陳雅青

象嶼地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

1 引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)國(guó)家政策、市場(chǎng)環(huán)境、人口環(huán)境不斷變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)紅利時(shí)代十年，接下去是存量時(shí)代，建筑開(kāi)發(fā)的微利時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，成本優(yōu)化成為重要環(huán)節(jié)之一。房地產(chǎn)企業(yè)面臨行業(yè)政策、行業(yè)新規(guī)、客戶(hù)、供方成本、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、融資成本各方面的壓力，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，諸多外部環(huán)境的變化，同時(shí)也壓縮了地產(chǎn)的利潤(rùn)點(diǎn)，成本控制不好的話(huà)，低利潤(rùn)或無(wú)利潤(rùn)，甚至虧損將成為為常態(tài)化。

2 房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境的變化如下

（1）行業(yè)政策：限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限賣(mài)、限備案；（2）行業(yè)新規(guī)：設(shè)計(jì)新規(guī)、PC預(yù)制構(gòu)件、綠色建筑、海綿城市等；（3）客戶(hù)：客戶(hù)越來(lái)越挑剔，對(duì)品質(zhì)要求越來(lái)越高；（4）供方成本：建筑材料價(jià)格，人工價(jià)格上漲明顯；（5）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)：行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇、大魚(yú)吃小魚(yú)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合；（6）融資成本各方面的壓力：政府控制金融風(fēng)險(xiǎn)，融資成本明顯加大。

3 成本控制的目標(biāo)

保證成本的支出獲得最有效的收益-提升價(jià)值。方案優(yōu)化≠省錢(qián)、方案優(yōu)化≠降低品質(zhì)、方案優(yōu)化要兼顧效果、質(zhì)量、成本、實(shí)施。

4 目前機(jī)電成本控制現(xiàn)狀

（1）一線(xiàn)公司剛成立時(shí)，機(jī)電設(shè)計(jì)及成本人員往往不會(huì)馬上到崗，甚至有的一線(xiàn)公司開(kāi)盤(pán)后機(jī)電設(shè)計(jì)崗位都沒(méi)有人，直到總包招標(biāo)時(shí)才安排到崗，造成機(jī)電成本人員未參與前期方案的優(yōu)化。

（2）機(jī)電成本在住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本中所占比例不大，約15%～20%，如果是施工圖方案再進(jìn)行優(yōu)化，成本優(yōu)化效果不明顯，例如安裝造價(jià)2200萬(wàn)左右，能優(yōu)化150多萬(wàn)。但是，安裝成本卻一直沒(méi)有得到應(yīng)有的重視。

（3）面臨很多公用工程壟斷的實(shí)際做法，索性隨它去。其實(shí)壟斷部門(mén)也可以有成本優(yōu)化空間，后文舉例分析。

5 機(jī)電成本優(yōu)化要點(diǎn)

眾所周知，影響造價(jià)最主要的因素是設(shè)計(jì)，影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資在80%以上。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)不經(jīng)濟(jì)，無(wú)論后期招標(biāo)管理再怎么好，價(jià)格壓得再低，綜合成本還是很難控制。因此要達(dá)到成本控制的目的，需要更多地關(guān)注設(shè)計(jì)階段的成本優(yōu)化。如施工圖設(shè)計(jì)、材料部品選擇、二次深化設(shè)計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)配合等，無(wú)論是哪一個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，成本人員都應(yīng)該提前介入?yún)⑴c、輔助。越具體的設(shè)計(jì)工作，成本人員的參與深度及可發(fā)揮的影響越大。成本優(yōu)化是個(gè)技術(shù)活，設(shè)計(jì)圖紙一旦確定，其造價(jià)也就基本確定，所以成本的優(yōu)化關(guān)鍵在于成本與設(shè)計(jì)、施工的協(xié)同。

以下從我個(gè)人實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)角度，以及學(xué)習(xí)相關(guān)案例經(jīng)驗(yàn)后，闡述建筑安裝工程前期成本控制要點(diǎn)。

5.1 壟斷單位機(jī)電成本談判

配套費(fèi)的金額一般相對(duì)較大，屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的一部分。很多成本人員認(rèn)為既然配套費(fèi)屬于壟斷型的收費(fèi)，也有標(biāo)準(zhǔn)，就直接按照相應(yīng)政策進(jìn)行繳交和簽訂合同即可。實(shí)際上，此類(lèi)政策文件有一定的靈活度，且在不斷更迭中，在合理合規(guī)的前提下，具有一定的可談判性。這類(lèi)壟斷型單位一般有2種：行政事業(yè)單位、壟斷型企業(yè)，特別是針對(duì)收取“小配套費(fèi)”的壟斷型企業(yè)，因有利益的考核，往往更具備一定的商務(wù)談判條件。

