于爽

近日，地產(chǎn)巨頭萬(wàn)科成立了萬(wàn)科酒店管理有限公司;與此同時(shí)萬(wàn)達(dá)也布局了注冊(cè)資本1億元的萬(wàn)達(dá)汽車科技服務(wù)有限公司;融創(chuàng)文旅與北大湖滑雪度假區(qū)達(dá)成戰(zhàn)略合作，預(yù)增設(shè)滑雪等旅游度假項(xiàng)目……目前，許多房企紛紛布局新業(yè)態(tài)，房企為何“不務(wù)正業(yè)”紛紛跨界？

瞄準(zhǔn)新能源汽車風(fēng)口

2020年出臺(tái)的房地產(chǎn)資管新規(guī)，限制住了房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)增長(zhǎng)規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)的融資壓力與日俱增。此外，各種成本不斷攀升使得房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間被壓縮。面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)，眾多房企不斷尋找新業(yè)務(wù)、開(kāi)辟新通道，力圖突破現(xiàn)有瓶頸。而近年來(lái)新能源汽車行業(yè)正處在飛速發(fā)展的風(fēng)口，吸引了許多房企的目光。

“由于金融限制及市場(chǎng)交易規(guī)則的變化，房地產(chǎn)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式和利潤(rùn)情況已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，許多房企趁著現(xiàn)在有足夠的資金和資源去拓展資金回款比較快的行業(yè)，能夠與房地產(chǎn)本身的大資金、長(zhǎng)周期模式實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)?！碧六Z租售山東市場(chǎng)分析師張斌分析。

在房地產(chǎn)跨界造車的隊(duì)伍里，恒大汽車無(wú)疑是最受關(guān)注的代表。2020年，恒大集團(tuán)正式宣布進(jìn)軍新能源汽車行業(yè)，組建了中國(guó)恒大新能源汽車有限公司。但恒大汽車的量產(chǎn)和上市遲遲沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，繼恒大之后，萬(wàn)達(dá)繼續(xù)躋身“造車”行業(yè)。

新能源汽車目前銷售額比較大，有國(guó)家相關(guān)政策扶持、未來(lái)發(fā)展前景具有持續(xù)性，與房地產(chǎn)現(xiàn)在面臨的困境是互補(bǔ)的，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面向新能源汽車制造這個(gè)方向。

多元轉(zhuǎn)型為何如此艱難？

各大房企發(fā)展戰(zhàn)略變化的背后，是房地產(chǎn)行業(yè)紛紛開(kāi)啟業(yè)務(wù)多元化嘗試的潮流。據(jù)了解，萬(wàn)科在陸續(xù)進(jìn)入特色小鎮(zhèn)、種養(yǎng)循環(huán)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、農(nóng)產(chǎn)品新零售等領(lǐng)域之后，也向現(xiàn)代養(yǎng)殖業(yè)進(jìn)軍。在2018年，萬(wàn)科就已將戰(zhàn)略定位由“城市配套服務(wù)商”升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。

除了“養(yǎng)豬”的萬(wàn)科、斥巨資造車的恒大，還有涉足機(jī)器人行業(yè)的碧桂園、深入文旅產(chǎn)業(yè)的融創(chuàng)……據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，TOP30的房企中有70%發(fā)布過(guò)多元化戰(zhàn)略，TOP100的房企則有97%布局了多元化業(yè)務(wù)。不難看出，國(guó)內(nèi)頭部房企中，已沒(méi)有單純定位地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)。實(shí)際上，“隔行如隔山”，跨行業(yè)后的許多房企真正實(shí)現(xiàn)核心技術(shù)、人才、銷售渠道的跨越難度較大。

“其實(shí)房企的拓展有幾個(gè)階段，首先是從開(kāi)發(fā)延伸到物業(yè)管理服務(wù)，再到二手房租售、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、酒店管理等，實(shí)際是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)不再像以前那樣快速的發(fā)展，所以出現(xiàn)了其他行業(yè)的衍生?！睆埍蠼榻B，“從另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，如果是產(chǎn)業(yè)鏈延伸式的多元化，像萬(wàn)科、龍湖，實(shí)現(xiàn)了從開(kāi)發(fā)到物業(yè)到商業(yè)再到酒店等，作為同一個(gè)行業(yè)類的分支，其資源、運(yùn)作方式、人才儲(chǔ)備都是比較完善的。但是跨行業(yè)的多元化，比如食品、汽車行業(yè)，與行業(yè)的發(fā)展規(guī)律和模式有比較大的差異，開(kāi)發(fā)商的核心技術(shù)、人才儲(chǔ)備、銷售網(wǎng)絡(luò)等都面臨著較大的挑戰(zhàn)?！?/p>

跨界也要沉下心耐性子

“經(jīng)營(yíng)企業(yè)的目的是盈利，房企也一樣，跨界轉(zhuǎn)型也是利益使然。哪里有利潤(rùn)，哪里就會(huì)有企業(yè)聚集，但是跨界前要做好充足的調(diào)研，有完備的可行方案。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要資金量較大，因此很難靠其它行業(yè)反哺，建議各房企還是要處理好主業(yè)與副業(yè)、盈利與非盈利的關(guān)系，該轉(zhuǎn)型就轉(zhuǎn)型?！笔锥冀?jīng)貿(mào)大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授趙秀池建議說(shuō)。

以養(yǎng)殖行業(yè)為例，該行業(yè)前期不僅需要投入房屋、設(shè)備等大額固定資產(chǎn)，育種、飼料和獸藥等方面的研發(fā)和生產(chǎn)也需資金投入，屬于資金密集、技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)，同時(shí)生豬養(yǎng)殖行業(yè)具有一定的周期性，投入產(chǎn)出周期長(zhǎng)，養(yǎng)殖技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)高等都是房企需要面對(duì)的挑戰(zhàn)。更不用說(shuō)新能源汽車制造行業(yè)，面臨著核心技術(shù)和研發(fā)等周期性的轉(zhuǎn)化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)跨界僅靠資本投入只能實(shí)現(xiàn)短期成效，長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，房企還需要沉下心、耐著性子才能突破行業(yè)的壁壘。