事實(shí)回放

張某在北京市昌平區(qū)幸福家園小區(qū)購買了某幢302室房屋。某日，張某發(fā)現(xiàn)家中天花板漏水，當(dāng)日即向物業(yè)和開發(fā)商報(bào)修。后經(jīng)物業(yè)、開發(fā)商勘查，認(rèn)為滲漏原因?yàn)闃巧锨啬撤课莸乃拦芫€問題導(dǎo)致。張某多次請(qǐng)物業(yè)、開發(fā)商與樓上402室鄰居秦某協(xié)調(diào)，要求秦某維修并暫停用水，但秦某仍然持續(xù)用水，導(dǎo)致張某家天花板脫落，險(xiǎn)些傷及小孩。幾個(gè)月后，滲漏問題依然存在，秦某不僅未對(duì)漏水管線進(jìn)行任何維修處置，也拒絕配合張某及物業(yè)對(duì)該漏水管線予以維修。

秦某的行為使原本可以及時(shí)修繕的滲漏損害進(jìn)一步擴(kuò)大，導(dǎo)致張某房屋天花板底板暴露、電線裸露、主體墻面出現(xiàn)裂縫，甚至給整棟住宅帶來安全隱患，嚴(yán)重影響了張某的正常生活。張某無奈，以秦某、開發(fā)商原因致使自己遭受財(cái)產(chǎn)損失，房產(chǎn)價(jià)值亦受到貶損為由，向法院提起訴訟請(qǐng)求。

關(guān)于訴訟請(qǐng)求，張某共提出四項(xiàng)：1）判令被告、開發(fā)商賠償302號(hào)房屋無法正常使用期間的房租損失，按相同地段租金標(biāo)準(zhǔn)賠償，至維修完畢之日止;2）判令被告、開發(fā)商賠償302號(hào)房屋無法正常使用期間的物業(yè)費(fèi)，至維修完畢;3）判令被告、開發(fā)商賠償滲漏導(dǎo)致天花板脫落而損壞的空氣凈化器兩臺(tái)，價(jià)值14000元;4）判令被告、開發(fā)商維修302號(hào)房屋至恢復(fù)原狀。

被告1秦某辯稱，自己購房之后，從未對(duì)漏水點(diǎn)進(jìn)行過裝修改造。涉案房屋為精裝房，包括給排水管道設(shè)計(jì)、鋪設(shè)在內(nèi)的相關(guān)工序均由開發(fā)商負(fù)責(zé)，給排水管道的保修期為10年。當(dāng)原告張某告知其天花板漏水后，秦某已經(jīng)停止正常生活用水。開發(fā)商進(jìn)行一系列的檢測(cè)維修工作，秦某均履行相關(guān)義務(wù)，不存在拒絕配合檢測(cè)、維修的行為。原告家中天花板漏水、脫落，歷經(jīng)半年檢測(cè)并尋找滲漏點(diǎn)，最終無法證實(shí)是因秦某家中漏水直接導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)損失，即原告所受財(cái)產(chǎn)損失與樓上住戶秦某不存在事實(shí)與法律上的因果關(guān)系，依法不應(yīng)由秦某承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)原告家漏水其無過錯(cuò)，也沒有主觀侵權(quán)，所有賠償及維修應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

被告2開發(fā)商辯稱，對(duì)原告的第1項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，其認(rèn)為房屋可以正常使用，不存在需要另行租房使用的情況，故不同意賠償該項(xiàng)房租損失;對(duì)原告的第2項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為原告訴請(qǐng)的物業(yè)費(fèi)與本案無關(guān);對(duì)于原告訴請(qǐng)賠償凈化器損失，如確實(shí)存在天花板脫落造成的，應(yīng)對(duì)損失進(jìn)行賠償，而非賠償新的機(jī)器;對(duì)原告訴請(qǐng)將302室房屋修復(fù)至原狀，如還未維修，則同意維修。開發(fā)商表示，接到原告漏水報(bào)修后，當(dāng)日即派工作人員到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，確認(rèn)存在滲漏后，立即聯(lián)系被告1配合開展排查工作，后歷經(jīng)一系列檢測(cè)仍未發(fā)現(xiàn)滲漏點(diǎn)。在此期間，開發(fā)商履行了維修義務(wù)，可為原告因漏水造成的房屋裝修破損恢復(fù)原狀，但對(duì)于遲延維修和漏水?dāng)U大造成的財(cái)產(chǎn)損失，責(zé)任不在開發(fā)商，不應(yīng)由其承擔(dān)賠償責(zé)任。且漏水并未影響原告居住，開發(fā)商向原告以租金名義已支付了10萬元賠償，不應(yīng)再向其支付其他賠償款。