通過(guò)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化控制成本這條根本性的途徑，也適用于配套工程，這是治本之策。因此，如何在合理合規(guī)、不違背政策的情況下進(jìn)行成本商務(wù)談判，這個(gè)能力對(duì)成本人來(lái)說(shuō)尤為重要。機(jī)電成本人員需通過(guò)調(diào)查了解和案例對(duì)標(biāo)、橫向?qū)Ρ?，即同一片區(qū)同類(lèi)項(xiàng)目與收費(fèi)對(duì)比，摸清市場(chǎng)行情、運(yùn)作模式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、常規(guī)做法、價(jià)格水平等情況，在商務(wù)談判過(guò)程中，機(jī)電成本人員善于借力，協(xié)同開(kāi)發(fā)部、項(xiàng)目部等部門(mén)進(jìn)行綜合談判、協(xié)調(diào)好外部關(guān)系。案例如下：1)供水工程：部分項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)有兩家供水公司應(yīng)進(jìn)行價(jià)格比對(duì)和談判、供水工程開(kāi)口費(fèi)可談；2)燃?xì)夤こ蹋耗骋惑w量較大的項(xiàng)目燃?xì)夤镜膱?bào)警器單價(jià)可談；3)電視工程：漳州市項(xiàng)目15元∕m2，大項(xiàng)目可談至10元∕m2。

5.2 強(qiáng)電工程成本優(yōu)化要點(diǎn)

重點(diǎn)控制樓盤(pán)總用電規(guī)模、開(kāi)閉所及變電所的容量、數(shù)量、供電范圍和高壓線(xiàn)路。一般住宅負(fù)荷計(jì)算取40W∕m2～50W∕m2，因?yàn)樯婕靶袠I(yè)壟斷，需要設(shè)計(jì)人員與審圖所進(jìn)行多方位溝通，否則等方案已經(jīng)定案，于事無(wú)補(bǔ)。因此成本人員要提前關(guān)注優(yōu)化，避免工作不到位。

（1）變壓器（不同單臺(tái)容量）組合方案的比選：變壓器的綜合單價(jià)較高，體積較大，變壓器的優(yōu)化，除了可節(jié)省費(fèi)用外，還可節(jié)省空間。經(jīng)分析，變壓器規(guī)格在1250kVA以?xún)?nèi)單臺(tái)容量越大，單位容量費(fèi)用越低，規(guī)格在1250kVA以上變壓器價(jià)格昂貴，建議不選。（2）電纜選用：室內(nèi)：普通或阻燃電線(xiàn)電纜；室外：YJV22或YJV電纜。（3）地下停車(chē)場(chǎng)照明系統(tǒng)由配管改為線(xiàn)槽：根據(jù)圖紙要求，停車(chē)場(chǎng)照明系統(tǒng)采用配管方式，由于地下二層頂部管線(xiàn)復(fù)雜，燈具吊桿施工難度大，且不美觀整體效果差，通過(guò)與設(shè)計(jì)單位溝通優(yōu)化后，采用照明線(xiàn)槽安裝燈具，施工難度大大減少，并增加項(xiàng)目效益。

5.3 BIM的應(yīng)用管理

一些不必要的管線(xiàn)碰撞問(wèn)題，應(yīng)該提前在設(shè)計(jì)階段，利用BIM等技術(shù)就解決掉，不要在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)了再拆除修改，不但成本浪費(fèi)，還影響進(jìn)度。

5.4 給排水工程成本優(yōu)化要點(diǎn)

給排水系統(tǒng)是最重要的組成部分，與日常生活息息相關(guān)，對(duì)用戶(hù)的生活和體驗(yàn)有著非常重大的影響。

（1）加壓泵房及消防泵房應(yīng)該盡量布置在須加壓樓房的中心，使管線(xiàn)布置長(zhǎng)度最短且利于水力平衡。

（2）設(shè)計(jì)時(shí)，在滿(mǎn)足壓力、流量等技術(shù)條件時(shí)，管徑達(dá)到要求即可，比如每戶(hù)住宅進(jìn)水入戶(hù)管管徑控制在DN20以?xún)?nèi)。立管選擇PPR管和鋼塑管居多，橫管選用PPR管居多。

