萬(wàn)江海

在公布了2021年業(yè)績(jī)后，碧桂園（2007.HK）股價(jià)快速拉漲，漲幅一度超過(guò)9%，全天股價(jià)大漲超6%。在行業(yè)極其困難的情況下，碧桂園穩(wěn)定的財(cái)務(wù)顯然獲得了市場(chǎng)的一致認(rèn)可。

2021年是房地產(chǎn)行業(yè)劇烈變動(dòng)的一年。在政策持續(xù)收緊和疫情反復(fù)的背景下，行業(yè)銷(xiāo)售迅速轉(zhuǎn)冷，多家規(guī)模房企都不同程度的遭受債務(wù)危機(jī)。數(shù)家千億房企因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題接連違約，民營(yíng)房企的生存尤為艱難。

在這樣的挑戰(zhàn)下，能夠交出一份讓市場(chǎng)滿意的答卷，是碧桂園堅(jiān)持“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”發(fā)展戰(zhàn)略的成效，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)才能在行業(yè)變局時(shí)凸顯公司穿越周期的韌性。在行業(yè)困局面前，碧桂園是少數(shù)幾個(gè)能做到“手有余糧”，而“心中不慌”的優(yōu)秀民企代表。

2022年是碧桂園成立30周年，公司在發(fā)展過(guò)程中之所以能穿越周期，除了堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)外，還在于公司將自身成長(zhǎng)與國(guó)家發(fā)展緊密結(jié)合起來(lái)。城鎮(zhèn)化是碧桂園始終堅(jiān)持的方向。數(shù)年前碧桂園就聚焦城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住宅及相關(guān)需求，并最終成為城鎮(zhèn)化的領(lǐng)跑者。

國(guó)家的城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化成就了碧桂園，碧桂園也用持續(xù)穩(wěn)定的業(yè)績(jī)回報(bào)投資者。

降負(fù)債佼佼者

3月30日，碧桂園發(fā)布2021年全年業(yè)績(jī)。2021年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為5230.6億元，同比增長(zhǎng)13%;凈利潤(rùn)約為409.8億元;公司股東應(yīng)占核心凈利潤(rùn)約為269.3億元。

合同銷(xiāo)售方面，2021年碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額約5580億元，其中68%的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)來(lái)自于三四線城市，全年總?cè)セ矢哌_(dá)67%;權(quán)益回款金額約5022億元，權(quán)益銷(xiāo)售回款率連續(xù)6年達(dá)到90%以上。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，2021年是極其不平凡的一年。迎來(lái)劇烈調(diào)整的房地產(chǎn)業(yè)大浪淘沙，千億房企中由于資金鏈緊張導(dǎo)致的債務(wù)問(wèn)題何止數(shù)家，一度引發(fā)資本市場(chǎng)上的連鎖反應(yīng)。

只有當(dāng)潮水退去的時(shí)候，才知道是誰(shuí)在裸泳。在行業(yè)遇到危局時(shí)，優(yōu)秀的房企才能夠脫穎而出。尤其是本輪債務(wù)問(wèn)題頻發(fā)的主要是民營(yíng)房企，在這樣市場(chǎng)動(dòng)蕩的局面下，碧桂園向外界展示了公司極強(qiáng)的債務(wù)控制能力。

截至2021年年底，碧桂園的總借貸為3179.2億元，較2020年的3264.9億元下降了近3%。這是公司總借貸在2020年下降11.7%以后，借貸總規(guī)模繼續(xù)下降。與2019年最高時(shí)的3696.03億元有息負(fù)債相比，規(guī)模減少了約14%。借款規(guī)模已經(jīng)降至2018年的水平。

碧桂園降負(fù)債的征程沒(méi)有暫停鍵，公司已經(jīng)提前償還債務(wù)。公開(kāi)資料顯示，2022年1月，碧桂園償還了一筆本金總額4.25億美元。3月公司又以自有資金提早完成境內(nèi)回售資金支付，本息共計(jì)約6.2億元。近期，公司還持續(xù)在公開(kāi)市場(chǎng)上購(gòu)回美元票據(jù)。自2021年12月30日起及截至2022年3月13日，公司累計(jì)購(gòu)回優(yōu)先票據(jù)本金總額達(dá)4570萬(wàn)美元。3月22日，碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)又發(fā)布公告稱，公司全體董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員將在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)不超1億元人民幣公司債券。

境外購(gòu)回優(yōu)先票據(jù)的同時(shí)，境內(nèi)根據(jù)交易所規(guī)則由董監(jiān)高購(gòu)買(mǎi)本公司債券，碧桂園核心管理層用真金白銀表達(dá)了對(duì)公司未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力和償債能力的信心。

截至2022年3月30日，碧桂園本年內(nèi)已無(wú)境內(nèi)到期債券，僅余騰越兩筆可回售公司債，共計(jì)40億元，境外僅7月份到期的一筆7億元美金優(yōu)先票據(jù)。碧桂園方面表示，公司會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況考慮再融資等安排，進(jìn)一步調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)。

