邵慧敏 羅仁玉

摘要：發(fā)展能力作為企業(yè)維持較好經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的衡量指標(biāo)，是企業(yè)能否適應(yīng)新形勢(shì)并成功蛻變的關(guān)鍵因素之一。文章利用云南城投置業(yè)股份有限公司2014～2018年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，運(yùn)用財(cái)務(wù)比率分析法對(duì)公司的資產(chǎn)、收入、利潤(rùn)、股東權(quán)益四個(gè)增長(zhǎng)率指標(biāo)進(jìn)行縱向和橫向分析，發(fā)現(xiàn)其存在的問(wèn)題并提出對(duì)策。希望能對(duì)云南城投置業(yè)股份有限公司的發(fā)展能力提升有一定幫助，并為其他房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：云城置業(yè);房地產(chǎn)企業(yè);發(fā)展能力分析;股東權(quán)益;營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的產(chǎn)業(yè)之一，在拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到重要作用。發(fā)展能力分析內(nèi)涵豐富，本文僅以相關(guān)增長(zhǎng)率指標(biāo)為切入點(diǎn)對(duì)云南城投置業(yè)股份有限公司的發(fā)展能力進(jìn)行分析，根據(jù)公司近5年（2014～2018年）的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)計(jì)算出公司的發(fā)展能力指標(biāo)，進(jìn)行縱向分析;同時(shí)與行業(yè)的其他企業(yè)的發(fā)展能力指標(biāo)進(jìn)行橫向?qū)Ρ确治觯M(jìn)而得出相應(yīng)結(jié)論。

一、云南城投置業(yè)股份有限公司發(fā)展能力縱向分析

（一）單向發(fā)展能力分析

主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率、資產(chǎn)增長(zhǎng)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、收入增長(zhǎng)率、股東權(quán)益增長(zhǎng)率等都是衡量企業(yè)發(fā)展能力的指標(biāo)，這些指標(biāo)能反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、規(guī)模、發(fā)展?jié)摿Φ惹闆r，但又有所區(qū)別，因此發(fā)展能力分析的側(cè)重點(diǎn)也不同。本文在對(duì)云南城投進(jìn)行發(fā)展能力分析時(shí)，依據(jù)其2014～2018年的財(cái)務(wù)報(bào)表有關(guān)數(shù)據(jù)，從資產(chǎn)、收入、利潤(rùn)、股東權(quán)益增長(zhǎng)率四個(gè)指標(biāo)對(duì)公司的單項(xiàng)發(fā)展能力進(jìn)行分析，并進(jìn)一步對(duì)公司整體發(fā)展能力進(jìn)行分析。

1. 資產(chǎn)增長(zhǎng)率分析。房地產(chǎn)企業(yè)是資產(chǎn)較為密集的企業(yè)，資產(chǎn)增長(zhǎng)率是衡量企業(yè)具備長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展能力的指標(biāo)。如果資產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，則表明該企業(yè)發(fā)展性較強(qiáng)。云南城投2014～2018年的資產(chǎn)增長(zhǎng)率均為正值，分別為38.46%、34.98%、41.93%、22.86%、7.70%，說(shuō)明云南城投近5年的總資產(chǎn)都是在不斷增長(zhǎng)的。公司前三年的資產(chǎn)增長(zhǎng)率較為穩(wěn)定，維持在34%～42%這個(gè)區(qū)間，但是從2017年開(kāi)始，公司的資產(chǎn)增長(zhǎng)率就大幅下降，2016年和2017年的資產(chǎn)總額都出現(xiàn)較大增長(zhǎng)，而2017年和2018年的資產(chǎn)增加額卻大幅降低，尤其是2018年的增加額僅為60.7億元，相比之前年份，縮減了約一半?？傮w上來(lái)說(shuō)，公司近5年的資產(chǎn)總額呈上升趨勢(shì)，但資產(chǎn)增加額卻呈下降趨勢(shì)，這表明城投置業(yè)股份有限公司公的資產(chǎn)利用率偏低。