（3）出戶(hù)排水管管材優(yōu)化：某項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)底層外排排水管為柔性機(jī)制鑄鐵管，在甲指乙供材料招標(biāo)過(guò)程中，招標(biāo)清單為A型柔性機(jī)制鑄鐵管，投標(biāo)單位報(bào)價(jià)為22萬(wàn)元，但W型柔性機(jī)制鑄鐵管由于接口形式的優(yōu)勢(shì)比A型價(jià)格便宜，后讓投標(biāo)單位報(bào)W型價(jià)格，報(bào)價(jià)為16.8萬(wàn)元。其實(shí)本次優(yōu)化仍未到位，后與設(shè)計(jì)溝通，同意改為UPVC管材，優(yōu)化后報(bào)價(jià)為5萬(wàn)元，兩次優(yōu)化共節(jié)約成本17萬(wàn)元。

（4）室外管網(wǎng)優(yōu)化：檢查井分布間距盡量按規(guī)范允許的最大值設(shè)計(jì)，并且要與景觀設(shè)計(jì)圖紙吻合，不能影響景觀效果。別墅類(lèi)項(xiàng)目尤其要注意，避免室外檢查井“糖葫蘆”狀。除機(jī)動(dòng)車(chē)道外的非機(jī)動(dòng)車(chē)道或綠化等部位嚴(yán)控采用重型。

接下來(lái)結(jié)合漳州某別墅項(xiàng)目室外排水管網(wǎng)工程，淺談管網(wǎng)工程優(yōu)化（設(shè)計(jì)優(yōu)化前造價(jià)381萬(wàn)元，優(yōu)化后造價(jià)298萬(wàn)元，優(yōu)化造價(jià)83萬(wàn)元）。

小區(qū)排水管網(wǎng)的成本一般比較小，只是在別墅項(xiàng)目中成本會(huì)相對(duì)偏高。而工作中，我們又常把這部分內(nèi)容放到總包合同，或者景觀合同中合并招標(biāo)，因?yàn)楣芫W(wǎng)工程常常易忽視。通過(guò)該案例的分析，介紹在招標(biāo)過(guò)程中減持“一個(gè)不要、兩個(gè)確保”（即：管材選用不要超標(biāo)；確保盡量短距離、盡快排水；確保不傷害外立面效果）來(lái)滿(mǎn)足項(xiàng)目整體利益的優(yōu)化原則。

①優(yōu)化管網(wǎng)設(shè)計(jì)，減少工程量。優(yōu)化外立面落水管位置與數(shù)量，減少雨水井。通過(guò)發(fā)揮明溝匯水的作用，減少雨水井。由“落水管—雨水口—雨水井”改為“落水管—明溝—雨水口—雨水井”，這樣使相鄰的幾個(gè)落水管可以先匯集到明溝中，通過(guò)明溝與雨水口的協(xié)調(diào)，減少過(guò)密的雨水井，而不是一個(gè)落水管對(duì)應(yīng)一個(gè)雨水口、一個(gè)雨水井，基本可以做到減少一個(gè)井、減少4M連接管。近距離合并、減少污水井。設(shè)計(jì)位于道路上的排水管，盡量改為就近于綠植草坪內(nèi)，即減少了道路上井蓋數(shù)量、提升景觀品質(zhì)，也減少排水管數(shù)量、降低井蓋等級(jí)。

②選擇性?xún)r(jià)比更高的材料或型號(hào)。管材優(yōu)化（地下室底板范圍內(nèi)HDPE雙壁波紋管優(yōu)化為UPVC塑料管），優(yōu)化造價(jià)23萬(wàn)元。管道周?chē)靥钌案叨扔晒茼?00mm優(yōu)化至管頂200mm，優(yōu)化造價(jià)32萬(wàn)元。井蓋優(yōu)化：處在景觀道路上的井蓋，由“裝飾性井蓋”改為“普通抗壓井蓋”，通過(guò)以往已經(jīng)在樣板區(qū)施工實(shí)例，不影響景觀效果，且避免了日后裝飾性井蓋的鋼結(jié)構(gòu)部分生銹帶來(lái)的物業(yè)維修問(wèn)題，可延長(zhǎng)使用年限。

