殷 芝

(廈門長實(shí)建設(shè)有限公司 福建廈門 361006)

0 引言

本文討論的案例，由《房屋產(chǎn)權(quán)歸屬合約》履約糾紛案情牽涉到房屋裝飾裝修。法院根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》和相關(guān)司法解釋規(guī)定，簽發(fā)司法鑒定委托書，要求鑒定人對(duì)該案涉房產(chǎn)的裝飾裝修殘值進(jìn)行鑒定。

1 訴訟案例背景及鑒定概況

1.1 訴訟案例背景

1998年 5 月 ，原告與被告雙方簽訂了一份《房屋產(chǎn)權(quán)歸屬合約》,約定因被告無力償還原告借款，被告自愿將其坐落于某市郊一幢三層房屋之一層二間房、樓梯間、頂樓陽臺(tái)及三層全部歸屬原告所有。合同簽訂后，原告便入住使用案涉房產(chǎn)。2008年4月，原告將戶口遷入案涉房產(chǎn)，滿足過戶條件。至今原告多次要求被告履行案涉房產(chǎn)的過戶義務(wù)，被告拒不履行，并多次提起訴訟要求原告返還案涉房產(chǎn)。在此期間，原告多次對(duì)案涉房產(chǎn)進(jìn)行裝修，并因使用功能需要，在室外安裝簡易鋼樓梯通往三層。因此，原告向法院提起訴訟，要求被告返還所欠款項(xiàng)，賠償利息損失，裝修損失，并加倍支付遲延履行期間的利息，同時(shí)向法院申請對(duì)案涉房產(chǎn)的裝飾裝修殘值進(jìn)行鑒定。

1.2 造價(jià)鑒定概況

2021年4月13日，法院司法鑒定委托書，要求鑒定人對(duì)該案涉房產(chǎn)的裝修殘值進(jìn)行鑒定。

鑒定人采用的鑒定依據(jù)、方法、方案及程序如下：

鑒定依據(jù)：①司法鑒定委托書；②民事起訴狀；③司法鑒定申請書；④詢問筆錄；⑤裝修收據(jù)；⑥案涉房產(chǎn)2017年11月份裝修前照片；⑦案涉房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；⑧案涉房產(chǎn)現(xiàn)狀照片。

鑒定方法：按照《建設(shè)工程造價(jià)鑒定規(guī)范》[1]規(guī)定的鑒定方法，根據(jù)材料審查結(jié)果，依據(jù)《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》[2]等計(jì)算裝飾裝修工程造價(jià)，采用評(píng)估現(xiàn)值的方法進(jìn)行鑒定。

鑒定方案及程序：接到法院委托，鑒定人員對(duì)送達(dá)的材料進(jìn)行審閱、核實(shí)、了解受鑒工程的實(shí)際情況及委托鑒定要求，制定如下鑒定方案：

(1)調(diào)查了解受鑒工程的基本情況，確定受鑒工程的鑒定范圍，同時(shí)現(xiàn)場明確鑒定原則及評(píng)估方法；

(2)由于未提供裝修施工圖紙及項(xiàng)目清單，故對(duì)受鑒工程及其周邊進(jìn)行現(xiàn)場測量，繪制現(xiàn)場勘驗(yàn)圖表，記錄相關(guān)裝飾裝修工程項(xiàng)目內(nèi)容、測量相關(guān)的數(shù)據(jù)并拍攝現(xiàn)場照片；

(3)參考《福建省房屋建筑與裝飾工程預(yù)算定額》[3]及相關(guān)信息價(jià)，計(jì)算受鑒工程重建價(jià)格(信息價(jià)沒有的單價(jià)經(jīng)市場詢價(jià)后確定)；

(4)采用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》[4]的評(píng)估方法(成本法)，綜合考慮受鑒工程的使用時(shí)間、新舊程度、完好率、外觀現(xiàn)狀、保養(yǎng)情況、環(huán)境條件等多方面因素，測算受鑒工程裝修的折舊率，評(píng)估計(jì)算受鑒工程裝飾裝修現(xiàn)有的價(jià)值。

現(xiàn)場勘驗(yàn)過程中，雙方對(duì)室外簡易鋼樓梯存在爭議，故在本次鑒定項(xiàng)目中，將室外簡易鋼樓梯列為不確定項(xiàng)目，由法院組織原、被告雙方質(zhì)證裁決。

