林安填

（三明市土地收購儲備中心，福建三明 365000）

0 引言

各地對于市場活躍的住宅改造用地收儲補償，基本是以房屋征收形式，按市場價格或略高于市場價格制定補償標(biāo)準(zhǔn)，各地做法基本相同，爭議不大[1]。但企業(yè)收購尤其工業(yè)企業(yè)的收購補償，各地做法不盡相同。

1 工業(yè)用地收儲標(biāo)準(zhǔn)之三明發(fā)展

三明市是一座老工業(yè)城市，整個城市的建設(shè)發(fā)展是建立在工業(yè)的基礎(chǔ)之上。從1957年三明開始“小三線”建設(shè)，直到現(xiàn)在三明已經(jīng)形成了涵蓋鋼鐵、高端裝備、新材料、生物醫(yī)藥等38個行業(yè)的綜合工業(yè)體系[2]。當(dāng)中也歷經(jīng)企業(yè)新舊交替，大量企業(yè)實施了退城入園，即實現(xiàn)了轉(zhuǎn)型升級，又為城市發(fā)展提供了土地。隨著城市發(fā)展，土地價值不斷抬升，三明市區(qū)工業(yè)用地收儲補償政策也順應(yīng)時代的要求，自2001年三明市土地收購儲備中心成立以來，主要經(jīng)歷了五個階段。

1.1 按現(xiàn)狀協(xié)商或評估價收儲

主要特點：針對國有企事業(yè)單位撤銷、破產(chǎn)等原因停止使用原劃撥國有土地，采用按原有土地性質(zhì)基準(zhǔn)地價或評估價收儲。

典型案例：2003年8月，因梅列區(qū)政府遷建需要，市土地收儲中心按工業(yè)用地基準(zhǔn)地價結(jié)合現(xiàn)狀容積率和地上建構(gòu)筑物情況進行協(xié)商的辦法，以7.3萬元/667m2收儲市紡織品采購供應(yīng)站位于梅列區(qū)新市北路米山垅的倉儲用地。

1.2 按中間價收儲

主要特點：針對國有企業(yè)改制或城市改造的需要，為籌措改制資金或易地搬遷改造資金，根據(jù)福建省人民政府《關(guān)于推行土地收購儲備制度的通知》（閩政〔2001〕34號）的有關(guān)規(guī)定，對于一些短期內(nèi)能用于房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營性用地，按住宅用地和工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的中間價（以下簡稱“中間價”）進行收購儲備。

典型案例：2003年，為盤活企業(yè)土地資產(chǎn)、解決企業(yè)困難，又能提升下洋片區(qū)城市面貌，市土地收儲中心按中間價32.7萬元/667m2收儲省一建公司位于三元區(qū)新市中路176號部分土地。

1.3 按中間價+搬遷技改補助收儲

主要特點：為支持企業(yè)退城入園、易地搬遷做大做強，在中間價補償?shù)幕A(chǔ)上，給予搬遷技改補助，具體標(biāo)準(zhǔn)按照“一事一議”的原則，由三明市政府專題研究確定。

典型案例：2005年，經(jīng)三明市政府專題會議研究，同意重機廠地塊按100萬元/667m2進行收儲。其中，土地按中間價38萬元/667m2補償，扶持企業(yè)搬遷改造62萬元/667m2。

1.4 按中間價+搬遷補助、退城入園等補助獎勵+重置價收儲

主要特點：由于企業(yè)改制破產(chǎn)資產(chǎn)（按廠房獨幢）分割處置，造成一些收儲地塊占地小、建筑面積大等特點，業(yè)主對以往地面建構(gòu)筑物一概不予補償?shù)淖龇o法接受。為確保征遷工作順利推進，2012年前后梅列區(qū)、三元區(qū)政府根據(jù)生產(chǎn)性企業(yè)實際情況，在原土地收儲補償標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，增加地上建筑物補償費。同時，根據(jù)企業(yè)實際情況，將搬遷技改補助細化成搬遷補助、停產(chǎn)停業(yè)補助、退城入園獎勵等項目。

