甄愛(ài)軍

2022年，在“房住不炒”總體框架下，樓市調(diào)控仍舊維持原有力度，不會(huì)明顯放松。購(gòu)房者置業(yè)情緒在短期內(nèi)難以恢復(fù)，樓市仍將持續(xù)承壓，但這樣的變化，也有可能給剛需購(gòu)房者提供了不錯(cuò)的入場(chǎng)機(jī)會(huì)。

2021年，中國(guó)樓市經(jīng)歷了從上半年高熱到下半年深度調(diào)整的轉(zhuǎn)變。9月底以來(lái)，中央及各部委連續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，信貸環(huán)境邊際改善，房企融資環(huán)境逐步轉(zhuǎn)好，但信貸環(huán)境邊際改善傳導(dǎo)至市場(chǎng)端仍有個(gè)過(guò)程，樓市調(diào)整還將持續(xù)。

預(yù)計(jì)在2022年，考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)基本面不會(huì)出現(xiàn)明顯改善，樓市仍將全面承壓，受預(yù)期調(diào)整影響，購(gòu)房者置業(yè)情緒很難在短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)。但從過(guò)去超過(guò)20年的樓市發(fā)展歷程來(lái)看，樓市調(diào)整時(shí)期恰恰為剛需購(gòu)房者提供了入場(chǎng)機(jī)會(huì)。

樓市調(diào)控力度平穩(wěn)

2021年，是房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲的一年，尤其是房貸收緊以及限價(jià)等措施，讓全國(guó)樓市陷入低迷，部分知名開(kāi)發(fā)商遭遇資金鏈危機(jī)。

在政策調(diào)控方面，2021年前11個(gè)月，全國(guó)各省市發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過(guò)450次。前三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷完善升級(jí)，政策效果亦較為明顯。尤其是在房貸方面，貸款額度的收緊，使得購(gòu)買力受到了不小的影響。

就目前來(lái)看，上海、廣州、南京、武漢等地銀行表示，房貸額度依舊緊張，放款周期和之前大體相似，仍需等待4至6個(gè)月。

展望2022年，中央仍將堅(jiān)持“房住不炒”總基調(diào)不變，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)、政策穩(wěn)和市場(chǎng)穩(wěn)目標(biāo)。不過(guò)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整的態(tài)勢(shì)下，央行表態(tài)，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。但由于銀行在房地產(chǎn)貸款方面受“兩道紅線”的約束，信貸大幅放松的可能性并不大。

此外，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或?qū)⒙涞兀圏c(diǎn)城市名單、征收細(xì)則等均有望發(fā)布，短期或進(jìn)一步影響購(gòu)房者預(yù)期，加大市場(chǎng)觀望情緒。

另一方面，已經(jīng)被證明極為有效的樓市“雙向”調(diào)節(jié)模式，仍將貫穿2022年全年。從具體操作層面來(lái)看，部分房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)的城市，若在某個(gè)時(shí)間段樓市出現(xiàn)明顯升溫，調(diào)控政策亦將迅速跟進(jìn)，包括建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制、收緊信貸等能夠迅速見(jiàn)效的調(diào)控手段;而部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市，則有可能適度調(diào)整政策以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，比如出臺(tái)“限跌令”、購(gòu)房補(bǔ)貼措施等。

房?jī)r(jià)存下行壓力

在2022年，房?jī)r(jià)不再可能會(huì)出現(xiàn)大幅上漲現(xiàn)象。

2021年下半年，樓市開(kāi)始調(diào)整。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2021年1～11月百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.46%，較去年同期收窄0.73個(gè)百分點(diǎn)。但在2021年上半年，新房市場(chǎng)總體保持上漲態(tài)勢(shì)，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲1.70%，較去年同期擴(kuò)大0.43個(gè)百分點(diǎn)。

目前，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的城市數(shù)量越來(lái)越多。就新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2021年11月新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)為53個(gè)，較上月增加22個(gè)。截至2021年11月，已有14個(gè)城市新建住宅價(jià)格同比下跌。其中，張家口和廊坊同比分別下跌3.29%和3.28%。

另外，二手房市場(chǎng)下跌城市數(shù)量增多。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2021年11月份共有29個(gè)城市環(huán)比上漲，68個(gè)城市環(huán)比下跌，3個(gè)城市與上月持平，下跌城市較上月增加9個(gè)。此外，共有北海、唐山等33個(gè)城市二手住宅價(jià)格同比下跌，北海和唐山跌幅在5.0%以上。

