池 君

浙江東海律師事務(wù)所，浙江 臺(tái)州 318020

隨著國(guó)家的改革開(kāi)放與發(fā)展，商品房預(yù)售合同中買受人利益的保護(hù)已經(jīng)逐漸演變?yōu)楫?dāng)今社會(huì)上的一個(gè)重要話題。而且，由于我國(guó)的人口基數(shù)龐大，且消費(fèi)能力日益提升，商品房預(yù)售合同中買受人利益的保護(hù)對(duì)于每一個(gè)需要購(gòu)房或者已經(jīng)購(gòu)房的人而言，都有著非常重要的保障作用，其不僅能夠保護(hù)買受人的合法權(quán)益，還能維護(hù)市場(chǎng)環(huán)境的公正性。但是，在這一背景下，由于預(yù)售人特定的需求，以及對(duì)預(yù)售人資質(zhì)審核的要求較為嚴(yán)格，導(dǎo)致當(dāng)前商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物存在一定的不可預(yù)見(jiàn)性，進(jìn)而弱化了預(yù)售方對(duì)商品房預(yù)售合同義務(wù)的履行效果。

一、我國(guó)商品房預(yù)售合同中買受人所承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）虛假宣傳導(dǎo)致買受人承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)售賣行業(yè)中，有部分地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在前期的“樓花”建設(shè)中，為獲取更多的建設(shè)資金和更大的利益，會(huì)通過(guò)設(shè)計(jì)虛假宣傳的方法對(duì)客戶群體進(jìn)行承諾。這一行為就給后續(xù)買受人的房屋交付和房屋應(yīng)用埋下了潛在風(fēng)險(xiǎn)。由于在施工過(guò)程中會(huì)遇到各類不可控的因素，因此能否按時(shí)交房、能否保證不爛尾等都是當(dāng)前人們非常關(guān)注的問(wèn)題，同時(shí)也是當(dāng)前預(yù)售方難以控制的問(wèn)題。特別是部分預(yù)售方，為了達(dá)到預(yù)期的銷售目標(biāo)，會(huì)通過(guò)各類非法途徑來(lái)進(jìn)行銷售。如：在虛假宣傳的過(guò)程中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要會(huì)針對(duì)房屋周邊的基礎(chǔ)環(huán)境建設(shè)狀況、地理位置狀況、交通狀況以及裝修狀況和物業(yè)管理狀況等下手[1]。但是，在買受人正式入住之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)宣傳內(nèi)容與實(shí)際內(nèi)容并不相符。這一問(wèn)題的發(fā)生直接導(dǎo)致了買受人需要承擔(dān)更多的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）定金責(zé)任導(dǎo)致買受人承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)

在商品房的預(yù)售過(guò)程中，需要買受人和預(yù)售方簽訂一系列的合同條款，然后制定雙方的契約準(zhǔn)則，同時(shí)雙方在簽訂預(yù)售條款的過(guò)程中還需要對(duì)定金條款進(jìn)行有效的明確和商議，通過(guò)這一商議方法的應(yīng)用，對(duì)于預(yù)售方而言是判斷買受人是否具備買受能力和買受條件的一個(gè)重要準(zhǔn)則[2]。在這一過(guò)程當(dāng)中，預(yù)售方會(huì)為買受人提供商品房買受認(rèn)購(gòu)書(shū)，而且在認(rèn)購(gòu)書(shū)當(dāng)中會(huì)對(duì)條款進(jìn)行簡(jiǎn)單說(shuō)明，其主要內(nèi)容是針對(duì)買受人交付的定金以及相關(guān)條款內(nèi)容的明確。一般情況下，內(nèi)容為：買受人應(yīng)該按照約定時(shí)間付清商品房買受尾款，并且要遵守合同與協(xié)議，如果買受人不能按照條款履行合同，就需按照《商品房預(yù)售合同》中的相關(guān)規(guī)定沒(méi)收買受人預(yù)付的定金，而且商品房的處置在將來(lái)與買受人沒(méi)有絲毫關(guān)系。

