池光勝 高文君

近幾個(gè)月來(lái)，多個(gè)三四線城市先后發(fā)布房?jī)r(jià)“限跌令”，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。這些城市為何發(fā)布“限跌令”？三四線樓市表現(xiàn)如何？未來(lái)預(yù)期如何？

1. 哪些城市發(fā)布了“限跌令”？

2021年7月以來(lái)，已有9城發(fā)布“限跌令”或約談大幅降價(jià)的房企，除昆明、沈陽(yáng)外均為三四線城市。其中岳陽(yáng)、張家口明確規(guī)定新房實(shí)際成交價(jià)不得低于備案價(jià)的85%，否則不予網(wǎng)簽;江陰嚴(yán)禁低價(jià)傾銷(xiāo)，其余城市也先后約談大幅降價(jià)的房企，打壓惡意降價(jià)行為。

這些城市為何發(fā)布“限跌令”？岳陽(yáng)、昆明、唐山、桂林、張家口近幾個(gè)月來(lái)房?jī)r(jià)連續(xù)下滑，樓市表現(xiàn)不佳。沈陽(yáng)、株洲、江陰、菏澤房?jī)r(jià)雖未明顯下滑，但部分樓盤(pán)銷(xiāo)售壓力較大，開(kāi)發(fā)商為加速回款，大幅降價(jià)，房?jī)r(jià)明顯低于市場(chǎng)合理價(jià)，容易引發(fā)價(jià)格戰(zhàn)。為穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)市場(chǎng)，地方政府先后發(fā)文嚴(yán)禁房企惡意降價(jià)行為。

2. 三四線樓市表現(xiàn)如何？

2021年以來(lái)，三四線城市呈現(xiàn)出整體漲幅放緩、區(qū)域分化的特征。

價(jià)格方面，2021上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高，三線城市房?jī)r(jià)同比、環(huán)比增速均小幅上行。6月以來(lái)，隨著官方多次表態(tài)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”及熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收緊，三四線房?jī)r(jià)增速放緩。截至2021年8月，70大中城市中三線城市新建商品住宅指數(shù)同比增長(zhǎng)2.8%，較上月下降0.5%;環(huán)比增長(zhǎng)0.2%，持平于上月;相較于去年末，三線城市住宅價(jià)格指數(shù)增長(zhǎng)2. 3%，三四線城市房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩。

細(xì)分來(lái)看，三四線城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出區(qū)域分化的特征。2021年以來(lái)（截至2 021年8月，下同），70個(gè)樣本城市中有11個(gè)房?jī)r(jià)下跌，集中于河北、湖南等地，其中大理、廊坊等地跌幅居前;54個(gè)城市上漲，集中于長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)，其中揚(yáng)州、佛山、東莞等地今年以來(lái)價(jià)格漲幅超5%;德州、鎮(zhèn)江、淄博、南充、湘潭今年以來(lái)房?jī)r(jià)變動(dòng)不大。

銷(xiāo)售面積方面，8月83個(gè)樣本城市銷(xiāo)售面積累計(jì)同比為20.8%，較7月下滑9.6個(gè)百分點(diǎn)，整體保持快速增長(zhǎng)，但增速逐步放緩。細(xì)分來(lái)看，三四線銷(xiāo)售表現(xiàn)區(qū)域分化明顯，83個(gè)樣本城市中，有24個(gè)城市前8月銷(xiāo)售面積同比下降，其中東營(yíng)、許昌等地降幅超20%;59個(gè)城市銷(xiāo)售面積累計(jì)增長(zhǎng)，其中贛州、太倉(cāng)、漳州、新鄉(xiāng)等地增幅在1倍以上。

量?jī)r(jià)結(jié)合，52個(gè)樣本城市中有4個(gè)城市今年以來(lái)量?jī)r(jià)齊跌，分別為岳陽(yáng)、柳州、常德、瀘州，價(jià)格小幅下滑、銷(xiāo)售面積累計(jì)同比下降;5個(gè)城市價(jià)跌量增，分別為廊坊、安慶、菏澤、唐山、保定;7個(gè)城市價(jià)漲量降，分別為紹興、九江、東莞、惠州、韶關(guān)、嘉興及東營(yíng);32個(gè)城市今年以來(lái)量?jī)r(jià)齊增，其中徐州、贛州、泉州等地量?jī)r(jià)漲幅均居前。