綜合來(lái)看，2021年上半年，百城新建住宅價(jià)格漲幅較去年同期有所擴(kuò)大，二手住宅價(jià)格漲幅也居年內(nèi)高位。但在2021年下半年，受調(diào)控政策和信貸環(huán)境收緊影響，新房和二手房市場(chǎng)降溫;部分城市受“二手房成交參考價(jià)”政策的疊加影響，二手房市場(chǎng)降溫更為明顯?？紤]到市場(chǎng)下行預(yù)期短期內(nèi)仍難以改變，預(yù)計(jì)2021年底至2022年初，疊加房企的銷售壓力和資金壓力仍難以緩解，促銷回款力度或?qū)⒓哟蟮纫蛩?，市?chǎng)整體仍將維持低位運(yùn)行，價(jià)格面臨下行壓力。

一手新盤仍是首選

考慮到房地產(chǎn)稅試點(diǎn)即將展開(kāi)，2022年國(guó)家還是會(huì)堅(jiān)持“房住不炒”的政策，房?jī)r(jià)存在下行壓力。這樣的市場(chǎng)環(huán)境，給了剛需購(gòu)房者從容入場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

中指研究院預(yù)測(cè)，在需求端，房地產(chǎn)調(diào)控政策將保持穩(wěn)定，但存在一定改善預(yù)期，需求入市動(dòng)力偏弱，疊加房地產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期會(huì)帶來(lái)一定沖擊，預(yù)計(jì)2022年全年商品房銷售面積將下降6.8%～8.3%;銷售均價(jià)在土地價(jià)格上漲、一二線城市成交規(guī)模占比提升等因素影響下仍將保持平穩(wěn)運(yùn)行，2022年商品房銷售額將有所下降，但降幅有限。

業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前房?jī)r(jià)處于下行區(qū)間，對(duì)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)偏利好。從過(guò)去20余年的發(fā)展歷程來(lái)看，歷次房?jī)r(jià)回調(diào)期間，均給購(gòu)房者提供了不錯(cuò)的入場(chǎng)機(jī)會(huì)。因此，購(gòu)房者可以密切關(guān)注性價(jià)比較高的項(xiàng)目，等待合適的機(jī)會(huì)入市。

剛需購(gòu)房者仍可以根據(jù)自己的資金實(shí)力，購(gòu)買合適的樓盤。在選擇上，一手房仍是首選，主要原因是一手房?jī)r(jià)格受控制，部分地區(qū)甚至低于同地段二手房。在貸款方面，一手房的房貸放款速度明顯快于二手房。一手房貸款置換的是開(kāi)發(fā)商的貸款，會(huì)有效降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)，而二手房貸款沒(méi)有這樣的作用。因此，在房貸規(guī)模受限的情況下，一手房更容易獲得貸款支持。另外，一手房交易的費(fèi)用也更低。

在貸款的期限上，建議首套房貸款期限要在20年以上，可以充分享受個(gè)稅抵扣。根據(jù)《個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法》，納稅人本人或者配偶單獨(dú)或者共同使用商業(yè)銀行或者住房公積金個(gè)人住房貸款為本人或者其配偶購(gòu)買中國(guó)境內(nèi)住房，發(fā)生的首套住房貸款利息支出，在實(shí)際發(fā)生貸款利息的年度，可按照每月1000元的標(biāo)準(zhǔn)定額扣除，扣除期限最長(zhǎng)不超過(guò)240個(gè)月。

當(dāng)然，如果想要“撿漏”，也要把目光投向一手房市場(chǎng)。就目前而言，如果房?jī)r(jià)下跌，二手房業(yè)主更加愿意以時(shí)間換空間，等待房?jī)r(jià)重新上漲之后再出手。但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，卻無(wú)法等待，只能降價(jià)出售，并因此給了購(gòu)房者“撿漏”的機(jī)會(huì)。

貸款買房要量力而行

對(duì)于多數(shù)剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，全款買房并不現(xiàn)實(shí)，貸款買房是必然的選擇。在經(jīng)濟(jì)下行周期，借房貸也要量力而行，一定要控制好房貸規(guī)模，切忌過(guò)度負(fù)債。否則，一旦家庭遭遇失業(yè)、疾病等風(fēng)險(xiǎn)，投資者就可能面臨資金鏈斷裂的問(wèn)題。

月供資金最好不要超過(guò)月收入的50%，同時(shí)需要準(zhǔn)備6個(gè)月以上的月供和生活費(fèi)當(dāng)應(yīng)急準(zhǔn)備金，保證資金在半年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。