（三）欺詐行為導(dǎo)致買受人承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移需要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記的方法進(jìn)行，同時(shí)需要在登記的過(guò)程中明確對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的公示環(huán)節(jié)。只有這樣，不動(dòng)產(chǎn)才能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移和調(diào)換。在這一過(guò)程中，商品房的預(yù)售工作同樣需要遵守這一環(huán)節(jié)。所以，但凡是不遵守這一環(huán)節(jié)的，均存在對(duì)客戶群體的欺詐行為。但是，在商品房尚未建成的時(shí)期，由于買受人不能馬上獲取商品房的所有權(quán)，因此為了獲取基本的保障，買受人必須要通過(guò)登記和公示不動(dòng)產(chǎn)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房所有權(quán)的把控[3]。另外，還有部分情況是預(yù)售方為了提升業(yè)績(jī)，存在有一房多賣的情況，這一情況的發(fā)生必然是因?yàn)闆](méi)有與買受人進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記而造成的情況，由此可見(jiàn)在避免欺詐的過(guò)程中，買受人所承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)是非常大的，而登記制度和公示制度的應(yīng)用可以有效降低這一風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率[4]。

（四）預(yù)售方不履行合同導(dǎo)致買受人承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)很多的商品房預(yù)售過(guò)程中，絕大部分商品房都是處于在建的過(guò)程中，因此距離工程完工還有很長(zhǎng)的時(shí)間需要買受人等待。在這一過(guò)程當(dāng)中，由于各類因素的影響，買受人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)性就會(huì)不斷加大，而且面對(duì)諸多不確定性，買受人并不能做出任何有效的行動(dòng)。而且，在面對(duì)“爛尾”以及推遲交房的情況時(shí)，預(yù)售方會(huì)采取各種手段和說(shuō)法來(lái)搪塞買受人，而且會(huì)一直對(duì)工程進(jìn)行拖延。而在這一過(guò)程中，預(yù)售方必然會(huì)采取各種可以免于責(zé)任的說(shuō)辭對(duì)買受人進(jìn)行承諾[5]。這一問(wèn)題換言之也被稱為是豆腐渣工程，或者是黑心工程。而且這一風(fēng)險(xiǎn)性無(wú)法從表面上直接進(jìn)行控制和管理，且在入住之后難以對(duì)其進(jìn)行有效解決。因此該風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生會(huì)伴隨著買受人后期的長(zhǎng)期居住，且會(huì)時(shí)刻影響買受人的生命和財(cái)產(chǎn)安全。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在宣傳的過(guò)程中所明確的房屋面積與實(shí)際建成之后的房屋面積存在有較大的出入。這一問(wèn)題是設(shè)計(jì)師在繪制圖紙的過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題而導(dǎo)致的，或者是在房屋建設(shè)中由于計(jì)算不準(zhǔn)確而產(chǎn)生的。針對(duì)這一問(wèn)題，買受人便會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)，且需要通過(guò)維權(quán)等方法來(lái)索要超出部分的房屋購(gòu)買資金。造成這一問(wèn)題的主要原因有以下幾點(diǎn)：第一是開(kāi)發(fā)商對(duì)公攤面積會(huì)進(jìn)行隨意調(diào)整和設(shè)計(jì)；第二是開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)降低套內(nèi)使用面積的方法來(lái)進(jìn)行整體面積的計(jì)算[6]。比如封閉式陽(yáng)臺(tái)或者設(shè)備間等就是一個(gè)典型的案例；第三是開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行宣傳的時(shí)候存在有較大的水分，且存在虛假宣傳的行為與現(xiàn)象。

二、我國(guó)商品房預(yù)售合同中買受人應(yīng)受的法律保護(hù)欠缺分析

（一）法律保護(hù)機(jī)制對(duì)于虛假宣傳的懲戒力度薄弱

進(jìn)行廣告宣傳的主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)客戶群體的有效邀約。因此法律法規(guī)中對(duì)于廣告的應(yīng)用做出了明確的要求。但是，在開(kāi)發(fā)商實(shí)際應(yīng)用的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)打擦邊球或者鉆空子的行為。針對(duì)廣告法的漏洞和不足，對(duì)其大做文章，最終導(dǎo)致廣告成為開(kāi)發(fā)商售賣房屋的一種有力工具[7]。一般情況下，預(yù)售廣告都會(huì)存在一定的夸大問(wèn)題和虛假問(wèn)題，與實(shí)際入住的房屋不相符、不相稱的現(xiàn)象較為普遍。歸根結(jié)底，出現(xiàn)上述問(wèn)題的主要因素是政府對(duì)于廣告認(rèn)定的嚴(yán)格程度較低，且對(duì)于廣告應(yīng)用的控制能力較弱。為了讓房子賣得更多、賣得更好，開(kāi)發(fā)商一般對(duì)于樓盤(pán)的地理位置、交通狀況以及周邊基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳和設(shè)計(jì)，同時(shí)會(huì)對(duì)樓盤(pán)存在的隱性問(wèn)題以及弊端閉口不談。這樣，買受人所看到的、所聽(tīng)到的都是好的一面，而對(duì)于房屋的缺點(diǎn)了解得不夠深入。這一問(wèn)題從本質(zhì)上分析是由于預(yù)售廣告在法律監(jiān)督方面存在有一定的盲區(qū)，導(dǎo)致宣傳只有優(yōu)勢(shì)沒(méi)有劣勢(shì)。從本質(zhì)上分析，這也屬于一種不實(shí)的宣傳方法與宣傳手段。

