何德銀 寧國市自然資源和規(guī)劃局

不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)實(shí)的工作過程中存在一些問題，相關(guān)機(jī)構(gòu)的工作人員需要根據(jù)具體問題制定對應(yīng)的解決方法，從根本上解決這些問題。不動產(chǎn)登記制度存在不足之處，將會影響房地產(chǎn)未來發(fā)展。對不動產(chǎn)登記制度概念進(jìn)行具體研究，明確不動產(chǎn)登記實(shí)際意義，弄清不動產(chǎn)登記制度與不動產(chǎn)的相互聯(lián)系。不動產(chǎn)登記制度能否有效執(zhí)行，對房地產(chǎn)的未來發(fā)展非常重要。從現(xiàn)階段情況分析，有關(guān)機(jī)構(gòu)需要對不動產(chǎn)登記進(jìn)行清晰的職責(zé)劃分，達(dá)到信息共享，從而促進(jìn)不動產(chǎn)登記效率提升。在實(shí)際工作中，要相關(guān)部門進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃分工，營造各個部門團(tuán)結(jié)合作的氛圍，建立信息共享的登記體系。

一、不動產(chǎn)登記概述

（一）不動產(chǎn)登記制度的概念

全面實(shí)施不動產(chǎn)登記的主要目的是維護(hù)好權(quán)利人的真實(shí)利益，進(jìn)而打造出安全的不動產(chǎn)交易環(huán)境。經(jīng)過分析中國不動產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r后表明，隨著中國社會經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平的日益提升，不動產(chǎn)登記制度的逐步完善可以確保整個房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，讓房價(jià)維持在穩(wěn)定狀態(tài)，進(jìn)一步平衡供求關(guān)系。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是《民法典》中不動產(chǎn)物權(quán)方面的重要內(nèi)容，是由權(quán)利人或其利害關(guān)系人提出登記申請，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對不動產(chǎn)物權(quán)交易轉(zhuǎn)移行為及其他變動事項(xiàng)，記載在不動產(chǎn)登記簿上的法律事實(shí)。

（二）不動產(chǎn)登記的意義

首先，不動產(chǎn)登記必須是由當(dāng)事人提出申請，同時也是全部不動產(chǎn)登記環(huán)節(jié)的初始過程。假如當(dāng)事人并不是主動提出申請，則將無法形成后續(xù)的登記與法律關(guān)系，但在這里必須重點(diǎn)明確的是，并不是任何人都有資格提交登記申請書，而不動產(chǎn)登記所產(chǎn)生的直接結(jié)果就是產(chǎn)生了有關(guān)主體雙方的權(quán)益與義務(wù)，并由此來保障當(dāng)事人的不動產(chǎn)權(quán)益，從而在立法程序上獲得了確認(rèn)。

其次，不動產(chǎn)登記是國家專職部門的職權(quán)活動。通過不動產(chǎn)登記將會產(chǎn)生實(shí)際的公示作用，進(jìn)而對當(dāng)事人的各項(xiàng)合法權(quán)利予以保護(hù)。因此，不動產(chǎn)登記具有法律約束力和權(quán)威性。

二、不動產(chǎn)登記制度內(nèi)容及與不動產(chǎn)的聯(lián)系

有關(guān)法規(guī)都對不動產(chǎn)性質(zhì)作出了具體界定，并明確界定范圍——土地、住宅、農(nóng)田、林木及其具備不能移動特征的空間，而登記管理機(jī)制也正是因?yàn)楣芾砥鋸?fù)雜的權(quán)益性質(zhì)歸屬問題而形成的，主要是以當(dāng)事人的請求、各自職責(zé)和有關(guān)機(jī)關(guān)囑托為基礎(chǔ)，并以宏觀視角在不動產(chǎn)登記簿中對各種權(quán)益性質(zhì)作出了記載和公示。不動產(chǎn)登記主體涉及的具體內(nèi)容，涵蓋了各類不動產(chǎn)的使用者、所有者、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等，如國有建設(shè)用地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)（由于國有土地所有權(quán)為國家所有，可不予以登記）、集體土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、抵押權(quán)等，具體闡述了各種不動產(chǎn)的權(quán)益范圍，為不動產(chǎn)權(quán)利人的利益依法提出保護(hù)，進(jìn)而保障了不動產(chǎn)交易的安全問題和有序問題。