2. 收入增長(zhǎng)率分析。收入增長(zhǎng)率分析是評(píng)價(jià)企業(yè)成長(zhǎng)狀況和發(fā)展能力的重要指標(biāo)。云南城投2014～2018年的收入增長(zhǎng)率分別為33.25%、1.67%、143.96%、46.99%、-33.68%，整體上公司近5年的收入增長(zhǎng)率變動(dòng)幅度極大。云南城投2014～2017 年的收入增長(zhǎng)率均為正值，每年的收入均有所增長(zhǎng)，說(shuō)明該公司還處于不段發(fā)展的階段。云南城投在2014年～2017年的營(yíng)業(yè)收入不斷上升，但是2018年的營(yíng)業(yè)收入?yún)s大幅降低，導(dǎo)致了公司2018年的收入增長(zhǎng)率為負(fù)值。綜上可知公司近年來(lái)的營(yíng)業(yè)收入雖在不斷增加，但是處于不穩(wěn)定趨勢(shì)。

3. 利潤(rùn)增長(zhǎng)率分析。利潤(rùn)增長(zhǎng)率分析主要有：凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分析和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)分析兩個(gè)方面。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率是企業(yè)成長(zhǎng)能力的基本表現(xiàn)，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率越高，說(shuō)明企業(yè)發(fā)展能力越強(qiáng)。云南城投2014～2018年的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率如表 3所示，公司近5年的利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別為8.19%、-57.44%、27.92%、56.16%、7.70%，整體上公司近5年的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率變動(dòng)幅度較大。除了2015年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率為負(fù)值外，近3年的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率均為正值，說(shuō)明該公司的凈利潤(rùn)是在不段增長(zhǎng)的。但2018年的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率僅為7.70%，下降幅度較大，表明該公司的凈利潤(rùn)收入增長(zhǎng)處于不穩(wěn)定狀態(tài)。 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率是當(dāng)期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加額與上期營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的比率。云南城投近5年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別為17.08%、-6124.81%、-99.62%、-278.91%、14.63%，公司總體上的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率呈下降趨勢(shì)，其中2015年公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為-446.8億元，使得2015年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率降低到-6124.81%，公司的凈利潤(rùn)直接被營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的多少影響，發(fā)現(xiàn)兩項(xiàng)利潤(rùn)增長(zhǎng)率的變化趨勢(shì)處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，這說(shuō)明公司獲取營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的能力在減弱，可能會(huì)影響后期投資者進(jìn)行投資。

4.股東權(quán)益增長(zhǎng)率分析。股東從公司獲取的權(quán)益增減直接影響股東對(duì)公司是否保持積極的態(tài)度，同時(shí)也證明公司是否具有良好發(fā)展能力。云南城投近5年的股東權(quán)益增長(zhǎng)率分別為1.39%、12.92%、23.79%、27.46%、2.34%，公司2014～2017年的股東權(quán)益增長(zhǎng)率持續(xù)上升，但是2018年該項(xiàng)比率驟降為2.34%，這反映公司的股東權(quán)益增長(zhǎng)不具有持續(xù)性，公司的發(fā)展定位需要進(jìn)行調(diào)整，這樣才能使公司獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定地發(fā)展。

（二）整體發(fā)展能力分析

通過(guò)對(duì)云南城投縱向發(fā)展能力分析，從近5年這四項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)的數(shù)值變化可以發(fā)現(xiàn)公司整體的發(fā)展能力變化趨勢(shì)。云南城投在這5年中的發(fā)展指標(biāo)絕大多數(shù)都為正值，說(shuō)明公司整體的發(fā)展能力是可觀(guān)的。雖然公司在2018年之前的整體發(fā)展能力都是較為穩(wěn)定的， 但2018年各項(xiàng)發(fā)展能力指標(biāo)值則開(kāi)始大幅下降，公司的未來(lái)的發(fā)展能力面臨著繼續(xù)降低的風(fēng)險(xiǎn)。例如，公司的收入增長(zhǎng)率為-33.68%，出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，資產(chǎn)增長(zhǎng)率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率和股東權(quán)益在增長(zhǎng)率分別為7.70%、7.7%、2.34%，由以往年份的兩位數(shù)增長(zhǎng)變?yōu)閭€(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，大幅下降。這表明云南城投2018面臨的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，在2019年后公司的發(fā)展更為艱難。

二、云南城投置業(yè)股份有限公司發(fā)展能力橫向分析

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈。云南城投想要提高發(fā)展能力，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，就需要將公司的發(fā)展能力指標(biāo)與同行業(yè)其他公司進(jìn)行對(duì)比。房地產(chǎn)行業(yè)分層化現(xiàn)象明顯，本文為了全面對(duì)比分析，分別選擇了在行業(yè)中處于較高、中等、較低發(fā)展水平的公司進(jìn)行對(duì)比，分別是保利地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、美好置業(yè)。這些公司的選擇雖具有一定的隨機(jī)性，但通過(guò)對(duì)各企業(yè)發(fā)展能力指標(biāo)對(duì)比分析，對(duì)云南城投的發(fā)展能力提升會(huì)有一定的啟發(fā)作用。