司法鑒定

本案審理過程中，經(jīng)原告申請(qǐng)，法院委托北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心對(duì)房屋的天花板滲漏水原因進(jìn)行鑒定并出具修復(fù)方案。

現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況如下：

1、302室房屋衛(wèi)生間外側(cè)起居室頂板存在滲漏水痕跡（圖1），頂板為干燥狀態(tài)，吊頂脫落（圖2）。

2、衛(wèi)生間東墻外側(cè)底部壁紙存在滲漏水痕跡、局部開裂，見圖3-4。

3、將402室管井內(nèi)中水閥門關(guān)閉，給水閥門開啟，并將上述閥門處貼封條（圖5），后將廚房熱水閥門關(guān)閉并貼封條（圖6），供暖一直使用。48h后現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)封條完整，402室地暖正常使用，302室滲漏水位置為干燥狀態(tài)。402室工作人員陳述：“將衛(wèi)生間門口開磚檢修，開磚之后未發(fā)現(xiàn)明顯的滲漏跡象。之后對(duì)402室衛(wèi)生間進(jìn)行蓄水，302室均未出現(xiàn)滲漏水?！?/p>

對(duì)402室中水管道打壓至0.6MPa，1h后觀察掉壓0.06MPa;對(duì)廚房熱水管道打壓至0.6MPa，2h后壓力降至0.56MPa，見圖7-8。

再對(duì)給水管打壓至0.6MPa，1h后壓力降值小于0.01MPa，如圖9-10?，F(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，302房屋滲漏水位置仍為干燥狀態(tài)（圖11）。

4、對(duì)402房屋衛(wèi)生間進(jìn)行蓄水（圖12），蓄水完成后將衛(wèi)生間門關(guān)閉并貼封條（圖13）。3min后到達(dá)302室，發(fā)現(xiàn)其室內(nèi)起居室頂部為干燥狀態(tài)，對(duì)應(yīng)地面存在水痕跡，見圖14-15。

據(jù)原告張某陳述：“起居室地面曾存有明水，煙感線孔部位局部潮濕?！彪S后到達(dá)402室，發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間門口封條完整，衛(wèi)生間地面無水存在，見圖16。

隨后對(duì)402室衛(wèi)生間再次蓄水，半小時(shí)后觀察302室起居室頂部煙感穿線孔位置有明水滴落（圖17）。將402室衛(wèi)生間的水通過地漏排出，302室起居室頂部煙感穿線孔位置滴水速度無變化。

根據(jù)上述勘驗(yàn)情況，鑒定中心給出鑒定分析：

現(xiàn)場(chǎng)對(duì)涉案房屋402室進(jìn)行中水、給水、熱水管道打壓試驗(yàn)，打壓后均未見明顯掉壓情況，402室地暖正常使用，302室滲漏水位置一直為干燥狀態(tài)。后對(duì)402室起居室旁的衛(wèi)生間進(jìn)行蓄水試驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)302室起居室頂部煙感穿線孔位置有明水滴落。綜上所述，原302房屋天花板滲漏水原因?yàn)?02室起居室旁的衛(wèi)生間地面防水存在缺陷造成。