典型案例：2013年11月，三明市政府授權(quán)梅列區(qū)政府開展徐碧新城二期三家企業(yè)征收工作。土地按中間價102.66萬元/667m2補償；搬遷補助6萬元/667m2、停產(chǎn)停業(yè)損失補助15萬元/667m2、退城入園獎勵15萬元/667m2、搬遷獎勵10萬元/667m2、新廠房建設(shè)補助（225元/m2）、重型設(shè)備搬遷補助（800元/t）、建構(gòu)筑物重置價獎勵（100～1000元/m2）等費用。

相關(guān)政策：2017年，為規(guī)范三明市區(qū)土地收儲標(biāo)準(zhǔn)，三明市政府印發(fā)《關(guān)于進一步加強市區(qū)土地收儲工作的意見》（明政〔2017〕6號），土地按中間價補償，廠房按重置價結(jié)合成新率補償。同時，根據(jù)被征收企業(yè)退城入園、停產(chǎn)停業(yè)、搬遷的實際情況給予適當(dāng)補助獎勵，并按上限進行控制，其中：搬遷補助6萬元/667m2、停產(chǎn)停業(yè)補助15萬元/667m2、退城入園獎勵15萬元/667m2、按時交地獎勵10萬元/667m2。重型機械設(shè)備搬遷損失按專業(yè)評估確定。

1.5 按工業(yè)用地+住宅用地年限分成+搬遷補助、退城入園等補助獎勵+重置價收儲

主要特點：隨著城市逐步向郊區(qū)或邊緣拓展，邊遠郊區(qū)的被征收企業(yè)已不滿足原有補償標(biāo)準(zhǔn)，為縮小中心地帶與邊緣地帶補償標(biāo)準(zhǔn)的大幅差距，一方面降低原有土地補償標(biāo)準(zhǔn)，即協(xié)商方式中土地補償享受住宅用地的土地增值收益從中間價（50%）調(diào)整為按已使用年限享受住宅用途土地增值收益（最高為35%）；另一方面提高貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)，即評估方式中的搬遷補助、按時交地獎勵、退城入園獎勵等按土地和廠房兩項評估值的一定比例計提。

出臺政策：2019年9月，三明市自然資源局出臺《三明市區(qū)國有土地上工業(yè)倉儲用地土地使用權(quán)收購暫行辦法》（明自然資〔2019〕151號），采取評估或協(xié)商兩種方式。

評估方式：土地按現(xiàn)狀評估。有證廠房按重置價評估，無證廠房按重置價結(jié)合成新率評估。六個月內(nèi)搬遷交地的，按土地、廠房兩項評估總額的10%給予停產(chǎn)停業(yè)補助；超過六個月搬遷交地的，按3%給予補助。不可搬遷設(shè)備按現(xiàn)值進行評估，可搬遷設(shè)備和貨物按搬遷進行評估。在約定期限內(nèi)搬遷交地的，按土地、廠房兩項評估總額的10%給予按時交地獎勵。24個月內(nèi)實施退城入園的，按土地、廠房兩項評估總額的15%給予退城入園獎勵。

協(xié)商方式：土地補償費=工業(yè)用地基準(zhǔn)地價×剩余年限修正系數(shù)+住宅用地基準(zhǔn)地價×70%×5%×已使用年限（最高不超過10年）。有證廠房按工料費補償標(biāo)準(zhǔn)補償，無證廠房按簡易建筑物工料補償標(biāo)準(zhǔn)補償。六個月內(nèi)搬遷交地的，按15萬元/667m2給予停產(chǎn)停業(yè)損失補助；超過六個月交地的，按5萬元/667m2給予補助。按6萬元/667m2給予搬遷補助。在約定期限內(nèi)搬遷交地的，按10萬元/667m2給予按時交地獎勵。24個月內(nèi)實施退城入園的，按15萬元/667m2給予退城入園獎勵。