根據(jù)規(guī)范要求，房屋中可移動(dòng)部分家具、電器設(shè)備，如沙發(fā)、窗簾、衣柜、桌椅、臺(tái)燈、掛壁式空調(diào)等不包括在裝飾裝修現(xiàn)值范圍內(nèi)[1]。

2021年6月4日，出具《房屋裝飾裝修殘值司法鑒定意見書》。

2 被告對(duì)鑒定意見書的質(zhì)證意見與鑒定人的復(fù)函要點(diǎn)

2.1 被告對(duì)鑒定意見書的質(zhì)證意見

2021年6月22日 ，被告就《房屋裝飾裝修殘值司法鑒定意見書》提出質(zhì)證意見。被告認(rèn)為：

(1)法院委托鑒定事項(xiàng)是“裝飾裝修殘值鑒定”，而鑒定意見書中采用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》[4]的評(píng)估方法(成本法)，綜合考慮受鑒對(duì)象的使用時(shí)間、新舊程度、完好率、外觀現(xiàn)狀、保養(yǎng)情況、環(huán)境條件等多方面因素，測算該房屋裝修的折舊率。以評(píng)估計(jì)算受鑒房屋裝飾裝修工程剩余的價(jià)值，其確定“殘值”是以合同解除時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，以重置價(jià)格求取“現(xiàn)值”的方法不妥，會(huì)造成計(jì)算殘值偏大，有失公允，應(yīng)以實(shí)際裝修時(shí)的價(jià)值為基礎(chǔ)來計(jì)算殘值。

(2)鑒定意見書沒有區(qū)分裝修項(xiàng)目不同的裝修時(shí)間、使用情況、完好情況進(jìn)行不同折舊。

2.2 鑒定人對(duì)質(zhì)證意見的復(fù)函

2021年 6 月 30 日，鑒定人對(duì)被告提出的質(zhì)證意見進(jìn)行了書面復(fù)函。

(1)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條[5]及法院發(fā)出的《司法鑒定委托書》中，均明確本次鑒定內(nèi)容為“裝修殘值”。本條司法解釋及《司法鑒定委托書》未對(duì)“裝修殘值”的定義進(jìn)行解釋，且造價(jià)專業(yè)相關(guān)的國家規(guī)范和要求中也沒有“裝修殘值”的定義。

鑒定人通過查閱最高人民法院發(fā)布的相關(guān)《司法解釋》和編著出版的書刊，以明確“裝修殘值”的定義。根據(jù)人民法院報(bào)2009年9月1日(總第4388期)刊登了最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問的相關(guān)內(nèi)容：“殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的‘剩余價(jià)值’，該價(jià)值通過裝飾裝修的造價(jià)扣減房屋占有使用期間消耗的裝飾裝修價(jià)值來確定。通常情況下，殘值損失與裝飾裝修的現(xiàn)值相符……”[6]。

同時(shí)，在《最高人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第10頁中，對(duì)答記者問的內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充說明：“殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余‘價(jià)值’，這一‘價(jià)值’的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費(fèi)用[7]?！?/p>

鑒定人基于以上依據(jù)，認(rèn)為：“裝修殘值”是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的“剩余價(jià)值”?！笆Ｓ鄡r(jià)值”是指合同解除時(shí)裝飾裝修造價(jià)，扣除消耗的裝飾裝修價(jià)值來確定，即合同解除時(shí)裝飾裝修的“現(xiàn)值”。故采用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的成本法[4]確定受鑒房屋裝飾裝修現(xiàn)值,即將受鑒工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上獲得全新狀況的重置價(jià)格乘以(1-折舊率)的方法來求取裝飾裝修的殘值，科學(xué)、公正、合規(guī)。

(2)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第4.4.14條規(guī)定：“測算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場觀察、判斷建筑物的實(shí)際新舊程度，并應(yīng)根據(jù)建筑物的建成時(shí)間和使用、維護(hù)、更新改造等情況確定折舊額或成新率[4]”。由于受鑒房屋經(jīng)過多次裝修，一層、三層以及頂樓陽臺(tái)實(shí)際裝修時(shí)間及項(xiàng)目均不同，對(duì)某些項(xiàng)目的裝修時(shí)間，原、被告雙方無法形成一致意見，且證據(jù)不足，鑒定人結(jié)合雙方質(zhì)證資料并通過現(xiàn)場勘驗(yàn)，只能大致按一層室內(nèi)、樓梯間、頂樓陽臺(tái)欄桿；三層室內(nèi)；頂樓陽臺(tái)地磚；室外鋼樓梯分類測算出成新率、折舊率。本次鑒定采用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中的年齡——壽命法，其計(jì)算公式為：V=C-C×(t/N)=C×(1-t/N) (式中：V=建筑物折舊后價(jià)值；C=建筑物重置成本或重建成本；t= 建筑物有效年齡；N=建筑物經(jīng)濟(jì)壽命)[4]。

