房 晶

（南京科技職業(yè)學(xué)院 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，江蘇 南京 210048）

伴隨我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快和各地人才引進(jìn)政策的推行，致使大量人口不斷向一二線城市流入，住房需求旺盛，高房?jī)r(jià)迫使很多需求者將目光轉(zhuǎn)向新形態(tài)租賃長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。我國(guó)長(zhǎng)租公寓起步于2010年，發(fā)展于2012年，2015年受中央大力推進(jìn)“租售并舉”利好政策的影響，長(zhǎng)租公寓行業(yè)在地方政府和金融機(jī)構(gòu)的大力支持下得到了蓬勃發(fā)展。2016年國(guó)務(wù)院首先出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，對(duì)構(gòu)建“租售并舉”制度做了明確指示。截至2020年上半年，我國(guó)排名前30名的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有一半進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。長(zhǎng)租公寓行業(yè)在迎來(lái)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，潛在“90后”客戶對(duì)生活質(zhì)量和社區(qū)文化需求，給長(zhǎng)租公寓未來(lái)的發(fā)展服務(wù)提出了更多的要求。本文基于南京市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，采用文獻(xiàn)分析法與問(wèn)卷調(diào)查法，利用南京市住房保障和房產(chǎn)局官方網(wǎng)站公開(kāi)數(shù)據(jù)，采用網(wǎng)絡(luò)問(wèn)卷發(fā)放形式，對(duì)長(zhǎng)租公寓消費(fèi)者消費(fèi)傾向、土地成交與租賃用地板塊布局等問(wèn)題進(jìn)行信息獲取。

一、南京市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

1.政府政策頒布情況

南京市地處經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)，高等院校眾多，大學(xué)所帶來(lái)的人才引進(jìn)效應(yīng)明顯。為了滿足城市發(fā)展需求，南京市政府推出了相應(yīng)的人才引進(jìn)補(bǔ)貼政策。2018年，南京市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)人才安居工作的實(shí)施意見(jiàn)》，提出南京人才購(gòu)房政策，被認(rèn)定的高層次人才在南京首套房購(gòu)買(mǎi)，不再受戶籍限制，并且可選擇申領(lǐng)不少于300萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)貼，免費(fèi)租賃200平方米人才公寓；2019年，南京市政府最新人才安居政策頒布，對(duì)南京在企業(yè)工作的博士安居租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)提升至每月2000元；2020年，南京市政府頒布十項(xiàng)新政，誠(chéng)邀高校畢業(yè)生當(dāng)“合伙人”，人才安居保障進(jìn)一步完善。諸多租賃用地政策、人才引進(jìn)政策、住房與租賃補(bǔ)貼政策的頒布，為南京長(zhǎng)租公寓的發(fā)展保駕護(hù)航。

2.租賃土地成交情況

現(xiàn)階段，“民租公寓”這一概念已經(jīng)慢慢為民眾接受，以“民租”和租住用房為主要用途的南京租賃土地市場(chǎng)，逐年呈現(xiàn)出競(jìng)拍熱態(tài)。近三年，南京共成交6幅以租賃為主要用途的地塊，共計(jì)55萬(wàn)平方米，約可提供租賃房屋1.57萬(wàn)間，主要分布在城市近郊區(qū)及高新產(chǎn)業(yè)園周邊。南京政府多次以出讓方式，大批量地出讓租賃地塊，從地域分布看，主要集中在城南、城中企業(yè)相對(duì)集中板塊，住宅分布較密集，周邊配套仍有待進(jìn)一步完善；江北核心區(qū)、大校場(chǎng)、河西板塊伴隨相應(yīng)城市規(guī)劃政策與交通基礎(chǔ)設(shè)置的逐步完善，在近兩年，房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)上升勢(shì)頭。

