3月10日，金茂物業(yè)服務發(fā)展股份有限公司（下稱“金茂服務”，00816.HK）在香港聯(lián)交所主板上市。

從認購情況來看，金茂服務本次香港發(fā)售股份和國際發(fā)售股份分別獲得1.2倍和1.4倍的超額認購。在全球股市及港股市場近日較為低迷的環(huán)境中，金茂服務仍受到機構追捧，取得全面超額認購，有著多方面背景。

首先，從產(chǎn)業(yè)背景來看，中國經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結構升級和房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型態(tài)勢顯著。新形勢下，房地產(chǎn)將進入存量價值挖掘為主的發(fā)展階段，其中物業(yè)服務這一細分領域以穩(wěn)健發(fā)展為特征，符合政策導向和資本市場主流機構產(chǎn)業(yè)投資策略調(diào)整后的偏好。因此，資本市場對優(yōu)質(zhì)物業(yè)股情有獨鐘。

其次，從在港上市新股的供求結構來看，2021年以來物業(yè)股上市節(jié)奏放緩。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2021年上市的13家物業(yè)股平均用時205天，同比延后約68天。這導致現(xiàn)階段優(yōu)質(zhì)物業(yè)新股具有一定稀缺性，金茂服務的發(fā)售因此受到機構歡迎。

第三，雖然2021年物業(yè)板塊PE均值有一定回落，但優(yōu)質(zhì)物業(yè)股仍能夠享有較高的估值溢價，金茂服務無疑是其中之一。對此，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，金茂服務背靠強力股東中國金茂，可與華潤置地旗下的萬象生活進行對標。

綜合上述因素來看，金茂服務IPO能夠吸引資本市場青睞、進而融資規(guī)模超預期是完全合理的。在中國中化及中國金茂的全力支持下，金茂服務具有強大的資源獲取能力、企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢以及市場潛力。而在金茂服務高品質(zhì)服務能力的基礎上，智能服務系統(tǒng)領先其它物管行業(yè)，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

對于全球發(fā)售融資的用途，金茂服務方面表示，擬將其中的約55%用于公司的戰(zhàn)略投資及收購機會，并用于擴大其業(yè)務規(guī)模及鞏固領先行業(yè)地位;約22%將用于升級智能管理服務系統(tǒng)、智能小區(qū)以及智慧城市解決方案的發(fā)展;約13%將用于進一步開發(fā)其小區(qū)增值服務;約10%將用于營運資金及一般企業(yè)用途。

城市運營服務行業(yè)先驅(qū) 依托股東支持實現(xiàn)快速增長

金茂服務是中國高端物業(yè)管理及城市運營服務提供商，管理多元化的物業(yè)組合，涵蓋住宅物業(yè)及非住宅服務，具備多業(yè)態(tài)、多業(yè)務類型的管理能力。

根據(jù)中指研究院的資料，按服務范圍、服務標準、服務收費三個維度的多項指標計，金茂服務均為行業(yè)領先企業(yè)。在經(jīng)營績效、規(guī)模增速、服務質(zhì)量等方面，展現(xiàn)了扎實優(yōu)越的內(nèi)功實力與增長潛力。

除多項有利的行業(yè)和市場背景外，金茂服務能夠以優(yōu)質(zhì)物業(yè)股的“身份”獲得資本市場認可，根本上還是依靠公司自身的綜合競爭優(yōu)勢。其中，股東優(yōu)勢、先發(fā)優(yōu)勢和創(chuàng)新優(yōu)勢是三大看點。

首先，控股股東作為強有力后盾，為金茂服務帶來穩(wěn)定的增量與巨大想象空間。

金茂服務背靠全球500強企業(yè)中國中化和一線品牌房企中國金茂，以強大的項目儲備實現(xiàn)高可見度和可持續(xù)的增長機會。

依托控股股東中國金茂的強大支持，金茂服務布局全國一二線高能級城市，覆蓋住宅、商辦、產(chǎn)業(yè)園及公建的全業(yè)態(tài)管理，服務管理及合約規(guī)模大幅度增長。

嘉和家業(yè)物業(yè)服務研究院院長唐卓提供的資料顯示，截至2021年9月30日，金茂服務合約在管比為1.97，較行業(yè)均值高出0.34。唐卓認為：“得益于其母公司中國金茂在土儲方面的快速增長，金茂服務的在管面積增長具有很強的確定性，成長潛力較好?！?/p>

其次，得益于中國金茂多年在物業(yè)領域開拓形成的良好業(yè)務基礎，金茂服務成功進入城市運營服務業(yè)務領域，成為中國城市運營服務行業(yè)的先驅(qū)，具有顯著先發(fā)優(yōu)勢。

中國金茂作為中國領先的城市運營商，目前，已在全國成功承攬34個城市運營項目，涵蓋多種物業(yè)類型。

為更好地將金茂服務的城市運營策略與中國金茂對接，金茂服務利用卓越的物業(yè)管理及客戶服務能力，從物業(yè)服務升維至城市服務，通過提供一系列專業(yè)化、標準化、數(shù)字化的城市運營解決方案，成為中國城市運營服務行業(yè)先行者。