法院判決

法院認(rèn)為，原告因樓上鄰居的房屋存在質(zhì)量問題導(dǎo)致其房屋受到損失為由，提起本案訴訟，同時(shí)房屋相關(guān)部位尚處于質(zhì)保期內(nèi)，故要求兩位被告承擔(dān)連帶責(zé)任。原告訴請(qǐng)的法律依據(jù)為財(cái)產(chǎn)損害賠償，是侵權(quán)責(zé)任的一種。就原告和被告1的關(guān)系，兩人為上下樓房屋業(yè)主，根據(jù)本院委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋漏水問題進(jìn)行鑒定的意見，天花板發(fā)生滲漏確因被告1家中起居室旁的衛(wèi)生間地面防水存在缺陷所致，故被告1需對(duì)導(dǎo)致原告的相關(guān)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，含停止侵權(quán)、恢復(fù)原狀、賠償損失等。而根據(jù)被告1與開發(fā)商簽訂的商品房預(yù)售合同，防水存在缺陷部位尚處于質(zhì)保期，開發(fā)商應(yīng)履行相應(yīng)的合同義務(wù)，就因防水缺陷導(dǎo)致的相關(guān)損失承擔(dān)法律責(zé)任。本案，在樓上鄰居與開發(fā)商均作為被告參加訴訟的情況下，被告1對(duì)原告應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任，最終應(yīng)全部由開發(fā)商予以承擔(dān)，原告訴請(qǐng)被告1承擔(dān)連帶責(zé)任的依據(jù)為被告1未盡到配合維修的義務(wù)，而根據(jù)兩被告的舉證及答辯情況，原告就其該項(xiàng)主張并未提交相關(guān)證據(jù)，進(jìn)而法院對(duì)原告要求被告1承擔(dān)連帶責(zé)任的訴請(qǐng)，不予支持。就房屋受損部位恢復(fù)原狀、房屋起居室旁衛(wèi)生間防水重做及房屋相關(guān)部位恢復(fù)原狀事宜，開發(fā)商同意進(jìn)行修復(fù)，法院不持異議。

就原告訴請(qǐng)要求賠償其他損失，其中就訴請(qǐng)的租金損失，房屋存在滲漏水的部位雖然面積較小，但基于漏水位置，確實(shí)對(duì)原告居住使用房屋構(gòu)成了障礙，原告因此搬離，雖未因另行租房居住產(chǎn)生租金支出的損失，但房屋至維修完畢，房屋的居住使用價(jià)值確實(shí)無法體現(xiàn)，現(xiàn)原告以周邊同地段房屋租金收入主張己方的損失，具備一定合理性，但就具體數(shù)額的確定，由法院根據(jù)房屋的具體情況、本案訴訟情況及開發(fā)商已支出賠償項(xiàng)目予以確定。另根據(jù)庭后開發(fā)商的反饋，已開始修復(fù)工作，故就賠償數(shù)額，本院一次性予以確定。就原告要求賠償物業(yè)費(fèi)損失一節(jié)，在本院對(duì)其第一項(xiàng)訴請(qǐng)已支持的情況下，物業(yè)費(fèi)即使有支出，但在其空置、對(duì)外出租等情況下，該項(xiàng)費(fèi)用屬于仍舊會(huì)發(fā)生的費(fèi)用，且該費(fèi)用系物業(yè)公司對(duì)房屋整體及小區(qū)管理服務(wù)對(duì)應(yīng)的支出，故就原告該項(xiàng)訴請(qǐng)，法院不予支持。就原告要求賠償因天花板脫落導(dǎo)致空氣凈化器損失一項(xiàng)，根據(jù)原告提供的事發(fā)時(shí)視頻，房屋內(nèi)確系放置了空氣凈化器，但就空氣凈化器的支出及具體受損承擔(dān)，原告并未提交確切的證據(jù)，本院對(duì)此予以酌定。綜上，法院判處開發(fā)商于本判決生效后30日內(nèi)對(duì)房屋起居室旁的衛(wèi)生間防水進(jìn)行修復(fù)至不漏;對(duì)房屋起居室受損部位修復(fù)至恢復(fù)原狀;另外賠償原告各項(xiàng)損失共計(jì)18萬元

作者簡(jiǎn)介：李玲玉，女，1989年生，就職于北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心。聯(lián)系地址：北京市海淀區(qū)復(fù)興路34號(hào)，聯(lián)系電話：010-88223684;郵箱：576470286@qq.com