3.長(zhǎng)租公寓主要消費(fèi)者群體特征

基于南京市地域特點(diǎn)，江蘇區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求和人才引進(jìn)制度的完善，南京長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)客戶相較其他城市有更為廣泛的客戶群體。雖然近期蛋殼公寓問(wèn)題的出現(xiàn)，對(duì)互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)模式下住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，但作為“新一線”城市的南京，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍較為活躍。同時(shí)，目前住房花費(fèi)占總收入的比重較高，主城區(qū)房屋均價(jià)在全國(guó)居于前端，市場(chǎng)客戶首次置業(yè)的平均年齡推后，高昂的房?jī)r(jià)帶來(lái)了比例相對(duì)較高的房屋租賃群體。而南京目前長(zhǎng)租公寓客戶，以三產(chǎn)從業(yè)人員、初入城市創(chuàng)業(yè)者和二產(chǎn)中高管及技術(shù)人員為主。城市化發(fā)展讓城市聚集了相對(duì)較多的流動(dòng)人口，較高的生活品質(zhì)要求讓公寓租賃成為這一群體的傾向型選擇。特別是現(xiàn)階段，在較為年輕的白領(lǐng)階層中，工作的流動(dòng)性、子女教育的區(qū)域遷徙性、房租與房貸月供的等額性、“租售同權(quán)”政策的普惠性，讓更多的白領(lǐng)人士接受了長(zhǎng)期租房而不買(mǎi)房的生活方式。

4.長(zhǎng)租公寓主要城市板塊分布

縱觀目前南京市場(chǎng)品牌型長(zhǎng)租公寓，目前呈現(xiàn)出互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、房產(chǎn)中介以及快捷酒店三足鼎立之勢(shì)。2017年以后，各大國(guó)內(nèi)標(biāo)桿地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)較為積極地進(jìn)入南京市場(chǎng)，包括旭輝、朗詩(shī)、萬(wàn)科、銀城等。同時(shí)，在長(zhǎng)租公寓選址上，根據(jù)南京主城區(qū)特點(diǎn)和用戶需求特征，在地塊選址上較為集中，主要分布在城中與江寧片區(qū)，其中城中南部區(qū)和新街口商區(qū)、江寧大學(xué)城最為密集，整體租出率相對(duì)較高。

二、南京長(zhǎng)租公寓發(fā)展存在的主要問(wèn)題

1.行業(yè)整體融資能力較弱，運(yùn)營(yíng)模式單一

南京現(xiàn)階段長(zhǎng)租公寓主要類(lèi)型包括分散式與集中式。分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商只有在與房屋所有者簽約后獲得房屋的經(jīng)營(yíng)權(quán)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，資金回報(bào)周期平均在三年左右，此種模式有利于運(yùn)營(yíng)商在長(zhǎng)租公寓行業(yè)初期迅速拓展城市市場(chǎng)。分散式長(zhǎng)租公寓，因“租賃”形式房屋所屬權(quán)，與傳統(tǒng)租房中介沒(méi)有較為實(shí)質(zhì)性的改變，并且傳統(tǒng)租房因價(jià)格優(yōu)勢(shì)和租賃靈活性，對(duì)分散式公寓的替代威脅大，且社區(qū)文化的缺失讓分散型長(zhǎng)租公寓舉步維艱。因家的概念隨著時(shí)間的延續(xù)和時(shí)代的發(fā)展被不斷豐富，賦予了更多內(nèi)涵，那些安定居住空間所帶來(lái)的安全感和室友之間建立的家人一般的新羈絆，集中式長(zhǎng)租公寓提供了新的居住形態(tài)以供選擇。集中式長(zhǎng)租公寓變?yōu)楝F(xiàn)階段互聯(lián)網(wǎng)、金融行業(yè)、傳統(tǒng)地產(chǎn)多方參與的綜合運(yùn)作模式，但是，因資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)，整體行業(yè)融資能力和后期運(yùn)營(yíng)質(zhì)量有待進(jìn)一步提高。

2.運(yùn)營(yíng)服務(wù)質(zhì)量良莠不齊，租售期間問(wèn)題

相較于北京、上海，南京長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)服務(wù)起步較晚，針對(duì)住房租賃的規(guī)范性法律、法規(guī)文件較少，土地政策、金融政策、維權(quán)法律法規(guī)仍有待進(jìn)一步完善。南京目前的品牌公寓占比較低，導(dǎo)致專(zhuān)業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展相對(duì)滯后。同時(shí)，盈利難度高和資產(chǎn)回報(bào)率偏低，一直是困擾各大運(yùn)營(yíng)商在南京長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的主要短板，承租租戶的使用體驗(yàn)是進(jìn)行長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的選擇的首要因素，后期的產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)維護(hù)也是考驗(yàn)長(zhǎng)租公寓全周期管理的重要環(huán)節(jié)。但在實(shí)際產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，物業(yè)服務(wù)和客戶服務(wù)質(zhì)量差、糾紛處理能力差、鄰里噪聲干擾等問(wèn)題經(jīng)常困擾租戶，社區(qū)安全性有待進(jìn)一步提升。