目前，金茂服務全國性業(yè)務覆蓋48座城市，并側重核心城市高端物業(yè)。金茂服務已為中國金茂的22個城市運營項目訂立了前期物業(yè)管理合約，其中12個項目已投入運營。

第三，金茂服務不斷創(chuàng)新，以科技手段成功打造智慧型社區(qū)。

在數(shù)字科技日新月異的背景下，以科學至上的集團文化為基礎，金茂服務通過創(chuàng)新建立了完善的智慧物業(yè)服務體系，并已制定智慧社區(qū)、智慧寫字樓及智慧城市的服務標準。

金茂服務的獨立數(shù)字研究及發(fā)展團隊由30名人員組成，平均擁有九年經(jīng)驗。該團隊運用先進技術打造智慧社區(qū)，提升生活體驗及優(yōu)化資源配置，從而提升客戶滿意度。

上述各項競爭優(yōu)勢為金茂服務進一步市場化外拓與高質(zhì)量增長提供充足動力，助力公司規(guī)模和業(yè)績快速增長。2018-2020年收入的復合年增長率為28.2%，年利潤的復合年增長率為110.0%。

在經(jīng)營規(guī)模不斷擴大的同時，得益于合理布局、卓越服務和有效管理，金茂服務的盈利能力行業(yè)領先。其中，高端市場份額優(yōu)勢、高溢價能力、全業(yè)態(tài)規(guī)模拓展和收入來源廣泛是主要原因。

物業(yè)管理服務市場價值分布的差異化明顯，高端市場份額是檢驗一家物業(yè)股“含金量”的重要指標。作為高端物業(yè)管理服務市場引領者，金茂服務高溢價能力及競爭優(yōu)勢顯著，增長韌性十足。

金茂服務重點聚焦核心城市。截至2021年9月30日，金茂服務合約面積4573萬平方米，一二線城市業(yè)務占比高于行業(yè)平均水平。高能級城市的強大影響力和居民高消費能力，為金茂服務帶來可觀的市場先發(fā)優(yōu)勢。

從服務價格來看，金茂服務通過卓越服務，取得了高溢價。2018年、2019年及2020年，金茂服務在管物業(yè)月均物業(yè)管理費約為每平方米6.2元、5.9元及5.4元，顯著高于物業(yè)服務百強企業(yè)同期4.2元、3.9元及3.8元的行業(yè)平均水平。

高端及優(yōu)質(zhì)服務使金茂服務保持優(yōu)于行業(yè)的高客戶滿意度、高續(xù)約率及收繳率。根據(jù)賽惟咨詢調(diào)查結果，金茂服務2018年、2019年及2020年的客戶滿意度保持在約90分，處于行業(yè)領先水平。截至2018年末、2019年末及2020年末，物業(yè)管理費收繳率分別為98.5%、96.8%、94.1%。

2021年，金茂服務在服務范圍、服務標準和服務收費三大維度多項指標上，獲得中指研究院認定的行業(yè)領先高端物業(yè)管理企業(yè)。

金茂服務作為高端物業(yè)服務領域的行業(yè)標桿企業(yè)，處于行業(yè)前列。

全業(yè)態(tài)布局拓展規(guī)模也是金茂服務的一個經(jīng)營特點。在高端住宅之外，其多元化的物業(yè)管理組合延伸至商業(yè)物業(yè)、工業(yè)園以及公共物業(yè)。全業(yè)態(tài)全方位的物業(yè)組合，有助于公司獲得足以穿越經(jīng)濟周期的可持續(xù)增長韌性。

作為超高層寫字樓運營管理方面的先行者，金茂服務為上海金茂大廈等高端摩天大樓提供一流的物業(yè)管理及運營服務。截至2021年9月30日，金茂服務在管寫字樓總建筑面積達170萬平方米。

客戶的高度信任及高滿意度水平使金茂服務得以進一步拓展社區(qū)增值服務，2021年前三季金茂服務社區(qū)增值服務同比增長73.9%，發(fā)展態(tài)勢良好。未來金茂服務將進一步拓展多元化服務組合，為利潤增長奠定穩(wěn)固基礎。

金茂服務的高端及優(yōu)質(zhì)服務贏得行業(yè)認可與表彰，2020年及2021年榮獲“中國物業(yè)服務百強服務質(zhì)量領先企業(yè)”，2021年榮獲“中國特色物業(yè)服務領先企業(yè)——MOCO服務體系”，并在克而瑞研究2021中國物業(yè)服務力高端服務品牌入圍名單中位列第一。在2020中國金鑰匙25周年品牌服務大會上，金茂服務榮獲“中國服務物業(yè)行業(yè)領先集團”。2021年9月，中國指數(shù)研究院發(fā)布《2021高端物業(yè)服務發(fā)展白皮書》，樹立金茂服務作為高端物業(yè)服務領域的行業(yè)標桿企業(yè)，處于行業(yè)前列。