（二）法律保護(hù)機(jī)制對(duì)于預(yù)售登記制度的監(jiān)督缺失

結(jié)合《民法典》物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)在進(jìn)行預(yù)售登記的時(shí)候，需要確保對(duì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效保護(hù)，同時(shí)需要向政府機(jī)構(gòu)做申請(qǐng)，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)買受人對(duì)物權(quán)的有效獲取。但是，在現(xiàn)實(shí)的預(yù)售登記工作開(kāi)展中，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)將這一工作省略，或者會(huì)刻意規(guī)避這一環(huán)節(jié)。最后導(dǎo)致買受人在獲取房屋之后，依然無(wú)法辦理物權(quán)的轉(zhuǎn)移和交接[8]。這就導(dǎo)致了法律保護(hù)機(jī)制對(duì)于預(yù)售登記制度的管理力度弱化，且導(dǎo)致了政府對(duì)物權(quán)管理工作監(jiān)督能力的下降。在雙方簽訂預(yù)售合同之后，合同會(huì)即時(shí)生效。但是在此需要思考的是，買受人在這一過(guò)程中能夠享受到什么權(quán)利，且能夠做什么主張。結(jié)合預(yù)售合同的約定來(lái)分析，買受人能夠享有的權(quán)利為：第一是在房屋在建過(guò)程中，可以提前獲取房屋的所有權(quán)；第二是在合同簽訂之后，需要嚴(yán)格履行房款支付的義務(wù)。但是，由于買受人一般情況下會(huì)選擇按揭方式進(jìn)行購(gòu)房。因此需要涉及銀行和金融機(jī)構(gòu)的參與才能實(shí)現(xiàn)對(duì)房屋所有權(quán)的獲取。在這一背景下，買受人成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銀行之間最弱小的力量。

（三）法律保護(hù)機(jī)制對(duì)于合同備案的規(guī)定有所缺失

結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》相關(guān)規(guī)定來(lái)分析，我國(guó)不同地區(qū)在國(guó)家法律的支撐下，還有不同的地方法律法規(guī)，各個(gè)地方在法律應(yīng)用方面均有一定的差異性。因此在對(duì)合同備案進(jìn)行法律保護(hù)機(jī)制應(yīng)用的過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的問(wèn)題。如：首先是商品房的備案是否能夠即時(shí)生效；其次是商品房的備案是否需要與各類外來(lái)因素做對(duì)抗；最后是商品房的預(yù)售是否能夠在不登記的情況下對(duì)第三人進(jìn)行對(duì)抗。

三、我國(guó)商品房預(yù)售合同中買受人法律保護(hù)機(jī)制的完善建議

（一）逐步優(yōu)化預(yù)售廣告法

通過(guò)對(duì)廣告宣傳方法的優(yōu)化、完善、控制和管理，能夠有效降低買受人在簽訂商品房預(yù)售合同過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)性。而且，該方法的應(yīng)用還能有效地凈化行業(yè)的發(fā)展空間和發(fā)展路徑，實(shí)現(xiàn)未來(lái)行業(yè)發(fā)展和商品房售賣的公開(kāi)程度與透明程度提升。另外，在這一背景下，還需要基于廣告法的應(yīng)用對(duì)宣傳廣告進(jìn)行嚴(yán)格的把控。特別是針對(duì)“樓花”售賣的時(shí)候，務(wù)必要對(duì)后期的房屋周邊基礎(chǔ)建設(shè)、交通建設(shè)狀況以及醫(yī)療、教育和娛樂(lè)設(shè)施的建設(shè)等做重點(diǎn)分析與研究。一旦發(fā)現(xiàn)存在有不合理、不健全的地方，需要及時(shí)叫停，且需要督促或者勒令其進(jìn)行改正。