2 存在的主要問題

隨著經(jīng)濟發(fā)展，住宅價格增長幅度遠高于廠房價格的增長幅度，被征收企業(yè)期房值越來越高，通過多年數(shù)次大的調(diào)整，逐步從支持企業(yè)“退二進三”、持續(xù)發(fā)展等角度，對生產(chǎn)性企業(yè)收儲標(biāo)準(zhǔn)進行不斷完善，但仍存在以下三個問題。

2.1 退城入園問題

因部分被征收企業(yè)不再符合產(chǎn)業(yè)政策，無法實施退城入園。而被征收企業(yè)又想拿到該項獎勵，反而要求政府幫助協(xié)調(diào)入園事宜，即不利于征遷的開展，又不利于園區(qū)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

2.2 不可搬遷設(shè)備評估問題

現(xiàn)行不可搬遷設(shè)備按現(xiàn)值進行評估，涉及可搬遷設(shè)備和貨物按搬遷進行評估。因不可搬遷設(shè)備補償金額遠高于可搬遷設(shè)備，在評估過程中，被征收人普遍認為搬遷后需要大量拆裝調(diào)試或不用的設(shè)備都是不可搬遷設(shè)備，均要求認定為不可搬遷設(shè)備，導(dǎo)致評估過程中存在大量爭議。理論上講，任何設(shè)備只要投入足夠的搬遷費用，都可以實施搬遷[3]。不能因為部分零部件不可搬遷，需要重置，而認定整個設(shè)備不可搬遷。

2.3 搬遷時限問題

生產(chǎn)性企業(yè)搬遷對廠房和生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備的要求較高，搬遷過程較復(fù)雜，企業(yè)基本無法在6個月內(nèi)完成搬遷和恢復(fù)再生產(chǎn)，導(dǎo)致停產(chǎn)停業(yè)損失補助只有6個月內(nèi)搬遷的1/3、無法享受按時交地獎勵、無法保住市場份額等問題，致使很多企業(yè)不愿意搬遷。

3 進一步完善市區(qū)工業(yè)用地收儲補償?shù)膶Σ咚悸?/h2>

3.1 改退城入園獎勵為再投資扶持獎勵

參照福州、廈門等地的做法，將退城入園獎勵改為再投資扶持獎勵。即被收儲用地使用權(quán)人或其出資人、股東在交地或簽訂收儲協(xié)議后2年內(nèi)，重新取得除商品住宅項目外的建設(shè)用地使用權(quán)并進行開發(fā)建設(shè)或購置新建商業(yè)或辦公用房進行經(jīng)營，土地和房產(chǎn)固定資產(chǎn)再投資額超過原土地及建構(gòu)筑物兩項補償費總額的，按原規(guī)定的15%或15萬元/667m2給予獎勵；未達到上述兩項補償費總額的，按相應(yīng)比例兌現(xiàn)獎勵。

3.2 出臺設(shè)備搬遷損失評估辦法

由征收實施單位和被征收人共同委托1～3家有資質(zhì)的評估機構(gòu)，統(tǒng)一按設(shè)備搬遷損失情況進行評估，以評估結(jié)果的平均值給予補助。

3.3 銜接企業(yè)搬遷時間

為支持企業(yè)再生產(chǎn)，鼓勵企業(yè)做大做強，征遷工作要提前介入企業(yè)搬遷事宜，提前謀劃入園事宜，進一步縮短企業(yè)退城入園時間和停產(chǎn)周期，減少企業(yè)損失。

4 結(jié)語

三明市區(qū)本著支持企業(yè)再生產(chǎn)的角度，在實踐中不斷探索和驗證，逐步形成地方特色的收儲補償方式，充分調(diào)動企業(yè)征遷改造的積極性，推動三明市區(qū)“依法和諧征遷”，為三明市區(qū)城市發(fā)展騰出寶貴用地。