三、不動產(chǎn)登記制度對房地產(chǎn)行業(yè)所可能產(chǎn)生的影響

（一）房地產(chǎn)登記

登記是通過行政手段對相關(guān)權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)的行為，不動產(chǎn)特別是房屋所有權(quán)以登記而產(chǎn)生效力。未經(jīng)登記的房屋僅是一幢建筑物，不能進(jìn)入市場交易；能進(jìn)入市場交易才能體現(xiàn)不動產(chǎn)的社會屬性、才能體現(xiàn)物權(quán)的價(jià)值。未經(jīng)登記的即使身處鬧市區(qū)的房屋也僅能發(fā)揮建筑物的功能，而不能體現(xiàn)它的市場價(jià)值。房地產(chǎn)行業(yè)的不動產(chǎn)登記是對房屋所有權(quán)人根據(jù)規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收的房屋予以登記，是一種物權(quán)宣示的行為。不動產(chǎn)首次登記需要房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的開工、竣工材料、驗(yàn)收材料，是對房地產(chǎn)開發(fā)行為的閉環(huán)管理，同時也是下一步通過交易體現(xiàn)其價(jià)值的開始。

（二）房價(jià)影響

由于人類社會的持續(xù)發(fā)展和進(jìn)步，人民生活的一切權(quán)益與房屋市場關(guān)聯(lián)也越來越密切，特別是房屋產(chǎn)權(quán)價(jià)格問題也已由以往最基本的市場相關(guān)問題逐漸提高至關(guān)系人民群眾幸福感的社會課題，與我國人口生活水平、貨幣供給、房產(chǎn)市場等密切相關(guān)。國家實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，一是將原來分散在住建、國土、林業(yè)、農(nóng)委等部門的登記職能統(tǒng)一至自然資源部門登記，二是將所有不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息報(bào)送至自然資源部，最終形成國家統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫，這樣國家更容易掌握全國人民的不動產(chǎn)分布情況，更容易制定不動產(chǎn)特別是房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控政策。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是用嚴(yán)格登記的管理制度對房屋市場秩序加以規(guī)范，切實(shí)有效減少了市場環(huán)境下房屋買賣雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。從市場反應(yīng)強(qiáng)烈的征收房產(chǎn)稅角度看，通過建立全市、全省乃至全國不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，使得產(chǎn)權(quán)更為明晰，個人名下不動產(chǎn)資產(chǎn)狀況也較為清晰，而國家可以按照權(quán)利人實(shí)際所有的房屋總量實(shí)行階梯收稅，在保障居民居住的前提下精準(zhǔn)調(diào)控，征收結(jié)果將更為準(zhǔn)確合理。此舉在一定程度上影響了購房人在滿足剛需后再購房屋的市場預(yù)期，有利于降低房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的不是用來炒的”，推動了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定運(yùn)行。

（三）二手房

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施以前，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分別由住建和國土部門登記，而在交易過程中，老百姓要分別到兩個部門申請房屋過戶和土地過戶，還有些群眾僅到住建部門或者僅到國土部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，導(dǎo)致很多“房屋所有權(quán)”和“土地使用權(quán)”登記在不同業(yè)主名下，即“房地不一致”，業(yè)主權(quán)益得不到保障，極易引起糾紛增加社會矛盾。清晰而明確的不動產(chǎn)權(quán)登記職能劃分也是中國不動產(chǎn)登記制度的核心作用，同時統(tǒng)一登記后也可以對地方上的房價(jià)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)控。此外，隨著不動產(chǎn)登記管理制度的實(shí)施，將有助于對地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的業(yè)務(wù)管理細(xì)則與發(fā)展方針進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，以此打造出符合新時代背景下的行業(yè)監(jiān)管氛圍。此外，隨著國家科學(xué)技術(shù)能力的日益提高，不動產(chǎn)登記管理制度在推行過程中也需要合理運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)來搭建信息管理平臺，在原有的基礎(chǔ)之上精簡不必要的審批程序，提高審批效率。因?yàn)楝F(xiàn)階段的不動產(chǎn)登記體系對于產(chǎn)權(quán)不清晰的房屋缺乏相應(yīng)的內(nèi)容闡述，這也使得部分具有購買二手房意愿的人不清楚買房相關(guān)規(guī)定，從而影響人們購買二手房的意愿。在中國二手房買賣領(lǐng)域中，傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介通過對買方信息、賣方信息的把控，同時借助宣傳攻勢，營造房地產(chǎn)市場虛假繁榮過熱現(xiàn)象。各地政府主管部門能夠利用不動產(chǎn)登記信息來全面了解目標(biāo)范圍內(nèi)的優(yōu)質(zhì)房屋信息，由此來建立起科學(xué)合理的房產(chǎn)監(jiān)測和管控方案。當(dāng)市場上房屋供應(yīng)量大大超出需求量時，部分購房人特別是投資者會把手里的房屋拋售，這將導(dǎo)致地方上的二手房交易市場中出現(xiàn)供應(yīng)量大幅波動，從而可能導(dǎo)致二手房的交易價(jià)格出現(xiàn)下降。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