（二）有效完善預(yù)售登記制度

有效的完善預(yù)售登記制度，能夠降低買受人所承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要結(jié)合《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)預(yù)售登記制度的應(yīng)用和執(zhí)行展開(kāi)深入研究與探索。首先，需要結(jié)合權(quán)屬登記的過(guò)程進(jìn)行設(shè)計(jì)，確保預(yù)售方能夠?yàn)橘I受人提供及時(shí)的、有效的和必要的幫助與服務(wù)。同時(shí)還需要明確限定責(zé)任日期，確保在100天之內(nèi)能夠獲取房屋產(chǎn)權(quán)證。如果無(wú)法在承諾的時(shí)間內(nèi)獲取相關(guān)證件，預(yù)售方需要根據(jù)合同約定，對(duì)買受方提供相應(yīng)的賠償，或者滿足雙方約定的其他條件。其次，需要結(jié)合商品房相關(guān)司法解釋的規(guī)定對(duì)買受人與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的協(xié)商結(jié)果進(jìn)行研究與判斷，確保買受人能夠在100天之內(nèi)達(dá)成開(kāi)發(fā)商提出的資金要求或者各項(xiàng)證明要求。通過(guò)上述方法的應(yīng)用，能夠有效平衡兩者之間的法律風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)關(guān)系，且能夠進(jìn)一步降低買受人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，且可以有效強(qiáng)化買受人在合同簽訂中的地位，突顯買受人在合同簽訂中的作用與價(jià)值。

（三）進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售合同備案管理

首先，需要針對(duì)申請(qǐng)登記的主體對(duì)合同備案管理工作進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)預(yù)售方備案信息的有效監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)對(duì)申請(qǐng)主體個(gè)人權(quán)益的有效保護(hù)。其次，需要針對(duì)預(yù)售人的登記備案對(duì)商品房預(yù)售的不同環(huán)節(jié)進(jìn)行考察與研究，確保每個(gè)環(huán)節(jié)都不出問(wèn)題，或者確保對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)中的問(wèn)題做及時(shí)快速的解決。最后，對(duì)商品房的預(yù)售合同進(jìn)行材料的申請(qǐng)和報(bào)備，以此實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房登記制度的進(jìn)一步完善，以及對(duì)備案質(zhì)量的有效提升。

（四）對(duì)預(yù)售資金做強(qiáng)力管控和監(jiān)督

我國(guó)的商品房預(yù)售合同設(shè)計(jì)需要綜合國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)來(lái)分析，以此作為研究背景，能夠有效發(fā)展我國(guó)的商品房預(yù)售合同風(fēng)險(xiǎn)控制體系。在部分發(fā)達(dá)國(guó)家，為了確保商品房預(yù)售合同的風(fēng)控更加嚴(yán)格，會(huì)采取征收貸款手續(xù)費(fèi)的方式對(duì)其進(jìn)行制約。通過(guò)該方法能夠有效降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。而且，在買受人進(jìn)行貸款的時(shí)候，手續(xù)費(fèi)會(huì)在短期內(nèi)攤還。這樣可以增加每一期的還款額度，而且還能實(shí)現(xiàn)貸款利率的不斷上升，進(jìn)而可以穩(wěn)定借款人的成本。在這一過(guò)程中，若市場(chǎng)利率下降，那么已經(jīng)確定的抵押利率將會(huì)隨著市場(chǎng)利率的變化進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而可以有效遏制借款人提前還款的意圖，且能夠在一定程度上降低借款人提前還款對(duì)自己造成的影響。

四、總結(jié)

通過(guò)該選題能夠有效探索當(dāng)前我國(guó)商品房預(yù)售合同的基本特征，同時(shí)能夠結(jié)合我國(guó)商品房預(yù)售合同的買受人所承擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)做深入論述與分析，進(jìn)而明確預(yù)售過(guò)程中以及合同履行過(guò)程中存在的違規(guī)性、欺詐性和風(fēng)險(xiǎn)性。此外，還可以針對(duì)我國(guó)現(xiàn)行的商品房預(yù)售合同中買受人的基本權(quán)益，對(duì)法律保護(hù)范疇做出明確界定，討論法律保護(hù)程序中的優(yōu)勢(shì)與欠缺，進(jìn)而基于買受人和預(yù)售方的現(xiàn)實(shí)需求和基本利益訴求，實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房預(yù)售合同權(quán)益的有效平衡、有效保護(hù)。