3.傳統(tǒng)“置產(chǎn)=安家”思想根深蒂固，產(chǎn)品研發(fā)存在短板

受中國(guó)民眾傳統(tǒng)觀念的影響，長(zhǎng)期以來(lái)人們普遍喜歡購(gòu)買(mǎi)商品房而不是租房子住，這種思想影響著幾代人，而且長(zhǎng)租公寓的宣傳力度也不夠，許多人不了解長(zhǎng)租公寓，這迫使人們對(duì)長(zhǎng)租公寓的接受程度較低。近幾年，越來(lái)越多的90后改變了這種觀念，開(kāi)始以租代購(gòu)。在大城市，房子不只是用來(lái)居住的，落戶、婚姻、安全感、養(yǎng)老、育兒、教育、社會(huì)地位、“漂”一代所遇到的大多數(shù)焦慮，最終都落在房子這個(gè)結(jié)點(diǎn)上。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，在其所提供的商品特質(zhì)中，較多地忽略了居住與社區(qū)文化之間的關(guān)聯(lián)，青年社區(qū)交際空間的缺失是長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品研發(fā)的重要短板。

三、南京長(zhǎng)租公寓發(fā)展策略分析

1.運(yùn)營(yíng)商多元化融資，拓展資金獲取渠道

寧長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中，需要不斷地依據(jù)市場(chǎng)的變革，自我創(chuàng)新，遵循地域特質(zhì)以及目標(biāo)客戶群體特質(zhì)，在深入市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，找到企業(yè)有效盈利增長(zhǎng)的方式。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)生命周期前期，著力關(guān)注開(kāi)發(fā)成本，綜合考慮空間尺度、家具配置、拆除費(fèi)用、家電的成本，在質(zhì)量可靠的情況下優(yōu)化裝修成本，減少運(yùn)營(yíng)管理成本；在項(xiàng)目生產(chǎn)推廣期，提高房間的出租率，降低閑置率，通過(guò)房間不斷地投入到市場(chǎng)當(dāng)中，使資金快速回流，防止資金鏈斷裂；在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)營(yíng)期，探索新的增值業(yè)務(wù)增加收入，挖掘衍生價(jià)值，探索“1＋N”模式，將休閑娛樂(lè)、商業(yè)辦公、生活服務(wù)、社交溝通等融入長(zhǎng)租公寓，打造新型長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)綜合體。

2.優(yōu)化產(chǎn)品研發(fā)渠道，根據(jù)“青年群體”特征進(jìn)行設(shè)計(jì)

南京作為“新一線”城市是長(zhǎng)三角及華東唯一的特大城市，也是國(guó)家首批租賃試點(diǎn)城市和集團(tuán)租賃用地房屋試點(diǎn)城市，經(jīng)濟(jì)的支撐、高校的云集和周邊城市的吸引，租賃市場(chǎng)需求旺盛。受城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，諸多一線、二線城市“新市民”群體伴隨求學(xué)、就業(yè)，加速了人口流入。傳統(tǒng)租房形式和住房體驗(yàn)已不能滿足當(dāng)代以大學(xué)生為主體的“新市民”群體需求。在傳統(tǒng)租賃模式中，產(chǎn)品類(lèi)型以整租、群組、合租為主，較多中間商和個(gè)體房東的參與，市場(chǎng)出現(xiàn)亂象，房東與潛在租客之間存在較大的信息不對(duì)稱。依托互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)租公寓模式的出現(xiàn)，對(duì)以上問(wèn)題做出了相應(yīng)的改善。

3.完善南京各大租賃板塊格局，以“靈活租期”形式完善市場(chǎng)

縱觀南京長(zhǎng)租公寓發(fā)展態(tài)勢(shì)，發(fā)展不均衡現(xiàn)象較為嚴(yán)重，亟待完善后期租賃社區(qū)化建設(shè)和相關(guān)租賃配套服務(wù)?？紤]高租金補(bǔ)貼客戶，以南京市政府人才引進(jìn)政策、租賃優(yōu)惠政策為導(dǎo)向，完善布局。同時(shí)，在宣傳和產(chǎn)品特色打造上，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)造營(yíng)銷(xiāo)亮點(diǎn)，增加社群黏性，建議盡量爭(zhēng)取弱化后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以提升長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品綜合競(jìng)爭(zhēng)力。