在不斷有房企因債務(wù)違約而爆雷的當(dāng)下，房企資金和負(fù)債的真實(shí)性備受質(zhì)疑。賬面有數(shù)百億現(xiàn)金，卻付不起十幾億甚至是幾億元的借款，其中不乏所謂的“綠檔”企業(yè)，因此能夠隨時(shí)拿出真金白銀的房企才是現(xiàn)金流真正優(yōu)秀的房企。

行動(dòng)見(jiàn)真章

2021年碧桂園共有現(xiàn)金余額約1813億元，扣除受限制現(xiàn)金后，公司可自由支配的現(xiàn)金仍高達(dá)1469.54億元，超過(guò)了公司短期借款一倍以上。實(shí)際上，自2017年后碧桂園扣除受限制現(xiàn)金后的自由現(xiàn)金始終在1300億元之上，2018年和2019年還超過(guò)2000億元，公司有充足的現(xiàn)金流覆蓋短期借貸。

在本輪陸續(xù)出現(xiàn)的房企債務(wù)危機(jī)中，不少房企還是三道紅線的綠檔房企。所謂三道紅線一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;二是凈負(fù)債率大于100%;三是現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)觸線的不同情況，房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔，分檔設(shè)定有息負(fù)債規(guī)模的增速閾值。

只有滿足三個(gè)條件的房企才能是綠檔企業(yè)，之后以此類(lèi)推分為黃、橙和紅檔。在債務(wù)違約的房企中，多家房企身處最優(yōu)的綠檔，賬面數(shù)十億上百億現(xiàn)金卻依然拿不出數(shù)億元現(xiàn)金支付到期債務(wù)。

在危機(jī)中能夠持續(xù)發(fā)展才能夠真正體現(xiàn)出碧桂園的韌性。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜表示，自2021年四季度以來(lái)，碧桂園跟十多個(gè)合作方就80多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了溝通，目前已經(jīng)對(duì)其中約35個(gè)項(xiàng)目完成了收并購(gòu)安排，還有約30個(gè)項(xiàng)目也已經(jīng)基本談妥。

“從2021年下半年開(kāi)始市場(chǎng)波動(dòng)，再加上行業(yè)的一些分化，使得我們看到市場(chǎng)上收并購(gòu)的機(jī)會(huì)在增多，所以我們預(yù)計(jì)在未來(lái)的一段時(shí)間里，收并購(gòu)的量也會(huì)增多，會(huì)加大這方面的部署?！背坦忪媳硎荆壳般y行和AMC公司也有一些好的收并購(gòu)標(biāo)的，也在進(jìn)行一些接洽，會(huì)做比較細(xì)致的盡調(diào)安排。

不僅是并購(gòu)項(xiàng)目，在獲取土地上，2020年和2021年，碧桂園分別新購(gòu)?fù)恋貦?quán)益地價(jià)2092億元和1416.2億元。2021年，公司新增土地85%都位于五大都市圈，繼續(xù)堅(jiān)持公司圍繞城鎮(zhèn)化謀發(fā)展的策略。

錨定城鎮(zhèn)化

2022年是碧桂園成立30周年?；厥淄?，碧桂園既是中國(guó)城鎮(zhèn)化的見(jiàn)證者，更是這一偉大進(jìn)程的參與者、領(lǐng)跑者。在黨中央提出建設(shè)新型城鎮(zhèn)化之后，碧桂園踐行于此，并將繼續(xù)做中國(guó)新型城鎮(zhèn)化的身體力行者。

在規(guī)模房企中或者說(shuō)在銷(xiāo)售前十房企中，碧桂園是少有的一到六線均衡布局的房企。

2017年公司合同銷(xiāo)售中有約58%來(lái)源于三四線城市，2021年，公司合同銷(xiāo)售中，75%來(lái)自五大都市圈，68%來(lái)自三四線城市。

2021年末，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為64.72%。新型城鎮(zhèn)化依然是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要推動(dòng)力，而三四線城市所在的縣域市場(chǎng)將擔(dān)負(fù)越來(lái)越重要的使命。發(fā)改委指出，2022年，中國(guó)將堅(jiān)持把推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為新型城鎮(zhèn)化的首要任務(wù)。提出城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市全面取消落戶限制政策，推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)。

金融部門(mén)也發(fā)文要服務(wù)好新市民在創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、住房等方面的各種需求。新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來(lái)到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏颢@得當(dāng)?shù)貞艏粷M三年的各類(lèi)群體，包括但不限于進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大中專畢業(yè)生等，目前約有3億人。

因此，新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，仍將是房地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利。碧桂園創(chuàng)始人、集團(tuán)董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)在報(bào)告中表示，中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化還有很長(zhǎng)的路要走，追求美好生活的人們永遠(yuǎn)在路上，“新市民”的合理住房需求應(yīng)該得到支持及滿足?！拔覀円龊脩?yīng)該做的所有事，持續(xù)提升自身的全周期綜合競(jìng)爭(zhēng)力，堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展，成功穿越周期?！?/p>