（一）單項(xiàng)發(fā)展能力對(duì)比分析

1. 資產(chǎn)增長(zhǎng)率對(duì)比。總體上泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)增長(zhǎng)率明顯高于其他企業(yè)，而保利地產(chǎn)的資產(chǎn)增長(zhǎng)率在對(duì)比之下偏低，云南城投置業(yè)股份有限公司的資產(chǎn)增長(zhǎng)率處于中等水平且較為穩(wěn)定。在2018年，其他企業(yè)相對(duì)減少資本投入的情況下，云南城投加大了資本的投入，資本的增長(zhǎng)率上升到33.99%。從云南城投置業(yè)股份有限公司資產(chǎn)增長(zhǎng)率的變化上分析，更多地體現(xiàn)出公司是跟隨市場(chǎng)的發(fā)展潮流而選擇資本的投入的，相應(yīng)地對(duì)市場(chǎng)的依賴(lài)程度也較高。

2. 收入增長(zhǎng)率對(duì)比。云南城投和美好置業(yè)兩家公司收入增長(zhǎng)率變化幅度較大，相比之下保利地產(chǎn)與泰禾集團(tuán)的變動(dòng)幅度較小。由此可以發(fā)現(xiàn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)在同行業(yè)中的營(yíng)業(yè)收入波動(dòng)較大，這與公司自身的資本規(guī)模大小有著一定的聯(lián)系，規(guī)模較小的企業(yè)收入受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響波動(dòng)較大。

3. 凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率對(duì)比。總體來(lái)看美好置業(yè)和云南城投的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率變動(dòng)幅度較大，而另兩個(gè)同行企業(yè)并沒(méi)有出現(xiàn)較大幅度的變動(dòng)。云南城投的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率整體上是較低的，在個(gè)別年份還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，所以與同行業(yè)中高企業(yè)相比，云南城投置業(yè)股份有限公司的凈利潤(rùn)穩(wěn)定性較弱。

4. 股東權(quán)益增長(zhǎng)率對(duì)比。在股東權(quán)益增長(zhǎng)率的變化上，四家公司近5年的股東權(quán)益都在上升。整體上講，泰禾集團(tuán)股東權(quán)益的增長(zhǎng)最快，其次是一直維持較高且穩(wěn)定的增長(zhǎng)幅度的保利地產(chǎn)。泰禾與保利的股東權(quán)益增長(zhǎng)率在2018年維持前幾年的增幅，而云南城投的股東權(quán)益增長(zhǎng)率則處于中等偏低水平，公司在2018年的股東權(quán)益增長(zhǎng)率從27.46%降為2.34%，表明公司的股東權(quán)益處于不穩(wěn)定的趨勢(shì)。

（二）整體能力對(duì)比分析

在進(jìn)行行業(yè)的發(fā)展能力對(duì)比分析中，可以發(fā)現(xiàn)云南城投在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，近幾年收入、利潤(rùn)獲取、股東權(quán)益獲取的能力都處于同行業(yè)的較低水平，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比中大型房地產(chǎn)企業(yè)弱。作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的云南城投想要獲得更大的生存空間，就必須不斷提高自身的發(fā)展能力。

三、結(jié)語(yǔ)

本文主要圍繞云南城投置業(yè)股份有限公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，對(duì)該公司的發(fā)展能力進(jìn)行分析，并選取同行業(yè)三個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析。通過(guò)對(duì)云南城投發(fā)展能力的分析，發(fā)現(xiàn)該公司存在著項(xiàng)目投資回報(bào)率低、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)放緩、房產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展衰退、缺乏持續(xù)發(fā)展資金等主要問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題，該公司應(yīng)當(dāng)采取優(yōu)化房產(chǎn)投資項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、加快房產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型升級(jí)、減少房產(chǎn)業(yè)務(wù)成本支出、拓寬發(fā)展資金融通渠道等措施。這些現(xiàn)存的問(wèn)題是公司未來(lái)發(fā)展的絆腳石，同時(shí)這些問(wèn)題也是我國(guó)中小房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中可能會(huì)遇到的問(wèn)題，希望文中的分析可以為云南城投置業(yè)股份有限公司和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供參考。

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（作者單位：云南師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院。羅仁玉為通訊作者）

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