不動產(chǎn)登記的首要出發(fā)點(diǎn)就是嚴(yán)格明晰不動產(chǎn)權(quán)屬，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人產(chǎn)權(quán)利益。在長遠(yuǎn)的發(fā)展過程中，不動產(chǎn)登記系統(tǒng)將對以往大量房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)不一致的產(chǎn)權(quán)逐步加以統(tǒng)一，而個人所持有的房屋數(shù)量和類型也會越來越清晰；與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)有關(guān)的各種信息技術(shù)基礎(chǔ)將越來越完備。清晰的土地產(chǎn)權(quán)概念和完備的信息技術(shù)基礎(chǔ)，對構(gòu)建科學(xué)合理的數(shù)據(jù)庫體系提供了基礎(chǔ)條件。而科學(xué)合理的系統(tǒng)數(shù)據(jù)為研究者奠定了基石，也為國家政策法規(guī)的出臺提供了重要依據(jù)，同時也為社會大眾對購房情況進(jìn)行數(shù)據(jù)的合理分析提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。大眾可以利用不動產(chǎn)登記系統(tǒng)所反映的數(shù)據(jù)，對樓市的類型、價(jià)值等進(jìn)行綜合分析，進(jìn)而作出買房決策，這些對大眾購買力的負(fù)面影響首先是效應(yīng)于購買者心態(tài)。

（五）積極促進(jìn)作用

不動產(chǎn)登記制度的推行，有力促進(jìn)了國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展。近年來由于中國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模在擴(kuò)大，國內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的過熱發(fā)展，虛假繁榮的供求等相關(guān)的因素影響與相互作用之下，導(dǎo)致國內(nèi)房價(jià)居高不下。國內(nèi)房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的快速發(fā)展已成了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)社會的支柱性行業(yè)，它就需要保證中國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的規(guī)?；?、穩(wěn)定性的發(fā)展，而國內(nèi)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也在這里起到了非常關(guān)鍵的作用，而標(biāo)準(zhǔn)化的登記注冊管理制度則發(fā)揮著穩(wěn)定劑的作用。工作中不動產(chǎn)登記制度的推行，全面保障了不動產(chǎn)信息的準(zhǔn)確性、及時更新等工作，并使房產(chǎn)信息系統(tǒng)在一定的工作區(qū)域內(nèi)保持了透明化的工作環(huán)境，也在后期的房產(chǎn)監(jiān)控和管理過程中起到了非常關(guān)鍵的作用。房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及有關(guān)管理辦法的制定都比較富有針對性，也為中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了導(dǎo)向性的意義。在做好不動產(chǎn)登記管理工作過程中，同時也是對市場情況的調(diào)查和分析工作，以便于在地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式的判斷上以及對自身公司、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模上進(jìn)行比較有預(yù)見性的評估，對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。

四、完善不動產(chǎn)登記制度的措施建議

（一）盡快構(gòu)建不動產(chǎn)信息共享中心

在房產(chǎn)登記系統(tǒng)的管理和登記中，最重要的是從國家級層面至少省市一級構(gòu)建一個完整的不動產(chǎn)登記平臺和信息共享平臺，同時，還需要能夠確保不動產(chǎn)登記信息的保密性和安全性。在系統(tǒng)運(yùn)行過程中，必須根據(jù)平臺的要求和地位，不斷提高系統(tǒng)管理水平，意識到信息的統(tǒng)一性和準(zhǔn)確性。主管部門應(yīng)當(dāng)積極有效地進(jìn)行信息溝通，以保證各方信息的真實(shí)有效，并保證信息系統(tǒng)在調(diào)查和改進(jìn)過程中的數(shù)據(jù)完整性。不動產(chǎn)信息共享中心需要各個房產(chǎn)登記部門的及時上傳不動產(chǎn)信息，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)單位之間信息互通，對于不動產(chǎn)的信息記錄應(yīng)該保證全面準(zhǔn)確，不遺漏任何相關(guān)信息。構(gòu)建不動產(chǎn)信息共享中心需要各方的共同努力，由上級部門領(lǐng)導(dǎo)通過技術(shù)部門建立平臺技術(shù)基礎(chǔ)設(shè)施，然后由各個不動產(chǎn)相關(guān)單位進(jìn)行信息記錄。通過構(gòu)建信息共享中心，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)信息來源可查，從而以全局角度對不動產(chǎn)信息進(jìn)行有效掌控。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記制度在進(jìn)行管理和登記的過程之中，最需要考慮的就是如何構(gòu)建完整的信息共享平臺，并保證信息的隱私性和安全性。在制度運(yùn)行的過程中要不斷根據(jù)平臺需求和狀態(tài)，提高制度的管理水平，實(shí)現(xiàn)信息的統(tǒng)一性和準(zhǔn)確性。有關(guān)部門要積極有效地開展信息溝通工作，探討如何建立有效的房地產(chǎn)登記制度，實(shí)現(xiàn)及時準(zhǔn)確記錄房地產(chǎn)登記信息，保證各方信息的真實(shí)有效性。房地產(chǎn)登記制度的建立還需要與技術(shù)部門人員進(jìn)行研究，按照房地產(chǎn)登記制度要求，設(shè)置具體的系統(tǒng)運(yùn)行模塊，選擇符合制度設(shè)計(jì)的功能，在查詢和改進(jìn)的過程中，也要確保信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)的完整性。

