此需要房地產(chǎn)行業(yè)與相關部門提高重視，進一步加強資金投入力度，研發(fā)出更多高新技術材料彌補當前階段的發(fā)展不足。

此外在技術推廣方面，相關部門也需要不斷明確“低碳技術”的施工理念，避免個別建設單位由于理解偏差而對“低碳設計”做出錯誤解讀。例如為了提高建筑室內采光面積，大范圍使用玻璃幕墻等，反而會產(chǎn)生光污染現(xiàn)象，限制建筑低碳價值的發(fā)揮。

5.2 為低碳經(jīng)濟發(fā)展提供制度保證

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，國家始終在完善各項法規(guī)制度來規(guī)范其行業(yè)行為。為此隨著“低碳經(jīng)濟”理念的提出，國家也需要隨之出臺相應的指導文件，提供扎實的制度保證，并建立科學的獎懲措施，從而推動房地產(chǎn)“低碳價值”的穩(wěn)定發(fā)展。例如，國家可以適當放寬稅收政策，減少建筑企業(yè)的資金壓力，使其能夠在建設施工過程中融入更多的“低碳技術”，使用綠色建筑材料避免對環(huán)境造成污染；再如，建筑施工過程中一旦出現(xiàn)不規(guī)范作業(yè)行為，對建筑區(qū)域周邊的生態(tài)環(huán)境造成嚴重破壞，不但可以勒令其限期整改，還可通過財稅政策予以一定處罰，以確保房地產(chǎn)“低碳經(jīng)濟”的規(guī)范發(fā)展。

5.3 推動“低碳設計”產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

為了帶動低碳技術水平的提升，國家不僅需要提高對房地產(chǎn)行業(yè)的扶持力度，更要推動“低碳設計”的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。通過技術專利申請以及知識產(chǎn)權保護方面給予適當?shù)姆龀?，使“低碳設計”逐漸成為一項全新的產(chǎn)業(yè)結構，伴隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展獲得更多的經(jīng)濟效益，結合大宗的消費需求研發(fā)出更多的建筑技術與材料，快速帶動生產(chǎn)技術的發(fā)展。

結語：

綜上所述，本文結合工程實例分析了低碳背景下房地產(chǎn)價值的變化特征，并以此為基礎討論低碳經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟之間的制約因素與促進關系，提出了相關的發(fā)展策略，希望能夠起到一定的參考作用，促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。