具體折舊情況說明：

(1)確定部分

①一層室內(nèi)、樓梯間、頂樓陽臺(tái)鋼管欄桿的大部分裝修于2018年年初完成，使用至今約3.08年?？紤]一般公共裝修的經(jīng)濟(jì)耐用年限為10～15年，由于受鑒房屋做為民宿使用，裝修材質(zhì)一般，本項(xiàng)用于計(jì)算的經(jīng)濟(jì)耐用年限取為10年，按使用年限計(jì)算的折舊率為3.08÷10×100%=30.8%。通過現(xiàn)場勘查，裝修“色澤不鮮、外粉刷少量剝落”，根據(jù)(表1)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)判定以上裝修項(xiàng)目完損程度為“基本完好”、新舊程度為“七成新”[8]。綜合考慮確定該項(xiàng)折舊率約為30%。

②三層室內(nèi)的大部分裝修于2017年年末完成，使用至今約3.25年?？紤]一般公共裝修的經(jīng)濟(jì)耐用年限為10～15年。由于受鑒房屋做為民宿使用，裝修材質(zhì)一般，本項(xiàng)用于計(jì)算的經(jīng)濟(jì)耐用年限為10年。按使用年限計(jì)算的折舊率為3.25÷10×100%=32.5%；通過現(xiàn)場勘查，裝修“完整、無變型、使用良好、油漆粉刷色澤略舊”，根據(jù)(表1)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)判定以上裝修項(xiàng)目完損程度為“完好”、新舊程度為“八成新”[8]。綜合考慮確定該項(xiàng)折舊率約為25%。

③頂樓陽臺(tái)地磚從質(zhì)證材料的照片上看，2010年之前就已經(jīng)鋪貼完成了，使用時(shí)間10年以上，已接近一般公共裝修的經(jīng)濟(jì)耐用年限。通過現(xiàn)場勘查，“裝修有明顯損壞和變形”。根據(jù)(表1)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)判定，以上裝修項(xiàng)目完損程度為“嚴(yán)重?fù)p壞”、新舊程度為“三成新”[8]。綜合考慮確定該項(xiàng)折舊率約為70%。

(2)不確定部分：室外鋼樓梯于2018年年末完成，使用至今約2.33年。室外鋼樓梯的經(jīng)濟(jì)耐用年限為20～25年，考慮鋼樓梯比較簡易，且安裝在室外，用于計(jì)算的經(jīng)濟(jì)耐用年限取20年，按使用年限計(jì)算的折舊率為2.33÷20×100%=11.6%；通過現(xiàn)場勘查，該鋼樓梯“完整、堅(jiān)固、無變型、使用良好、油漆粉刷色澤略舊”，根據(jù)(表1)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)判定以上裝修項(xiàng)目完損程度為“完好”、新舊程度為“八成新”[8]。綜合考慮，確定該項(xiàng)折舊率約為15%。

表1 房屋、構(gòu)筑物完損等級(jí)和成新率參考表[8]

按重置價(jià)格、綜合考慮折舊率后，裝飾裝修殘值計(jì)算如表2所示。

表2 裝飾裝修殘值鑒定匯總表 元

3 結(jié)語

本文案例中原、被告雙方在《房屋產(chǎn)權(quán)歸屬合約》履約糾紛中，牽涉到房屋裝飾裝修殘值鑒定，無相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和案例參照，鑒定人參照租賃合同糾紛案件司法解釋進(jìn)行鑒定，有一定借鑒意義。在裝飾裝修殘值鑒定中，通過受鑒工程重置“價(jià)格”來確定“裝修殘值”，在折舊率計(jì)算時(shí)，依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，結(jié)合現(xiàn)場勘查受鑒工程的新舊程度、完好率、外觀現(xiàn)狀及使用年限等情況綜合評(píng)定確定折舊率。以上方法有望給同行類似鑒定工作提供一些參考，以期與同行共同探索更科學(xué)、更專業(yè)、更合規(guī)的思路和方法，補(bǔ)充現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范在裝飾裝修殘值鑒定方面的空白，以扭轉(zhuǎn)鑒定人無專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)鑒定工作的被動(dòng)局面。