（三）優(yōu)化不動產(chǎn)登記體系

不動產(chǎn)登記體系對于完善不動產(chǎn)登記制度各個方面的系統(tǒng)性工作非常重要，主要可以從以下幾個方面進(jìn)行優(yōu)化。首先，為了能夠讓不動產(chǎn)登記制度的各項(xiàng)流程進(jìn)一步簡化，務(wù)必要根據(jù)實(shí)際要求來合理選擇預(yù)處理技術(shù)和信息技術(shù)，將不動產(chǎn)登記制度的職能優(yōu)勢淋漓盡致地發(fā)揮出來。相關(guān)工作人員要對不動產(chǎn)登記制度的相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行規(guī)范整理，可以將其制作成宣傳手冊，也可以利用網(wǎng)絡(luò)平臺來面向廣大人民群眾進(jìn)行宣傳推廣，使得宣傳工作開展得更加高效，確保后續(xù)管理體系的作用發(fā)揮。其次，相關(guān)管理部門還要加大對不動產(chǎn)登記成本的監(jiān)管力度，全面維護(hù)好不動產(chǎn)登記制度的公信力和權(quán)威性。最后，在確保保密性和安全性的前提下向廣大人民群眾來開放查詢和登記體系，提高客戶信任度，促進(jìn)我國房地產(chǎn)事業(yè)的良好發(fā)展。

（四）培養(yǎng)不動產(chǎn)登記專業(yè)人才

由于不動產(chǎn)登記涉及的方面較多，并且目前不動產(chǎn)登記存在相應(yīng)的不足之處，因此不動產(chǎn)登記需要專業(yè)人才的支持，特別是“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”應(yīng)用系統(tǒng)開發(fā)和不動產(chǎn)登記信息質(zhì)量管理和匯交、分析、應(yīng)用等方面。不動產(chǎn)登記工作需要各個方面人才共同努力，才能有效執(zhí)行落實(shí)。信息平臺的建立需要專業(yè)技術(shù)人才，不動產(chǎn)登記更需要業(yè)務(wù)熟練且掌握相關(guān)知識的專業(yè)工作人才，同時還需要專業(yè)管理人員對不動產(chǎn)登記工作進(jìn)行有效的監(jiān)管工作。不動產(chǎn)登記應(yīng)該積極引進(jìn)具有高素養(yǎng)的綜合性人才，建立優(yōu)秀的不動產(chǎn)登記人才隊(duì)伍，滿足不動產(chǎn)登記工作各種需求。同時，還應(yīng)該對人才進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，根據(jù)人才的自身能力特點(diǎn)，進(jìn)行針對性的培訓(xùn)，對相應(yīng)工作內(nèi)容與工作能力進(jìn)行重點(diǎn)培訓(xùn)。設(shè)立培訓(xùn)考核制度，定期對培訓(xùn)人員是否滿足崗位工作標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評定，不符合要求的人員，考慮再次進(jìn)行培訓(xùn)或轉(zhuǎn)崗。啟發(fā)人才進(jìn)行自主學(xué)習(xí)也很關(guān)鍵，對不動產(chǎn)登記新要求、新技能進(jìn)行及時學(xué)習(xí)，快速適應(yīng)不動產(chǎn)登記工作新變化。

五、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展和每一個民眾的生活都密不可分，健康有序可持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場不僅可以改善民眾居住條件，而且能增加民眾投資機(jī)會和財(cái)富。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施規(guī)范了房地產(chǎn)市場交易轉(zhuǎn)移秩序，減少了市場交易風(fēng)險(xiǎn)，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場環(huán)境，推動地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的重要手段。為此，地方政府部門可根據(jù)當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記，特別是房屋所有權(quán)登記相關(guān)信息，分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場供求狀況，堅(jiān)持“房子是用來住的”原則，制定房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，帶動和促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會持續(xù)健康發(fā)展，增強(qiáng)群眾獲得感、幸福感。