6 淺析案例

隨著住宅地產(chǎn)批量精裝房項(xiàng)目的增多，本文以漳州市某精裝項(xiàng)目為例（主體安裝造價(jià)2200萬(wàn)元，優(yōu)化150萬(wàn)元），結(jié)合已完工結(jié)算項(xiàng)目，淺談住宅精裝安裝工程前期成本管控。

6.1 避免無(wú)效成本的產(chǎn)生

在招采階段之前，提前與設(shè)計(jì)部溝通圖紙的合理性，總結(jié)以往項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，避免圖紙落地后與現(xiàn)場(chǎng)其他分包工程的情況不相符造成諸多拆改，造成無(wú)效成本的浪費(fèi)。（1）在以往的工程中存在如總包施工的公共區(qū)域精裝修大部分預(yù)埋的管與后期精裝圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的點(diǎn)位不一致，造成精裝單位二次批量敷設(shè)電氣明管，原有預(yù)埋管造成無(wú)效成本的增加。吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在漳州市區(qū)某精裝項(xiàng)目，主體公區(qū)預(yù)埋前推動(dòng)設(shè)計(jì)部、精裝設(shè)計(jì)單位前置工作，出具一份預(yù)埋版精裝圖紙，確保與后期精裝水電點(diǎn)位一致，避免后期精裝單位進(jìn)場(chǎng)時(shí)需進(jìn)行混凝土割槽布管等工作，造成前期預(yù)埋管無(wú)效成本的產(chǎn)生。此項(xiàng)舉措節(jié)約造價(jià)18萬(wàn)元（批量公區(qū)精裝）+60萬(wàn)元（批量戶(hù)內(nèi)精裝）。（2）因地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)政策變化，由原來(lái)不贈(zèng)送面積改為補(bǔ)板贈(zèng)送面積，燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)時(shí)，未考慮到該因素，造成補(bǔ)板后，原有燃?xì)庳Q管由位于戶(hù)外變成位于戶(hù)內(nèi)，必須改管，改造燃?xì)庳Q管及水平管（75萬(wàn)），才允許通氣。吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，漳州某精裝項(xiàng)目燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)時(shí)，確保燃?xì)夤艿赖淖呦虿辉谟醒a(bǔ)板可能的位置經(jīng)過(guò)，避免造成無(wú)效成本的增加。③批量精裝戶(hù)型戶(hù)內(nèi)混凝土內(nèi)豎向給水管由傳統(tǒng)的方式（精裝公司后期割混凝土槽）改為預(yù)埋管供給水管路通行的方式，節(jié)約造價(jià)42萬(wàn)元。

6.2 成本優(yōu)化

（1）鋼套管使用量較大，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高（整個(gè)工程的套管指標(biāo)在120萬(wàn)以上，單方造價(jià)指標(biāo)10元∕m2），局部進(jìn)行優(yōu)化后，穿樓板鋼套管造價(jià)優(yōu)化50萬(wàn)元。（2）對(duì)于不敏感部位的開(kāi)關(guān)、插座降低品牌檔次（品牌由西蒙優(yōu)化為公牛）。（3）橋架更改品牌：不同品牌橋架價(jià)格差異20%以上，而觀感差異不大。造價(jià)優(yōu)化15萬(wàn)元。④坐便器及洗臉盆孔洞預(yù)留由預(yù)留套管更改為預(yù)埋止水環(huán)，單處節(jié)約造價(jià)80%，總造價(jià)節(jié)約-10萬(wàn)元。

7 結(jié)論

我們所處的時(shí)代變化日新月異，相關(guān)政策環(huán)境、人口環(huán)境、小業(yè)主的需求都不斷在變化，要想在行業(yè)中取得全新的勝利與發(fā)展，必須構(gòu)建企業(yè)自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力，永葆立足于市場(chǎng)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，成本管理更是企業(yè)的核心，成本水平在行業(yè)內(nèi)是否有優(yōu)勢(shì)，決定房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，利潤(rùn)是企業(yè)未來(lái)的生命線(xiàn)。作為專(zhuān)業(yè)的成本人員，我們需通過(guò)尋找足夠多的案例，積累足夠多的樣本數(shù)據(jù)，并進(jìn)行專(zhuān)業(yè)分析、處理，其數(shù)據(jù)才能被參考和利用。通過(guò)案例收集、數(shù)據(jù)分析、原因查找、歸納總結(jié)的過(guò)程中，我們所接觸的同行、所看到的各種看法、所積累的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)等這一切的所有經(jīng)歷，才是一個(gè)成本管理者最大的收獲。