此外，鎮(zhèn)江、淄博價(jià)格保持穩(wěn)定，銷(xiāo)售增長(zhǎng)，南昌、湘潭價(jià)格穩(wěn)定但銷(xiāo)售下降。整體來(lái)看，2021年以來(lái)長(zhǎng)三角、珠三角三四線城市樓市表現(xiàn)較好，京津冀三四線城市大多表現(xiàn)較弱，其余省市的三四線樓市表現(xiàn)不一。

為何不同地區(qū)的三四線樓市表現(xiàn)會(huì)出現(xiàn)分化？主要原因可能是三四線與核心城市之間的協(xié)同效應(yīng)與虹吸效應(yīng)的相對(duì)關(guān)系強(qiáng)弱。協(xié)同效應(yīng)較強(qiáng)，則三四線城市能夠享受到協(xié)同發(fā)展的政策紅利及高能級(jí)城市的外溢需求，城市發(fā)展動(dòng)力較強(qiáng)。

以長(zhǎng)三角為例，一體化快速建設(shè)下，上海、杭州、蘇州等高能級(jí)城市與周邊三四線在交通、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等方面進(jìn)行互聯(lián)互通，嘉興、金華、無(wú)錫等三四線城市在協(xié)同效應(yīng)下，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁、人口增長(zhǎng)，如浙江各地級(jí)市七普人口數(shù)據(jù)均為凈流入，人口快速增長(zhǎng)。但若虹吸效應(yīng)較強(qiáng)，高能級(jí)城市容易吸引周邊三四線的人口、財(cái)富、產(chǎn)業(yè)流出，可能造成低能級(jí)城市發(fā)展乏力，如湖南長(zhǎng)沙七普人口凈流入300萬(wàn)人，但其余13個(gè)地級(jí)市中有8城為人口凈流出。

此外，多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)在2016年后基本都有比較明顯的上漲，對(duì)那些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口流入都相對(duì)較弱的三四線城市而言，房?jī)r(jià)本身就存在一定回調(diào)需求。在今年調(diào)控政策不斷收緊的背景下，這些弱三四線城市的房?jī)r(jià)回調(diào)壓力會(huì)相對(duì)更大一些。

3. 未來(lái)三四線樓市預(yù)期如何？

隨著調(diào)控政策的不斷收緊，預(yù)計(jì)未來(lái)長(zhǎng)三角、珠三角等強(qiáng)三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅會(huì)趨于回落，房?jī)r(jià)回歸平穩(wěn)。3月以來(lái)，官方反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，一二線城市率先收緊調(diào)控，隨后長(zhǎng)三角、珠三角等強(qiáng)三四線城市也加緊調(diào)控，湖州規(guī)范土地出讓行為、建立房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，臺(tái)州收緊公積金貸款，東莞升級(jí)限購(gòu)限貸，義烏實(shí)行限售，紹興發(fā)布二手房成交價(jià)參考機(jī)制等。

7月29日，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城，要求切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨后金華市區(qū)開(kāi)啟新房搖號(hào)、惠州部分區(qū)暫停向外地戶(hù)籍銷(xiāo)售二套房。

嚴(yán)格調(diào)控下，下半年以來(lái)強(qiáng)三四線樓市已經(jīng)明顯降溫，湖州、義烏土地成交溢價(jià)率迅速下降，徐州、金華等地房?jī)r(jià)漲幅放緩。未來(lái)隨著調(diào)控政策的不斷收緊，長(zhǎng)三角、珠三角等強(qiáng)三四線城市的房?jī)r(jià)或?qū)⒒貧w平穩(wěn)。

對(duì)于其他一般三四線城市而言，房?jī)r(jià)仍存在繼續(xù)回調(diào)的可能性，但不具備持續(xù)大幅下跌的基礎(chǔ)。

拉長(zhǎng)時(shí)間來(lái)看，當(dāng)前表現(xiàn)不佳的城市房?jī)r(jià)可能只是處于去庫(kù)存階段大幅上漲后的回調(diào)期，無(wú)論是跌幅還是跌速都相對(duì)溫和，跌幅相對(duì)較大的安慶、常德、瀘州等城市新建商品住宅均價(jià)大體與2018年底相當(dāng)。雖然不排除這些城市短期內(nèi)還有繼續(xù)回調(diào)的可能性，但在經(jīng)歷過(guò)2016 -2019年明顯去庫(kù)存后，預(yù)計(jì)不具備持續(xù)大幅下跌的基礎(chǔ)。